В таблице 2.4 представлено описание объекта оценки. Таблица 2.4 - Описание Объекта оценки
Параметр
|
Значение
|
Этаж размещения объекта оценки в здании
|
6
|
Количество комнат в квартире
|
3
|
Общая площадь объекта оценки
|
85,3 кв.м.
|
Жилая площадь объекта оценки, кв. м
|
61,3
|
Площадь кухни, кв. м
|
12
|
Наличие балкона/лоджии
|
2 балкона, лоджия
|
Остекление балконов/лоджий
|
В наличии
|
Высота потолков, м
|
2,63
|
Санузел
|
Совместный
|
Вид из окон
|
Во двор и на улицу
|
Объект подключен к системам:
Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и
ГВС
|
Инженерные коммуникации в квартиру подведены и подключены. Оборудование для указанных систем: Установлено
|
Состояние отделки объекта
|
Новый ремонт
|
Наличие перепланировок, не согласованных в
установленном порядке
|
Не выявлено
|
Полный/частичный демонтаж несущей конструкции здания (за исключением
подоконного блока)
|
Не выявлено
|
Продолжение таблицы 2.4
Перенос газового оборудования за пределы кухни без соответствующего
разрешения
|
Не выявлено
|
Перенос подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения радиаторов отопления на площади летних
помещений (балкон, лоджия)
|
Не выявлено
|
Изменение общих границ объекта
недвижимости
|
Не выявлено
|
Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах, которые не соответствуют техническим
документам
|
Не выявлено
|
Соответствие планировки поэтажному плану
|
Соответствует
|
Возможность согласования/восстановления
перепланировки
|
-
|
Затраты на согласование/восстановление
перепланировки
|
|
Текущее использование Объекта оценки
|
Жилая недвижимость
|
2.5.4. Сведения об износе, устаревания объекта оценки
В соответствии с общепринятой методикой износ объекта в целом определяется как сумма физических износов отдельных его конструктивных элементов, взвешенных по их доле в восстановительной стоимости. При этом признаки физического износа обычно устанавливаются при проведении технической экспертизы. При этом, как правило, учитывается неравномерность нарастания износа во времени. В качестве процедур, выполняемых техническим экспертом, можно отметить визуальный осмотр объекта и техническое диагностирование.
Износ подразделяется на физический, функциональный и внешний. Накопленный износ (без учета внешнего износа) здания определялся по формуле:
Dн = 1 – (1- Dф) * (1 – Dфун) * (1 – Dа), (1)
где:
Dн – накопленный износ;
Dф, Dфун, Dв – физический, функциональный и внешний износы.
Физический износ отражает утрату первоначальных технических и конструктивных свойств объекта в процессе эксплуатации вследствие ухудшения технического состояния.
Физический износ определяется методом срока жизни по формуле:
Ки =  * 100 (2)
где:
Тф – фактический срок службы данного объекта;
Тн – нормативный срок службы данного объекта.
Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий приведена в таблице 2.5.
Таблица 2.5 - Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий [13]
Группа зданий
|
Тип зданий
|
Фундаменты
|
Стены
|
Перекрытия
|
Срок службы, лет
|
I
|
Особо капитальные
|
Каменные
и бетонные
|
Кирпичные,
крупноблочные и
крупно монолитные
|
Железобетонные
|
150
|
II
|
Обыкновенные
|
Каменные
и бетонные
|
Кирпичные и
крупноблочные
|
Железобетонные или смешанные
|
120
|
Продолжение таблицы 2.5
III
|
Каменные, облегченные
|
Каменные
и бетонные
|
Облегченные кирпича, шлакоблоков из
ракушечника
|
Деревянные или железобетонные
|
100
|
IV
|
Деревянные, смешанные,
сырцовые
|
Ленточные
бутовые
|
Деревянные,
смешанные
|
Деревянные
|
50
|
V
|
Сборно-щитовые,
каркасные глинобитные,
саманные и фахверковые
|
На деревянных «ступенях» или
бутовых столбах
|
Каркасные
глинобитные
|
Деревянные
|
30
|
VI
|
Каркасно-камышитовые
|
На деревянных «ступенях» или на
бутовых столбах
|
Каркасные
глинобитные
|
Деревянные
|
15
|
Расчет физического износа объекта оценки представлен в таблице 2.6.
Таблица 2.6 - Расчет физического износа здания
Наименование
|
Нормативный срок жизни, лет
|
Год постройки
|
Эффективный возраст, лет
|
Физический износ, %
|
Жилое здание, в котором расположен Объект оценки
|
150
|
2019
|
0
|
2
|
Функциональный износ – это уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Оценщик не выявил существенных признаков функционального износа у Объекта оценки.
Внешний износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.
Оценщик не выявил существенных признаков внешнего износа у Объектов оценки.
Таким образом, величина накопленного износа составляет 2 %.
2.5.5. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющие на результаты оценки объекта оценки
Объект оценки, располагается в современном жилищном комплексе «Радужный», год ввода в эксплуатацию – 2019. Его расположение находится в черте города, что определяет транспортную доступность и наличие всей необходимой инфраструктуры. Объектом оценки является 3-х комнатная квартира, общей площадью 85,3 кв.м. Все физические характеристики объекта оценки рассмотрены в пункте 2.5.3. настоящей главы. Какими-то значительными количественными и качественными характеристиками, помимо упомянутых, объект оценки не обладает.
2.5.6. Информация о текущем использовании объекта оценки
Объект оценки в настоящее время используется правообладателями в качестве объекта жилой недвижимости.
Выводы по результатам проверки представлены в таблице 2.7
Таблица 2.7 – Выводы по результатам проверки
1. Анализ представленных документов и результаты осмотра позволяют сформировать объективное мнение об объекте оценки, в том числе о его идентификации, местоположении, технических параметрах, износе и
устареваниях.
|
2. Осуществленная проверка соответствия параметров объекта, указанных в документах, предоставленных Заказчиком, фактическим данным по результатам осмотра показала:
Соответствуют правоустанавливающим документам;
Соответствует техническим документам.
|
Продолжение таблицы 2.7
3. Объект оценки идентифицирован как объект недвижимости.
|
4. Адресные данные, указанные в документах, соответствуют фактическому местонахождению.
|
5. Функциональное назначение объекта – жилое. В ходе осмотра было установлено, что текущее использование объекта: Жилая недвижимость.
|
6. Техническое состояние объекта соответствует информации технических документов с учетом естественного износа.
|
7. Площадь осматриваемого объекта соответствует правоустанавливающей и технической документации.
|
8. Планировка объекта оценки Соответствует технической документации.
|
9. Здание имеет 2 % износа, ремонт объекта оценки является новым (давность 6 месяцев)
|
10. Состояние Объекта оценки соответствует уровню «С ремонтом».
|
11. На объект оценки зарегистрированы следующие обременения: Не зарегистрировано.
|
12. По результатам осмотра и анализа документов, иных факторов, устанавливающих дополнительные обременения, не выявлено. В соответствии с Заданием на оценку Объект оценивается свободным от каких бы то
ни было прав удержания или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально.
|
13. По результатам анализа представленных документов Оценщик делает вывод о достаточности необходимых
документов, позволяющих установить количественные и качественные характеристики объекта.
|
|
Скачать 1.3 Mb.