Курсовая новая. Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры
 Скачать 1.3 Mb.
|
|
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования «Дальневосточный федеральный университет» Инженерная школа Межотраслевой региональный центр повышения квалификации и переподготовки кадров "УТВЕРЖДАЮ"Руководитель МРЦПК ИШ _________________М.Б. Безуглова «____» _________________201 г. КУРСОВАЯ РАБОТА на тему: «Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры» Исполнитель__________________ Орлова Н.И.дата, подпись фамилия, инициалы Руководитель__________________к.т.н., доцент М.Б. Безуглвовадата, подпись фамилия, инициалы Владивосток, 2022 Отчёт об оценке объекта оценки
Содержани МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ 1 Федеральное государственное автономное образовательное 1 учреждение высшего образования 1 «Дальневосточный федеральный университет» 1 Инженерная школа 1 Порядковый номер отчёта: 2 № 145 2 Объект оценки 2 Жилое помещение общей площадью 85,3 кв.м., расположенное по адресу Приморский край, г. Владивосток, ул. Завойко, д.4А, кв. 45. Кадастровый номер: 25:28:040006:22141 2 Вид стоимости 2 рыночная 2 Дата проведения оценки 2 25.04.2022 2 Дата составления отчета 2 05.05.2022 2 Место составления отчета 2 г. Владивосток 2 Исполнитель 2 ООО «Центр оценки и экспертизы» 2 Адрес исполнителя 2 690091, г. Владивосток, ул. Лазо, д.9, оф. 204 2 Оценщик, принимавший 2 участие в подготовке отчета 2 Петров Петр Петрович 2 оценщик ООО «Центр оценки и экспертизы» 2 Местонахождение оценщика 2 690091, г. Владивосток, ул. Лазо, д.9, оф. 204 2 Заказчик отчета 2 Колосов Дмитрий Сергеевич 2 Адрес заказчика 2 690048, г. Владивосток, ул. Завойко, д.4А, кв. 45. 2 Основание для проведения оценки 2 Сведения о заказчике оценки представлены в таблице 1.5 17 Таблица 1.5 - Сведения о Заказчике оценки 17 Заключение с Заказчиком договора об оценке. 26 Определение объекта оценки, цели оценки и даты определения стоимости 26 Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки 26 Анализ рынка, к которому относится объект оценки 26 Анализ возможности применения затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки или обоснование отказа от их использования 27 Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. 27 Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки 27 Составление и передача Заказчику отчета об оценке. 28 Таблица 1.9 - Степень участия привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке специалистов 30 Таблица 2.2 - Местоположение и ближайшее окружение Объекта оценки 45 Рисунок 2.2 - Рынок новостроек в пригороде Владивостока в апреле 2022 г. 48 Таблица 2.2 - Описание имущественных прав на Объект оценки 51 Таблица 2.3 - Описание жилого дома, в котором расположен Объект оценки 52 В таблице 2.4 представлено описание объекта оценки. 53 Таблица 2.4 - Описание Объекта оценки 53 Таблица 2.6 - Расчет физического износа здания 56 1.Корректировка на торг 68 2.Корректировка на передаваемые права на недвижимость 69 3.Корректировка на условия финансирования 69 4.Условия продажи (особые условия) 70 5.Время продажи 70 6.Местоположение 70 7.Расстояние до ж. д. станции/остановки общественного транспорта 70 8.Корректировки на параметры дома 71 9.Корректировки на параметры объекта 75 Таблица 3.11 - Стоимость ремонтных работ по данным участников рынка 77 Таблица 3.12 – Соотнесение уровня стоимость ремонтных работ 78 Характеристика уровня отделки представлена в таблице 3.13 [10] 78 Таблица 3.13 - Характеристика уровня отделки 78 10.Компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости (корректировка на мебель) 79 3.3.4. Расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж 80 Проведенный анализ и выполненные расчеты позволяют сделать вывод, о том что величина рыночной стоимости оцениваемого объекта по состоянию 25.04.2022 г., методом сравнительных продаж, составляет 16 130 876 (шестнадцать миллионов сто тридцать тысяч восемьсот семьдесят восемь) рублей. 85 3.5. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом 92 3.6. Согласование результатов оценки 100 Сопроводительное письмо………………………………………………………..5 Раздел 1. ОБЩИЕ ДАННЫЕ ОЦЕНКИ………………………………………….6 1.1. Основные факты и выводы…………………………………………………..6 1.2. Задание на оценку в соответствии с требованием ФСО…………………….9 1.3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике………………………………15 1.4. Заявление о соответствии…………………………………………………..18 1.5. Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их использования при проведении оценки объекта оценки……………………………...19 1.6. Общие понятия и определения……………………………………………..19 1.7. Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки.....24 1.8. Перечень документов, используемых оценщиками и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки…………………..25 1.9. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки…………………………..28 1.10. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения……………………………………….28 Раздел 2. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОКРУЖЕНИЯ, РЫНКА НЕДВИЖМОСТИ И ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА………………………………..30 2.1. Природно-географические, исторические и иные общие сведения о регионе объекта оценки…………………………………………………………………30 2.2. Анализ социально-экономической ситуации………………………………31 2.2.1. Основные социально-экономические показатели России…………31 2.2.2. Характеристика экономической ситуации в регионе………………38 2.3. Сведения об окружении объекта оценки………………………………….41 2.4. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов…………………………………………………42 2.4.1. Общая характеристика рынка недвижимости………………………42 2.4.2. Анализ сегментов рынка недвижимости в контексте настоящей оценки……………………………………………………………………………………45 2.5. Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценк…………………………………………………………………………………….47 2.5.1. Сведения об имущественных правах……………………………......47 2.5.2. Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки…………….48 2.5.3. Сведения о физических свойствах объекта оценки………………..48 2.5.4. Сведения об износе, устаревания объекта оценки………………….50 2.5.5. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки…………………………………………………….53  2.5.6. Информация о текущем использовании объекта оценки…………..53Раздел 3. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА, МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ……………………………………………55 3.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта…………………55 3.2. Методология оценки. Отказ от неиспользуемых подходов к оценке……56 3.2.1. Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов для объектов недвижимости…………………………………………………………………..56 3.3. Определение рыночной стоимости объекта методом сравнения продаж…………………………………………………………………………………..59 3.3.1. Процедура метода сравнения продаж………………………………59 3.3.2. Выбор объектов-аналогов…………………………………………..59 3.3.3. Определение корректировок и порядок их внесения………………63 3.3.4. Расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж…………75 3.4. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта доходным подходом ………………………….………………………………………………………………..80 3.5. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратных подходом………………………………………………………………………………..87 3.6. Согласование результатов оценки………………………………………….95 Список используемой литературы……………………………………………..96 Приложение А. Заявление о соответствии……………………………………..97 Сопроводительное письмо Дата: 06.05.2022 Получатель: Колосов Дмитрий Сергеевич Уважаемый Дмитрий Сергеевич! В соответствии с договором № 1-25/04 от 25.04.2022 г. мною произведена оценка объекта оценки в составе: Жилого помещения общей площадью 85,3 кв. м. Адрес объекта оценки: г. Владивосток, ул. Завойко, д.4А, кв. 45 В работе определялась рыночная стоимость объекта оценки. Оценка выполнена с целью установления рыночной стоимости оцениваемого объекта для сделки купли-продажи Оценка произведена по состоянию на 25.04.2022 г., обследование объекта проводилось 25.04.2022 г., а анализ, приведенный в отчете, был выполнен в период с 25.04.2022 г. по 05.05.2022 г. Оценка проведена и отчет в письменной повествовательной форме подготовлен в соответствии с требованиями Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.98г.; Федеральных стандартов оценки (ФСО №№ 1, 2, 3); Стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2010). Вывод, содержащийся в отчете, получен в результате расчетов, сделанных мною на основании моего опыта и профессиональных знаний, информации, полученной в результате исследования рынка, интервью со специалистами, на основе предоставленной мне технической, бухгалтерской и иной документации, а также на основе результатов непосредственного обследования объекта оценки. Описание оцениваемого объекта, информация и ее источники, анализ и методы расчетов, использованные для оценки стоимости, приведены в соответствующих разделах отчета. Мною не проводилась как часть работы проверка полученной информации и документов, я не в состоянии в какой-либо форме подтвердить их надежность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации. Проведенные исследования и анализ позволяют сделать вывод о том, что стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 25.04.2022 г. составляет округленно: 16131000 (шестнадцать миллионов сто тридцать одна тысяча) рублей. Обращаю Ваше внимание на то, что: настоящее письмо не является отчетом об оценке объекта оценки, а только предваряет его; отдельные части отчета об оценке объекта оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с его полным текстом, с учетом всех оговоренных в нем ограничений и допущений. Если у Вас возникнут вопросы в отношении результатов или рассуждений, изложенных в отчете об оценке объекта оценки, обращайтесь ко мне по телефону в г. Владивостоке +79001111111 Благодарю за возможность выполнить для Вас данную работу. С уважением оценщик ООО «Центр оценки и экспертизы»__________ / Петров П.П. Раздел 1. Общие данные оценки 1.1. Основные факты и выводы Объект оценки расположен на 6-м этаже 16-этажного жилого здания, год постройки – 2019 г. Окружение - жилой квартал, основу которого составляют многоэтажные дома. В районе, где расположен объект оценки, имеется развитая социально-бытовая инфраструктура: магазины, школа, детский сад, фитнес-клуб и т.п. Вдоль тротуара рядом с подъездами дома имеется место для парковки легковых автомашин. В подъезде домофон. Хорошее транспортное сообщение. Объект оценки располагается в ЖК «Радужный», рис.1.1.  Рисунок 1.1 – Месторасположение объекта оценки Объектом оценки является 3-х комнатная квартира, расположенная по адресу Приморский край г. Владивосток, ул. Завойко, д.4А, кв.45 . Кадастровый номер: 25:28:040006:22141. Площадь жилого помещения: 85,3 кв. м. Вид права: собственность. Ограничений, обременений не зарегистрировано. Основные параметры объекта указаны в таблице 1.1. Таблица 1.1 – Основные параметры объекта
Продолжение таблицы 1.1
На основании данных технического паспорта помещения, а так же данных визуального осмотра, было сформировано следующее описание конструктивных особенностей здания (табл.1.2). Таблица 1.2 – Конструктивные особенности здания
Продолжение таблицы 1.2
Объектом оценки выступает 3-х комнатная квартира, с новым ремонтом, с современной планировкой. Две спальни, гостиная, кухня, санузел, наличие отдельной гардеробной, два балкона и лоджия. Интерьер квартиры актуальный, планировка соответствует всем техническим требованиям. В доме ТСЖ, консьерж и охрана. Придомовая территория с видеонаблюдением, с детской площадкой и парковкой на 135 машин отгорожена шлагбаумом. Планировка жилого помещения отражена в табл. 1.3. Таблица 1.3 – Планировка жилого помещения
1.2. Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО Задание на оценку представлено в таблице 1.4. Таблица 1.4 – Задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО
Продолжение таблицы 1.4
Продолжение таблицы 1.4
Продолжение таблицы 1.4
Продолжение таблицы 1.4
Продолжение таблицы 1.4
1.3. Сведения о заказчике оценке и об оценщике | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
