Курсовая новая. Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры
 Скачать 1.3 Mb.
|
|
2.3. Сведения об окружении объекта оценки Сведения о местоположении и ближайшем окружении объекта оценки представлены в таблице 2.2. Таблица 2.2 - Местоположение и ближайшее окружение Объекта оценки
2.4. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов 2.4.1. Общая характеристика рынка недвижимости Согласно официальным данным «Приморскстат» цены на жилье в Приморье продолжают расти. Так, в первом квартале 2022 года ожидалось снижение цен в связи с падением уровня реальных доходов населения и высокими ставками по ипотеке. Тем не менее, прогнозы не оправдались и цена на жилье, наоборот, начала расти из-за неуклонно дорожающих строительных материалов и высокой ставки под проектное финансирование. Эти факторы способствовали увеличению себестоимости строительства, и, как результат, цен на первичном рынке жилья. По оценкам специалистов, на рынке вторичного жилья ситуация аналогичная. По сравнению с предыдущим кварталом цены в целом выросли на 6%. Больше всего подорожали квартиры улучшенного качества: на 8% – рынок первичного жилья, на 9% – рынок вторичного жилья. Меньше всего подорожали элитные квартиры на первичном рынке, а на вторичном цены на жилье даже снизились на 2%. Данные рынка недвижимости во Владивостоке и статистика представлены на рисунке 2.1.  Рисунок 2.1 – Данные статистики рынка недвижимости г. Владивостока Застройщик стартует в продажах с определенной гипотетической цены, например 140 тыс. за кв. м. При этом задача реализовать все квартиры в ближайшие 12 недель у девелопера, как правило, не стоит. Есть определенный план с конкретным количеством сделок в месяц; если факт продаж существенно превышает план, это может свидетельствовать о том, что цена установлена неверно. В таких случаях стоимость постепенно пересматривается в сторону увеличения. Это нормальные правила бизнеса. Девелопер хорошо понимает, когда, где и какие именно квартиры в каком ценовом диапазоне реализовывать. По словам застройщика, в менее ликвидном с точки зрения проживания районе невозможно установить цену выше той, которая для такого жилья оптимальна. Так, в районе г. Владивостока, Садгороде, какой бы замечательный проект ни реализовал застройщик в массовом сегменте, квартиры стоимостью выше 150 тыс. руб. за «квадрат» вряд ли будут покупаться. В ближайшем будущем модель ценообразования изменится. Сейчас за основу формирования цены будет взята себестоимость строительства с прибавлением оптимальной маржи. Современный покупатель хорошо разбирается в рынке. Уже сегодня попытка продать за 200–250 тыс. то, что стоит 150–180 тыс., обречена на провал. Все девелоперы используют деньги проектного финансирования, а там есть жесткая финмодель, которой надо следовать. Месяц назад многие финмодели просто не тянули новые условия. Причем приостановку делали и сами банки, чтобы более четко понять картину рынка. Так что цены не могут не повыситься. Но пока что на рынке первичной недвижимости идет стабилизация цен, а в некоторых случаях даже снижение. Это результат тишины на вторичном рынке жилья, где нет доступной ипотеки. Причем рынок новостроек пригороде, почти не отличается от рынка недвижимости в самом городе, цены настолько взлетели, что для большинства, недвижимость стала менее доступной (рис. 2.2).  |