Курсовая новая. Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры
 Скачать 1.3 Mb.
|
Корректировка на торгЭто процентная корректировка. Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной стороны – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Её величина зависит от устойчивости рынка. Как следует из анализа рынка, в настоящее время скидки на торг находятся в пределах 1-15%. Размер внесенных корректировок представлен далее в таблице 3.3: Таблица 3.3 – Корректировка на торг
Корректировка на передаваемые права на недвижимостьЭто процентная корректировка. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, стоимость государственной пошлины при регистрации права собственности на объект недвижимости в Московском регионе на дату оценки составляет 2000 р. Квартиры с оформленным правом собственности имеют преимущество над квартирами с правом требования. Размер корректировки определяется по формуле: K= -(2000/C)* S об /100 (6) где: К – корректировка; С – скорректированная цена 1 кв. м объекта-аналога руб.; S об – площадь Объекта оценки, кв. м. Размер внесенных корректировок представлен далее в таблице 3.4: Таблица 3.4 - Корректировка на передаваемые права на недвижимость
Корректировка на условия финансированияЭто процентная корректировка. Корректировка по условиям финансирования должна производиться, если условия финансирования сделки отличаются от условий финансирования, типичных для данной категории имущества. Так как нетипичных условий финансирования потенциальных сделок не выявлено, корректировка по данному фактору 0%. Условия продажи (особые условия)Это процентная корректировка. Альтернативная сделка означает необходимость поиска иного жилья взамен того, которое продаётся. Чистая продажа – покупатель не связан с ожиданием подбора иного жилья, взамен продаваемого. Величина корректировки рассчитана с учетом мнения специалистов ведущих агентств недвижимости. Величина корректировки составляет от 2% до 7% в зависимости от сложности альтернативы. Размер внесенных корректировок представлен далее в таблице 3.5: Таблица 3.5 – Корректировка условия продажи
Время продажиЭто процентная корректировка. Поскольку в расчётах использовалась актуальная на дату оценки информация, корректировка по данному фактору 0%. МестоположениеЭто процентная корректировка. Месторасположение объекта является главным фактором, влияющим на стоимость жилой недвижимости. В качестве характеристик, описывающих местоположение Объекта оценки и объектов-аналогов, рассматривались: населённый пункт, микрорайон, ближайшее окружение. Объекты-аналоги и Объект оценки имеют аналогичные характеристики и находятся в аналогичных районах, корректировка 0%. Расстояние до ж. д. станции/остановки общественного транспортаЭто процентная корректировка. Цена квартир не изменяется, если они находятся в пределах 5 минут пешком или 10 минут транспортом от метро/ж.д. станции. Зависимость определяется статистикой сделок агентств недвижимости. Величина корректировки составляет 0,5% за каждую минуту пешком свыше 5-минутной пешей доступности; 5% за каждые 10 минут транспортом свыше 10- минутной транспортной доступности. Размер внесенных корректировок представлен далее в таблице 3.6: Таблица 3.6 – Корректировка расстояние
Корректировки на параметры домаТип дома Это процентная корректировка. Учитывает разницу в цене на объекты, отличные по материалу стен. Определяется на основании анализа рынка и по данным профессиональных участников рынка. . На основании анализа рынка недвижимости разницы в ценах для домов, в которых расположены объекты-аналоги, нет. Корректировка 0%. Этаж/этажность Это процентная корректировка. Как показывает анализ рынка недвижимости, на стоимость квартиры существенно влияет этаж, на котором она расположена. Зависимость определяется статистикой сделок агентств недвижимости. Для первых этажей стоимость в среднем ниже на 5%, для последних - на 3% по сравнению со средними этажами. Размер внесенных корректировок представлен далее в таблице 3.7: Таблица 3.7 – Корректировка этаж
Благоустройство дома Это процентная корректировка. Наличие в доме лифта увеличивает стоимость на 11%, наличие мусоропровода - на 2%. Зависимость определяется нормативными документами в строительстве, в том числе Технической частью к сборнику УПВС № 28, отдел 1 «Жилые здания», а также статистикой сделок агентств недвижимости. В зданиях, в которых расположены объекты-аналоги, присутствует такой же набор инженерного обеспечения, что и в объекте оценки. Корректировка 0%. Состояние дома Это процентная корректировка. Она учитывает ситуацию, когда при прочих равных условиях стоимость квартиры выше в доме, находящемся в хорошем состоянии, чем в доме с состоянием хуже. Все здания, в которых расположены объекты-аналоги, имеют сравнимый уровень состояния, что и здание, в котором расположен объект оценки. Корректировка 0%. Ниже приведена таблица физического износа зданий согласно ВСН 53-86 (р) (ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий») (табл. 3.8). Таблица 3.8 - Таблица физического износа [9]
Продолжение таблицы 3.8
Продолжение таблицы 3.8
Инженерные системы Это процентная корректировка. При отсутствии централизованного горячего водоснабжения при наличии колонки корректировка составляет 3,5%. Корректировка на наличие газа по сравнению с электричеством - 1,5%. Зависимость определяется нормативными документами в строительстве, в том числе Технической частью к сборнику УПВС № 28, отдел 1 «Жилые здания», а также статистикой сделок агентств недвижимости. В объектах-аналогах присутствует такой же набор коммуникаций, что и в объекте оценки. Корректировка 0%. Корректировки на параметры объектаКоличество комнат Это процентная корректировка. При необходимости корректировка вносится в размере 1% на разницу в каждую одну комнату (на основании результатов анализа рынка и консультации с риелторами (таб. 3.9). Таблица 3.9 – Корректировка количество комнат
 Общая площадь Это процентная корректировка. Учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв. м) с увеличением площади помещений в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платёжеспособный спрос на объект меньшей площади выше). На основании анализа рынка и по данным профессиональных участников рынка. Вносится только в случае, если площадь Объекта оценки отклоняется от площади объекта-аналога более чем на 10 кв.м. Размер внесенных корректировок представлен далее в таблице 3.10: Таблица 3.10 – Корректировка общая площадь
Жилая площадь Это процентная корректировка. При сравнимых размерах по общей площади распределение жилой площади не имеет существенной зависимости. Корректировка 0%. Площадь кухни Это процентная корректировка. Зависимость определяется анализом рынка и статистикой сделок агентств недвижимости. Поправка принимается в размере 1% за каждые 2 кв. м. Размер внесенных корректировок 0 % по всем объектам. Наличие балкона/лоджии Это процентная корректировка. Предпочтение покупателя при приобретении жилой недвижимости отдается квартирам, оборудованным балконом/лоджией. Корректировка определяется статистикой сделок агентств недвижимости и составляет 0,5% на наличие балкона и 1% на наличие лоджии. Данный факт также подтверждается нормативной базой в строительстве, на основании которой площадь балконов/лоджий учитывается в общей площади помещений с коэффициентом 0,5 для лоджий и 0,3 для балконов и террас (СНиП 2.08.01-89). Размер внесенных корректировок 0 % по всем объектам. Вид из окна Это процентная корректировка. Характеризует преимущество квартиры, вид из окон которой является панорамным, либо окна которой расположены на сторону внутреннего двора, по сравнению с квартирой, окна которой выходят на улицу (проспект, шоссе и прочие шумные магистрали). Корректировка определяется на основе анализа рынка и по данным профессиональных участников рынка и составляет 1%-2% для квартир эконом класса, до 10% для бизнеса и элитной недвижимости. Размер внесенных корректировок 0 % по всем объектам. Высота потолков Это процентная корректировка. Зависимость определяется нормативными документами в строительстве, в том числе Технической частью к сборнику УПВС № 28, отдел 1 «Жилые здания». Корректировка составляет 1% за каждые 20 см. Размер внесенных корректировок 0 % по всем объектам. Санузел Это процентная корректировка. Корректировка на санузел подразумевает предпочтительность выбора квартиры с раздельным санузлом перед совмещённым, а также квартиры с 2 и более санузлами перед 1 санузлом. Корректировка основана на анализе информации, полученной в результате консультаций с риелторами. Корректировка составляет 1%-2%. Размер внесенных корректировок 0 % по всем объектам. Состояние отделки объекта Это процентная корректировка. Определяется по рыночным данным о стоимости ремонтно-отделочных работ. Источники информации и итоговые значения поправок приведены ниже. Для расчета относительной поправки, стоимость необходимых работ соотносится со стоимостью аналога за 1 кв. м после применения последовательных корректировок (табл. 3.11; 3.12). Таблица 3.11 - Стоимость ремонтных работ по данным участников рынка
|