Курсовая новая. Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры
 Скачать 1.3 Mb.
|
Компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости (корректировка на мебель)Это процентная корректировка. Наличие мебели/встроенной техники влияет на стоимость недвижимости. В результате изучения предложений, полностью меблированных/частично меблированных было выяснено, что данное улучшение повышает стоимость объекта в среднем на 3-5%. Мебель/техника, установленная в оцениваемой квартире, при определении её рыночной стоимости не учитывается. 3.3.4. Расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в таблице Таблица 3.15 - Расчет рыночной стоимости Объекта оценки
Продолжение таблицы 3.15
Продолжение таблицы 3.15
Продолжение таблицы 3.15
Продолжение таблицы 3.15
Продолжение таблицы 3.15
Проведенный анализ и выполненные расчеты позволяют сделать вывод, о том что величина рыночной стоимости оцениваемого объекта по состоянию 25.04.2022 г., методом сравнительных продаж, составляет 16 130 876 (шестнадцать миллионов сто тридцать тысяч восемьсот семьдесят восемь) рублей. 3.4. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта доходным подходом Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом следует помнить, что он основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. То есть, рыночная стоимость объекта недвижимости может быть определена как сумма предполагаемых доходов от использования помещения с учетом в перспективе ее перепродажи (реверсии). На первом этапе при использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду за период пользования, то есть период, в течение которого вкладчик собирается сохранить за собой право владения или распоряжения объектом недвижимости. От арендных платежей отнимаются все эксплуатационные и периодические затраты, необходимые для поддержания недвижимости в потребном коммерческом состоянии и затраты на управление. Основное преимущество доходного подхода, в отличие от затратного или метода сравнительного анализа продаж, состоит в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения прибыли, то есть это свойство недвижимости учитывается как основной фактор ценообразования. Доходный подход к оценке тесно взаимосвязан с затратным подходом и рыночным подходом. В частности, ставки дохода, используемые в доходном подходе, обычно рассчитываются исходя из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при внесении поправок в случае рыночного или затратного подходов. Главным недостатком доходного подхода является то, что, по сравнению с другими методами оценки недвижимости, он основан на прогнозируемых данных. Доходный подход предполагает использование двух методов: Метод прямой капитализации доходов. Метод дисконтирования денежных потоков. Метод прямой капитализации используется, в том случае, когда доход, приносимый объектом оценки, стабилен (равномерно растёт, понижается или остается на неизменном уровне) в долгосрочном периоде. Определение величины стоимости производится по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: прогнозной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Таким образом, стоимость рассчитывается делением величины спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или определяется на основе ретроспективной или текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или выявляется на условиях компенсации преобразования стоимости первоначального капитала за период пользования объектом недвижимости. Второй метод, применяемый в рамках доходного подхода - метод дисконтирования денежных потоков. Данная методика определяет стоимость недвижимого имущества как сумму текущих стоимостей будущих доходов через раздельный дисконт каждого из повременных доходов и будущей прогнозной стоимости недвижимости. В данных расчетах используется ставка дисконта, в качестве которой используется соответствующая ставка дохода на капитал, которая по-другому называется нормой прибыли или нормой отдачи. Метод дисконтирования денежных потоков допускает учёт неравномерных колебаний доходов и расходов во времени. Оценка недвижимости методом прямой капитализации. Метод прямой капитализации доходов предполагает определение стоимости недвижимости при помощи перевода годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость. Существенным недостатком данного метода является то, что во внимание принимается только доход за первый год и не учитывается поток дохода за весь срок владения, не учитываются прогнозы предположения инвестора, связанные со сроком владения, динамикой изменения дохода, динамикой изменения имущественных стоимостей. Для того, чтобы рассчитать ставку капитализации для целей оценки жилой недвижимости доходным подходом я воспользовался формулой Элвуда: 𝑅 = 𝑌 − 𝐴𝑝𝑝 ∗ 𝑆𝐹𝐹 =  (7)где R - ставка капитализации; Υ - ставка дохода на собственный капитал; Арр - возможное увеличение стоимости имущества за период; SFF - фактор фондопогашения при ставке Υ для прогнозируемого периода владения; ЧОД – сумма годового чистого операционного дохода от владения объектом недвижимости; ТС - текущая стоимость оцениваемой недвижимости. Чистый операционный доход определяется по формуле (8). ЧОД = ЭВД − ОР, (8) где ЭВД - эффективный валовой доход, который определяется по формуле (9); ОР – операционные расходы. ЭВД = ПВД − ПП + ДД, (9) где ПВД - потенциальный валовой доход за 1 год при допущении, что объект арендован полностью; ПП - предполагаемые потери от возможностей незанятости (3%); ДД - другие доходы. Ставка фондопогашения определяется по формуле (10). SFF =  (10) где n - число периодов; i - ставка дисконта (ставка дохода на собственный капитал). Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем. Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую потенциальные инвесторы ожидают получить от своих капитальных вложений в аналогичные объекты на данном рынке. Так как ставка дисконта, которая напрямую зависит от риска, то есть она определяется исходя из того, во сколько типичный вкладчик оценивает уровень риска, связанный с вложением капитала в данный объект недвижимости. Значит, чем выше уровень риска, тем ставка дисконта выше и, следовательно, текущая стоимость будущих доходов меньше, а значит меньше текущая стоимость недвижимости. Определим стоимость объекта оценки методом прямой капитализации, приобретенной с целью получения дохода от аренды с последующей продажей. Арендная плата, устраивающая инвестора — 60000 руб. / мес. Возможный простой - 3 %. Эксплуатационные расходы - 3000 руб. / мес. Ставка дисконта - 15 %. Ставка дисконта (дохода на собственный капитал) складывается из ставки по вкладам, являющейся эталоном минимального риска на данном рынке недвижимости (7%), премии за риск (4%), премии за низкую ликвидность недвижимости (3%) и премии за управление инвестициями (1%) . Срок владения – 5 лет. Планируемый прирост стоимости — 40%. Ставка фондопогашения в обозначенных условиях составит 0,032. SFF = 0,15/((1+ 0,15)*5-1) = 0,032. Тогда ставка капитализации, определенная по упрощенной формуле Элвуда будет равна 0,1372: R = 0,15 - 0,4 * 0,032 = 0,1372 Эффективный валовой доход составит 698400 руб. ЭВД = 60000 * 12 - 60000 * 12 * 0,03 = 698400 руб. Чистый операционный доход от владения объектом недвижимости в этих условиях составит 662400 руб. ЧОД = 698400 - 3000 * 12 = 662400 руб. На следующем этапе оценки определим стоимость объекта методом дисконтирования денежных потоков. Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) более сложен, чем метод прямой капитализации, детален и позволяет оценить объект в тех случаях, когда получаемый от него денежный поток нестабилен, при помощи моделирования характерных черт его поступления. В отличие от метода прямой капитализации дохода, в котором используется одномоментные параметры, данный метод при определённых условиях более предпочтителен, так как требует учёта и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период. Будущие преимущества от сделок с недвижимым имуществом, согласно МДДП заключаются в следующем: периодичность поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении владения объектом; реверсия — выручка от продажи объекта по истечении периода владения. Текущая стоимость объекта недвижимости определяется по формуле (11). ТС = ТС (ППД) + ТС (Р) (11) где ТС (ППД) – текущая стоимость периодического потока доходов; ТС (Р) – текущая стоимость реверсии; ТС - текущая стоимость. При этом, текущую стоимость периодического потока доходов, можно вычислить по формуле (12). ТС (ППД) =  ( ) (12)где CFn – денежный поток в n-й период; n – число периодов; i – ставка дисконтирования. Текущая стоимость реверсии определяется формуле (13). ТС (Р) =  (13)где CFn – денежный поток в n-й период; R - ставка капитализации. Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью метода дисконтирования будущих доходов, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и последующей перепродажи с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования. Методика расчета стоимости по предложенному методу состоит в следующем: Прогноз потока будущих доходов и предполагаемой стоимости перепродажи объекта недвижимости: определение величины прогнозного периода; определение периодичности поступления доходов. В качестве прогнозной базы используется чистый операционный доход (ЧОД). Расчет реверсии, то есть выручки от продажи объекта, производится с учетом возможных в будущем изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками по продажам, вычитаются из стоимости реверсии. Текущая стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле (14). ТС = ( + (14)где CFn – денежный поток в n-й период; n – число периодов; i – ставка дисконтирования; R - ставка капитализации. Чистый операционный доход был рассчитан выше методом прямой капитализации и составил по оцениваемому объекту недвижимости 662 400pyб. Предположим, что доход от функционирования объекта недвижимости будем получать с периодичностью 1 раз в год. В этом случае текущая стоимость объекта недвижимости составит 3 806 406 руб.: ТС = 662400 / (1+ 0,15) + 662400/ (1 + 0,15)2 + 662400 / (1+ 0,15)3 + + 662400 / (1+ 0,15)4 + 662400 / (1+ 0,15)5 + (662400 / 0,1372 ) = = 576000 + 509538 + 441600 + 380689 + 331200 + 4 827 988 = = 7 067 015 руб. Таким образом, текущая стоимость оцениваемого объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков составляет 7 067 015 руб. Оцениваемый объект не относится к доходной недвижимости, поэтому доходный подход при итоговом определении рыночной стоимости не учитывается. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||