Курсовая новая. Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры
 Скачать 1.3 Mb.
|
Рисунок 2.2 - Рынок новостроек в пригороде Владивостока в апреле 2022 г.Риелторы уверены, что спрос на рынке недвижимости вернется не ранее конца 2022 г. Но полного восстановления уже не ждут. Сделки по ипотекам происходят в вялотекущем режиме, горящих предложений в части сделок купли-продажи мало. Если увеличится отток населения, а рынок насытится большим предложением новых квартир, которые будут простимулированы лояльными программами ипотечного кредитования, то вторичный рынок, может, и просядет в цене. Логично, что «новая сумка лучше старой», поэтому разрыв цены между вторичным и первичным рынками будет значительным. Высокие цены на вторичном рынке отражают не рыночную цену, а беспокойство продавцов, ведь чаще всего жилье – это единственный серьезный актив семей, и продешевить в текущей ситуации мало кто может себе позволить. Но покупательная способность не растет, поэтому в ближайшем будущем цены на вторичном рынке тоже снизятся. Более сложная ситуация на рынке новостроек, так как продавцы стройматериалов увеличили цены воспользовавшись ситуацией. Тем не менее, в центральной части страны цены уже падают, и в течение небольшого времени это дойдет и до Дальнего Востока, поэтому этот эпизодический всплеск не должен серьезно отразиться на ценах на жилую недвижимость. 2.4.2. Анализ сегментов рынка недвижимости в контексте настоящей оценки На вторичном рынке жилья Владивостока – «затишье»: треть продавцов отложили свои намерения до лучших времен, покупатели тоже затаились. Цены же выставляют исходя из различной ценовой политики, в результате их разброс сегодня достиг исторических коридоров – от 85 тыс. до 350 тыс. руб. за 1 кв. м. С конца февраля и до середины марта многие собственники снимали квартиры с продажи и количество предложений уменьшилось почти вполовину. При этом многие покупатели поторопились завершить свои покупки до конца марта, пока действовали «старые» ипотечные ставки. Такого падения уже мало кто припомнит – по оценкам риелторов, сегодня покупательский спрос упал на две трети. Рынок сжался. Те, кто имел деньги, инвестировали в жилье как в защитный актив еще два месяца назад. Остались только те покупатели, которым необходимо решать квартирный вопрос, независимо от кризиса. Данные вторичного рынка г. Владивостока представлены на рисунке 2.3.  Рисунок 2.3 – Данные вторичного рынка жиль г. Владивостока Несмотря на такой драматический расклад, обвала цен на вторичном рынке жилья не случилось. Многие продавцы квартир начинают играть с ценами в надежде на появление богатого покупателя. «На волне паники появляются те, кто выставляет по 7–8 млн руб. даже 1-комнатные «хрущевки». Некоторые продавцы просто пытаются испытать удачу, и причины для заоблачных цен могут быть самые разные: у кого-то квартира действительно с дизайнерским дорогим ремонтом, кто-то видит динамику роста на рынке и поднимает стоимость, другие берут ценовой ориентир исходя из сравнительного анализа. Разлет цен на вторичном рынке от 3,5 млн до 15 млн руб. В новостройках картина похожая. В зависимости от района, готовности дома и площади – от 5 млн и до 12 млн в домах высокого класса. Так что нет ничего удивительного в том, что стоимость однокомнатной квартиры устанавливается от 8 до 11 млн руб. Это может быть и сам дом уникальный, это может быть престижная новостройка с хорошим ремонтом. На сегодняшний день по оценкам специалистов, на рынке вторичного жилья г. Владивостока сложилась ситуация аналогичная, первичному рынку жилья, недвижимое имущество дорожает. В первую очередь подорожали квартиры улучшенного качества и в незначительной степени элитное жилье. Наверняка это обусловлено, сложившейся экономической ситуацией в стране и о кординальных изменениях, пока говорить рано. 2.5. Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки 2.5.1. Сведения об имущественных правах Объект оценки представляет собой недвижимое имущество. Правовые признаки разграничения между движимым и недвижимым имуществом изложены в статье 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». Описание имущественных прав на объект оценки представлено в табл. 2.2. Таблица 2.2 - Описание имущественных прав на Объект оценки
2.5.2. Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки В предоставленной оценщику копии выписки из ЕГРН обремений (ограничений) прав по объекту оценки, расположенному по адресу г. Владивосток, ул. Завойко, д.4А, кв.45, не зарегистрировано. 2.5.3. Сведения о физических свойствах объекта оценки Характеристики объекта оценки приведены на основании документов, представленных Заказчиком. Далее приводится подробное описание Объекта оценки с указанием выводов по результатам проверки соответствия параметров объекта, указанных в технических и правоустанавливающих документах, фактическим данным по результатам осмотра. Описание жилого дома, в котором расположен объект оценки, представлено в таблице 2.3. Таблица 2.3 - Описание жилого дома, в котором расположен Объект оценки
Продолжение таблицы 2.3
|