Курсовая новая. Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры
 Скачать 1.3 Mb.
|
Заключение с Заказчиком договора об оценке.С Заказчиком заключен Договор № 1-25/04 от 25.04.2022г. Определение объекта оценки, цели оценки и даты определения стоимостиОбъектом оценки является 3-х комнатная квартира, расположенная по адресу г. Владивосток, ул. Завойко, д.4А, кв.45 в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество. Целью проведения данной работы является определение рыночной стоимости объекта оценки в целях принятия управленческих решений. Дата определения стоимости – 25 апреля 2022г. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценкиНа данном этапе были изучены документы, информация и качественные характеристики объекта оценки, предоставленные Заказчиком и полученные в ходе работы специалистов непосредственно на объекте оценки. Анализ рынка, к которому относится объект оценкиНа данном этапе Оценщиком был проанализирован рынок, к которому относится объект оценки, его текущая конъюнктура и тенденции. На основании полученной информации, Оценщиком был проведен сбор специальных рыночных данных относящихся как к оцениваемому объекту, так и сопоставимым с ним объектам - аналогам и их анализ. Анализ возможности применения затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки или обоснование отказа от их использованияПри определении стоимости используются следующие подходы к оценке: затратный подход к оценке; сравнительный подход к оценке; доходный подход к оценке. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.В рамках каждого из подходов к оценке используются соответствующие методы оценки. Выбор конкретных методов оценки в рамках применяемых подходов к оценке осуществлялся Оценщиком, исходя из его опыта, профессиональных знаний, навыков и умений, а также полноты и качества имеющейся информации. Краткое описание применяемых методов расчетов, ограничений и допущений, лежащих в основе расчетов, а так же результаты выполненных расчетов приведены в соответствующих разделах настоящего Отчета. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценкиОсновываясь на результатах применения соответствующих подходов к оценке, Оценщиком были получены результаты, которые позволили прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки с учетом не столько количественного, сколько качественного их значения. В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных различными подходами к оценке, придается свой вес. Логически обоснованное численное значение весовой характеристики результатов соответствующего подхода определяется исходя из анализа «сильных» и «слабых» сторон каждого подхода, с учетом того, насколько существенно они отражают текущее состояние рынка недвижимости, а так же перспектив его развития. Составление и передача Заказчику отчета об оценке.Отчет об оценке содержит основные допущения, использованные при проведении оценки, расчеты по определению рыночной стоимости и выводы. 1.8. Перечень документов, используемых оценщиками и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки При проведении настоящей оценки были использованы следующие данные (табл.1.7). Таблица 1.7 - Данные, использованные при подготовке Отчета об оценке
Продолжение таблицы 1.7
При определении характеристик Объекта оценки оценщик основывался на следующих документах и информации, предоставленных Заказчиком (табл. 1.8): Таблица 1.8 – Перечень документов переданных заказчиком
Объект оценки: жилая квартира общей площадью 85,3 кв. м., расположенная по адресу: г. Владивосток, ул. Завойко, д.4А, кв.45. Осмотр был проведен 25.04.2022 г. уполномоченным сотрудником Исполнителя. Характеристики объекта оценки приведены на основании документов, представленных заказчиком. Далее приводится подробное описание Объекта оценки с указанием выводов по результатам проверки соответствия параметров объекта, указанных в технических и правоустанавливающих документах, фактическим данным по результатам осмотра. 1.9. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовки отчета об оценке организациях и специалистов с указанием их квалификации и степени участия в проведении оценки объекта оценки В соответствии с ст. 11 № 135-ФЗ [1], п. 8Д ФСО № 3 [4] указываются сведения обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации, и степени их участия в проведении оценки объекта оценки. Степень участия оценщика в проведении настоящей оценки указана в таблице 1.9. Таблица 1.9 - Степень участия привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке специалистов
Иных специалистов к проведению оценки не привлекалось. 1.10. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения Настоящий Отчет подготовлен в соответствии с требованиями Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федеральных законов от 21.12.2001 г. N 78-ФЗ, от 21.03.2002 г. N 31-ФЗ, от 14.11.2002 г. N 143-ФЗ, от 10.01.2003 г. N 15-ФЗ, от 27.02.2003 г. N 29-ФЗ, от 22.08.2004 г. N 122-ФЗ, от 05.01.2006 г. N 7-ФЗ, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 27.07.06 №157-ФЗ) [1]. При проведении исследований и расчетов использовались следующие нормативные и методические источники: Федеральный закон Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года [1]; Сборник рыночных корректировок. СРК-2018. Под редакцией канд. техн. наук Яскевича Е.Е., Москва 2018 [11]; Справочник оценщика недвижимости-2019. Квартиры. Под редакцией Лейфера Л.А., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2019 [12]; Анализ рынка и ценообразующих факторов. Дополнительная информация, полученная из ряда других источников и архива Оценщика, включает в себя: данные об аналогичных объектах оценки, информационные ресурсы сети Интернет [14] . Данные, предоставленные Заказчиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, включали в себя следующий перечень документов (копии): Выписка из ЕГРН; Технический паспорт. РАЗДЕЛ 2. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОКРУЖЕНИЯ, РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА 2.1. Природно-географические, исторические и иные общие сведения о регионе объекта оценки В 1859 году генерал-губернатор Восточной Сибири граф Н.Н. Муравьев-Амурский, посетивший на корвете «Америка» залив Петра Великого, обратил внимание на удобную гавань, как будто специально предназначенную природой для создания порта, и 2 июля 1860 года по его указанию был основан город Владивосток. Владивосток - город-порт на побережье Японского моря, ворота России в Азиатско-Тихоокеанский регион. Расположен на побережье Японского моря на полуострове Муравьева-Амурского. Соединен с центральной частью России железнодорожным, автомобильным и воздушным сообщением. В черту города входят острова Русский, Попова, Рейнеке, Рикорда и группа мелких необитаемых островов. Пролив Босфор Восточный соединяет два залива - Амурский и Уссурийский. Город раскинулся на живописных сопках по берегам бухты Золотой Рог, которая является превосходным местом для стоянки судов, размещения коммерческого и рыбного портов, судостроительных предприятий. В городе многое связано с морем и флотом. Владивосток буквально живёт морем и всем тем, что с ним связывает. Владивосток расположен на одной широте с Сочи и Сухуми, болгарской Варной и французской Ниццой. Влажное теплое лето и обилие солнца осенью и зимой, близость моря и горных хребтов, огромные лесные массивы создают здесь уникальный климат. Самое благоприятное время для активного отдыха - с июля по октябрь. Среднегодовая температура воздуха летом +18 градусов, зимой –13 градусов. К середине лета вода в бухтах прогревается до 24 градусов. В пригородной зоне расположен Ботанический сад: здесь можно не только отдохнуть, но и узнать много нового об уникальной флоре Приморского края. Лесная зона Владивостока занимает весь север полуострова Муравьева-Амурского. Редкое сочетание ветров, течений, рельефа и водных масс создало здесь уникальную климатическую аномалию, позволившую прижиться растениям и животным двух разных миров: северного и южного; северные сосны растут вперемешку с субтропическими лианами, хвойные деревья с маньчжурским орехом, часто встречается знаменитый китайский лимонник и дикий виноград. Животный мир полуострова не столь разнообразен – сказывается близость города. Крупных животных в лесах полуострова нет, для них он тесноват. Но в окрестностях Владивостока есть несколько питомников, где можно увидеть пятнистого оленя, тигра и других животных. Владивосток считается крупнейшим научным и культурным центром Дальнего Востока. Здесь располагаются Дальневосточное отделение Академии наук России, университеты, академии, научно-исследовательские учреждения. 2.2. Анализ социально-экономической ситуации 2.2.1. Основные социально-экономические показатели России Официальной статистикой в России занимается Росстат. Свод социально-экономических показателей составляется им ежегодно. Он публикуется в свободном доступе для того, чтобы информацию могли использовать различные организации, частные лица для своих целей. Совокупность показателей охватывает как макроэкономические данные за период, так и социальные. К экономическим показателям относят: валовой внутренний продукт в рублях; инвестиции в основной капитал; реальные располагаемые доходы; индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности; индекс промышленного производства; объем продукции сельскохозяйственного сектора; транспортный грузооборот; объем розничной торговли и ее оборот; данные по сфере услуг; индекс потребительских цен; число безработных; внешнеторговый оборот в долларах США; номинальный и реальный уровень заработной платы. Все показатели рассчитываются за год и сопоставляются в процентном соотношении с данными двух предыдущих лет. В социальной сфере оцениваются заработная плата, пенсии, занятость и безработица, заболеваемость и правонарушения. Так же рассматриваются демографические показатели. На 1 января 2021 года численность населения России составила 146 миллионов человек. Миграционный приток компенсирует естественную убыль населения. 2020 год показал снижение числа родившихся и рост числа умерших. В целом соотношение показало, что умерло в 1,5 раза больше человек, чем родилось. Это говорит о негативной долгосрочной тенденции, когда рабочей силы будет не хватать, а население старшего возраста будет испытывать проблемы из-за нехватки поступлений в государственный бюджет. Анализ основных социально-экономических показателей России. В международной классификации принято разделять страны на развитые, развивающиеся, слаборазвитые страны. Для каждой группы характерны определенные признаки. Россия относится к многочисленной группе развивающихся стран, что отражается в ее социально-экономических показателях. Сопоставление стран проводится по размеру совокупного дохода на душу населения. Однако, этот показатель не является исчерпывающим. Новым показателем для анализа социально-экономического развития стал индекс человеческого развития. Этот индекс может применяться и для исследования внутристрановых изменений. Например, в России с его помощью сопоставляются данные по регионам. Экономику страны отличает разрозненность и удаленность регионов, различность в природно-климатических условиях. При этом субъекты РФ наделены определенной независимостью в части реализации социально-экономических программ. Они могут использовать для этого доступные ресурсы. Однако, распределение ответственности требует пересмотра системы управления и распределения бюджетных средств. Финансирование обычно получают центральные регионы и стратегически важные субъекты страны. Остальные средства распределяются по остаточному принципу, что ведет к снижению качества жизни населения, внутренней миграции. Это ведет к ухудшению экономического положения регионов, что сказывается на стабильности функционирования экономики в целом. Методами решения диспропорций в финансировании могут стать: пересмотр распределительных механизмов; создание механизмов реального стимулирования преобразований; стимулирование рынков труда; диверсификация инноваций; совершенствование системы государственного и местного управления. Особенность регулирования экономики регионов заключается в том, что она сказывается на социальных показателях. Рост экономического благополучия положительным образом сказывается на демографических показателях, занятости, повышении платежеспособного спроста. Так же убыстряется движение денег в обороте из-за активности населения. Социальная и экономическая сферы жизни общества неразрывно связаны друг с другом. Основные экономические показатели России отражены в таблице 2.1. Таблица 2.1 - Основные экономические показатели России (по данным Росстата)
Продолжение таблицы 2.1
Продолжение таблицы 2.1
Основные макроэкономические показатели России в период 2000 - 2022 годы были положительные. За исключением периодов мировых кризисов 2009 (-7,8%), 2015 (-2,0%) и 2020 (-2,7%) средний ежегодный прирост ВВП составлял +4,6%. Рост показателей в 2021 – 1 кв. 2022 года демонстрирует восстановление экономики после кризисного спада 2020 пандемийного года. Вместе с тем, налицо и негативные тенденции, выразившиеся в стремительном росте инфляции, высокой задолженности организаций и физических лиц, резком удорожании кредитов. Пандемия 2020 года принесла с собой остановки работы многих предприятий и отраслевые дисбалансы в мировой экономике и логистике, что привело к экономически необеспеченному росту денежной массы, росту инфляции и росту задолженности предприятий, организаций и физических лиц во всех странах. Раздача денег и дешевых кредитов населению и бизнесу в связи с коронавирусной пандемией в 2020-2021 годах повлекла за собой: с одной стороны - восстановление спроса на энергию, сырье и все другие товары и стимулировало начало восстановления мировой экономики, с другой – значительное увеличение денежной массы и снижение объемов строительства в начале 2020 года, что привело к взрывному спросу и росту цен на рынке жилой недвижимости. Дисбалансы между отраслями и нарушение логистических связей, неизбежно возникшие в связи с этим, а также в связи с введением Западом экономической и политической блокады против России, требуют роста обслуживающей денежной массы, что вызывает инфляцию. Резкое ужесточение государством кредитной политики повышением ключевой ставки в целом сдерживает инфляцию, но и тормозит кредитование и развитие бизнеса. В этих условиях государство принимает адресные меры финансовой поддержки и контроля, госрегулирования, стимулирования, помощи и поддержки производящих и других перспективных отраслей и предприятий, восстановление и развитие которых станет основой развития остальных отраслей экономики. Это потребует времени и средств, что отрицательно отразится на занятости и доходах бизнеса и населения в ближайшие 3-5 лет. Следовательно, активность и спрос на рынке недвижимости снизятся, цены будут постоянно корректироваться в соответствии с инфляцией и спросом. Перед лицом небывалого мирового экономического и политического кризиса, учитывая высокую обороноспособность, огромные ресурсные возможности, низкий государственный внешний долг и значительные накопленные средства Фонда национального благосостояния, Россия находится в менее уязвимом положении по сравнению с другими крупнейшими странами. Россия является и останется одной из самых влиятельных, политически и экономически стабильных и перспективных стран. По данным Росреестра за 2021 год: общее количество зарегистрированных ипотечных сделок составило 3,8 млн. (+9,5% к 2020г.); договоров участия в долевом строительстве – 898,6 тыс. (+17%); на вторичном рынке жилья зарегистрировано 4,2 млн. сделок (+14,5%). За 1 кв. 2022 года договоров участия в долевом строительстве – 247,1 тыс. (+30,2% к 1 кв. 2021г.). Тенденции и перспективы на рынке недвижимости. Ресурсные возможности страны (кадровые, научные, энергетические, сырьевые) и крепкое государство, обеспечивающее национальную безопасность и внутреннюю стабильность, развитие территорий и инфраструктуры, а также лучшее положение России по сравнению с другими странами в условиях мирового экономического и политического кризиса, дают все возможности в ближайшее время восстановить финансовую стабильность и отраслевую сбалансированность экономики. Сокращение импортозависимости и большая автономизация российской экономики в условиях исчерпания мировых природных ресурсов позволят рационализировать отраслевую структуру, обеспечить активность на всех рынках (включая рынок недвижимости) и стабильность роста доходов населения и бизнеса. Большая территория страны и полная обеспеченность всеми необходимыми минералами дают широкую возможность развития промышленности стройматериалов, строительства жилья, складов, объектов торговли и сферы услуг, производственных цехов, коммунальных и других вспомогательных зданий, инженерной инфраструктуры и транспортных коммуникаций. По мере повышения благосостояния народа предъявляются повышенные требования к качеству строительства, нормам жилой площади и функциональным свойствам зданий. По мере восстановления сбалансированной отраслевой структуры экономики восстановится спрос на новые и реконструированные здания и помещения, востребованными будут качественные комфортабельное квартиры и индивидуальные жилые дома с возможностью онлайн-работы и полноценного отдыха, уличных прогулок и занятий спортом. Ситуация с быстрым распространением пандемии и закрытием границ стран и показала большие перспективы развития внутреннего туризма, индустрии краткосрочного отдыха выходного дня, водного отдыха, что влечёт развитие и строительство отечественной рекреационной инфраструктуры (гостиницы, дома отдыха и санатории, пляжи и аттракционы, внутренние дороги, придорожный и прибрежный сервис, рекреационное благоустройство и инфраструктура населенных пунктов). Следовательно, в условиях начала структурного экономического кризиса и высокой инфляции к вопросу приобретения недвижимости нужно подходить особенно взвешенно: имеющиеся избыточные средства смело можно инвестировать в необходимую недвижимость в перспективной, плотной городской застройке (земельные участки, комфортабельные квартиры («первичку» и качественную «вторичку»), индивидуальные дома в городе и пригороде со всей инфраструктурой, перспективную коммерческую недвижимость (нежилые помещения в узловых городских зонах, склады с развитой инфраструктурой, энергетически обеспеченные цеха и комплексы). Необходимо учитывать, что кредиты могут позволить себе лишь заемщики с высокими и стабильными в перспективе доходами, гарантирующими их возвратность, предприниматели – с безупречно спланированным бизнесом, с обоснованной высокой прогнозной рентабельностью и стабильностью доходов. 2.2.2. Характеристика экономической ситуации в регионе Приморский край - основной регион Дальнего Востока. Уровень его развития определяет уровень развития экономики, социальной сферы, геополитические тенденции развития всего Дальнего Востока. В настоящее время, наблюдается спад экономического роста в данном регионе. Конечно, экономический спад характерен не только для этого региона страны, но здесь, особенно четко прослеживается снижение экономической активности, что сказывается на всех отраслях и сферах экономики Приморского края, снижает конкурентоспособность этого региона. Одной из проблем, которая остро стоит перед данным регионом на протяжении последнего десятка лет, является трудовая миграция. В первую очередь это связано с климатическими условиями проживания. Также, здесь наблюдаются наличие диспропорций в ресурсном обеспечении, не заселенность территорий, слабо развитая инфраструктура, низкий уровень развития обрабатывающей и транспортной промышленности, а также низкий уровень жизни населения и неразвитое социальное обеспечение. Это приводит к негативным тенденциям функционирования не только экономических процессов региона, но и социальной сферы – нехватка рабочих мест, высокий уровень безработицы, а также стремительные темпы снижения уровня жизни населения региона – ежегодно, уровень жизни падает более чем на 1 %. Что касается инвестиционного климата региона, то, он также характеризуется низким уровне. Преобладает экспортная ориентация деятельности, потому, в технологичное развитие промышленности не вкладываются деньги. Инвестиционная активность Приморского края характеризуется занятием им 69 места по доле инвестиций в ВРП и 8 места в дальневосточном регионе. Сегодня, имеется тенденция снижения инновационного выпуска различной продукции в регионе. Она продолжает на протяжении последних десяти лет и особенно остро проявилась в 2021 году. Рассмотрим основные показатели развития экономики Приморского края. Они представлены в процентном выражении, на основании сопоставления с данными предыдущего года. Итак, динамика экономического развития региона имеет следующий вид: индекс промышленного производства - 139,9 %; лесозаготовки – 91,6 %; рыболовство – 73,2 %; сельскохозяйственная сфера - 109,8 %; строительство - 71,3 %; транспортная сеть и услуги транспортного сообщения -137,9 %; телекоммуникативное сообщение - 101,9 %; обороты розничной торговли – 87,2 %. Величина платных услуг, оказываемых населению – 119,0 %. Данные показывают прирост индекса промышленного производства. При этом, наблюдается снижение по многим направлениям деятельности – лесозаготовки, рыболовство, розничная торговля, строительство. Экономические проблемы, в первую очередь, обусловлены «недополучением» добавленной стоимости, нерациональной экспортно-импортной политикой, не создающей комфортных условий для проведения операций экспорта и импорта, отсутствием низким уровнем развития экспортно-импортной инфраструктуры, величиной разрывов уровня экономического развития региона с центральными регионами РФ, низкой налоговой базой, устанавливаемой на региональном уровне. На сегодняшний день, развитие Приморского края, во многом полагается на привлечение внешних инвестиций. Важным условием развития данной области является переориентация на обрабатывающую промышленность. Сегодня, ведущей деятельностью региона является добыча полезных ископаемых. Аналитические данные развития региона позволяют сделать вывод о том, что вклады средств в его развитие очень высоки, но отдача – незначительна. Инвестиционная активность региона в 2021 году характеризуется следующими параметрами: Величина общего объема инвестиций составила 68,7 млрд рублей. Это на 26 % меньше аналогичного показателя предыдущего периода. Из общего объема инвестиций в основной капитал инвестиции в машины и оборудование, включая хозяйственный инвентарь, и другие объекты составили 44,6 %, вложения средств в здания и сооружения сократились более чем в два раза, а вложения в улучшение земель - снизились на 32,9 %. Величина вложений средств в организации (крупный бизнес) составила 71,9 % или 49448,9 млн. рублей, что на 10 % меньше чем было вложено в 2020 году. Наблюдается прирост финансирования из федерального бюджета в виде дотаций и субсидий. Важной тенденцией является прирост инвестиций в субъекты малого предпринимательства. Это обусловлено реализацией новых инструментов развития торговых и инвестиционных отношений: это территории опережающего социально-экономического развития (далее – ТОР) и свободный порт Владивосток (далее – СПВ). В Приморье сейчас функционируют 4 территории опережающего развития: «Надеждинская»; «Михайловский»; «Большой Камень»; «Нефтехимический». Динамика внешнеторгового оборота Что касается показателей внешней торговли Приморского края, то в 2021 году наблюдается активность региона в данной сфере. Внешнеторговый оборот по итогам года составил 6 154,9 млн. долл. США, что на 27 % превышает показатель прошлого года. При этом, было сформировано отрицательное сальдо баланса в следствие превышения импорта над экспортом. Импортные закупки превысили экспорт в 2,5 раза. Приморский край осуществляет внешнеторговое взаимодействие с Китаем, Кореей, Японией, США, Германией, Индией. Наибольший удельный вес приходится на торговое взаимодействие с Китаем – более 50%. По данному направлению отмечается наибольший прирост импортной торговли. Факторы, оказывающие воздействие на динамику развития Приморского края Развитие и функционирование экономики Приморского края подвергается воздействию большого количества факторов. Они оказывают, как положительное, так и отрицательное воздействие на социально-экономические процессы региона. К факторам положительного воздействия относятся следующие аспекты: территориальное расположение - соседство с крупнейшими государствами Северо-Восточной Азии, возможность осуществления морской торговли; развитая инфраструктура в пределах ДФО; ресурсное обеспечение региона. К отрицательным факторам можно отнести: удаленность от центральной части страны; ориентация на экспорт сырья; отток рабочей силы; отсутствие должного уровня развития автодорожной сети; наличие критической зависимости машиностроительного комплекса от оборонного заказа государства; низкий уровень инвестиционной активности. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||