Курсовая банковское дело. курсовая новая. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в рф и особенности отражения в учете данных операций
 Скачать 136.83 Kb.
|
3 НАПРАВЛЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ3.1 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФПроблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования: политическая и экономическая нестабильность; низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости; отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы; высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц; высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью; недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах; недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе; проблема оценки предлагаемого в залог имущества: необходима стандартизация работы оценщиков. Также, одной из наиболее серьезных проблем является проблема участия банков в ипотечном кредитовании. Как показал анализ ипотечного кредитования в России, одними из самых активных участников этого процесса наряду с региональными администрациями являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном рынке затруднена некоторыми важными обстоятельствами. В частности, при выдаче самих кредитов банки вынуждены также проводить операции с инструментами ипотечного кредитования (закладными) на вторичном рынке, что повышает риск кредитов и снижает их привлекательность для рядовых заемщиков. В настоящее время для организации цивилизованного вторичного рынка необходима активная деятельность государственных структур, таких, как Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг, Банк России, Министерство по налогам и сборам и др. При этом необходимо отметить, что Банк России уже является одним из активных участников разработки программы работы с инструментами ипотечного кредитования. В настоящее время его специалисты разрабатывают механизмы работы с инструментами ипотечного кредитования. В частности, как один из возможных вариантов Банк России рассматривает переучет закладных, с помощью которого появится возможность рефинансирования коммерческих банков, т.е. пополнения их оборотных средств. Формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан - одна из важнейших задач российского Правительства. Важным шагом на пути достижения намеченной цели должна стать реализация Концепции приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье-гражданам России». Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что решение жилищного вопроса невозможно без развития инструментов, способных обеспечить приток частных финансовых ресурсов в систему жилищного строительства и ипотечного кредитования. Поэтому в центре внимания Проекта оказались именно вопросы создания эффективной инфраструктуры, позволяющей привлекать частные инвестиции. Ее построение базируется на трех аспектах. Первый-это стандартизация всех процессов, связанных с ипотекой: от первоначального консультирования заемщиков до осуществления секьюритизации пулов ипотечных кредитов. Вторым важным аспектом является формирование системы институтов, обслуживающих потребности рынка, включая кредитные бюро, компании, занимающиеся страхованием ипотечных рисков, и т.д. И, наконец, третьим важнейшим аспектом ипотечной инфраструктуры следует считать развитие фондового рынка. Именно он должен стать той «проводящей системой», которая будет обеспечивать приток ресурсов инвесторов в строительство жилья. 3.2 Мероприятия по совершенствованию ипотечного кредитования и оценка их эффективностиЕстественно, на сегодняшний день ипотечное кредитование в России ещё не совершенно и не может играть решающую роль в стимулировании жилищного строительства, как предусматривалось. Прогнозы относительно того, как будет развиваться ипотека, что ожидать от рынка, в большой степени зависят, полагают аналитики, все-таки от реального положения дел в банках. Аспект, отражающий активность потенциальных заемщиков, на данном этапе второстепенный. Даже если бы россияне не имели проблем с платежеспособностью, продиктованных увеличением цен (особенно - на электронику и другие импортные товары) и отсутствием реального роста зарплат, положение дел в самой банковской отрасли слишком далеко от оптимального, чтобы рынок ипотеки развивался так же активно, как в последние несколько лет, полагают экономисты. Отыграться на процентах. Скорее всего, полагают аналитики, банки если и пожелают активно кредитовать граждан в условиях кризиса, то будут это делать, значительно повысив процентные ставки. Или предельно ужесточив критерии одобрения кредита. Таким образом, вполне возможен сценарий, при котором человеку даже и не придется задумываться о том, стоит ли брать сейчас ипотеку. Скорее всего, банк попросту не сможет предоставить займ на комфортных условиях. Или вовсе откажет в заявке в силу внутренних кризисных причин. Имеет ли смысл сейчас брать ипотеку, когда ситуация в банках далека от оптимальной? Многие эксперты считают, что подобного рода решения пока что не слишком оправданны. Не смотря на прогнозы аналитиков Сбербанк в 2021 году выдал ипотечных кредитов на индивидуальные дома на 24.3 млрд руб., что в 3.5 раза в суммарном выражении больше результата за 2020 год, когда россияне оформили в банке аналогичных кредитов на сумму около 7 млрд руб. Об этом говорится в сообщении банка. Около половины ипотеки на ИЖС была выдана в 2021 году в рамках льготных госпрограмм – более 12.1 млрд руб. В 2020 году доля господдержки в ИЖС составляла только 30%. Средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, в феврале 2021 года составила 7,87% (в январе 2021 года – 7,23%), что почти на 1,1 п.п. ниже, чем в феврале 2020 года (8,73%). Но с наступлением кризисных явлений в экономике РФ, происходит существенное падение реальных доходов населения, что крайне негативно сказывается на качестве обслуживания ипотечного долга заемщиками. По данным Центробанка, на 1 сентября 2021 года объем просроченных кредитов физических лиц достиг 1,006 трлн руб. В связи с рецессией экономики ипотечная отрасль переживает сейчас сильное потрясение. Ставки по кредитам растут, банки выдвигают более жёсткие требования к заёмщикам, увеличивают порог первоначального взноса, просроченная задолженность быстро увеличивается, вторичный рынок ипотечного кредитования развивается довольно слабо, да и вообще ипотека еще не заняла должное место в российской экономике. В процессе ипотечного кредитования существуют проблемы и недостатки, но и наблюдаются также серьезные перспективы развития. Для этого разработана «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года», которая утверждена Распоряжением Правительства РФ от 19.07.2010 N 1201-р (ред. от 26.03.2014). Предусматривается решение к 2030 году основных проблем несбалансированности на рынке жилья, основная потребность в улучшении жилищных условий будет формироваться в связи с качественными изменениями стандартов жилищного обеспечения. Предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60% населения. Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями. Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи: -повышение доступности ипотечных жилищных кредитов с учетом баланса интересов кредиторов и заемщиков, в том числе снижение процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам и повышение доступности ипотечных жилищных кредитов без наращивания рисков в системе ипотечного жилищного кредитования; -формирование устойчивой системы привлечения на рынок ипотечного жилищного кредитования долгосрочных ресурсов и развитие механизмов рефинансирования Центрального банка Российской Федерации; -создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования. Достижение указанной цели и решение поставленных задач будет осуществляться за счет: -создания эффективных механизмов, позволяющих повысить доступность ипотечных жилищных кредитов для социально приоритетных категорий населения; -развития конкуренции на рынке ипотечного жилищного кредитования; -разработки новых форм финансирования для развития жилищного фонда, сдаваемого внаем, и сектора жилищно-строительной кооперации, а также финансирования жилищного строительства; -учета региональных и локальных особенностей развития рынков жилья и ипотечного жилищного кредитования; -создания условий для предотвращения или смягчения возможных будущих кризисных явлений. Самый распространённый ипотечный кредит на сегодняшний день является кредит со сроком кредитования от 10 до 30 лет. Фиксированная ставка и процент составляет от 9,25% и первоначальным взносом в размере 10% составит до 25% от приобретаемого жилого помещения. Процедура получения кредита станет стандартной, при этом сократятся сроки сбора документов и рассмотрения заявок. Заемщик должен получить всю достоверную информацию о стоимости кредита и его основных условиях, сроках и других параметрах до момента подписания кредитного договора или договора займа. Наличие большой конкуренции среди банков по выдаче ипотечных займов будет способствовать тому, что существенно будут уменьшены тарифы, повысится качество обслуживания граждан, заемщики с более хорошей кредитной историей могут иметь привилегии. О недостаточном развитии рынка ипотечного кредитования в России свидетельствуют показатели, характеризующие уровень развития рынков недвижимости в международной практике. По данным Международного валютного фонда на 1 января 2018 г. отношение кредитов на жилую недвижимость к совокупным кредитам и займам в Российской Федерации составило 9,9 %, что является очень низким показателем. Так, например, в Австралии этот показатель равен 63,7 %, в Дании - 36,5 %, в Израиле - 35,4 %. Таким образом, рынок ипотечного кредитования в России должен являться одним из приоритетных направлений развития национальной экономики. В настоящее время коммерческие банки не могут полностью реализовать свой потенциал, а население не в состоянии выплачивать долги по ипотечным кредитам. Большим препятствием также является несовершенство нормативно-правовой базы и региональные диспропорции. Однако нельзя не заметить, что тенденция к развитию все же присутствует и в перспективе российский рынок ипотечного кредитования вполне может стать ведущей частью банковского сектора. Необходимо отметить в завершении, что развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние на преодоление социальной нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье. Практически каждый человек, которому приходилось брать средства в банке, прекрасно знаком с таким понятием, как высокие проценты. Часто случается так, что более выгодных программ кредитования в тот или иной момент времени просто нет на финансовом рынке. В этой ситуации оформляется тот формат ссуды, который наиболее приемлем. Срочность покупки жилья по ипотеке с высоким процентом может быть обусловлена необходимостью быстро решить вопрос с жильем. Высокая ставка может предлагаться при несущественном первом взносе. Если учесть размер кредита и срок партнерства с банком, переплата оказывается значительной. Ежемесячные выплаты могут оказаться настолько большими, что придется снижать уровень жизни. Но даже такая ситуация не является безвыходной. Так, например, Правительством Московской области разработана специальная подпрограмма «Социальная ипотека», направленная на улучшение жилищных условий определенных категорий граждан России. Цель программы – привлечь в Подмосковье как можно больше высококвалифицированных специалистов в сфере образования, здравоохранения и науки и предоставить им достойные условия для жизни и работы. Участники, соответствующие требованиям подпрограммы «Социальная ипотека», получают от государства жилищную субсидию в виде 50% от стоимости жилья на первоначальный взнос при получении ипотечного кредита и 50% от стоимости жилья на протяжении 10 лет в виде компенсации основного долга в ежемесячном платеже по ипотеке. Таким образом, участник программы оплачивает только начисленные по кредиту проценты. Размер субсидии зависит от количества членов семьи и предельной цены 1 кв.м., утверждаемой комитетом по ценам Московской области. Наподобие такой программы, я бы хотела предложить для Омска и Омской области. Единый институт развития в жилищной сфере является одним из кредиторов по подпрограмме «Социальная ипотека» Московской области и предоставляет ипотечные займы на специально разработанных льготных условиях: 10,75% — на строящееся жилье; 11,75% — на готовое жилье. Я хочу предложить такой пакет услуг именно для врачей, живущих в Омской области, а именно в районных центрах, селах и деревнях. Ведь всем известно, что из-за отсутствия доходов и жилья, многие специалисты уезжают в город, а во многие деревни и села требуются профессиональные врачи. По – моему мнению в области нужны хорошие специалисты. Особенно они нужны в медицине. Достроены новые перинатальные центры, современные роддома, диагностические и сосудистые центры. Там должны работать лучшие в своем деле. Поэтому область должна предлагать не только рабочие места, но и помогать решить проблемы с жильем. Что бы получить Социальную потеку для врачей, предлагаю ввести следующие требования: Стаж не менее 3 лет в сфере медицины; Гражданство РФ; Отсутствие у кандидата и членов его семьи жилья в собственности в Омской области; Положительная кредитная история; Готовность заключить трудовое соглашения на работу в под Омском медучреждении на срок не менее 10 лет. Конечно же, во многие села и деревни требуются такие специалисты, как врачи скорой помощи, участковые терапевты, педиатры, реаниматологи. Но это далеко не все! Кроме того, можно было бы внести изменения в программу, которые расширили бы круг возможных кандидатов: Можно было бы расширить перечень специальностей врачей. Например, пусть бы участвовали сердечно-сосудистые хирурги, урологи, гематологи, эндокринологи, патологоанатомы и еще ряд специалистов. Максимальный возраст для мужчин-участников 50 лет Для педиатров и участковых терапевтов можно было бы снять требование по наличию ученой степени или высшей, или первой квалификационной категории. Для врачей, которые работают в «красных» зонах на период пандемии ускоренное рассмотрение запросов на программу. Для начала дадим небольшой анализ миграции в Омске и Омской Области за последние три года. Численность населения Омской области и города Омска по полу и основным возрастным группам (на начало года, тысяч человек). Данные представлены в табл. 4. По данной таблицы видно, что численность населения с каждым годом снижается, как и численность трудоспособных людей, как в городе, так и в Области. Скорее всего, это может сказаться тем, что не хватает денежных средств, ну и так же жилья, ведь проценты по ипотеке просто высоки, и многим людям, это просто не по карману. Таблица 4 - Численность населения Омска и Омской области тыс. человек.
Так же проанализировав средний уровень на цены жилья в Омской Области на двух комнатную квартиру, примерно сумма составляет 3 375 000 рублей. Данным продуктом могли бы воспользоваться примерно около врачей. Если взять уже готовое жилье, а в основном в селах и деревня, дома стоят уже готовые. Из выше предложенного продукта, процентная ставка составляет 11,75%. Возьмем нашу примерную сумму, которая равна 3 375 000 рублей и жилищная субсидия, полученная от государства в виде 50% от стоимости жилья, а это равно 1 687 500 рублей, на первый взнос при получении ипотечного жилья на 10 лет, а это составляет 23 967,47 тысячи рублей в виде компенсации основного долга в ежемесячном платеже по ипотеке.  Рисунок 5 – Основные показатели без программы «Социальная ипотека», млн. руб.  Рисунок 6 – Основные показатели по программе «Социальная ипотека», млн. руб. Сравнительные графики преимущества ипотечной программы «Социальная ипотека» для клиентов «Сбербанка» представлена на рис. 5 и рис. 6. Выгода данной программы для клиента очевидна – это 2 876 096,40 млн. рублей. Таким образом, участник программы оплачивает только начисленные по кредиту проценты. Так же необходимо рассчитать доход банка от примерной стоимости покупки двух комнатной квартиры по выше предложенной мною программы. На основании экспертной оценки при привлечении данной программы доход банка за месяц с одного участника программы составит 23 967,47 тысяч рублей, за год – 287 609,64 тысяч рублей. Если данной программой воспользуются 55 участников, то годовая прибыть достигнет 14 380 482 млн. рублей. Издержки на создание и эксплуатацию данной программы равны 150 000 тысяч рублей. Чистая прибыль банка за год с одного участника приблизительно составит 137 609,64 тысячи рублей. |