Руководство по защите прав собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах
 Скачать 0.96 Mb.
|
|
Обратите внимание: информация о нарушении качества КУ размещается, если факт нарушения подтверждается актом проверки. Напоминаем, что соблюдение УО требований к размещению информации в ГИС ЖКХ является лицензионным требованием (п. 6 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ). Контроль за соблюдением Стандарта раскрытия информации осуществляется органами ГЖН (ГЖИ) в отношении: - факта раскрытия информации; - источника опубликования информации; - сроков и периодичности раскрытия информации; - полноты раскрытия информации; - достоверности раскрытой информации; - порядка раскрытия информации по письменным и электронным запросам (регистрации письменных запросов, своевременности и полноты рассмотрения письменных и электронных запросов, а также уведомления о результатах их рассмотрения). 2. Права, обязанности и ответственность потребителя В целях создания и поддержания благоприятных и безопасных условий проживания в МКД, надлежащего содержания общего имущества и обеспечения своих прав собственники помещений в МКД обязаны выбрать способ управления домом (ст. 161 ЖК РФ) и реализовать его, т.е. выбрать УО и заключить с ней договор или зарегистрировать ТСН (ТСЖ). Собственники обязаны содержать ОИ в надлежащем состоянии на собственные средства (п. п. 28, 30 Правил содержания общего имущества). В соответствии с п. 40 Правил содержания общего имущества собственники помещений вправе: - получать от ответственных лиц не позднее пяти рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен; - проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы); - требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения. Правила предоставления коммунальных услуг устанавливают права и обязанности потребителя и исполнителя КУ, а также перечень действий, которые не вправе совершать потребитель КУ. Потребитель вправе: - получать КУ в полном объеме и соответствующего качества; - требовать от исполнителя сведения о расчете размера платы за услуги (с указанием всех тарифов и нормативов); - требовать проведения проверок качества услуг; - требовать возмещения нанесенного вреда и убытков. Потребитель обязан: - при обнаружении каких-либо неисправностей или аварий срочно сообщать исполнителю КУ; - не препятствовать УО проведению проверок состояния внутриквартирного оборудования; - впускать представителя исполнителя КУ в жилое помещение для проверки и снятия показаний ИПУ; - своевременно снимать показания ИПУ и производить оплату не позже установленной даты; - уведомлять УО об изменении количества проживающих в помещении граждан. В обязанности собственников и нанимателей помещений в МКД также входит поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии и соблюдение Правил пользования жилыми помещениями, а также Правил содержания общего имущества (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ). Потребитель КУ не вправе: - использовать бытовые приборы, которые суммарно превышают максимальную нагрузку на электрическую сеть; - производить слив теплоносителя из системы отопления без разрешения исполнителя; - самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления; - самовольно нарушать пломбы на ИПУ и в местах их подключения, демонтировать приборы учета и осуществлять несанкционированное вмешательство в их работу; - осуществлять регулирование внутриквартирного оборудования, используемого для отопления, и совершать иные действия, в результате которых в помещении будет поддерживаться температура воздуха ниже 12 °C; - несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы. Обратите внимание: пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства (п. 6 Правил пользования жилыми помещениями). Именно об этих обязанностях жители МКД часто забывают, когда включают громкую музыку по ночам, устраивают ночные вечеринки, проводят шумные ремонтные работы поздним вечером, держат в своих квартирах множество домашних животных, курят и буянят в подъездах и т.д. Потребитель несет гражданско-правовую ответственность за (п. 158 Правил предоставления коммунальных услуг): - невнесение или несвоевременное внесение платы за КУ (обязанность уплатить пени); - вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу исполнителя или иных потребителей вследствие ненадлежащей эксплуатации внутриквартирного оборудования (возмещается потребителем по правилам, предусмотренным гл. 59 ГК РФ). 3. Права, обязанности и ответственность исполнителя Для того чтобы определить, нарушаются ли права потребителей управляющей организацией, необходимо выяснить, какие обязанности возложены на нее по договору управления, понять, все ли она выполняет и какого качества услуги вы получаете. Ну и, конечно, надо знать, какие работы и услуги вы оплачиваете. Но в то же время следует помнить о правах УО и стараться не нарушать их. УО обязана обеспечить надлежащее содержание ОИ дома (ст. 162 ЖК РФ), т.е. оказывать жилищные услуги, соответствующие установленным требованиям жилищного законодательства. При предоставлении жилищных услуг потребителям в МКД организация, управляющая домом, обязана руководствоваться положениями: - Правил содержания общего имущества; - Правил осуществления деятельности по управлению МКД. Пункт 10 Правил содержания общего имущества устанавливает следующие требования к содержанию ОИ: - соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД; - безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц; - доступность пользования жилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; - соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; - постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав ОИ, для предоставления КУ (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в доме; - соблюдение требований законодательства РФ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. Управление МКД обеспечивается выполнением следующих стандартов (разд. II Правил осуществления деятельности по управлению МКД): - приемом, хранением и передачей технической документации на МКД, а также их актуализацией и восстановлением (при необходимости); - сбором, обновлением и хранением информации о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ; - подготовкой предложений по вопросам содержания и ремонта ОИ для их рассмотрения общим собранием собственников, включая расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ; - организацией оказания услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания; - организацией и осуществлением расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту ОИ, а также за предоставляемые КУ, в том числе за коммунальные ресурсы, используемые при содержании ОИ; - обеспечением собственниками помещений в МКД, органами управления ТСЖ и кооператива контроля за исполнением решений ОСС, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания. Содержание ОИ в зависимости от его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния включает в себя (п. 11 Правил содержания общего имущества): - осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния ОИ требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; - обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем к предоставлению КУ; - поддержание в помещениях, входящих в состав ОИ, установленные законодательством РФ температуру и влажность; - уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав ОИ; - сбор и вывоз жидких бытовых отходов; - содержание мест накопления ТКО; - организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации; - меры пожарной безопасности; - содержание земельного участка, входящего в состав ОИ; - текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации ОИ; - проведение обязательных в отношении ОИ мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности; - обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета коммунальных ресурсов, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.); - приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании ОИ, а также отведение сточных вод в целях содержания ОИ в доме при условии, что конструктивные особенности МКД предусматривают возможность такого потребления, отведения (за исключением непосредственного управления МКД). Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр утверждены Примерные условия договора управления многоквартирным домом, которые можно взять за основу при определении обязанностей УО: - выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению МКД, по надлежащему содержанию и ремонту ОИ в МКД (определение перечня таких работ и услуг, их периодичности); - фиксация фактов ненадлежащего исполнения работ и (или) оказания услуг; - перерасчет за содержание и ремонт ОИ в порядке и сроки, предусмотренные законодательством; - раскрытие информации о своей деятельности (Стандарт раскрытия информации), в том числе на ГИС ЖКХ; - хранение и обновление технической и иной документации на МКД, передача такой документации в порядке, установленном ЖК РФ; - предоставление отчета о выполнении договора управления; - обеспечение круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания; - организация взаимодействия с собственниками и пользователями помещений в МКД (предоставление справок, ответы на обращения, личный прием, предоставление информации в рамках действующего законодательства); - организация работы по начислению и сбору платы за содержание и ремонт; - мониторинг состояния ОИ; - подготовка предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту ОИ и доведение их до сведения собственников. Важно: если УО не направила собственникам предложение по перечню работ и услуг по управлению МКД, она будет нести ответственность за ненадлежащее содержание ОИ. В то же время, если собственники отказались принять на ОСС предложение УО по перечню работ и услуг, выполнить которые необходимо для надлежащего содержания ОИ именно в этом МКД, то УО будет руководствоваться решением собственников. В этом случае вся ответственность за ненадлежащее содержание ОИ ложится на собственников. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые УО не могла разумно предвидеть и предотвратить и за возникновение которых она не отвечает, то понесенные в связи с этим расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в МКД. Важно: УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация. Обязанности УО в качестве исполнителя КУ установлены Правилами предоставления коммунальных услуг. В соответствии с пп. "а" - "г" п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель обязан: - предоставлять потребителю КУ в необходимых для него объемах и надлежащего качества; - заключать с РСО договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении КУ потребителям или при содержании ОИ; - самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются КУ; - производить перерасчет размера платы за предоставленные КУ: - в связи с предоставлением КУ ненадлежащего качества; - в связи с предоставлением КУ с перерывами, превышающими допустимую продолжительность; - за период временного отсутствия потребителя в занимаемом жилом помещении (разд. VIII Правил предоставления коммунальных услуг). Установлены следующие условия перерасчета за КУ при временном отсутствии потребителя. Первое - помещение не оборудовано ИПУ в связи с отсутствием технической возможности его установки, подтвержденной соответствующим актом. Второе - потребитель отсутствует более пяти дней подряд, что подтверждено документально. Третье - потребитель подал заявление о перерасчете платы до начала периода временного отсутствия либо не позднее 30 дней после окончания периода временного отсутствия. Обратите внимание: в случае отсутствия всех проживающих в жилом помещении лиц в результате действия непреодолимой силы, подтвержденного соответствующими документами, перерасчет производится, даже если помещение не оборудовано ИПУ и при этом отсутствие технической возможности его установки не подтверждено в установленном порядке. Перерасчет размера платы за КУ осуществляется исполнителем в течение пяти рабочих дней после получения письменного заявления потребителя о перерасчете. Не подлежат перерасчету: - плата за коммунальные услуги на ОДН; - постоянная составляющая платы, приходящаяся на занимаемое потребителем жилое помещение, при применении двухставочных тарифов; - плата за отопление, электроснабжение и газоснабжение на цели отопления жилых (нежилых) помещений. Согласно пп. "д" п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель обязан производить расчет размера платы за предоставленные КУ и производить непосредственно при обращении потребителя проверку: - правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за КУ; - задолженности или переплаты потребителя за КУ; - правильности начисления потребителю неустоек (штрафов, пеней). Обратите внимание: по результатам такой проверки документы, содержащие правильно начисленные платежи, выдаются потребителю немедленно. Выдаваемые потребителю документы по его просьбе должны быть заверены подписью руководителя и печатью исполнителя (при наличии). Согласно пп. "е" п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель обязан при наличии ОДПУ (ИПУ) ежемесячно снимать его показания в период с 23-го по 25-е число текущего месяца и заносить полученные показания в журнал учета показаний ОДПУ (ИПУ). Обратите внимание: УО обязана предоставить потребителю по его требованию в течение одного рабочего дня со дня обращения возможность ознакомиться со сведениями о показаниях ОДПУ (ОПУ) и обеспечивать сохранность информации о показаниях ОДПУ (ОПУ) в течение не менее трех лет. Согласно пп. "е(1)" - "з(1)" п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель обязан: - осуществлять не реже одного раза в шесть месяцев снятие показаний ИПУ (распределителей), установленных вне жилых (нежилых) помещений, проверку состояния таких приборов учета; - осуществлять проверку состояния ИПУ, а также распределителей в срок, не превышающий 10 рабочих дней со дня получения от потребителя заявления; - принимать от потребителей показания ИПУ и использовать их при расчете размера платы за КУ, а также проводить проверки состояния указанных приборов учета и достоверности сведений об их показаниях; - осуществлять определение размера платы за отопление исходя из показаний ОДПУ тепловой энергии (при наличии), использовать показания ОДПУ холодной воды, горячей воды и электрической энергии при определении размера платы за КУ, потребленную на общедомовые нужды в случаях, установленных Правилами предоставления коммунальных услуг; - уведомлять потребителей не реже одного раза в квартал путем указания в платежных документах: - о сроках и порядке снятия потребителем показаний ИПУ и передачи сведений о показаниях исполнителю или уполномоченному им лицу; - изменении порядка расчетов платы за КУ в случае непредставления потребителем сведений о показаниях ИПУ; - о последствиях недопуска потребителем исполнителя в согласованные дату и время в занимаемое потребителем жилое (нежилое) помещение для проведения проверки состояния ИПУ и достоверности ранее переданных потребителем сведений о показаниях приборов учета; - о последствиях несанкционированного вмешательства в работу ИПУ, повлекшего искажение показаний прибора учета или его повреждение, и несанкционированного подключения оборудования потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения. Внимание: дата и время допуска представителей исполнителя в помещение согласовываются с потребителем. На основании пп. "и" - "о" п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель обязан: - принимать сообщения потребителей о факте предоставления КУ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность; - организовывать и проводить проверку такого факта с составлением: - акта проверки; - акта, фиксирующего вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя (при наличии вреда, причиненного нарушением качества коммунальных услуг); - вести учет жалоб потребителей на качество предоставления КУ, учет сроков и результатов их рассмотрения и исполнения; - при поступлении жалобы от потребителя об обнаружении запаха газа в помещениях либо на дворовой территории немедленно принимать меры по проверке жалобы, обеспечить безопасность людей и ликвидацию обнаруженной утечки; - информировать потребителей о причинах и предполагаемой продолжительности предоставления КУ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность; - информировать потребителя о дате начала проведения планового перерыва в предоставлении КУ не позднее чем за 10 рабочих дней до начала перерыва; - согласовывать время доступа в жилое или нежилое помещение, занимаемое потребителем. |