Руководство по защите прав собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах
 Скачать 0.96 Mb.
|
|
Обратите внимание: если в пострадавшей машине находились люди, необходимо вызвать скорую помощь, даже при вроде бы незначительных ушибах. Далее рассмотрим, как действовать, если вы сами пострадали из-за падения сосулек, снега с крыши. Случаи травмирования следует разделить на несколько видов: 1) снег, лед упали с крыши жилого здания; 2) снег, лед упали с крыши, козырька, вывески, вентиляционных шахт, стоков нежилого помещения (магазина, гаража или офисного здания); 3) снег, лед упали с балконов, карнизов квартир. Если вы пострадали незначительно, необходимо в первом случае: - обратиться в поликлинику и зафиксировать сам факт травмы с точным указанием места (адрес дома и номер подъезда) получения травмы; - оформить больничный лист или справку о травме; - письменно сообщить о несчастном случае в УО; - письменно сообщить о несчастном случае в страховую компанию в случаях, если вы застрахованы (по ипотеке, по кредитам, личное страхование); - сохранять все рецепты в период лечения и реабилитации; - сохранять все чеки за лекарственные препараты и реабилитационные средства; - после выздоровления необходимо составить и предъявить претензию к УО с указанием всех понесенных расходов. Важно: чеки должны содержать информацию о наименовании препарата, количестве, цене. Если такая информация в чеке отсутствует, просите товарный чек с расшифровкой. Во втором случае действия те же, только предъявлять претензию нужно собственнику нежилого помещения (магазина, гаража, офисного здания). В третьем случае необходимо определить, кто виновник причиненного здоровью вреда (УО, собственник квартиры). Обратите внимание: если собственник квартиры переоборудовал балкон (остеклил, установил крышу, отливы), но его не узаконил (не внес информацию в техпаспорт здания), возмещать ущерб будет он. Если же перестройка балкона узаконена, то - УО. Вследствие того, что вина УО в причинении вреда имуществу граждан обычно очевидна, абсолютное большинство судебных решений принимается в пользу потребителей. Чаще всего иски заявляются о взыскании материального, морального вреда и судебных расходов на основании ст. ст. 15, 1064 ГК РФ. Но можно заявлять иски о возмещении вреда и взыскании штрафа и неустойки по Закону о защите прав потребителей. 3. Залитие помещения в МКД Итак, с потолка льется поток воды или капает вам на голову, откуда-то появилась лужа воды на полу, что не менее неприятно. Что делать в этой ситуации? В МКД есть два вида имущества, которое должно содержаться в надлежащем состоянии, - общедомовое и внутриквартирное. Причем часть ОИ может находиться в помещениях собственников. УО имеют право проверять содержание ОИ в помещениях МКД, принадлежащих физическим и юридическим лицам. А указанные лица обязаны предоставить беспрепятственный доступ к ОИ в своем помещении. Однако на практике такой доступ не предоставляется, стояки закрываются коробами или плиткой и т.д. Усугубляют положение натяжные или навесные потолки - вода накапливается под тканью или другим материалом такого потолка и может потечь в любом месте. Тогда определить сразу причину залития достаточно сложно. УО не всегда добросовестно относятся к своим обязанностям, касающимся ОИ собственников. Отчасти это происходит из-за отсутствия финансовых средств. В этой ситуации собственники делают ремонт в своих помещениях самостоятельно (включая замену стояков и другого ОИ), не задумываясь о последствиях. Например, элементами общедомовых сетей являются первые отключающие устройства и запорно-регулирующие краны на отводах, размещенных внутри квартиры. В случае замены запорного крана собственником квартиры УО не освобождается от ответственности за его неисправность, однако потом может взыскать с собственника понесенные убытки, доказав, что замена ОИ была проведена собственником самовольно без учета проекта дома. Рекомендуем следующий алгоритм действий при залитии. Первый шаг - надо обесточить квартиру, перекрыть в ней воду и подняться к соседям, чтобы узнать, что случилось. Необходимо удостовериться, что течет действительно из этой квартиры. Проще всего собственникам квартир на верхних этажах: над ними никто не живет, наверху находится только ОИ, а значит, вина за залитие полностью лежит на УО или ТСЖ. Если нет возможности попасть в квартиру, из которой течет вода, позвоните в УО или ТСЖ. Нелишним будет проверить состояние вашего внутриквартирного оборудования: может быть, лужа на полу натекла не сверху, а из ваших труб. Второй шаг - как только вы обнаружили факт залития, необходимо обратиться сразу же в УО или ТСЖ. Если дело происходит вечером или ночью, вызывайте аварийную службу. Слесарь из УО (ТСЖ) или аварийной службы перекроет стояк, т.е. прекратит доступ воды в вашу квартиру, а также находящиеся выше или ниже квартиры. Желательно сразу же все сфотографировать или произвести видеосъемку, а также пригласить ближайших соседей, чтобы они увидели все своими глазами и впоследствии могли это подтвердить в суде. К тому же они подпишут акт о залитии, составленный до прихода специалистов УО. Третий шаг - следует документально зафиксировать факт затопления (залива) квартиры. Составляем акт. Это обязательное действие, которое следует выполнить даже в том случае, если виновник затопления первоначально признает свою вину и в устной форме не возражает против возмещения причиненного ущерба. Следует помнить, что в последующем, в ходе переговоров, ситуация может кардинально измениться, и виновная сторона откажется возмещать ущерб. При отсутствии надлежащим образом оформленного акта о затоплении отстоять свои права будет практически невозможно. К сожалению, виновники зачастую не соглашаются с требованиями потерпевшей стороны, ссылаются на то, что последняя настроена агрессивно и требует намного больше, чем стоит ремонт. В некоторых случаях это действительно так. Но все-таки выяснять отношения с виновником следует предельно корректно и конкретно. Во-первых, таким образом вы добьетесь большего результата, а во-вторых, сбережете нервы. Если, на ваш взгляд, владельцы верхней квартиры не хотят слушать о последствиях протечки, не идут на контакт, ведут себя агрессивно, следует обращаться в суд. При этом на руках надо иметь два акта - о факте затопления и о размере материального ущерба (в суде вы можете требовать еще и компенсацию морального вреда). Для составления акта надо письменно обратиться в УО (ТСЖ) с жалобой на залитие вашей квартиры и требованием составить акт по этому факту с указанием предполагаемой причины залития, если она уже известна. Важно: заявление пишете в двух экземплярах - один сдаете в УО, второй с отметкой остается у вас. Это подтвердит, что залитие было, и УО своевременно поставлена об этом в известность. Факт выявления ненадлежащего качества услуг (работ) отражается в акте нарушения качества. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения (п. 15 Правил изменения размера платы). Акт нарушения качества составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг для составления акта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества (п. 16 Правил изменения размера платы). Обязанность УО составить такой акт предусмотрена п. 152 Правил предоставления коммунальных услуг. Обратите внимание: указанный акт должен быть составлен исполнителем и подписан им не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. При невозможности подписания акта потребителем (его представителем), в том числе по причине его отсутствия в занимаемом помещении, акт должен быть подписан, помимо исполнителя, двумя незаинтересованными лицами. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых передается потребителю (его представителю), второй остается у исполнителя. Акт составляется в произвольной форме комиссионно. В состав комиссии при составлении акта о затоплении квартиры рекомендуется включить: - собственника затопленной квартиры либо его представителя; - собственника либо нанимателя квартиры, из которой произошло затопление (протекание); - представителей организации, осуществляющей управление данным МКД (это может быть ТСЖ, ЖСК или УО). Желательно, чтобы это были руководитель данной организации и технический специалист. Важно: привлекать для составления акта о затоплении квартиры любую иную организацию (не осуществляющую управление данным МКД) нельзя. В акте о затоплении квартиры комиссией должны быть зафиксированы: 1) время и место залития; 2) факт затопления и повреждения имущества (стен, потолка, пола, мебели, предметов интерьера, бытовой техники). По возможности следует также указать степень повреждения имущества. В частности, в акте необходимо отразить, где именно произошло затопление (протекание), объемы данного затопления и причиненные затоплением повреждения: - размеры (в кв. м) повреждений покраски (побелки) потолка, либо подвесного потолка, либо иных потолочных покрытий; - размеры (в кв. м) повреждений покрытий стен (обои, покраска и т.д.); - детальный перечень иного поврежденного имущества (мебель, бытовая техника, книги и т.д.) с указанием идентифицирующих признаков данного имущества (например, марка и модель поврежденных телевизора, аудиосистемы и т.д.). Кроме этого, в акте необходимо указать, что явилось непосредственной причиной затопления. Например, это может быть: - течь в конкретном сантехническом оборудовании в расположенной выше квартире; - течь в межэтажном перекрытии; - протекание кровли. В акте следует четко отразить, что повреждения в квартире, вызванные затоплением, возникли именно вследствие обнаруженной течи. Если в залитии виноваты собственники вышерасположенной квартиры, акт составляется в трех экземплярах, подписывается всеми присутствующими при осмотре поврежденного жилого помещения гражданами и вручается по одному экземпляру представителям виновной и пострадавшей сторон. Третий экземпляр акта хранится в УО. При отказе виновной стороны от подписания акта обследования в акте должна быть сделана соответствующая запись (до подписей всех остальных лиц, присутствующих на комиссионном обследовании). Акт скрепляется печатью организации (при наличии), осуществляющей управление МКД. Затем в течение 10 дней составляется повторный акт, описывающий повреждения после высыхания. Обратите внимание: акт о причинах и последствиях затопления жилого помещения составляется УО с участием всех заинтересованных лиц без взимания с собственника дополнительной платы. УО вправе требовать вознаграждения только в том случае, если затопление произошло не по ее вине, а сметный расчет стоимости восстановительного ремонта вам произведен в качестве дополнительной услуги. Акт о затоплении очень важен, так как именно в этом документе указывается причина и виновник. Для гарантированного возмещения ущерба имуществу потребителя необходимо правильно определить виновника залития. Залитие происходит по двум причинам: 1) ненадлежащее содержание общего имущества УО; 2) ненадлежащее содержание внутриквартирного оборудования собственником (пользователем) помещения. УО отвечает за залитие в следующих ситуациях: - порыв стояков водоснабжения и канализации; - течь труб в межэтажных перекрытиях; - засор канализации; - срыв шарового крана на ответвлении стояка; - разрыв радиатора или течь стояка отопления и др. УО (ТСЖ, ЖК, ЖСК) несет ответственность за ущерб при залитии, если его причиной является ненадлежащее содержание ОИ в МКД, в том числе непроведение либо некачественное и несвоевременное проведение осмотров общего имущества. Организация, управляющая МКД, несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя в связи с использованием материалов, оборудования, инструментов и иных средств, необходимых для предоставления коммунальных услуг, независимо от того, позволял уровень научных и технических знаний выявить их особые свойства или нет (п. 153 Правил предоставления коммунальных услуг). Если вы обнаружили коррозию на трубах или места возможного протекания, то обязаны уведомить УО о возникшей проблеме, чтобы избежать аварийной ситуации. Ответственность за причиненный залитием ущерб может быть возложена на собственника помещения в МКД, если причиной является: - ненадлежащая эксплуатация внутриквартирного оборудования (п. 158 Правил предоставления коммунальных услуг); - несоблюдение собственником Правил пользования жилыми помещениями, Правил содержания общего имущества. Обратите внимание: если потребитель самовольно (без письменного согласования с УО) заменил стояк холодной, горячей воды, отопления или канализации (общее имущество) и на нем произошла авария - отвечать за последствия будет именно этот потребитель. Рассмотрим несколько конкретных ситуаций. Например, в Апелляционном определении Кемеровского областного суда от 25.07.2013 N 33-6802 суд пришел к выводу, что залитие квартиры произошло по вине ответчика, поскольку он самостоятельно без разрешения УО произвел замену стальных труб системы ГВС на металлопластиковые трубы и не обеспечил качество работ. Данное обстоятельство было подтверждено актом, составленным УО. Материальный ущерб, причиненный заливом квартиры, расходы на оплату услуг оценщика, компенсация морального вреда взысканы с собственника помещения в МКД, по вине которого произошел залив. В пп. "а" п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.01.2010 N 1 "О применении судами гражданского законодательства, регулирующего отношения по обязательствам вследствие причинения вреда жизни или здоровью гражданина" разъясняется следующее. Если затопление помещения произошло по вине несовершеннолетнего ребенка, то за причиненный вред отвечают его родители (усыновители) или опекуны, если не докажут, что вред возник не по их вине (п. 1 ст. 1073 ГК РФ). Вина родителей в данном случае может быть выражена: - в безответственном отношении к воспитанию ребенка; - неосуществлении должного надзора за ребенком (попустительстве или поощрении озорства, хулиганских и иных противоправных действий, отсутствии к нему внимания и т.п.). Следует иметь в виду, что, если авария произошла на вашем внутриквартирном оборудовании, вина только ваша, ведь именно вы обязаны поддерживать надлежащее состояние жилого помещения (ст. 30 ЖК РФ, п. п. 10 и 19 Правил пользования жилыми помещениями). Если соседи снизу заявляют, что вы их залили, необходимо: - вместе с ними осмотреть квартиру - есть ли течь где-либо в вашем помещении; - спуститься вниз и удостовериться, что у соседей течет с потолка или на потолке есть мокрое пятно; - сфотографировать место протечки (можно снять видео); - постараться либо перекрыть воду, либо иным способом предотвратить дальнейшее протекание в нижнюю квартиру. Важно: за ненадлежащее содержание общедомового имущества, повлекшее за собой залитие, будет отвечать УО, поэтому фиксировать место течи и фотографировать надо в обеих квартирах. Если выяснится, что в залитии соседей виноваты вы, постарайтесь договориться с ними мирным путем. Итак, определить виновного в залитии не всегда просто. Однако положения ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ, а также разд. I Правил содержания общего имущества позволяют сформулировать следующие правила определения виновных лиц в затоплении. - За стояки холодного и горячего водоснабжения до первого отключающего устройства либо запорно-регулировочного крана, расположенных на ответвлениях (отводах) от стояков в квартире (включая данные устройства и краны), отвечает организация, осуществляющая управление домом (ТСЖ, ЖСК или УО). - За систему отопления, включая стояки, регулирующую и запорную аппаратуру, а также другое оборудование, расположенное на этих сетях, отвечает УО. - За течь кровли отвечает УО. - За все, что расположено (присоединено) в квартире после отключающего устройства либо запорно-регулировочного крана, отвечает собственник квартиры (т.е. за все сантехническое оборудование, краны, разводки и т.д.). Если причиной залития являются повреждения ОИ, УО обязана после вашего письменного обращения дать письменный ответ о принятом решении: либо они сделают ремонт своими силами, либо выплатят денежную компенсацию. Если же виновниками затопления стали соседи, претензию вы относите им. Причем делаете ее в двух экземплярах и просите соседа написать, согласен он с требованием возмещения убытков или нет. УО вправе требовать с подрядчика ущерб, причиненный помещению залитием, если будет доказана причинно-следственная связь между действиями подрядчика и ущербом собственника. Обратите внимание: лицо, причинившее вред, освобождается от гражданско-правовой ответственности (возмещения вреда), если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ). В частности, УО, ТСЖ, кооператив освобождаются от ответственности за причинение вреда, если докажут, что вред возник вследствие: - непреодолимой силы; - нарушения собственником или нанимателем установленных Правил потребления коммунальных услуг; - нарушения собственником помещения в МКД или нанимателем Правил пользования помещением или Правил содержания общего имущества в МКД. Вместе с тем УО, ТСЖ, кооператив не освобождаются от ответственности возместить собственнику ущерб от залития, если оно произошло по причине отсутствия капремонта инженерных сетей МКД. Вопрос о возмещении ущерба разрешается между потерпевшей стороной и причинителем вреда в претензионном порядке, при этом согласовываются размер и сроки выплаты возмещения. При отсутствии согласия между потерпевшей стороной и причинителем вреда лицо, чье имущество пострадало в результате залития, вправе обратиться в суд с требованием к виновной стороне о возмещении причиненного ущерба, размер которого может быть подтвержден оценочным заключением или документами, подтверждающими фактически понесенные расходы на выполнение ремонтных работ. Нежелательно приступать к ремонту до урегулирования всех вопросов, связанных с компенсацией, а проще говоря, пока вы не получите денег или у вас не начнутся восстановительные работы силами виновника. Суд может назначить экспертизу, а показывать к этому моменту уже будет нечего, если вы все повреждения восстановите. Необходимо позаботиться о документально подтвержденной оценке повреждения имущества. Снимков должно быть несколько: общий вид помещения и фотография каждого повреждения в отдельности. К фотографиям следует приложить подробное описание того, что на них изображено. Можно сделать видеосъемку. Если виновники не соглашаются в добровольном порядке возместить причиненный вред или не удается мирным путем согласовать величину ущерба, необходимо вызвать независимого оценщика для проведения осмотра повреждений и определения размера ущерба. Сумма ущерба определяется на основании восстановительной стоимости элементов объекта оценки за вычетом накопленного износа. Иными словами, при заливе квартиры в расчет принимается стоимость новых обоев, краски для потолка, выплаты рабочим минус износ испорченных обоев и потолка. Оценщиком может быть гражданин, частный предприниматель или сотрудник оценочной фирмы, обладающий необходимыми знаниями, подтвержденными дипломом, и состоящий в саморегулируемой организации оценщиков. Помните: услуги экспертов - платные. Затраты на проведение независимой экспертизы в судебном порядке обязан возместить виновный в залитии. Завершающим шагом является предъявление требований виновному лицу о возмещении ущерба. Здесь возможны два варианта. 1. Потерпевшая сторона и виновник затопления определили сумму причиненного затоплением ущерба, виновное лицо в добровольном порядке согласно возместить данный ущерб. В этом случае следует позаботиться о письменной фиксации достигнутых договоренностей. Сделать это можно путем составления соглашения, в котором отразить факт признания виновным лицом своей вины в затоплении, а также определенный сторонами размер причиненного ущерба, порядок и сроки его возмещения. Соглашение желательно удостоверить нотариально. 2. Виновник затопления отказывается в добровольном порядке возмещать причиненный затоплением ущерб либо не согласен с размером ущерба. В этом случае надо письменно обратиться к виновнику залития (соседу или УО) с просьбой возместить вам ущерб. Обращение следует направить по почте с уведомлением ценным письмом с описью, чтобы потом в суде виновник не сказал, что вы послали ему поздравительную открытку. В описи нужно указать, что в конверте находится обращение по поводу залития. Второй экземпляр обращения оставляйте себе обязательно! Затем вам придется обратиться в суд. Для этого понадобятся следующие документы: - исковое заявление, которое должно максимально полно отражать обстоятельства иска, суть претензии и конкретную сумму компенсации. Все материальные претензии должны быть документально подтверждены; - копия документа, подтверждающего ваше право на квартиру, которую залили; - акт о залитии; - информация о собственнике, причинившем вам ущерб (ее можно взять в УО); - смета на ремонт (ее составит УО или организация, занимающаяся составлением смет); - квитанция, подтверждающая оплату госпошлины (ее сумма определяется тем, какую сумму компенсации вы требуете). Важно: если над вами живет наниматель по договору найма, необходимо определить, кто несет ответственность за надлежащее состояние соответствующего оборудования - наниматель или собственник квартиры. Согласно ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капремонт жилого помещения, а наниматель по ст. 67 ЖК РФ обязан проводить текущий ремонт жилого помещения. Если есть свидетели, то нелишне будет изложить их показания в письменном виде. Если при залитии был нанесен вред здоровью кого-то из жителей, необходимо вызвать скорую помощь или врача на дом, для того чтобы документально зафиксировать последствия. В дальнейшем, если понадобится лечение, придется сохранять все чеки на покупку лекарств, поскольку они послужат документальным свидетельством причиненного здоровью вреда и основанием для последующей компенсации. Тогда вы сможете потребовать от обидчиков еще и возмещения морального вреда. Справку от врача не забудьте вложить в комплект документов, приготовленных для суда. Далее отправляете в суд исковое заявление, приложив к нему копии всех имеющихся у вас документов по числу ответчиков, и ждете повестку. Важно: закон в данном случае на стороне потерпевшего. Согласно п. 1 ст. 1064 ГК РФ причиненный ущерб возмещают в полном объеме виновники затопления. В случае если залитие произошло по вине УО, она несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя в связи с использованием материалов, оборудования, инструментов и иных средств, необходимых для предоставления коммунальных услуг, независимо от того, позволял уровень научных и технических знаний выявить их особые свойства или нет. УО освобождается от ответственности за причинение вреда, если докажет, что вред причинен вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных Правил потребления коммунальных услуг (п. 153 Правил предоставления коммунальных услуг). 3.1. Течет труба в межэтажном перекрытии. Что нужно знать? В этом случае возможны два варианта устранения неисправности. 1. Устранить причину протечки можно из пострадавшей квартиры (через потолок или стену). 2. К поврежденным коммуникациям возможен доступ только из квартиры сверху. Инженерные сети, проходящие через перекрытия МКД, относятся к ОИ. Проводить ремонт таких сетей обязана УО за счет средств на содержание (Правила содержания общего имущества). Если этих средств не хватает для выполнения необходимых работ, связанных с устранением аварийной ситуации, собственники должны оплатить их дополнительно. Для этого должны быть выполнены два условия. Первое условие - УО предлагала собственникам утвердить перечень работ по текущему ремонту, но они отказались. Второе условие - необходимость выполнения указанных работ УО не могла предвидеть по объективным обстоятельствам. Потребитель обязан допускать представителей исполнителя в занимаемое жилое помещение для выполнения необходимых ремонтных работ по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время (пп. "е" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг). Рассмотрим два варианта развития событий. Первый вариант. Собственник верхней квартиры просто не пускает работников УО в свое помещение. В этом случае чаще всего слесарь отключает весь стояк холодной или горячей воды, а потом в суд направляется исковое заявление об устранении препятствий доступа к ОИ. Важно: при подаче заявления в суд об обеспечении доступа к общедомовому имуществу должна быть доказана необходимость проведения работ именно в данной квартире. Безусловно, будет вынесено судебное решение, и доступ в жилое помещение будет обеспечен при участии судебных приставов, на ответчика будут возложены все судебные издержки. Но это долгий путь, да и без воды жить крайне некомфортно. Можно, конечно, пожаловаться в ГЖИ на то, что УО отключила воду. (Проводится проверка, и ответ дается заявителю через 30 дней.) Но гораздо проще и действеннее соседям по подъезду обратиться к виновному в отключении и потребовать предоставить допуск в квартиру для выполнения работ. Важно: после выполнения ремонтных работ работники УО обязаны привести разбитый пол или потолок в порядок. А вот если в вашей квартире трубы скрыты коробом, плиткой, натяжным потолком и т.п., то восстанавливать их УО не обязана. Доступ к стояку должен быть открыт, а вы неправомерно закрыли его. Вины УО в том, что у вас стояк, относящийся к ОИ, заложен плиткой, нет, соответственно, она не обязана возмещать вред. И это как раз второй вариант развития событий. Таким образом, собственники создают своими действиями предпосылки возникновения аварийных ситуаций, которые несут угрозу залитий квартир, принадлежащих другим собственникам МКД, повреждения ОИ дома, так как у УО отсутствует реальная возможность выполнить свои прямые обязанности - произвести осмотр стояков, а в случае необходимости - выполнить ремонтные работы на ОИ, находящемся внутри квартиры. Приведем примеры из судебной практики. Арбитражный суд Самарской области не удовлетворил иск собственника помещения, в котором тот требовал компенсировать стоимость разрушенной конструкции (гипсокартонный короб). Суд постановил, что установленный гипсокартонный короб не позволял осуществлять работы на общедомовых коммуникациях. Таким образом, устанавливая декоративные короба, собственник принимает на себя риск возможного их демонтажа при возникновении необходимости обеспечения доступа к общедомовому имуществу (решение от 02.04.2014 N А55-25303/2013). Помещения были затоплены по причине выпадения заглушки на тройнике стояка канализации. Стояк был спрятан под декоративным гипсокартонным коробом, который, безусловно, препятствовал доступу ремонтной бригады ТСЖ к канализационному трубопроводу для проведения технического обслуживания. Суд признал виновными обе стороны, так как собственник не обеспечил доступа к общедомовому имуществу сотрудникам ТСЖ, а товарищество, в свою очередь, не применило своевременных мер контроля (см. Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 N А13-260/2015). 3.2. Прорвало трубу отопления. Что нужно знать? Самое неприятное событие - авария на трубе отопления или разрыв батареи. Особенно, если вы заходите в подъезд, а под дверью уже ждут соседи, у которых с потолка льется горячая вода. Не пытайтесь устранить аварию самостоятельно. Во время отопительного сезона вода в системе отопления может быть выше 60 °C. Нужно немедленно позвонить в УО или аварийную службу - такие вызовы специалисты обслуживают в первую очередь. Остальные действия - как при залитии. Следует иметь в виду, что если авария произошла вне отопительного сезона, то причина - некорректное проведение гидравлических испытаний. Внутридомовые сети не отключили от магистралей, а так как теплоноситель подают под большим давлением, трубы или радиаторы попросту не выдержали напора. В 90% случаев это человеческий фактор, и вина ложится на УО или РСО. К счастью, вода в батареях будет холодной. Если авария произошла в отопительный сезон, ее причину устанавливают по итогам комиссионной проверки и (или) экспертизы. Возможные причины аварии: - неудовлетворительное состояние коммуникаций; - неисправность приборов отопления и запорной арматуры; - неправильная установка и подключение отопительных приборов; - гидравлический удар вследствие резкого повышения давления. Обратите внимание: в состав ОИ включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил содержания общего имущества). В решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 N ГКПИ09-725 разъясняется, что расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу МКД. В состав ОИ в МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.). Для определения виновника залития рассмотрим несколько факторов. Во-первых, для проверки состояния внутриквартирного оборудования и элементов ОИ специалистам УО необходим доступ в квартиру, о чем жителей заранее оповещают. Если сантехников не пустили в квартиру, этот факт фиксируется и является основанием для того, чтобы переложить ответственность с УО на собственника жилья. Во-вторых, если в квартире стоят трубы и батареи от застройщика, за протечку отвечает и возмещает ущерб УО. В-третьих, если трубы и батареи жители меняли самостоятельно, без уведомления УО, вина ложится на собственника квартиры. Нанимая ремонтную бригаду со стороны для замены радиаторов и труб отопления: - постарайтесь узнать отзывы об этой организации; - заключите официальный договор на выполнение работ; - изучите возможность применения тех или иных материалов; - сохраняйте чеки и гарантии на оборудование и материалы. Так вы сможете доказать вину третьих лиц (рабочих или продавца), если причина аварии - неправильная сборка и монтаж системы или брак, а также вернуть часть затраченных средств. Помните: собственник не имеет права увеличивать площадь нагрева радиаторов, а также использовать оборудование и материалы, отличные от предусмотренных проектом отопления данного МКД. Реконструкция системы отопления в квартире, проведенная без разрешительных документов, может привести к нарушению схемы теплоснабжения дома. Прорыв трубы отопления относится к спорным случаям в юридической практике. Каждый случай рассматривается индивидуально, а решение может быть вынесено как в пользу УО, так и в пользу собственника. 4. Появление плесени в квартире Обнаружить плесень можно практически в любом доме. "Плачущие" пластиковые окна, откосы с черными пятнами, мокрые стены, отстающие обои и отслаивающаяся штукатурка - далеко не полный перечень, с чем приходится сталкиваться жителям в МКД. Причина этого кроется как в недобросовестной работе УО, так и в действиях самих жителей внутри занимаемых помещений. Первым признаком, который указывает на скорое появление плесени, является то, что поверхность стены становится влажной, начинают отслаиваться обои и осыпаться штукатурка. На финальной стадии стена покрывается слоем черной плесени. Черная плесень, как и любая другая, - это колония грибков. Опасна она тем, что выделяет в большом количестве микроспоры, отличающиеся высокой токсичностью. Они попадают в организм через органы дыхания, через пищу, кожу и т.д. Это может спровоцировать множество опасных заболеваний - от хронического насморка и конъюнктивита до бронхиальной астмы и воспаления верхних дыхательных путей. Но если грибок в квартире поселился давно и прочно, то со временем его частицы могут пробираться в кровеносную систему, а это приводит к развитию заболеваний печени, почек и ЖКТ, вызывает хроническую усталость. Кроме этого, плесень на кафеле или мебели часто становится причиной головной боли. Борьба с колониями грибков, поселившимися в сырых, плохо проветриваемых помещениях, нередко затягивается на годы. Многие жильцы пытаются замаскировать пятна плесени или просто стирают черный налет со стены, не понимая, что таким образом от проблемы не избавишься. Крайне важно определить, почему мокнут стены в квартире. Есть три основные причины появления плесени в вашей квартире: в одном случае виноваты вы сами, в других - УО или ваши соседи, если они постоянно заливают вашу квартиру. Рассмотрим эти ситуации подробнее. Первая ситуация - проблема возникновения грибка в квартире связана с недостатками в содержании вами жилого помещения. Убедитесь, что: - квартира достаточно проветривается, циркуляция воздуха производится в нормальном режиме; - батареи отопления не прикрыты подоконниками и не преграждают поступлению в комнату теплого воздуха; - цветы произрастают в здоровом грунте, в комнате с постоянной циркуляцией воздуха и достаточным количеством света; - в ванной комнате нет препятствий для нормальной работы притяжной (вытяжной) вентиляции; - сантехническое оборудование находится в исправном состоянии. Иногда причиной мокрых стен в квартире становится недавно проведенный ремонт. При ремонте используется большое количество материалов, которые содержат воду, и по окончании работ влага остается в стенах, особенно если помещение плохо проветривается. Отсутствие отопления в весенний или осенний период существенно удлиняет процесс высыхания стен. Поэтому серьезный ремонт желательно осуществлять: - в жаркое летнее время либо в отопительный период; - при отселении в другое помещение. В этом случае надо просто сделать так, чтобы ничего не загораживало влажные участки стен до полного их высыхания. Тогда возникновения плесени можно не опасаться. Благодаря современной технике в квартирах круглый год поддерживается температура +20 - +25 °C, идеальная для проживания человека. Но она оптимальна и для плесени, если в помещении достаточно высокая влажность. К тому же во многих квартирах установлены металлопластиковые окна, отличающиеся герметичностью. А в качестве отделочных материалов стены покрывают штукатурками, оклеивают экологически чистыми обоями, иногда даже используют деревянную обшивку. Все эти материалы являются прекрасной основой для роста грибковых колоний. Обратите внимание: при установке пластиковых окон нужно проверить, оборудованы ли системы климатическими и приточными оконными клапанами (желательно автоматическими). В большинстве случаев легче предотвратить появление плесени, чем избавляться от нее. Для этого нужно позаботиться о микроклимате в квартире. При оптимальной температуре для комфортного проживания влажность в квартире должна поддерживаться на минимальном уровне. Что нужно для этого сделать? В первую очередь необходимо следить за комнатными растениями. Не стоит заводить цветы, которые любят обилие влаги. К тому же грибковые колонии предпочитают селиться в цветочных горшках или контейнерах. При появлении плесени от цветов придется избавиться. Кроме этого, нужно пересмотреть вентиляционную систему в ванной комнате. Возможно, отверстий с естественным циркулированием недостаточно, и следует установить систему принудительной вентиляции. При самой тщательной влажной уборке все поверхности необходимо протирать насухо. Деревянную отделку непременно обрабатывают антисептиками - как минимум один раз в год. Но если плесень на дереве уже есть, обработка бесполезна - панели придется снимать и выкидывать. Мебель нельзя ставить вплотную к стенам, особенно если эта стена - наружная, иначе там может появиться конденсат, а это верный путь к развитию плесени. При отсутствии отопления и высокой влажности на застекленных лоджиях и балконах плесень может появляться на полу, поэтому очень важно регулярно их убирать. По возможности стоит отказаться от сушки белья в помещении. Постоянное испарение больших объемов влаги отрицательно сказывается на микроклимате в квартире, провоцирует появление грибкового налета. Несложно заметить, что почерневшие участки часто возникают в затемненных, влажных и холодных комнатах, особенно с северной стороны. Вторая ситуация - проблема возникновения грибка в квартире связана с халатностью ваших соседей. Достаточно частые залития квартиры могут отрицательно сказываться на состоянии здоровья проживающих в ней граждан. В этом случае все претензии по залитию и возникновению плесени нужно адресовать виновникам потопа. Третья ситуация - проблема возникновения грибка в квартире связана с ненадлежащим содержанием ОИ в МКД: неисправностью общей вентиляции, плохим отоплением, повышенным уровнем влажности в квартире, в том числе по причине залития (течь кровли, авария на инженерных сетях), ненадлежащим содержанием подвалов и т.д. В старых домах и в квартирах, расположенных на самых верхних или самых нижних этажах, стены могут мокнуть по причине недостаточного утепления стены или некачественной гидроизоляции. В этом случае мокрые стены в квартире появляются в осенне-весенний период. Такая проблема характерна практически для любого панельного дома, где самым уязвимым для плесени местом бывают межпанельные швы, в которых появляются микротрещины. Может нарушаться и гидроизоляция самих плит. Жилищные услуги в МКД предоставляет управляющая организация. Если УО надлежащим образом содержит ОИ собственников (крыши, подвалы, инженерные сети и т.д.), таких проблем не возникает. Итак, вы определили для себя причину возникновения плесени на стенах вашей квартиры. Далее необходимо обратиться в УО для составления акта, затем в территориальное управление Роспотребнадзора по вашему региону для установления факта наличия и разновидности грибка, указав предполагаемую вами причину его возникновения. К заявлению в Роспотребнадзор обязательно надо приложить копию обращения в УО по вопросу неисправной вентиляции, некачественного отопления или залития и копии подтверждающих документов, в том числе акты, фотографии и т.д. Роспотребнадзор проведет проверку вашего обращения. Ответ на него вы получите в течение 30 дней. 5. Размещение кондиционера на фасаде МКД Федеральное законодательство не содержит требований к размещению кондиционеров на фасадах зданий. На практике собственники устанавливают кондиционеры без всякого разрешения, хотя используют для этого ОИ (стену, балконную плиту и т.д.). Если шум от работы кондиционера мешает собственникам, необходимо: 1) инициировать ОСС и принять решение о демонтаже кондиционера, расположенного на стене МКД, входящей в состав ОИ; 2) обратиться в Роспотребнадзор по вопросу замера уровня шума; 3) обратиться в ГЖИ по вопросу нарушения правил проживания в жилом помещении. Максимально допустимый показатель уровня шума в жилых помещениях составляет (приложение N 3 к СанПиН 2.1.2.2645-10): - 40 - 55 дБА в утренние, дневные и вечерние часы; - 30 - 45 дБА в ночное время. 6. Появление трещины в стене МКД Иногда в МКД появляются трещины как на внешних стенах, так и внутри помещений. Причин их появления много. Тем не менее, если вы заметили такую трещину, надо: 1) обратиться в УО с просьбой установить так называемые маячки (обычно это бумажная лента) для установления факта расхождения трещины в стене; 2) потребовать проведения немедленного технического обследования состояния фасада с участием представителей собственников при разрыве "маячка"; 3) потребовать проведения экспертизы для установления необходимости в капремонте фасада; 4) инициировать и провести ОСС по вопросу переноса срока проведения капремонта фасада вашего дома в случае положительного заключения экспертов; 5) в 10-дневный срок направить оригинал протокола ОСС со всеми приложениями в ГЖИ, а копии (приложить результаты обследований и копии обращений в УО, Роспотребнадзор и ГЖИ (по вопросу бездействия УО)): - в УО; - региональному оператору по капремонту ОИ в МКД; - в уполномоченный ОМСУ. Важно: в кирпичных стенах трещины опаснее, так как в кладке нет скрепляющей арматуры, и разрушение может произойти неожиданно и быстро. "Безобидные" на вид трещинки вызывают разрушение стеновых конструкций, провоцируют сырость в помещениях и, как следствие, появление вредных для здоровья людей грибов и плесени. При текущем ремонте дефекты стен замазывают цементно-песчаным раствором. Такой косметический ремонт опасен - раствор дает усадку при твердении, и трещинка становится невидимой. Однако она провоцирует поступление влаги, и коррозия не затухает. В результате конструкция потеряет несущую способность, и могут внезапно произойти вывал бетона и обрушение (например, балконы и эркеры). 7. Некачественное проведение капитального ремонта Никто не застрахован от ошибок, халатности, просчетов проектировщиков и недобросовестности производителей работ. Поэтому собственникам приходится жаловаться на некачественно произведенные ремонтные работы. Разберем их действия пошагово. Первый шаг - выясняем, кто контролирует капремонт. Все зависит от того, кто является собственником счета на проведение капремонта. Если капитальный ремонт проводится региональным оператором (Фонд капремонта), то согласно ч. 1 ст. 180 ЖК РФ оператор обязан выступить в роли технического заказчика, соответственно, проконтролировать качество выполняемых работ. Если деньги на капремонт собирались на специальном счете, ответственность лежит на его владельце - УО, или ТСЖ, или ЖК, осуществляющих управление МКД. Второй шаг - подача жалобы. Жалоба составляется в произвольной форме. В ней необходимо указать: - название организации, куда направлена жалоба; - ваши Ф.И.О. и адрес (почтовый или электронный, в зависимости от формы жалобы); - название организации, выполняющей работы, и адрес дома; - описание существующей проблемы и суть предъявляемых требований; - список всех имеющихся у вас доказательств, которые относятся к делу (фотографии ремонта, результаты проведенных независимых экспертиз, копии писем в ЖЭУ или подрядчику, нормативные правовые акты). Третий шаг - обращение в ГЖИ. Если региональный оператор или владелец специального счета не реагирует на жалобы жителей, пишите заявление в ГЖИ вашего региона. В заявлении необходимо указать все то же самое, что и в жалобе к региональному оператору (УО, ТСЖ), а также отметить тот факт, что вы уже обращались к ним с жалобой, но для устранения проблемы не было предпринято никаких действий. Рекомендуем составить коллективную жалобу, которая будет подписана всеми недовольными жильцами вашего дома. Четвертый шаг - обращение в суд. Если после обращения в вышеперечисленные инстанции проблему не удалось решить, смело обращайтесь с исковым заявлением в суд. Так как именно вы, являясь истцом, должны доказывать факт проведения ненадлежащего капремонта, рекомендуем вам обратиться за юридической помощью для ведения дела. Приложение к исковому заявлению дополнительных документов, а также бумажных или цифровых носителей позволит сформировать вашу доказательную базу: - фотоснимки недостатков, видеоматериалы; - заключение сторонней экспертизы; - записи бесед с работниками подрядной организации; - квитанции об уплате взноса в фонд капремонта; - письменные показания жильцов. В Определении Верховного Суда РФ от 20.06.2017 N 6-КГ17-4 содержится следующий вывод. Жилищным законодательством установлены разные виды ответственности регионального оператора перед собственниками помещений в МКД: ответственность за неисполнение своих обязательств (ч. 5 ст. 178, ч. 1 ст. 188 ЖК РФ), при которой региональный оператор отвечает за собственное противоправное поведение как сторона, нарушившая обязательство, и ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ), при которой в силу прямого указания в законе ответственность регионального оператора возникает за действия (бездействие) третьих лиц, не являющихся стороной обязательства, возникающего между региональным оператором и собственниками помещений при организации проведения капремонта ОИ дома. Обратите внимание: данная позиция Верховного Суда РФ касается возмещения не только ущерба в результате протечки кровли, но и любого другого ущерба, который возник по вине подрядной организации, с которой региональный оператор заключил договор подряда. 8. Неисправности лифтового оборудования Неисправности, при которых нужно немедленно связаться с диспетчером, а затем лифт должен быть остановлен: - кабина приходит в движение самостоятельно; - при нажатии на кнопки управления (приказа) двери не закрываются или по выполнении приказа - не открываются; - кабина вместо движения вверх движется вниз или наоборот; - кабина останавливается выше или ниже уровня пола; - при нажатии на кнопку "Стоп" кабина не останавливается; - на лифтах, подключенных к диспетчерскому пульту, не работает двусторонняя переговорная связь; - при работе лифта появляются посторонний шум, резкие толчки, ощущается запах гари; - не освещены кабина или площадки перед дверями шахты; - повреждено ограждение кабины или шахты. Если лифт постоянно ломается или работает с перебоями, необходимо обратиться с письменным заявлением в УО, ТСЖ или кооператив, который управляет МКД. Если обращение не принесло результата, можно обратиться в ГЖИ или Ростехнадзор, которые должны проверить состояние лифтов и обязать УО устранить неполадки. Ростехнадзор занимается внеплановыми проверками лифтов по жалобам жителей МКД. Далее ведомство проверяет, были ли устранены неполадки или нарушения в эксплуатации лифтового оборудования. Если неполадки в установленный срок не устраняются, ведомство обращается в прокуратуру или в суд. Обратите внимание: если ломается лифт с находящимся внутри него человеком, устранение неполадок осуществляется незамедлительно. Находящийся внутри лифта пассажир нажимает на кнопку вызова и сообщает диспетчеру о том, что произошло. Диспетчер передает вызов сотруднику, непосредственно исполняющему ремонт лифта, для решения вопроса об эвакуации находящегося в кабине лифта человека. Если возможно - неисправность устраняется немедленно. В случае, когда лифт нуждается в более серьезном ремонте, УО дает заявку специализированной организации, которая, в свою очередь, останавливает лифт и включает его в график для осуществления ремонта. Конкретные сроки устранения неисправностей лифтового оборудования, как правило, указываются в договоре УО, ТСЖ или кооператива со специализированной организацией. Важно: при возникновении угрозы причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и организаций использование лифта должно быть приостановлено. |