Руководство по защите прав собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах
 Скачать 0.96 Mb.
|
|
Раздел IV. ЖИЛИЩНЫЕ УСЛУГИ К жилищным услугам относятся работы и услуги: 1) по управлению МКД (подробнее см. п. 3 разд. I); 2) содержанию ОИ собственников помещений в МКД (фасада, подвалов, чердака, подъездов, крыш и т.д.); 3) техническому обслуживанию коммуникаций, технических устройств (лифтов, приборов учета и технических помещений, относящихся к ОИ, и т.д.); 4) содержанию придомовой территории; 5) текущему и капитальному ремонту ОИ; 6) приобретению коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании ОИ. Обратите внимание: в Минимальный перечень услуг и работ включены работы и услуги, выполнение которых невозможно без потребления коммунальных ресурсов. Например, без использования холодной воды нельзя выполнить влажную протирку подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек. Без использования электроэнергии не будет освещения в подъездах, тамбурах, подвалах и чердаках (техэтажах), не будут работать насосы, лифты и другое оборудование, относящееся к ОИ собственников. Важно: приобретение КР на СОИ и отведение сточных вод в целях содержания ОИ осуществляется, если конструктивные особенности дома предусматривают возможность такого потребления либо отведения (пп. "л" п. 11 Правил содержания общего имущества). Если, например, в МКД не предусмотрена возможность отбора горячей воды на содержание ОИ или нет отдельного слива в систему водоотведения, который расположен в помещениях общего пользования, то выставление платы за КР на СОИ будет неправомерным. Однако не надо забывать, что в объем КР на СОИ входят нормативные потери внутри дома, но случаются и несанкционированный отбор коммунальных ресурсов жителями, и халатность при передаче показаний ИПУ. 1. Перечень работ и услуг Собственники помещений МКД на ОСС должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту ОИ исходя из требований, установленных Правилами содержания общего имущества, и Минимального перечня услуг и работ (Правила оказания услуг). Периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, поддержанию надлежащего технического состояния зданий должны определяться в соответствии (ч. 4 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ): - с проектной документацией; - результатами контроля за техническим состоянием индивидуально для каждого здания исходя из условий их строительства, реконструкции, капремонта и эксплуатации. Обратите внимание: услуги и работы, предусмотренные Правилами и нормами технической эксплуатации, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные правила имеют рекомендательный характер (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании"). Чтобы составить перечень работ, учитывая способ управления МКД, рекомендуем прежде всего ознакомиться с табл. N 3. Таблица N 3
В числе обязательных для УО работ и услуг, предусмотренных Перечнем услуг и работ, можно выделить следующие: 1) работы по содержанию несущих конструкций дома: - очистка крыши от снега, наледи, мусора; - восстановление антикоррозийной защиты стальных конструкций кровли; - устранение протечек в крыше; - восстановление штукатурного слоя на лестничных проемах; - установка и восстановление дверных пружин; - ремонт дверных и оконных проемов (в отопительный период - незамедлительно); 2) работы по обеспечению надлежащей работы инженерно-технических систем в доме: - устранение засоров в мусоропроводе; - обеспечение необходимых параметров качества отопления и водоснабжения; - ремонт и замена отопительного оборудования, смесителей и проч. конструкций, относящихся к ОИ дома; - проведение пробного пуска тепла, удаление воздушных пробок из систем отопления; - техническое обслуживание и ремонт систем энергопитания лифтов; - ремонт системы вентиляции и дымоудаления в доме; 3) работы и услуги по надлежащему содержанию ОИ: - уборка помещений общего пользования в доме (сухая и влажная); - мытье окон, подоконников; - уборка придомовой территории; - вывоз мусора, содержание мест накопления мусора; - устранение аварий в инженерных системах дома. Следует иметь в виду, что перечень работ и услуг, утвержденный собственниками, не должен быть меньше Минимального перечня услуг и работ применительно к ОИ этого МКД. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться УО независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОСС помещений в доме. В случае если УО созовет общее собрание, объяснит необходимость проведения конкретных услуг, но собственники не примут решение по таким работам, УО может быть освобождена от своих обязательств в части этих услуг (см. по аналогии Постановление Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 06.08.2014 N А60-8210/2014). Важно: ответственность за ненадлежащее содержание ОИ возлагается на организацию, управляющую МКД (ст. 161 ЖК РФ). 2. Текущий ремонт общего имущества Общее имущество в МКД должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санэпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) (п. 10 Правил содержания общего имущества). Содержание МКД включает в себя следующий комплекс работ и услуг (п. 2.1 МДК 2-04.2004): - технический надзор за состоянием ОИ (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний; - выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации ОИ с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов ГЖИ, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, Роспотребнадзора; - незамедлительное устранение аварий и неисправностей в ОИ, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей; - выполнение работ по санитарной уборке и очистке ОИ (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями. Текущий ремонт общего имущества МКД - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей (п. 2.2 МДК 2-04.2004). Перечень работ, входящих в плату за текущий ремонт, приведен в приложении N 2 к МДК 2-04.2004. Согласно п. 18 Правил содержания общего имущества текущий ремонт ОИ проводится для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей ОИ или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Основанием для определения потребности в текущем ремонте, установления или уточнения его объемов служат результаты технических осмотров ОИ в МКД. Осмотры общего имущества в МКД могут быть (п. 13 (1) Правил содержания общего имущества): 1) текущие (общие и частичные текущие осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на МКД); 2) сезонные (проводятся в отношении всего ОИ два раза в год: - весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений ОИ. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту; - осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности МКД к эксплуатации в отопительный период. Техническое состояние элементов ОИ, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния МКД (журнале осмотра); 3) внеочередные (проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия). Результаты осмотра ОИ оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками или ответственными лицами решения о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений). Важно: представители собственников обязательно должны принимать участие в осмотрах ОИ, чтобы реально оценить его состояние. К тому же будет реальная возможность отметить свои замечания в акте осмотра. Председатель совета МКД сразу после выборов вместе с протоколом об избрании направляет в УО просьбу о его включении в комиссию по проведению осмотров ОИ. Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении N 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации. В этот перечень входят, например, установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные; усиление, смена, заделка отдельных участков межквартирных перегородок. Обратите внимание: в состав работ не входят работы по текущему ремонту (п. п. 15, 19 Правил содержания общего имущества): - дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся ОИ, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения; - утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования. Их ремонт осуществляются самостоятельно собственниками соответствующих помещений. Сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования приведены в приложении N 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации. Воспользоваться этим приложением можно при условии, что ссылка на него есть в договоре управления МКД. Собственники вправе самостоятельно совершать действия по ремонту ОИ или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления МКД (п. 12 Правил содержания общего имущества). ТСЖ, кооперативы могут выполнять работы по текущему ремонту ОИ своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие виды работ (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). Если был заключен договор с УО, то в договоре управления должен содержаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ, порядок изменения такого перечня, размера платы за содержание жилого помещения, а также порядок внесения такой платы (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах двух - пяти лет в зависимости от вида жилых зданий по материалам основных конструкций, их физического износа и местных природно-климатических условий (п. 2.3.4 Правил и норм технической эксплуатации, п. 3.6.1 МДК 2-04.2004): - полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями - три - пять лет; - со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями, а также деревянные со стенами из прочих материалов - два - три года. 3. Плата за жилое помещение В стоимость работ (услуг) за содержание и ремонт жилых помещений не включены расходы по ремонту жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования. Эти работы собственники и наниматели жилых помещений проводят за счет собственных средств. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Соответственно, начисление платы за содержание и капремонт жилого помещения проводится на общую площадь квартиры (комнаты), площадь лоджии или балкона при этом не учитывается. Как отмечалось ранее, УО обязана представить собственникам предложение о размере платы за содержание жилого помещения в МКД не позднее чем за 30 дней до дня проведения ОСС по вопросу установления указанной платы. Предложение размещается на досках объявлений во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка. В предложении УО о размере платы за содержание жилого помещения должны содержаться: расчет (смета) платы и обоснование размера платы. Обратите внимание: если размер предложенной УО платы превышает размер платы за содержание жилого помещения, установленный в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ для собственников в МКД, которые не приняли решение о выборе способа управления, УО должна дать обоснование такого превышения (детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту ОИ с указанием периодичности их выполнения). Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД. В случае выявления потребителем необоснованного увеличения размера платы за содержание жилого помещения УО обязана сделать заявителю перерасчет и уплатить штраф в размере 50% суммы превышения. Важно: потребитель должен письменно обратиться в УО, ТСЖ, кооператив с заявлением о выплате штрафа. Штраф не выплачивается, если нарушение: - произошло по вине потребителя; - устранено до обращения и (или) до оплаты платежки. Способы выплаты штрафа: - путем снижения размера платы за содержание жилого помещения; - путем снижения размера задолженности за жилое помещение до уплаты штрафа в полном объеме. В этой ситуации задолженность должна быть подтверждена вступившим в законную силу судебным актом. Срок уплаты штрафа - не позднее двух месяцев со дня получения обращения собственника или нанимателя, если нарушение действительно имело место. Обратите внимание: платить за долги прежнего собственника квартиры не надо. Обязательства порождают права и обязанности только для их участников (ст. 308 ГК РФ). Участниками обязательства, по которому возник долг, являются УО и предыдущий собственник. Обязанность внесения платы наступает с момента получения права собственности на помещение (ст. 153 ЖК РФ). Долг предыдущего собственника может перейти к новому в случае, если они заключат соглашение об этом, или в силу закона. Это означает, что потребитель должен потребовать от УО исключения из платежного документа на оплату ЖКУ долга предыдущего собственника. Существует заблуждение, что в случае смерти нанимателя квартиры по договору соцнайма долг УО должна требовать с муниципалитета, т.е. с наймодателя. Однако это не так. В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 12.12.2008 N Ф03-5547/2008 сделан следующий вывод: "Возмещение затрат, возникших из задолженности умерших нанимателей жилья по оплате квартплаты и коммунальных услуг, не подлежит взысканию с ответчиков, поскольку ни законодательством, ни договором на муниципальное образование не возложена обязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги за умерших одиноких нанимателей". 4. Контроль за выполнением работ по текущему ремонту в МКД Контроль качества ремонтных работ включает в себя: - контроль соответствия качества, объемов и сроков выполнения работ условиям договора; - проверку наличия у исполнителя работ документов о качестве (сертификатов в установленных случаях) на применяемые им материалы, изделия и оборудование; - контроль соблюдения исполнителем работ правил складирования и хранения применяемых материалов, изделий и оборудования; - контроль исполнения предписаний. 5. Алгоритм проведения текущего ремонта Для проведения текущего ремонта рекомендуется следующий порядок действий. Во-первых, проведение общего осмотра МКД с участием представителей собственников. Во-вторых, составление акта осмотра ОИ. В-третьих, составление дефектной ведомости на основании осмотра. В-четвертых, составление сметы работ на основании дефектной ведомости. Обратите внимание: законодательство не содержит обязательного требования предоставления совету дома смет по текущему ремонту. Совет МКД осуществляет контроль за выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту ОИ в МКД и за качеством предоставляемых КУ собственникам и пользователям помещений. В-пятых, утверждение сметы на ОСС и принятие решения о начале работ, а при необходимости - определение источника финансирования работ по текущему ремонту. Следует иметь в виду, что плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ). Если при утверждении платы за содержание жилого помещения не заложены расходы на текущий ремонт ОИ, ремонт проводится по решению ОСС, на котором утверждается смета и источник финансирования. Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников. Решение о наделении совета МКД полномочиями принимать решения о текущем ремонте принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 18 Правил содержания общего имущества). В-шестых, проведение текущего ремонта. Напомним, что УО может проводить работы по текущему ремонту как самостоятельно, так и с привлечением подрядных организаций. УО не обязана согласовывать с собственниками выбор подрядной организации и условия заключенного договора, а также предоставлять заключенный договор для ознакомления представителю собственников. Однако, даже если работа выполняется подрядчиком, всю полноту ответственности за некачественный ремонт перед собственниками несет УО. Обратите внимание: перед началом работ совет МКД или уполномоченный представитель собственников (если он выбран решением ОСС) могут договориться с УО о порядке контроля за проведением работ. Это выгодно обеим сторонам: - представители УО физически не могут постоянно следить за работой подрядчика, и помощь собственников очень пригодится; - у собственников будет возможность влиять непосредственно на качество ремонта при непрерывном контроле за работой подрядной организации. Если работы производятся в отсутствие представителя УО, обо всех нарушениях в работе нужно сообщить в УО и проследить, чтобы обращения были зафиксированы. Тогда выявленные недостатки УО сможет предъявить подрядчику. Характер недостатков не имеет значения (они могут быть как явными, так и скрытыми), но если вовремя не сообщить о них, возникнет риск, что в будущем суд не примет от УО ссылки на такие недостатки. Оплата выполненных работ по текущему ремонту производится на основании актов выполненных работ. Любая организация, управляющая МКД, обязана оформлять акты оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД. Важно: акты приемки результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта входят в состав технической документации на МКД (п. 24 Правил содержания общего имущества). Для проведения текущего ремонта ОИ управляющая организация зачастую заключает договор с подрядной организацией. По окончании работ подрядная организация совместно с УО составляют и подписывают акт приемки выполненных работ в соответствии с заключенным договором. А потом уже УО составляет и подписывает такой акт с уполномоченным представителем собственников. Обратите внимание: в обоих случаях объемы работ и финансовые затраты на эти работы не должны различаться. Акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД составляется по форме, утвержденной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр. В акте фиксируются: - виды работ, выполненных по договору управления, договору оказания услуг по содержанию и (или) ремонту ОИ МКД либо по договору подряда на такой ремонт; - единица измерения работы (услуги); - количественный показатель; - стоимость (за единицу) и цена выполненной работы (оказанной услуги). (Данные указываются за определенный период времени исполнения соответствующего договора.) В реквизитах акта фигурируют две стороны: 1) уполномоченный представитель собственников помещения в МКД; 2) лицо, оказывающее работы (услуги) по содержанию и ремонту ОИ в МКД. Требование об обязательном подписании актов выполненных работ собственниками помещений в МКД закреплено в п. 9 Правил оказания услуг. Правомочие собственника на подписание акта приемки выполненных работ подтверждается решением ОСС либо выданными собственниками помещений доверенностями. Если в МКД выбран совет, то подписание актов выполненных работ председателем совета МКД является его обязанностью (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). От имени ТСЖ такой акт подписывает председатель правления ТСЖ или иное лицо на основании доверенности, выданной ТСЖ. Если периодичность составления актов не установлена договором, то сроки оформления актов приемки должны определяться в соответствии с фактическими сроками проведения работ. Несоблюдение формы акта может стать поводом для привлечения организации, ее должностных лиц к административной ответственности (см. решение Арбитражного суда Нижегородской области от 19.10.2016 N А43-23068/2016). Если УО нарушает установленный порядок проведения текущего ремонта или производит работы некачественно, следует обратиться к ней с письменной претензией. Представителю собственников (совету МКД) необходимо внести свои замечания в акт приемки работ и потребовать бесплатного устранения недостатков. 6. Текущий ремонт в условиях недостаточного финансирования собственниками В МКД с небольшим количеством квартир всегда существует проблема финансирования ремонта. Поэтому важно наладить взаимодействие с УО, и если обе стороны научатся доверять друг другу, то возможна схема кредитования текущего ремонта со стороны УО. В этом случае должно быть принято решение ОСС о введении целевого сбора на определенный срок на проведение конкретных работ. Также возможно подписание дополнительного соглашения между УО и собственниками, включающего: - план работ на несколько лет по текущему ремонту с указанием планируемых сроков выполнения; - предварительную стоимость указанных работ, подтвержденную сметами; - источник финансирования работ (целевой сбор, единовременная выплата за каждую выполненную работу по текущему ремонту в соответствии с графиком выполнения работ, доходы от использования ОИ - провайдеры, реклама и др.) и график выплат (при целевом сборе) с указанием стоимости работ в целом, период рассрочки платежа и размер ежемесячной платы на 1 кв. м; - механизм контроля собственников за выполнением работ. 7. Ремонт подъездов МКД Наиболее часто встречаются жалобы жителей на то, что УО не ремонтирует подъезды. Обычно УО ссылаются на нехватку денежных средств и на то, что этот вид работ отсутствует в договоре управления домом. Пункт 3.2 Правил и норм технической эксплуатации посвящен содержанию лестничных клеток. К сожалению, этот единственный документ, устанавливающий Правила содержания ОИ, периодичность работ, проведение текущего ремонта, является рекомендуемым, а не обязательным. Единственное исключение - если в договоре управления МКД прямо указано на обязательность выполнения указанных правил, УО не может их безнаказанно нарушить. Правда, многие суды принимают во внимание положения Правил и норм технической эксплуатации и привлекают УО к ответственности за их нарушение. В Минимальном перечне услуг и работ применительно к подъездам указаны только работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки МКД, и работы, выполняемые в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к ОИ. Ремонт в подъездах МКД относится к текущему ремонту и должен проводиться раз в три - пять лет, в зависимости от классификации зданий и физического износа (п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации). К текущему ремонту подъездов относятся следующие работы: - покраска (побелка) стен и потолков; - окрашивание перил и панелей; - окрашивание оконных рам, дверей и откосов лифта; - заделывание отверстий, щелей; - ремонт деревянных оконных рам; - остекление оконных рам; - ремонт (замена) входных и тамбурных дверей; - ремонт (замена) почтовых ящиков. Не забудьте, что для проведения текущего ремонта необходимо решение ОСС, а также источник финансирования, так как в большинстве случаев УО рассчитывает плату за жилое помещение без учета затрат на текущий ремонт (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). На ОСС надо решить, какие конкретно работы по ремонту подъездов должна выполнить УО. Далее совместно с УО готовится дефектная ведомость, на основании которой УО составляет смету на выполнение работ. Обратите внимание: если есть сомнения в достоверности сметы, ее можно проверить у независимого эксперта. Собственники, которые хотят добиться ремонта подъездов в МКД, могут действовать следующим образом. Первый вариант - обращаться во все контролирующие инстанции, а возможно, и в суд, чтобы добиться ремонта подъезда. В этом случае от собственников потребуется стойкость и немалые затраты - как временные, так и финансовые. В суде УО будет доказывать вину собственников в ненадлежащем содержании подъездов - разрисованные стены, захламление лестничных клеток и площадок между этажами, долги по квартплате, то, что собственники отказываются принимать экономически обоснованный размер платы за содержание, и т.д. Но шанс добиться своего есть. Второй вариант - договариваться с УО (а она в этом случае всегда идет навстречу) о совместном финансировании ремонта. Обычно жители подъезда закупают материалы, а УО составляет смету на ремонт и предоставляет рабочих для производства работ. Таким образом лучше действовать, если собственники квартир в одном конкретном подъезде озабочены наведением порядка в своем подъезде. В этом случае от жителей подъезда требуется сплоченность и готовность на материальные затраты. По окончании работ нужно составить и подписать с УО акт о приемке работ. Следует иметь в виду, что закупать материалы лучше всего одному собственнику. Надо обязательно взять товарные чеки на покупки по смете УО, а после окончания ремонта написать заявление в УО о возмещении расходов. Вместе с тем возместить расходы полностью не получится, если закупались дорогие материалы, работы были направлены большей частью на повышение безопасности или улучшение внешнего вида подъезда (например, замена плитки на полу и стенах, установка видеокамер и т.д.). УО часто предлагает жильцам самостоятельно: - вымыть стены после побелки потолка; - застелить пол газетами при окраске стен и затем убрать бумагу; - вынести строительный мусор; - вымыть окна и пол после завершения работ. Этот вопрос должен быть заранее оговорен с УО, и, безусловно, это не обязанность жителей. 8. Контроль качества проведения капитального ремонта Наряду с текущим ремонтом МКД существует еще и капитальный. Несмотря на различия видов ремонта, проблемы собственников при проведении ремонтных работ одни и те же. Можно столкнуться с нарушением сроков, низким качеством проведения работ, различными нарушениями при строительно-монтажных работах. Текущий ремонт проводит организация, занимающаяся управлением дома (УО, ТСЖ, кооператив). Капитальный ремонт проводят различные строительные организации, и заказчики у этих работ разные. - Если средства для капитального ремонта формируются на специальном счете, то заказчик - организация, управляющая МКД. - Если собственники платят взносы региональному оператору в "Фонд капитального ремонта" ("общий котел"), то заказчиком является собственно Фонд. Иногда техническое состояние отремонтированных элементов дома улучшается незначительно либо не улучшается совсем. Бывают случаи, когда личному имуществу жильцов или общедомовому имуществу причиняется существенный ущерб. Это происходит при ремонтных работах на крышах и при замене внутридомовых инженерных систем водопровода, канализации, отопления. Подобные происшествия вызывают справедливое возмущение собственников, потому что они оказываются в ситуации худшей, чем до начала проведения работ. Исключить полностью риск выполнения некачественной работы или причинения ущерба невозможно. Однако можно предпринять ряд мер для максимального снижения таких рисков. Например, можно на ОСС выбрать лицо, которое проконтролирует качество проведения капремонта. Заключительным этапом проведения капремонта является приемка работ, осуществляемая комиссией. Комиссию возглавляет представитель регионального оператора (в случае если он является заказчиком). В состав комиссии входят: - подрядчик; - представитель организации, которой осуществляется строительный контроль; - представитель местной администрации; - представитель УО (кооператива или ТСЖ); - уполномоченное собственниками лицо. Члены такой комиссии имеют разные задачи, и их мнения о качестве работ могут расходиться. Условно можно выделить три точки зрения на итоги проведения капремонта. 1. Сторона подрядчика. Непосредственно подрядчик и специалисты по строительному контролю, нанятые подрядчиком, заинтересованы в скорейшем принятии работ при любом качестве исполнения. 2. Сторона собственников - уполномоченный представитель собственников, представитель местной администрации. Владельцы помещений иначе смотрят на выполненные работы. Собственнику важно получить действительно качественно сделанный ремонт, даже при условии, что отдельные сопутствующие работы не предусмотрены ни договором, ни сметой. Поэтому внимание к мелким деталям может исходить только от представителей собственников и от представителей администрации муниципального образования, если они заинтересованы в качественном содержании жилищного фонда. 3. Точка зрения регионального оператора иногда может отличаться от точек зрения других участников комиссии. Региональный оператор, являясь организатором работ и фактическим заказчиком, должен проверить качество работ, их соответствие проекту, решать вопросы финансового характера, а также, в случае необходимости, выполнить роль своеобразного арбитра в случае принципиального расхождения мнений участников приемки. Заинтересованной стороной при проведении капремонта может быть УО, ТСЖ, кооператив. Их руководители, как и все жители МКД, заинтересованы в исправной, безаварийной и долговременной эксплуатации всех систем и конструкций МКД, прошедшего капремонт. Они полностью осознают, что работы, принятые с браком и недоделками, потребуют в дальнейшем дополнительных финансовых и материальных вложений, а в некоторых случаях могут стать причинами серьезных коммунальных аварий. Мотивация к получению качественного капремонта будет серьезным стимулом к освоению профессионального подхода к управлению МКД. Только квалифицированный персонал готов к приемке и контролю работ на различных этапах - от подготовки к производству до подписания акта выполненных работ по капремонту. Контроль заказчика важен на каждом этапе капремонта. Необходимо указывать на недоделки и брак, письменно предупреждать подрядчика и администрацию о работах, которые не будут приниматься из-за низкого качества и технологических нарушений. Безусловно, на практике все обстоит несколько сложнее. Административные органы, заинтересованные в первую очередь в соблюдении графика по капремонту домов, могут оказывать серьезное давление на руководителей ТСЖ, ЖК и ЖСК. При этом могут возникнуть различные компромиссные решения, улучшающие качество проводимых работ. 8.1. Исполнители работ по капремонту Капремонт зданий проводится силами подрядных организаций. В п. 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ прямо указывается на обязанность региональных операторов, обеспечивающих проведение капремонта многоквартирных домов, привлекать для выполнения работ подрядные организации и заключать с ними соответствующие договоры. По смыслу ст. 740 ГК РФ к подрядчикам относятся организации, которые обязуются по договору строительного подряда с заказчиком построить определенный объект или выполнить иные строительные работы. При этом отмечается, что "правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений". Иначе говоря, работы по договору строительного подряда, в том числе по капремонту МКД, должны выполнять подрядные организации, осуществляющие строительную деятельность. Обратите внимание: при проведении ОСС сложно выбрать квалифицированное уполномоченное лицо для контроля качества капремонта. Эту задачу можно возложить на специализированную организацию. Тогда собственники помещений в качестве уполномоченного лица выбирают фирму, занимающуюся строительными или ремонтными работами либо специализирующуюся на проведении строительной экспертизы. Такие организации имеют специалистов различного профиля и довольно высокого уровня подготовки. Доверяя строительный контроль профессионалам, собственники получают не только качественный ремонт, но и в полном объеме - согласно проектной документации. Только специалист высокого уровня может сопоставить проект с фактически проведенными работами. 8.2. Скрытые работы При ремонте есть ряд работ, качество которых невозможно определить по внешнему виду отремонтированного элемента. Примером таких работ является перекладка сетей или герметизация стыков. Если аварийный участок сети уже заменили и закопали, то проверить этот факт невозможно. Чтобы обеспечить надлежащий контроль выполнения отдельных этапов капремонта, необходимо составление актов скрытых работ. Такие акты включены в состав документации при приемке работ по капремонту ОИ в МКД. Акт скрытых работ (полное название - акт освидетельствования скрытых работ) - это официальный документ, который составляется после приемки выполненных работ представителями подрядчика, заказчика и службы авторского надзора выполненных ответственных работ. Этот документ свидетельствует о том, что данные ответственные работы выполнены в надлежащем качестве. Полного списка скрытых работ нет, для каждого ремонта он составляется еще на этапе подготовки проектной документации. Учет актов скрытых работ ведется в специальном журнале по форме КС-6 "Общий журнал работ". В акте приемки скрытых работ содержатся сведения о качестве выполненных работ, их объеме а также подтверждается их соответствие нормативным документам и разработанному проекту. Освидетельствование скрытых работ производится до того, как результаты ремонта будут закрыты отделкой. При составлении акта необходимо указать, что разрешается проведение последующих работ. Акт составляется в трех-четырех экземплярах - по одному для заказчика, исполнителя, проектировщиков и УО (ТСЖ, ЖК, ЖСК). В нем приводится подробная информация об объекте, в отношении которого проводится освидетельствование. Документ содержит информацию о разработчике проектной документации, используемых строительных материалах и оборудовании, применяемом во время ремонта. Важно помнить, что до заполнения акта выполнение последующих работ не допускается. Если документ был составлен уже после закрытия результатов ремонта отделочными слоями, комиссия имеет полное право сделать выборочное вскрытие отделочных слоев для проверки качества работ. После проведения проверки качества изменений сведения об их соответствии вносятся в акты освидетельствования. Организовать приемку скрытых работ следует так. - В ходе ремонтных работ исполнитель должен проинформировать заказчика и представителей службы авторского надзора о готовности конструкций (произведенных работах, качество которых нельзя будет оценить в будущем). Сроки оповещения устанавливаются по договоренности, но не позднее чем за три рабочих дня. - Комиссия фиксирует факт выполнения очередного этапа работ. Если выявлены недостатки или нарушения, то на их устранение исполнителю нужно выделить определенное технологическими процессами время. Пока не будут исправлены все погрешности, исполнитель не может продолжать дальнейшие работы. - В выводах необходимо дать разрешение на производство дальнейших работ либо указать выявленные нарушения. - Если во время ремонта в проектную документацию были внесены изменения, то в акте это тоже должно быть отражено (с учетом дат и согласований). - Члены комиссии должны подписать полностью заполненный акт скрытых работ. Акты скрытых работ можно оформить несколькими способами. Первый - акты оформляет строительная организация, выполняющая работы (оказывающая услуги). Если ремонт выполняет строительная компания, у которой есть допуск саморегулируемой организации на строительство, то она сама заполняет акты по произведенным работам. Второй - вы сами оформляете акты скрытых работ. Такой вариант возможен, если ремонт выполняется собственными силами или силами бригады, которая не имеет допуска саморегулируемой организации. После каждого выполненного этапа (устройство гидроизоляции, звукоизоляции и т.д.) до укладки последующих слоев вы осуществляете технический надзор и заполняете акт. С учетом новых требований и усиления ответственности работы не могут быть приняты и оплачены заказчиком без оформления акта освидетельствования скрытых работ. 9. Рекомендации по приемке работ 9.1. Ремонт крыши При устройстве кровли в первую очередь проверяется соответствие применяемых материалов проекту. Проверку качества следует начинать с чердака. Необходимо установить, правильно ли уложена кровля и система водоотвода, имеется ли водосточная система и в каком она состоянии. Также надо обратить внимание на то, как утеплены перекрытия, не подтекает ли кровля, проветривается ли подкровельное пространство, обработана ли стропильная система антисептиком и огнезащитными средствами. Важно проверить, не застаивается ли на крыше вода. При оценке качества проведения ремонта крыши оценивают внешний вид, качество кровельных материалов, соответствие фактического уклона проектному, водонепроницаемость. 9.2. Ремонт фасада В первую очередь стоит удостоверится в том, что поверхность штукатурного покрытия не имеет неровностей, трещин, сколов, пузырей, отслоений (глухого звука при простукивании). Окрашенные поверхности должны быть сухие, ровные и чистые, с отсутствием полос, пятен, потеков, пропусков, просвечивания нижележащих слоев краски, отшелушивания. Не должно быть отклонений оконных и дверных откосов по горизонтали и вертикали. Недопустимо наличие незаделанных щелей между рамами (коробами дверей) и стенами. Следует обратить внимание на наличие трещин в стенах и необходимость выполнения капремонта фасада после их устранения. При капитальном ремонте фасада МКД необходимо учитывать состояние отмостки вокруг здания. Отмостка - асфальтовая полоса вдоль периметра наружных стен, предназначенная для отвода поверхностных вод от фундамента. Отмостка МКД относится к ОИ собственников. Если ремонт отмостки вокруг здания связан с восстановлением до 20% общей площади отмостки, то он является текущим, если более 20% площади, - капитальным. 9.3. Ремонт фундамента При оценке качества проведения ремонта фундамента необходимо осмотреть фундамент на наличие трещин, обратить внимание на количество и размер продухов, на водоотведение - отмостку. Протечки из-за нарушения гидроизоляции, застой воды на отмостках и в подвалах, промерзание конструкции в зимний период, отсутствие вентиляции или ее плохая работа, появление грибка - все это может свидетельствовать о некачественно проведенном ремонте. 9.4. Ремонт системы отопления При оценке качества проведения ремонта системы отопления необходимо проверить соответствие смонтированных отопительных приборов и диаметров трубопроводов системы отопления предложенному проекту. Нужно проверить регуляторы температуры (если они предусмотрены проектом), которые должны свободно раскручиваться и закрываться. Проверяют исправность кранов, позволяющих отключать квартиры и стояки. Также важно обратить внимание на герметичность в местах соединений; соответствие температурного режима; наличие утепления магистральных трубопроводов. Стоит помнить, что в соответствии с Требованиями к качеству коммунальных услуг (приложение N 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг) нормативная температура воздуха в жилых помещениях составляет не ниже +18 °C (в угловых комнатах - +20 °C). 9.5. Ремонт системы газоснабжения При оценке качества проведения ремонта системы газоснабжения стоит проверить: - наличие газа на конечных устройствах (газовых плитах, водонагревательных колонках, нагревательных котлах); - герметичность в местах соединения узлов (запах газа); - наличие запорной арматуры, предохранительных клапанов; - наличие нормативного давления (не гаснет ли колонка, конфорка плиты). 9.6. Ремонт системы электроснабжения При оценке качества проведения ремонта системы электроснабжения необходимо обратить внимание на электрический щиток со счетчиками. Это позволяет визуально определить качество монтажа, аккуратность разведения проводки. Следует убедиться, что на электрощитках: - есть крышки; - провода и соединения защищены изоляцией; - отсутствует повышенная влажность в непосредственной близи от электрического оборудования. Также следует обратить внимание на достаточность мощности автоматов подаваемой нагрузки (не выбивает ли пробки), нагрев крепежных элементов системы вследствие повышенной нагрузки. 9.7. Ремонт ХВС При оценке качества проведения ремонта системы ХВС следует проверить установку системы водоснабжения путем визуального осмотра. Нужно осмотреть стыки труб: под стояками не должно быть воды, запорные краны должны надежно закрываться. Также необходимо обратить внимание на напор воды в системе (особенно по сравнению с периодом, предшествующим ремонту), герметичность в местах соединения узлов. 9.8. Ремонт ГВС При оценке качества проведения ремонта системы ГВС важно удостовериться в герметичности в местах соединения узлов, в отсутствии течи в стояках, подводках к запорно-регулирующей и водоразборной арматуре, в равномерности подачи горячей воды. Резких колебаний температуры быть не должно. Необходимо убедиться, что качество горячей воды соответствует установленным нормативам. Согласно СанПиН 2.1.4.2496-09 температура горячей воды в местах водоразбора независимо от применяемой системы теплоснабжения должна быть не ниже 60 °C и не выше 75 °C. 9.9. Ремонт системы водоотведения При оценке качества проведения ремонта системы водоотведения необходимо осуществить слив большого объема воды и посмотреть, насколько быстро она уходит. Также следует обратить внимание на возможные протечки в швах, местах соединения трубопроводов и стыках системы. 9.10. Ремонт системы вентиляции При оценке качества проведения ремонта системы вентиляции необходимо проверить работу вентиляционных решеток, через которые из помещения уходит отработанный воздух. Для этого можно взять спичку и поднести ее к решетке. Если вентиляция работает, огонь должен отклониться в сторону решетки. С той же целью к вентиляционной решетке подносится листок бумаги. Он должен прилипнуть к решетке. Если же листок отклоняется от вентиляционной решетки, в квартире "обратная тяга", т.е. вентиляция не функционирует. Вентиляционные шахты в чердачном помещении и выше уровня крыши должны быть утеплены в соответствии с проектным решением. 9.11. Ремонт лифтового оборудования При оценке качества проведения ремонта лифтов необходимо обратить внимание на характерный звук движения кабины, звук трения металлических поверхностей, вибрации в процессе спуска, подъема кабины лифта, неточность остановки кабины лифта (расстояние по вертикали между уровнем пола кабины и уровнем этажной площадки после автоматической остановки кабины). 10. Содержание лифтов С 30 августа 2017 г. вступили в силу Правила организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 24.06.2017 N 743. Организацию, управляющую МКД, официально определили владельцем лифтов в МКД. Обратите внимание: в случае непосредственного управления собственниками помещений в МКД и в случае, если способ управления не выбран или не реализован, владелец объекта - специализированная организация по договору о содержании и ремонте общего имущества в МКД. Соблюдение законодательства в области обслуживания и эксплуатации лифтов в МКД проверяет Ростехнадзор (см. Постановление Правительства РФ от 13.05.2013 N 407 "Об уполномоченных органах Российской Федерации по обеспечению государственного контроля (надзора) за соблюдением требований технических регламентов Таможенного союза"). Владелец лифта обеспечивает осуществление работ по его надлежащему содержанию, ремонту или замене лифтового оборудования самостоятельно либо на основании соответствующего договора со специализированной организацией. В целях надлежащего содержания лифтов в МКД выполняются следующие работы (п. 22 Минимального перечня услуг и работ): 1) организация системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта; 2) обеспечение проведения осмотров, технического обслуживания и ремонт лифта (лифтов); 3) обеспечение проведения аварийного обслуживания лифта (лифтов); 4) обеспечение проведения технического освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования. Перечень нарушений требований к обеспечению безопасности лифтов содержится в приложении N 1 к Правилам организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах. Так, например, к общим нарушениям относятся непроведение в установленный срок технического освидетельствования или обследования лифтов; отсутствие квалифицированного персонала, выполняющего работы по монтажу, демонтажу, обслуживанию лифтов. Следует иметь в виду, что в кабине лифта и на основном посадочном этаже лифта должны быть размещены информация о средствах и способе связи с аварийной службой, правила пользования объектом (на стендах, в виде табличек или наклеек), а также сведения о лифте: - учетный и заводской номер; - дата ввода в эксплуатацию; - срок службы; - дата следующего технического освидетельствования объекта. 11. Знаете ли вы, что... 1. Протокол ОСС (решение принимается 2/3 голосов от всех голосов собственников) необходим в случае установки (размещения) на общем имуществе МКД: - оборудования оператора связи (провайдера); - оборудования одного из собственников; - рекламы (на стене дома, в лифте, на досках объявлений); - вентиляционных труб (на стене); - ворот, шлагбаума и др. Важно: решения в отношении придомовой территории можно принимать, если земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет (с этого момента он переходит в общую долевую собственность в МКД). 2. Решения ОСС не требуется: - для обеспечения условий доступности для инвалидов в помещения МКД, если для этого не используются средства собственников; - установки вентиляционного оборудования, если установка является обязательной в соответствии с законодательством; - установки информационной вывески при входе в нежилое помещение в МКД (ст. 9 Закона о защите прав потребителей, Определение Верховного Суда РФ от 18.11.2014 N 303-ЭС14-395). 3. В случае расхождения данных технического паспорта МКД об общей площади всех жилых и нежилых помещений в МКД с данными в свидетельствах о праве собственности используются данные Росреестра (см. Постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 04.10.2017 N 02АП-6094/2017, Арбитражного суда Поволжского округа от 25.02.2016 N Ф06-5633/2016). 4. Содержащаяся в техническом паспорте информация должна иметь актуальный характер, поскольку она необходима для расчета платы за ЖКУ. Если УО при утверждении платы за жилое помещение не предусмотрела расходы на актуализацию техдокументации на МКД, то при отсутствии решения ОСС об оплате таких расходов они лягут на УО. 5. Исходя из позиции ВАС РФ (Постановление Президиума от 29.09.2010 N 6464/10), на которую неоднократно ссылался Верховный Суд РФ (см., например, Определения от 02.10.2017 N 305-ЭС17-13405, от 17.10.2016 N 301-КГ16-14454), все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться УО независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОСС помещений. 6. Согласно п. 3.7 СанПиН N 2.1.2.2645-10 загрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. 7. Строительный мусор от ремонта в квартире обязаны вывозить сами собственники. Ответственность за вывоз строительных отходов полностью на их владельце. Зачастую потребители наносят вред своему, а также общему имуществу по причине отсутствия необходимых знаний и непонимания того, что внутриквартирное оборудование неразрывно связано с соответствующим ОИ. Прежде чем делать ремонт в своем помещении, проконсультируйтесь со специалистами. Иначе дешевизна работ может привести к существенным финансовым потерям в будущем. |