Руководство по защите прав собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах
 Скачать 0.96 Mb.
|
|
Раздел VI. КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ Коммунальные услуги - это осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или двух и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых (нежилых) помещений, ОИ в МКД. К коммунальным услугам относится услуга по обращению с ТКО (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг). Коммунальные ресурсы: - холодная вода; - горячая вода; - электрическая энергия; - природный газ, бытовой газ в баллонах; - тепловая энергия (теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (ГВС)); - твердое топливо при наличии печного отопления. К коммунальным ресурсам приравниваются сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг). Коммунальные ресурсы используются для предоставления КУ и потребляются при содержании ОИ в МКД. Коммунальные ресурсы на содержание общего имущества - коммунальные ресурсы, потребляемые при выполнении минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания ОИ в МКД. Обратите внимание: независимо от выбранного способа управления МКД коммунальную услугу "отопление" нужно оплачивать совокупно без разделения на плату за потребление в жилом (нежилом) помещении и потребление в целях содержания ОИ в МКД (абз. 2 п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг). Согласно п. 29 Правил содержания общего имущества КР на СОИ оплачиваются в составе платы за содержание жилого помещения, если домом управляет УО (ТСЖ, ЖК, ЖСК). При непосредственном управлении МКД либо если способ управления не выбран или не реализован, собственникам начисляют плату за коммунальные услуги на ОДН. Предоставление КУ потребителям в МКД осуществляется на основе договоров, порядок заключения которых установлен в разд. III Правил предоставления коммунальных услуг "Условия договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, и порядок его заключения"). К таким договорам относятся: - договор управления при управлении МКД УО; - договор, содержащий положения о предоставлении КУ, между собственниками и ТСЖ, кооперативом. При непосредственном способе управления собственники заключают прямой договор на поставку коммунальных ресурсов с РСО. В законодательстве установлено следующее. - Предоставление КУ является одним из направлений деятельности по управлению МКД (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). - При управлении МКД УО она несет ответственность за предоставление КУ (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ). - Предоставление КУ является предметом договора управления и его существенным условием (ч. ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ). - Исполнение обязанностей УО по договору управления является лицензионным требованием (п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами). - УО не вправе отказаться от включения в договор управления МКД условий о предоставлении коммунальных услуг (п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг). - Заключение договоров о предоставлении КУ является стандартом управления МКД (пп. "д" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД). - УО приступает к предоставлению КУ потребителям в МКД с даты, указанной в решении ОСС о выборе УО, или с даты заключения договора управления, но не ранее даты начала поставки коммунальных ресурсов по договору, заключенному с РСО (п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг). 1. Прямые договоры между РСО и собственниками В силу закона организация, управляющая МКД, обязана предоставлять собственникам и пользователям помещений коммунальные услуги. Для этого необходимо заключить договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО, в том числе на поставку коммунальных ресурсов, необходимых для содержания ОИ в МКД. Соответственно, УО, ТСЖ, кооператив являются исполнителями коммунальных услуг (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). В соответствии с позицией Верховного Суда РФ (Определение от 06.07.2015 N 310-КГ14-8259) наличие у компании статуса УО означает "автоматическое" возникновение статуса исполнителя КУ, в результате чего у той или иной организации возникают соответствующие обязанности, связанные с предоставлением коммунальных ресурсов потребителям. При этом у всех сторон взаимоотношений по обеспечению потребителей в МКД коммунальными услугами есть свои права и обязанности. Исполнитель КУ (УО, ТСЖ, кооператив): - предоставляет собственникам коммунальные услуги; - рассчитывается с РСО за поставленные коммунальные ресурсы; - взыскивает задолженность с собственников (пользователей) помещений в МКД за КУ; - обеспечивает постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав ОИ, к предоставлению КУ. РСО обязана поставлять в МКД коммунальные ресурсы в объеме, необходимом для предоставления КУ, и надлежащего качества до границ ОИ в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ). Важно: УО несет ответственность перед РСО за общее количество поставленных коммунальных ресурсов в МКД. РСО не имеет права взыскивать задолженность с потребителей, проживающих в жилых помещениях МКД. Также РСО не имеет права приостанавливать или ограничивать поставку как в МКД, так и в отдельные его помещения по причине задолженности населения. В настоящее время во многих регионах РФ действуют "прямые расчеты" между собственниками в МКД и РСО. По этой схеме взаимоотношений исполнителями КУ остаются организации, управляющие МКД, со всеми вытекающими последствиями. До 3 апреля 2018 г. можно было перейти на "прямые расчеты" по решению ОСС (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ). При этом внесение потребителем платы за КУ непосредственно РСО рассматривается как выполнение его обязательства по внесению платы за соответствующий вид КУ перед исполнителем и одновременно как выполнение обязательства исполнителя по оплате коммунального ресурса перед РСО. В силу п. 30 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124, в договоре ресурсоснабжения предусматривается право РСО на односторонний отказ от договора ресурсоснабжения с исполнителем в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления КУ в жилых и нежилых помещениях МКД - при наличии у исполнителя задолженности перед РСО за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем его стоимость за три расчетных периода (расчетных месяца). Обратите внимание: задолженность должна быть признана исполнителем по акту сверки расчетов или подтверждена решением суда. Прямые договоры с РСО заключаются в силу закона: - собственниками помещений в МКД, которые выбрали непосредственный способ управления; - собственниками помещений в МКД, если они не выбрали способ управления таким домом или выбранный ими способ управления не реализован; - собственниками нежилых помещений в МКД (кроме собственников машино-мест). В случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения с РСО объем коммунальных потребленных ресурсов в помещении определяется РСО расчетными способами для случаев бездоговорного потребления (с коэффициентом 10) (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). Собственники нежилых помещений в МКД обязаны вносить плату за КР на СОИ организации, управляющей указанным домом. С 3 апреля 2018 г. вступил в силу Закон о внесении изменений в ЖК РФ, предусматривающий возможность заключения договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и договоров на оказание услуг по обращению с ТКО непосредственно между организациями, оказывающими соответствующие услуги, и потребителями услуг. Таким образом, в настоящее время коммунальные услуги могут предоставляться собственникам (пользователям) помещений в МКД: (1) организацией, управляющей МКД; (2) РСО в случае перехода на прямые договоры. Вместе с тем принятие собственниками решения о "прямых расчетах" с РСО, РО по обращению с ТКО стало невозможным. "Прямые расчеты" остаются в тех МКД, где ранее было принято и реализовано решение ОСС о внесении собственниками (пользователями) в данном доме платы за все или некоторые коммунальные услуги РСО, РО по обращению с ТКО, до принятия ОСС решения о прямых договорах с РСО, РО по обращению с ТКО (ч. 6 ст. 3 Закона о внесении изменений в ЖК РФ). 1.1. Переход на прямые договоры С 3 апреля 2018 г. коммунальные услуги предоставляются РСО, РО по обращению с ТКО в соответствии с заключенными с каждым собственником помещения в МКД договором в следующих случаях (ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ): 1) при принятии ОСС решения о заключении договора, содержащего положения о предоставлении КУ, непосредственно с РСО или РО по обращению с ТКО (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); 2) при одностороннем прекращении РСО, РО по обращению с ТКО заключенных с УО, ТСЖ, кооперативом договора (договоров): - в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей КУ собственникам и пользователям в МКД; - на оказание услуг по обращению с ТКО; 3) если между собственниками и РСО, РО по обращению с ТКО заключены договор, содержащий положения о предоставлении КУ, договор на оказание услуг по обращению с ТКО на основании решения ОСС о сохранении порядка предоставления КУ и расчетов за КУ при изменении способа управления домом или о выборе УО. В последнем случае подтверждать заключение прямых договоров с РСО, РО по обращению с ТКО собственникам не надо. Однако, если решение о сохранении порядка предоставления и расчетов за КУ не принималось при смене УО или способа управления МКД, новая УО при попытке заключить договоры ресурсоснабжения с РСО может столкнуться с правомерным отказом (ч. 8 ст. 157.2 ЖК РФ). В рассматриваемом случае договоры считаются заключенными со всеми собственниками помещений в МКД одновременно с даты заключения договоров, действовавших до принятия собственниками решения об изменении способа управления или о выборе УО (п. 3 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ). Обратите внимание: при заключении прямых договоров речь идет только об индивидуальном потреблении в жилых (нежилых) помещениях МКД. При любой схеме взаимодействия сторон в сфере оказания КУ в МКД договор на поставку коммунальных ресурсов в целях содержания ОИ в МКД РСО заключает с организацией, управляющей МКД (УО, ТСЖ, кооперативом). Исполнителем КУ при принятии решения ОСС о прямых договорах становятся РСО, РО по обращению с ТКО. Если УО являлась исполнителем КУ в МКД, то при ее смене или выборе иного способа управления у РСО не будет права отказать новой УО в заключении договора ресурсоснабжения. Но новая УО не должна иметь значительной задолженности перед РСО. УО должна обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав ОИ собственников помещений в МКД, к предоставлению КУ (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). 1.2. Что нужно знать собственникам, если на ОСС принято решение о заключении прямых договоров с РСО? Принять решение о заключении прямых договоров с РСО собственники могут как в отношении одной, так и в отношении нескольких или всех КУ, которые позволяет оказывать степень благоустройства данного МКД. Решение принимается простым большинством голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Обратите внимание: в повестке ОСС о переходе на прямые договоры между собственниками и РСО необходимо указать, договоры на предоставление каких конкретно КУ собственники будут заключать. В повестку дня ОСС желательно также внести вопрос об изменении условий договора управления в части исключения обязанности УО предоставлять КУ того вида, по которым принято решение о заключении прямых договоров с РСО, РО по обращению с ТКО, за исключением КР на СОИ. Инициатор собрания должен будет не позднее чем через 10 дней после проведения ОСС передать: - оригиналы решений и протокол ОСС в УО, ТСЖ, кооператив для последующей передачи в ГЖИ на хранение; - копии решений и протокол ОСС в РСО, в отношении которых принималось решение, и (или) РО по обращению с ТКО. Важно: собственники помещений в МКД могут получить по запросу заверенные копии протокола и решений на ОСС. Договоры считаются заключенными со всеми собственниками в МКД одновременно с даты, определенной в решении ОСС (п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ). РСО, РО по обращению с ТКО могут перенести срок заключения договора не более чем на три месяца, известив об этом инициатора ОСС не позднее пяти дней с момента получения от него копий решения и протокола собрания. Если до 3 апреля 2018 г. собственники помещений на общем собрании приняли и реализовали решение о платежах напрямую в РСО, РО по обращению с ТКО, указанный порядок сохраняется до принятия на ОСС решения о переходе на прямые договоры с РСО, РО по обращению с ТКО. Оплата, поступающая в РСО, будет признаваться погашением задолженности собственников перед УО, ТСЖ, кооперативом, которые отвечают перед собственниками за качество таких КУ. 1.3. Расторжение договора по инициативе РСО при наличии подтвержденной задолженности Наличие у лица, управляющего МКД, задолженности в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору, является основанием для прекращения договора (ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ). Напомним, что ранее для расторжения договора между РСО и УО необходима была задолженность за коммунальный ресурс в размере, превышающем его стоимость за три расчетных периода (расчетных месяца). В ст. 157.2 ЖК РФ установлен порядок определения размера задолженности УО, ТСЖ, кооператива перед РСО, РО по обращению с ТКО, необходимой для принятия решения об одностороннем расторжении договора поставки коммунальных ресурсов (оказания услуг по обращению с ТКО). Среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения (оказание услуг по обращению с ТКО) определяется следующим образом: - суммируются обязательства УО, ТСЖ, кооператива перед РСО, РО по обращению с ТКО за год; - полученный результат делится на 12. Если указанные договоры действовали менее года: - суммируются обязательства УО, ТСЖ, кооператива перед РСО, РО по обращению с ТКО за период действия договора; - полученный результат делится на количество месяцев их действия. Напоминаем, что задолженность должна быть признана исполнителем по акту сверки расчетов или подтверждена решением суда. Важно: в случае полного погашения задолженности лицом, осуществляющим управление МКД, до вступления в законную силу судебного акта РСО не имеет права на одностороннее расторжение договора. А вот погашение задолженности частично за определенный период не влияет на право РСО на расторжение договора с УО, ТСЖ, кооперативом. Акт сверки расчетов между РСО и УО, ТСЖ, кооперативом составляется не реже одного раза в квартал (п. 25 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями). При расторжении договора проводится внеочередная сверка расчетов. Среднемесячная задолженность должна быть рассчитана на дату расторжения договора. Установленные по результатам сверки долги за коммунальные ресурсы в целях предоставления КУ потребителям за расчетные периоды до перехода на прямые договоры будут взысканы с УО, ТСЖ, ЖСК. Это правило относится также к переходу на прямые договоры в случае принятия решения ОСС о заключении таких договоров. РСО, РО по обращению с ТКО должны уведомить об одностороннем расторжении договора способом, позволяющим подтвердить факт получения уведомления, в том числе с использованием ГИС ЖКХ (ч. 3 ст. 157.2 ЖК РФ): - организацию, управляющую МКД; - орган ГЖН. Важно: уведомление, направленное по адресу лица, осуществляющего управление МКД, указанному в ЕГРЮЛ, считается полученным лицом, даже если оно фактически не находится по указанному адресу. До сведения собственников РСО, РО по обращению с ТКО доводят соответствующее уведомление путем (ч. 4 ст. 157.2 ЖК РФ): - размещения в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен МКД); - опубликования в печатных изданиях, в которых публикуются акты ОМСУ; - размещения в Интернете на официальном сайте РСО; - размещения в ГИС ЖКХ. Договор предоставления КУ будет считаться заключенным со всеми собственниками одновременно через 30 дней после того, как РСО уведомит организацию, управляющую МКД, о расторжении договора ресурсоснабжения (п. 2 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ). Обратите внимание: одновременно с расторжением договора ресурсоснабжения РСО обязана заключить договор с организацией, управляющей МКД, договор на поставку КР на СОИ. Следует иметь в виду, что договоры между собственником и РСО, РО заключаются на неопределенный срок. Типовые договоры ХВС и ГВС, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления, договоры на оказание услуг по обращению с ТКО, заключенные между собственниками и РСО, РО по обращению с ТКО, должны быть утверждены Правительством РФ (ч. 2 ст. 3 Закона о внесении изменений в ЖК РФ). До их утверждения условия соответствующих договоров определяются Правилами предоставления коммунальных услуг. Заключения договора в письменной форме не требуется (ч. 6 ст. 157.2 ЖК РФ). 1.4. Обязанности УО при прямых договорах собственников с РСО При заключении прямых договоров между собственниками в МКД и РСО, РО по обращению с ТКО организации, управляющие МКД, обязаны (ч. 11 ст. 161 ЖК РФ): 1) предоставлять РСО, РО по обращению с ТКО информацию, необходимую для начисления платы за КУ, в том числе о показаниях: - ИПУ (при предоставлении УО, ТСЖ, кооперативу таких показаний собственниками и пользователями); - ОДПУ; 2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ ОИ; 3) принимать от собственников и пользователей помещений обращения: - о нарушениях требований к качеству КУ; - непрерывности обеспечения такими услугами; - нарушениях при расчете размера платы за КУ; 4) взаимодействовать с РСО, РО по обращению с ТКО при рассмотрении обращений потребителей КУ, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении потребителям информации о результатах рассмотрения обращений; 5) обеспечивать РСО доступ к ОИ для осуществления приостановки или ограничения предоставления КУ собственникам и пользователям в данном доме либо по соглашению с РСО осуществлять приостановку или ограничение предоставления КУ. Важно: если потребители после заключения прямых договоров передают показания ИПУ в РСО, то поставщики обязаны предоставлять, в том числе с использованием системы, лицам, осуществляющим управление МКД, информацию о показаниях ИПУ (ч. 10 ст. 157.2 ЖК РФ). Таким образом, все обязанности УО, ТСЖ, кооператива по взаимодействию с потребителями в случае предоставления некачественных КУ или их отсутствия практически не изменились. За качество до стены МКД или ОДПУ отвечает РСО, а внутри дома - организация, управляющая МКД. РО по обращению с ТКО отвечает за оказание КУ начиная от места накопления ТКО, если иное не установлено договором (ч. 15.1 ст. 161 ЖК РФ). Порядок установления факта предоставления КУ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, установлен в разд. X Правил предоставления коммунальных услуг. Если исполнителем КУ является РСО (прямые договоры), то при нарушении качества КУ: - до стены МКД РСО делает перерасчет платы потребителю в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг; - внутри дома перерасчет платы не производится, но потребитель вправе потребовать от УО, ТСЖ, кооператива возмещения убытков, уплаты неустойки, денежной компенсации морального вреда и штрафа (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 22). Если исполнителем КУ является организация, управляющая МКД, то при нарушении качества КУ или ее отсутствии она делает перерасчет платы потребителю в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг. 1.5. Двойные платежи Рассмотрим ситуацию, когда потребителями КУ в МКД заключены прямые договоры с РСО, РО по обращению с ТКО, но организация, управляющая МКД, все-таки выставила плату за такие КУ собственникам и пользователям помещений в период действия прямых договоров. В этом случае УО, ТСЖ, кооператив обязаны уплатить собственникам и пользователям, которым были представлены указанные платежные документы, штраф в двукратном размере суммы, подлежащей уплате, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено до внесения платы за КУ на основании указанных платежных документов (ч. 5 ст. 3 Закона о внесении изменений в ЖК РФ). Обратите внимание: если собственники и (или) пользователи в данном доме все-таки внесли плату за КУ на основании указанных платежных документов УО, ТСЖ, кооперативу, то, во-первых, они признаются надлежаще исполнившими обязанность по внесению платы за КУ, а во-вторых, к ним не применяются меры ответственности, предусмотренные ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. При этом задолженность по оплате КУ взыскивается РСО, РО по обращению с ТКО с организаций, управляющих МКД. 2. Требования к качеству коммунальных услуг Требования к качеству КУ, предоставляемых потребителям в МКД, регулируется не только Жилищным и Гражданским кодексами РФ, но и специальными законами и иными нормативными правовыми актами. В то же время на эти услуги распространяется и Закон о защите прав потребителей. Правила предоставления коммунальных услуг - основной документ, регулирующий отношения между потребителями и исполнителями КУ (УО, ТСЖ, кооператив либо РСО). |