Лекции. Лекции Финансовый учет 2. Тема Временная стоимость денег Дисконтирование денежных потоков, его необходимость и область
 Скачать 0.58 Mb.
|
|
Таблица 3.1. Классификация объектов инвестиционного имущества
Пример 1 Компания предоставляет офисные помещения по договорам операционной аренды. В текущем году компания приобрела бизнес- центр, площадью 6000 кв.м. Все офисные помещения бизнес-центра сдаются арендаторам на условиях операционной аренды, за исключением трех помещений на первом этаже, общей площадью 200 кв.м., в которых находится отдел маркетинга самой компании. Если помещения, занимаемые самой компанией, и прочие помещения могут быть проданы или сданы в финансовую аренду независимо друг от друга, то часть здания, предоставляемая в операционную аренду, должна учитываться как инвестиции в недвижимость, а помещение в 200 кв.м. учитывается как основное средство. В то же время, учитывая, что доля недвижимости, занимаемой владельцем, незначительна 3,33% (200/6000), здание целиком может быть квалифицировано как объект инвестиций в недвижимость. Пример 2 Компания владеет гостиницей, сдает номера и получает арендную плату. Такой объект можно было бы считать инвестиционной недвижимостью. Но гостиница - это комплекс, оказывающий всевозможные услуги постояльцам: питание, сервисное обслуживание, развлечения. Их стоимость настолько весома, что здание гостиницы следует признать собственностью, занимаемой владельцем, и соответственно отражать ее на балансе компании как основное средство. Владелец гостиницы может передать в операционную аренду другим компаниям или физическим лицам ресторан, спортивно-культурный комплекс, службы сервисного обслуживания гостей. Тогда гостиница как комплекс будет приносить доход в основном в виде арендной платы. В этом случае ее здание нужно будет отнести к инвестиционному имуществу. Бывают случаи, когда компания имеет в собственности недвижимость, которую арендует и занимает ее материнская компания, или другая дочерняя компания. Такая недвижимость, с позиции компании-собственника, является, конечно же, инвестиционным имуществом, если соответствует определению. Однако, для целей составления консолидированной финансовой отчетности, она будет признана, как объект основных средств, поскольку с позиции всей группы компании такая недвижимость является собственностью, занимаемой владельцем. Следовательно, в отдельной финансовой отчетности компания-арендодатель отразит вышеупомянутую недвижимость, как инвестиционное имущество, а в консолидированной – как основное средство. В составе активов компании инвестиционное имущество признается как самостоятельный объект учета, когда имеется достаточная вероятность поступления арендных платежей, или прироста стоимости капитала в соответствии с требованиями к инвестиционной собственности, а стоимость последней может быть достоверно определена. При идентификации инвестиций в недвижимость необходимо опираться на профессиональное суждение. Однако для соблюдения последовательности принимаемых решений и обеспечения надежности статей финансовой отчетности, компания должна разработать критерии для разграничения инвестиций в недвижимость и недвижимости, занимаемой владельцем, а также имущества предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности. Информация о таких критериях подлежит обязательному раскрытию. Первоначальное признание и оценка инвестиционной недвижимости Критерии признания инвестиционной недвижимости совпадают с общими критериями признания активов, предусмотренными Принципами составления и представления финансовой отчетности, а именно: существует вероятность притока в организацию будущих экономических выгод, связанных с инвестиционной недвижимостью; и можно достоверно оценить стоимость инвестиционной недвижимости. Первоначальная оценка инвестиционной недвижимости Первоначальная оценка инвестиционного имущества производится по фактическим затратам, в состав которых входят: цена приобретения имущества; стоимость профессиональных юридических услуг; налоги и другие обязательные платежи, связанные с передачей недвижимости; прочие прямые затраты по сделке. В стоимость инвестиционного имущества не включаются: начальные затраты (за исключением случаев, когда они необходимы для приведения недвижимости в состояние, готовое к ее использованию по назначению); операционные убытки, возникающие до того, как объект инвестиционного имущества достигнет запланированного уровня использования; или сверхнормативные потери сырья, труда или прочих ресурсов, возникшие при строительстве или реконструкции недвижимости. Также как и основные средства, объекты инвестиционного имущества могут поступать в организацию путем: приобретения за плату; строительства; приобретения с отсрочкой платежа (в кредит); получения в дар (безвозмездное поступление); обмена на другие активы. Пример 3. 18 марта 2017 г. компания приобрела земельный участок за 1 000 тыс. тенге, поскольку предполагает, что через три года, когда рядом будет построен спортивный комплекс, стоимость земли значительно увеличится и ее можно будет продать в несколько раз дороже. Расходы за юридическое сопровождение сделки составили 50 тыс. тенге, расходы полностью оплачены. Первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости
Последующий учет инвестиционной недвижимости Последующий учет инвестиционной недвижимости должен вестись в соответствии с одной из двух моделей учета: по справедливой стоимости или по первоначальной стоимости. Важно отметить, что в отличие от основных средств, к которым применяется выбранная модель учета только ко всему классу объектов, по инвестиционной недвижимости модель учета может быть выбрана к конкретному объекту инвестиционной недвижимости. Модель учета по справедливой стоимости состоит в том, что последующее отражение объекта инвестиционной недвижимости в бухгалтерском балансе осуществляется по справедливой стоимости, при этом возникающая прибыль (убыток) от изменения балансовой стоимости относится на финансовый результат, т.е. признается непосредственно в отчете о прибылях и убытках. Модель учета по первоначальной стоимости предполагает отражение объектов инвестиционной недвижимости (земли и/или зданий) как и в случае с основными средствами, т.е. по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения. Основные характеристики моделей учета инвестиционной недвижимости (Таблица3.2 ) Таблица 3.2 Характеристика моделей учета
Пример 4. Дополним данные Примера 3. По результатам оценки, проведенной независимым оценщиком, рыночная стоимость земельного участка на 31.12.2017 составила 2000 тыс. тенге. В ноябре 2018 г. после объявления о начале строительства в непосредственной близости с земельным участком завода по производству бытовой химии, стоимость земельного участка, начала снижаться и на 31.12.2018 достигла 1 400 тыс. тенге. Требуется отразить объект инвестиционной недвижимости в финансовой отчетности компании за 2017 и 2018 годы в соответствии с: а) моделью учета по справедливой стоимости; б) моделью учета по первоначальной стоимости. а) модель учета по справедливой стоимости Бухгалтерские записи 31.12.2017г.: отражено изменение справедливой стоимости земельного участка (2000 тыс. тенге - 1500 тыс. тенге):
31.12.2018г.: отражено изменение справедливой стоимости земельного участка (1400 тыс. тенге - 2000 тыс. тенге)
Фрагмент финансовой отчетности компании
б) модель учета по первоначальной стоимости Бухгалтерские записи 31.12.2017 г.: В соответствии с моделью учета по первоначальной стоимости по объекту инвестиционной недвижимости должна начисляться амортизация. Однако по земельным участкам амортизация не начисляется. 31.12.2018г.: Отражено изменение справедливой стоимости земельного участка (1400 тыс. тенге - 1 500 тыс. тенге) в соответствии с принципом осмотрительности (поскольку балансовая стоимость ниже возмещаемой стоимости)
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||