Лекции. Лекции Финансовый учет 2. Тема Временная стоимость денег Дисконтирование денежных потоков, его необходимость и область
 Скачать 0.58 Mb.
|
|
Фрагмент финансовой отчетности компании
Переход от одной модели учета инвестиционной недвижимости к другой Переход от одного допустимого принципа учета к другому допустимому принципу учета рассматривается как изменение учетной политики. Изменения учетной политики осуществляются только в том случае, если это приводит к более точному представлению событий или операций в финансовой отчетности организации. Маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости обеспечит более качественное представление информации. Поэтому организация, выбравшая учет по справедливой стоимости, практически не имеет возможности вернуться к учету по первоначальной стоимости, скорее смена метода будет выражаться в переходе от учета по первоначальной стоимости к учету по справедливой стоимости. Переход от метода по первоначальной стоимости к методу по справедливой стоимости приветствуется, и такое изменение  бухгалтерской оценки отражается в финансовой отчетности перспективным методом. Переход от метода по справедливой стоимости к методу по первоначальной стоимости не приветствуется, а если все-таки возникает необходимость в этом, то такое изменение бухгалтерской оценки отражается в финансовой отчетности ретроспективным методом. Таким образом, бухгалтер должен пересчитать влияние изменения бухгалтерской оценки с самого раннего периода приобретения объекта инвестиционной недвижимости, как будто применялся этот метод учета во все времена пребывания объекта учета в бухгалтерском балансе. Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости Независимо от выбранной модели учета все организации должны определять справедливую стоимость инвестиционной недвижимости либо для целей отражения в отчетности (модель справедливой стоимости), либо для выполнения требований раскрытия (модель по первоначальной стоимости). В качестве справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, как правило, выступает ее рыночная стоимость. Справедливая стоимость инвестиционного имущества – это цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе между участниками рынка на дату оценки. При определении справедливой стоимости не подлежат вычету предполагаемые затраты, связанные с реализацией и прочим выбытием актива. Справедливая стоимость инвестиционного имущества должна отражать рыночные условия на конец отчетного периода. Инвестиционная недвижимость, учитываемая по справедливой стоимости, не подлежит амортизации и тестированию на обесценение, а изменение ее стоимости отражается в составе доходов и расходов в отчете о прибылях и убытках. Если нет возможности у организации определить справедливую стоимость недвижимости, тогда целесообразнее учитывать ее по фактическим затратам, т.е. по первоначальной стоимости за минусом накопленной амортизации и убытков от обесценения. Амортизация недвижимости может начисляться теми же методами, что и при начислении основных средств. При этом остаточная стоимость по объектам инвестиционного имущества принимается равной нулю. Организация не обязана прибегать к услугам независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также опытом проведения оценки инвестиционной недвижимости, хотя стандартом поощряется такой подход. Важно отметить, что справедливая стоимость определяется на отчетную дату, таким образом, что она должна отражать обстоятельства и условия именно на эту дату, а не на какие-либо прогнозы на будущее. Идеальным вариантом, подтверждающим достоверность, справедливой стоимости являются действующие цены на активном рынке. Однако если такая информация не доступна, то организация должна привлечь дополнительные сведения (альтернативные оценки). Например, данные о наиболее близких по времени ценах на других активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам. Предполагается, что организация всегда может определить справедливую стоимость с достаточной степенью вероятности. Тем не менее, встречаются исключительные случаи, когда в момент принятия к учету объекта инвестиционной недвижимости становится очевидным, что организация не может достоверно определить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости. Например, отсутствует активный рынок для данного объекта, данные альтернативных оценок также не надежны. В такой ситуации организация может применять модель учета по справедливой стоимости для всех объектов инвестиционной недвижимости кроме «исключительного», для которого надлежит использовать модель учета по первоначальной стоимости, сделав соответствующее раскрытие в примечании к финансовой отчетности. Ликвидационная стоимость инвестиционной недвижимости, для которой невозможно определить справедливую стоимость, признается равной нулю. Реклассификация инвестиционной недвижимости В случае изменения предназначения того или иного объекта следует провести реклассификацию, включив (или исключив) объект из категории инвестиций в недвижимость. Объект включается в инвестиционное имущество в том случае, если подтверждается: завершение периода, в течение которого собственник занимал недвижимость (при переводе из категории недвижимости, занимаемой владельцем, в инвестиционное имущество); или начало операционной аренды по договору с другой стороной (при переводе из запасов в инвестиционное имущество). Если недвижимость, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционного имущества, которое будет отражаться по справедливой стоимости, то предприятие должно применять положения по учету основных средств до даты изменения предназначения объекта. До момента перевода недвижимости в категорию инвестиционного имущества, учитываемого по справедливой стоимости, организация должна начислять амортизацию и признавать убытки от обесценения. Организация обязана учитывать возникающую на дату перевода разницу между балансовой стоимостью недвижимости и ее справедливой стоимостью также как переоценку основных средств. Другими словами: возникающее уменьшение балансовой стоимости недвижимости признается в составе прибыли или убытка. Тем не менее, сумма уменьшения в пределах прироста стоимости данного объекта от переоценки признается в составе прочей совокупной прибыли и списывается за счет прироста от переоценки на счетах капитала; возникающее увеличение балансовой стоимости учитывается следующим образом: а) в пределах признанного ранее убытка от обесценения данной недвижимости. Такое увеличение признается в составе прибыли; б) оставшаяся часть суммы увеличения признается в составе прочей совокупной прибыли и отражается в кредите на счете капитала как прирост стоимости от переоценки. При последующем выбытии объекта инвестиционного имущества включенный в состав собственного капитала прирост стоимости объекта от переоценки переносится на нераспределенную прибыль. При переводе объекта из запасов в категорию инвестиционного имущества, а также при завершении строительства объекта инвестиционного имущества, который будет отражаться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью недвижимости на дату перевода и его предыдущей балансовой стоимостью должна быть признана в составе прибыли или убытка в отчете о совокупном доходе. Объект исключается из инвестиционного имущества, если подтверждается: начало использования недвижимости в качестве недвижимости, занимаемой владельцем (при переводе из инвестиционного имущества в категорию недвижимости, занимаемой владельцем); начало реконструкции в целях продажи (при переводе из инвестиционного имущества в запасы). При переводе объекта из инвестиционного имущества, отражаемого по справедливой стоимости, в категорию недвижимости, занимаемой владельцем, или запасов, в качестве предполагаемых фактических затрат на данный объект для последующего учета основных средств или запасов должна выступать его справедливая стоимость на дату изменения его предназначения. Перевод объекта из инвестиционного имущества в состав запасов, предназначенных для продажи, производится с началом его реконструкции для подготовки к продаже. Но если принято решение о продаже объекта инвестиционного имущества без реконструкции, его продолжают учитывать в составе инвестиционного имущества вплоть до выбытия в результате продажи. То есть, не обязательно переводить объект в долгосрочные активы, предназначенные для продажи. Примеры реклассификации инвестиционной недвижимости в Таблице 3.3).   Таблица 3.3 Реклассификация объектов инвестиционной недвижимости
  Примечание: ИН - инвестиционная недвижимость, ОС - основные средства, З - запасы, НС - незавершенное строительство.Выбытие инвестиционной недвижимости Выбытие объекта инвестиционной недвижимости осуществляется в форме продажи актива, передачи в финансовую аренду или прекращения использования, в связи с тем, что организация более не предполагает получение выгод связанных с ним. Прибыль (убыток) от выбытия инвестиционной недвижимости, отражается в составе доходов или расходов в отчете о прибылях и убытках и определяется как разность между чистой выручкой от выбытия и балансовой стоимостью актива. Выбытие объектов инвестиционной собственности происходит путем их продажи или сдачи в финансовую аренду по договору лизинга. Продажная цена объекта определяется по его справедливой стоимости на дату отчуждения. При предоставлении коммерческого кредита или рассрочки платежа разность между фактическим возмещением и справедливой стоимостью (ценой) отражается в учете отдельно, как полученный процентный доход. Возникающие прибыли (убытки) отражаются на счетах доходов и расходов в отчете о совокупном доходе. Отражение инвестиционной недвижимости в отчетности В бухгалтерском балансе объекты инвестиционной недвижимости отражаются в составе долгосрочных (необоротных) активов отдельной позицией по справедливой стоимости или по первоначальной за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения (в зависимости от выбранной модели учета). В отчете о прибылях и убытках представляется: финансовый результат (прибыль/убыток) от изменения справедливой стоимости (модель учета по справедливой стоимости) или сумма амортизации за отчетный период и убыток от обесценения/восстановления убытка (модель учета по первоначальной стоимости). Требования к раскрытию информации По модели учета по справедливой стоимости: сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец отчетного периода, (представление сопоставимой информации не требуется) в исключительных случаях, когда организация отражает объект инвестиционной недвижимости, используя основной метод учета МСФО 16, суммы, относящиеся к данному объекту инвестиционной недвижимости, в сверке следует раскрывать отдельно от прочих объектов, а также раскрывать дополнительную информацию, главным образом касающуюся разъяснения причин невозможности учета по справедливой стоимости. По модели по первоначальной стоимости: использованные методы амортизации; срок полезной службы активов или использованные нормы амортизации; совокупную балансовую стоимость и накопленную амортизацию (вместе с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец отчетного периода; сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и на конец отчетного периода, (представление сопоставимой информации не требуется) справедливую стоимость инвестиционной недвижимости или указать причины не возможности определить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости с достаточной степенью достоверности Общие требования для обеих моделей: критерии, разграничения объектов инвестиционной недвижимости и недвижимости, занимаемой владельцем, а также имущества, предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности; методы и существенные допущения, использованные при определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, факт привлечения для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости независимого профессионального оценщика и факт отсутствия подобной оценки раскрывается в пояснениях к финансовой отчетности; показатели, отраженные в отчете о прибылях и убытках: доход от предоставления в операционную аренду инвестиционной недвижимости; прямые операционные расходы, относящиеся к инвестиционной недвижимости, от которой был получен доход в отчетном периоде; прямые операционные расходы, относящиеся к инвестиционной недвижимости, которая не принесла арендный доход за отчетный период; наличие и размер ограничений возможности продажи инвестиционной недвижимости; и существенные обязательства: по договору на приобретение, строительство или реконструкцию инвестиционной недвижимости либо на проведение ремонта, текущего обслуживание или улучшение инвестиционной недвижимости. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||