Лекции. Лекции Финансовый учет 2. Тема Временная стоимость денег Дисконтирование денежных потоков, его необходимость и область
 Скачать 0.58 Mb.
|
|
Учет финансовой аренды арендодателем С позиции арендодателя аренда может быть представлена или как финансовая или как аренда по типу продажи. Для арендодателя активы, сданные в финансовую аренду, отражаются в балансе не как основные средства, а как дебиторская задолженность равная чистым инвестициям в аренду. Чистая стоимость такой дебиторской задолженности должна определяться текущей дисконтированной стоимостью минимальных арендных платежей независимо от того, гарантированы они или нет. Оценка исчисляется аналогично расчету кредиторской задолженности арендатором, за исключением того, что в дебиторскую задолженность должна быть включена негарантированная остаточная стоимость. Арендодатель отражает в учете прибыль от аренды как прибыль от вознаграждения (процентов). Считается, что вся прибыль представляет собой прибыль от капиталовложения. Валовое капиталовложение в аренду (валовые инвестиции) = минимальные арендные платежи + негарантированная остаточная стоимость. ВК= 125,000+ 10,000= 135,000 Нереализованный доход – это разница между валовым капиталовложением и дисконтированной стоимостью имущества сдаваемого в аренду на данный момент Чистое капиталовложение (чистые инвестиции) = валовое капиталовложение за минусом нереализованного дохода (неполученного финансового дохода). ВК-НД = ВК - (ВК -ДС) = ДС Пример.  Срок аренды оборудования 5 лет. Стоимость реализации 110,000. Право собственности на момент передачи оборудования не переходит, негарантированная остаточная стоимость (та часть остаточной стоимости арендованного актива, реализация которой арендодателем не обеспечивается или гарантируется только стороной, связанной с арендодателем) - 10,000. Арендатор принимает к учету 100,000. Арендатор обязуется производить ежегодные арендные платежи в размере 25,000. Предусмотренная процентная ставка 7.93%. Предусмотренная процентная ставка при аренде - ставка дисконта, которая определяет дисконтированную стоимость имущества в начале аренды для определения минимальных арендных платежей и негарантированную остаточную стоимость в начале аренды по текущей стоимости арендованного актива. Приростная процентная ставка на заемный капитал - процентная ставка, которую должен будет заплатить арендатор за подобную аренду или ставка, которую примет арендатор в начале аренды, за пользование кредитом (займом) на такой же период для покупки актива. В договоре должны быть предусмотрены обязательно процентная ставка (арендное вознаграждение) и возврат инвестированных средств. К договору прилагается график погашения арендных платежей: График арендных платежей при эффективной ставке 7.93%
Плата за финансирование признается в течение всего срока аренды, на основе постоянной процентной ставки, применяемой к балансовой стоимости арендного обязательства каждого отчетного периода. В первом году:
Дебет Деньги 25,000 Кредит Краткосрочная дебиторская задолженность по аренде 17,070 Кредит Краткосрочные вознаграждения к уплате 7,930 Во втором году: Дебет Краткосрочная дебиторская задолженность по аренде 18,423.65 Кредит Долгосрочная дебиторская задолженность по аренде 18,423.65 и т.п. Прочие виды аренды Продажа актива с получением его обратно в аренду По этому соглашению субъект продает активы другой стороне, и эта сторона сдает их обратно субъекту в аренду. Обычно активы продаются приблизительно по рыночной стоимости. Фирма получает стоимость оборудования наличными и право экономического использования активов в течение срока аренды. Взамен она соглашается выплачивать арендную плату и уступает право собственности на активы. Методика бухгалтерского учета сделок по продаже имущества с последующей его арендой зависит от того переходит ли право контроля на актив покупателю. Если право контроля на актив переходит покупателю, то продавец/арендатор признает в финансовой отчетности право пользования и обязательство по аренде, а также выводит финансовый результат от выбытия актива. Следовательно, он списывает с баланса проданный актив. Для расчета прибыли или убытка от выбытия актива, необходимо выяснить соотношения цены реализации и справедливой стоимости актива. Могут быть следующие соотношения: цена = справедливой стоимости; цена > справедливой стоимости; цена < справедливой стоимости. От этого соотношения зависит балансовая стоимость права пользования, которая определяется по формуле: Балансовая стоимость Балансовая Дисконтированная стоимость обязательства по разница между + ценой и справедливой права пользования стоимость = актива харенде стоимости Справедливая стоимость актива В дальнейшем право пользования амортизируется как обычно. Обязательство по аренде в данной ситуации учитывается как финансовое обязательство по амортизируемой стоимости и определяется как:
Затем определяется прибыль или убыток от выбытия актива, для этого:
Если право контроля на актив не переходит покупателю, то продавец/арендатор признает в финансовой отчетности расходы и обязательство по аренде и не считает финансовый результат от выбытия актива. Основное средство остается на балансе продавца/арендатора. Арендодатели, занимающиеся соглашениями по продаже активов с получением их обратно в аренду: страховые компании и другие инвесторы, финансовые компании и независимые лизинговые компании. Приобретение активов по арендному соглашению По соглашению о прямой аренде компания получает в пользование активы, если до этого она ими не владела. Основные арендодатели - производители, финансовые компании, банки, независимые или специализированные лизинговые компании и товарищества. Аренда с использованием кредита В отличие от двухсторонних соглашений, которые описаны выше, в аренде с использованием кредита участвуют 3 стороны: арендатор, арендодатель или долевой участник, кредитор. С точки зрения арендатора, нет разницы между арендой с использованием кредита и другими видами аренды. Арендодатель же приобретает активы в соответствии с условиями арендного соглашения и финансирует эту покупку частично за счет собственной доли инвестиции, скажем 20% (отсюда и название "долевой участник"). Оставшиеся 80% выплачиваются долгосрочным кредитором или кредиторами. Как правило, кредит обеспечивается залогом активов и соглашением об аренде и арендной платой. Арендодатель является заемщиком. Как владелец активов арендодатель имеет право удерживать все выплаты связанные с активом с арендатора. Учет операционной аренды арендодателем Объект операционной аренды, если это недвижимость (земля, здание и сооружение, либо часть земли, здания или сооружения, либо то и другое) признается арендодателем как инвестиционная недвижимость при условии соответствия критериям признания. При несоответствии критериям признания инвестиционной недвижимости, арендатор может учитывать объекты, сданные в аренду как основные средства. Доходы от аренды признаются как операционная деятельность арендодателя. Отражаются операции по данной аренде следующими проводками: Дебет Краткосрочная дебиторская задолженность по аренде ХХХ Кредит Доходы от операционной аренды ХХХ Дебет Деньги ХХХ Кредит Краткосрочная дебиторская задолженность по аренде ХХХ Раскрытие информации в финансовой отчетности арендодателя Арендодателю нужно будет раскрывать больше информации о рисках, которым он подвергается при проведении операции аренды (в частности, о рисках, связанных с остаточной стоимостью). Арендодателю следует раскрывать следующие суммы, признанные в отчетном периоде (информация должна раскрываться в табличной форме, если иной формат раскрытия не является более приемлемым): l) в отношении финансовой аренды: прибыли и убытки от продажи; финансовый доход по чистой инвестиции в аренду; доход в виде переменных арендных платежей, не учтенных при определении величины чистой инвестиции в аренду. 2) в отношении операционной аренды: величину дохода от аренды, признанного в отчетном периоде; в том числе отдельно - доход, связанный с получением переменных арендных платежей, величина которых определяется не на основании какого-либо индекса или ставки. Кроме того, арендодатель дополнительно раскрывает качественную и количественную информацию о своей деятельности по сдаче объектов в аренду. В частности, информацию позволяющую пользователям отчетности оценить: характер его деятельности по сдаче объектов в аренду; то, как он управляет рисками, связанными с правами на переданный в аренду объект, а именно: стратегию управления рисками, связанными с объектом, переданным в аренду; информацию о мерах, принятых им с целью снижения таких рисков. Например, с целью снижения указанных рисков он может заключить соглашение о гарантировании остаточной стоимости или включить в договор аренды условия, обязывающие арендатора уплачивать дополнительные суммы в случае эксплуатации арендованного объекта сверх установленного лимита. ИНВЕСТИЦИОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Понятие об инвестиционной недвижимости Инвестиционная недвижимость - земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое, находящиеся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью: получения арендных платежей по договору операционной аренды, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого. Ключевым моментом признания инвестиционной недвижимости в финансовой отчетности является цель приобретения и назначение использования в дальнейшем. Если недвижимость приобретается и будет эксплуатироваться в дальнейшем самим собственником для своих нужд, то ее необходимо идентифицировать как основные средства. Если недвижимость приобретается исключительно для дальнейшей перепродажи в ближайшем будущем, то она является товаром. На практике может возникнуть ситуация когда один объект используется и как объект инвестиций в недвижимость, и как недвижимость занимаемая владельцем. Если данные части объекта могут быть проданы независимо друг от друга (или независимо переданы в финансовую аренду), то разные части должны учитываться как разные учетные объекты. Если такое разделение невозможно, то объект может быть классифицирован в зависимости от удельного веса занимаемой площади: большая часть используется владельцем, тогда – основные средства; большая часть сдается в операционную аренду, тогда – инвестиционная недвижимость. Наилучший вариант — это возможность оценки объекта по частям и, соответственно, учет отдельно стоимости частей объекта, относящихся к инвестиционному имуществу или к недвижимости, занимаемой владельцем. Недвижимость, занимаемая владельцем – это недвижимость, находящаяся в распоряжении собственника, или арендатора по договору финансовой аренды, и предназначенная для производства, или реализации продукции, оказания услуг или в административных целях. В случаях, когда арендатор владеет объектом недвижимости по договору операционной аренды, такая недвижимость может быть классифицирована как инвестиционное имущество, но только при условии, что она соответствует определению инвестиционного имущества и арендатор использует для ее последующего признания модель учета по справедливой стоимости. При этом имеющиеся другие объекты инвестиционной недвижимости должны также учитываться по этой модели. Главным образом инвестиционное имущество предназначено для получения доходов в виде арендных платежей или прироста стоимости капитала, а возможно и того, и другого. Поэтому такое имущество создает денежные потоки в значительной мере независимо от других активов, которыми владеет организация. Именно это и отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем. К примеру, если компании приобрела здание производственного цеха для того, чтобы производить продукцию и в дальнейшем ее реализовывать, то денежные средства будут поступать в компанию только после реализации готовой продукции. Следовательно, генерирование денежных потоков происходит с участием многих активов, таких как сырье и материалы, израсходованные на производство, оборудование, участвующее в производстве, ну и конечно само здание цеха. Напротив, если компания приобрела цех не для производства продукции, а для сдачи его в операционную аренду, то тогда это здание цеха будет приносить доход в виде арендных платежей самостоятельно без участия каких-либо других активов. В первом случае, как правило, данное здание будет учитываться как недвижимость, занимаемая владельцем, и соответственно отражаться в составе основных средств. Во втором случае, такое здание будет отражаться как объект инвестиционного имущества. Ниже представлена классификация тех объектов, которые относятся/не относятся к инвестиционному имуществу (Таблица 3.1). |