Учебное пособие (курс лекций) Махачкала2011 Дагестанский государственный институт народного хозяйства
 Скачать 0.83 Mb.
|
|
5.Иные права на пользование землей. 1. Право собственности на землю – это урегулированные нормами земельного и иных отраслей права общепризнанные отношения по владению, пользованию и распоряжению землей в пределах, установленных законом. Право владения землей – основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда РФ. (Владеть землей может не только собственник, но только в соответствии с законом). Владение землей осуществляется путем перенесения в натуру проектов землеустройства с закреплением границ земельного участка на местности. Право пользования землей – допустимая законом возможность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Право распоряжения землей – это допустимая законом возможность определять юридическую судьбу этого объекта. (Это право принадлежит только собственнику земельного участка; у владельца - несобственника этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника). При рассмотрении понятия права собственности на землю в качестве земельного правоотношения является следующая структура элементов: 1. Объект права собственности на землю – это часть земли как производственного базиса, которая в установленном порядке перешла к определенному субъекту или находится в его владении, пользовании и распоряжении. Нельзя считать объектом права собственности на землю участки, перешедшие в собственность незаконным путем, поскольку сделка, совершенная с нарушением закона подлежит расторжению с возвращением сторон данной сделки в первоначальное положение (ст.168 ГК РФ – ничтожная сделка). 11 2. Субъекты права собственности на землю – это лица, в установленном порядке признанные или являющиеся собственниками конкретного земельного участка. Закон выделяет следующие основные группы субъектов: Государство в лице РФ и субъекты РФ. Распоряжение и управление государственной собственностью на землю осуществляется Правительством РФ, Государственным земельным комитетом РФ, исполнительными органами субъектов РФ и органами местного самоуправления; Муниципальные образования, принимающие участие в правовом регулировании земельных отношений на своих территориях (в организации ведения кадастра и землеустройства, в определении правового статуса тех или иных земель; в регистрации прав на земельные участки и т.п.); Предприятия, организации и учреждения, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечающее по своим обязательствам имуществом, способные от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48 ГК РФ); Физические лица – граждане РФ, а также иностранцы и лица без гражданства, находящиеся на территории РФ. Согласно ст.15 ЗК РФ, иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не могут обладать земельными участками на праве собственности в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с ФЗ О государственной границе РФ, в иных особых территориях в соответствии с федеральными законами. 2. Право собственности на землю реализуется через принадлежность конкретным лицам (объединениям, группам лиц), т.е. через формы собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд РФ. В законодательстве по субъектному составу различаются следующие формы земельной собственности: 1. частная собственность, осуществляемая и реализуемая властью отдельных граждан и групп в их интересах. Сюда можно отнести: а. право частной собственности граждан на земельные участки; б. право частной собственности на землю юридических лиц; Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных 12 и муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в уставной капитал юридического лица. в. право общей собственности на земельный участок, для которого характерна множественность субъектов права собственности, так собственность членов крестьянского хозяйства на землю и средства производства является совместной. 2. государственная собственность, которая реализуется властью государства в интересах общества в целом. Государственная собственность состоит из земель, находящихся в собственности РФ – федеральная собственность (ст. 16 ЗК РФ), и земель, находящихся в собственности субъектов РФ (89). В состав федеральных земель входят: а. земельные участки для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ; б. земельные участки, занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи, водного и лесного фонда, железнодорожного, воздушного, речного, морского транспорта федерального назначения и т.д.; в. земельные участки федеральных государственных природных заповедников, национальных природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, объектов историко- культурного наследия общероссийского и мирового значения, курортных и лечебных зон и т.д. Земли, находящиеся в государственной собственности, могут передаваться гражданам и юридическим лицам для застройки, сельскохозяйственного производства и иных целей. В государственную собственность приобретаются участки путем выкупа у частных лиц, дарения и в результате прекращения права муниципальной и частной собственности, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством. Собственность субъектов РФ. К ней относятся земли в пределах их административно-территориальных границ, за исключением федеральных, муниципальных и частных земель (ст. 18 ЗК РФ). 3. муниципальная собственность – это собственность городских, сельских и иных населенных пунктов, других муниципальных образований (ст. 19 ЗК РФ), которая реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного муниципального образования. 4. иные формы собственности. К ним относятся: 13 а. общая собственность супругов на земельный участок – участок, безвозмездно предоставленный одному из супругов в собственность при приватизации приусадебных, садовых, гаражных участков, или приобретенный ими в результате сделок с землей или по иным установленным законом основаниям, во время брака, является совместной собственностью, если договором между ними не предусмотрено иное; б. общая собственность крестьянского (фермерского) хозяйства, созданного на базе одной семьи и осуществляющему свою деятельность без образования юридического лица; в. собственность жилищного товарищества (кондоминиума) – земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также придомовые участки, обслуживающие эти строения могут находиться в собственности или на правах аренды жилищного товарищества, передаваемые владельцам или собственникам жилья. 3. Юридические факты – это конкретные, объективные обстоятельства, с которыми закон прямо или косвенно связывает их возникновение, изменение или прекращение правоотношений. Данные факты можно классифицировать на три группы: правообразующие, правоизменяющие и правопрекращающие. Рассмотрим их по отдельности. 1. Правообразующие факты – это юридические факты, на основании которых возникают правоотношения собственности на земельные участки, каковыми являются: Административные акты государственных органов, изданные ими в пределах своей компетенции, как правило, эти акты не имеют срока давности и действительны до их полной или частичной отмены (приватизация государственных и муниципальных предприятий); Сделки граждан и организаций по приобретению земель в собственность (купля-продажа, договор о которой регистрируется в местной администрации, обмен земельными участками в установленном законом порядке и иные дозволенные законом сделки); Иные обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности на землю (наследование недвижимости; при вступлении в хозяйственные общества и товарищества, производственные кооперативы; преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка при непрерывном пользовании земельным участком более 15 лет; приватизация – разгосударствление государственной собственности на землю). 2. Правоизменяющие факты – это предусмотренные законом обстоятельства, с которыми он связывает изменение правоотношений 14 собственности. Сюда относятся, обстоятельства, возлагающие дополнительные функции на собственников; обстоятельства расширяющие права собственников или обязывающие собственника осуществлять свои правомочия с соблюдением определенных дополнительных правил. 3. К числу правопрекращающих фактов относятся факты, позволяющие прекратить право собственности; факты обязывающие прекратить это право и факты, связанные с изъятием земель для государственных или муниципальных нужд. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа и является единственным доказательством существования зарегистрированного права на землю. Оно может быть оспорено только в судебном порядке. Данная государственная регистрация – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация сделок с земельными участками осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Она проводится в 10-дневный срок с момента поступления в орган регистрации всех необходимых документов о правах на земельный участок. О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи на документе, предоставленном для государственной регистрации. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 15 совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст. 16 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении). Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимости при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится в указанный в настоящем пункте срок, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 4. Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Помимо данного права существуют такие вещные права как: Право пожизненного (наследуемого) владения землей (ч.1 ст.216, ст.266, 267 ГК РФ и ст.21 ЗК РФ) отличается от иных вещных прав долгосрочностью, может использоваться только в личных целях. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие нового ЗК РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие нового ЗК РФ не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения 16 земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Сервитуты (п.1 ст.216, ст.274-277 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ), выражающееся в праве ограниченного пользования соседним земельным участком. Существуют частные и публичные сервитуты, а также временные и постоянные, он может быть установлен по соглашению сторон или по решению суда, подлежит государственной регистрации. Сервитут сохраняется при переходе земельного участка другому лицу. 5. Право собственности и вещные права на землю являются основными видами прав на землю, но не единственными. Помимо них существуют иные права на землю, такие права основываются на обязательственных правоотношениях. Главными из них являются: арендные обязательства, согласно которым арендодатель обязуется передать арендатору на определенный срок на возмездных началах определенный договором аренды земельный участок, а арендатор обязуется использовать этот участок в соответствии с условиями этого договора, пользования землями при проведении изыскательских работ (ст. 606 - 625 ГК РФ и п.6 ст. 22 ЗК РФ). По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня 2004 г.). Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или 17 лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: (ст.27 ЗК РФ) 1)государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ); 2)зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы; 3)зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; 4)объектами организаций федеральной службы безопасности; 5)объектами организаций федеральных органов государственной охраны; 6)объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 7)объектами, в соответствии с видами, деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; 8)объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; 9) воинскими и гражданскими захоронениями; 10)инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, следующие земельные участки: 1)в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п.4 ст.27; 2)в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 3)занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; 4)занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; 5)предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст.27 ЗК; 18 6)не указанные в п. 4 ст.27 ЗК в границах закрытых административно- территориальных образований; 7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; 8) предоставленные для нужд связи; 9) занятые объектами космической инфраструктуры; 10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений; 11)предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; 12)загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли. В соответствии с действующим земельным законодательством земельный участок может быть изъят для государственных и муниципальных нужд (путем выкупа его РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием по решению, принятому органом гос. власти), а также ввиду ненадлежащего использования. Право пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды и другие права на земельные участки прекращаются по основаниям, предусмотренным договором, из которого они возникли, в порядке, предусмотренном ЗК РФ. Расторжение договоров, их изменение производятся по соглашению сторон, а при недостижении соглашения – в судебном порядке. |