В соответствии с поставленной целью необходимо решать ряд задач
 Скачать 187.23 Kb.
|
2.3 Возможные варианты решения доходного подходаПри оценке недвижимости одним из показательных методов расчета затрат является метод Gross Rent Multiplier (GRM), при умножении значения арендной ставки на рыночный коэффициент соотношения «стоимость/арендная ставка» получаем здания, сооружения , удельная стоимость земли и т. д. Аналогичный подход можно разработать для транспортных средств (и со временем он будет использоваться все больше и больше), но для этого потребуется достаточно развитый рынок купли-продажи, чтобы надежно использовать извлечение рыночных данных для установления соотношения между арендной платой тарифы и рыночная стоимость. При определении арендной стоимости недвижимого имущества все чаще используется затратный подход, основанный не на сопоставлении рыночных данных, а на обосновании постоянных затрат на содержание рассматриваемого имущества. Минимальная стоимость ежегодных арендных платежей определяется как фиксированная общая годовая стоимость, умноженная на прибыль предпринимателя или с учетом внешней амортизации. Развитие товарного лизинга требует определения рыночных платежей за лизинг, величина которых может быть обоснована с точки зрения затрат на восстановление (замену) товара «БК», с учетом постоянных затрат на содержание товара и полученной прибыли. предпринимателя. Следует отметить, что при затратном подходе значение «ЧУ» объекта и его физический износ должны оцениваться очень приблизительно и, возможно, за оставшийся период экономической жизни продукта. Наличие этих расчетных параметров позволяет предложить нашим коллегам-оценщикам альтернативу для расчета минимальных ставок аренды, используемых в первых двух методах (прямая капитализация и DCF) и методе мультипликатора брутто-арендной платы. Реализация предложенного метода может основываться на следующих предположениях: - расчет арендной ставки осуществляется по принципу наилучшего и наиболее эффективного использования продукта, что позволяет ориентировочно определить прибыль предпринимателя или внешнеэкономический убыток продукта; - Арендная ставка оцениваемого товара может быть определена затратным способом, ориентируясь на расчет арендной платы; - расчет арендной платы осуществляется исходя из постоянных затрат на содержание и содержание изделия; - Общие затраты на содержание и содержание продукта при переходе в аренду увеличиваются с прибылью предпринимателя, или уменьшаются с величиной внешнего износа. Выражением метода прямой капитализации для определения рыночной стоимости товара может быть:  (11)где,  ; ; .Выражение, которое может быть определено рыночной ценой товара методом ДДП, может быть следующим образом:  (12)где, Зпi - прогнозные данные по годовым постоянным расходам, относящимся к содержанию и уходу за изделием;  ; ; ; .Рассмотрим структуру постоянных затрат и источников получения требуемой информации: 1) Налог на имущество. Налоги рассчитываются на основании данных баланса. Используйте метод DCF для прогнозирования налогов на имущество, применяя линейный закон амортизации при использовании 10 амортизационных групп – «амортизационный кредит на полное восстановление основных средств» или при попадании продукта в одну из 10 амортизационных групп. В случае полностью амортизированной продукции налог на имущество не учитывается. Информационная база – остаточная стоимость товара на балансе с учетом индексации на дату оценки. 2) подоходный налог. Налогообложение при использовании прибыли предпринимателя для расчета коэффициента «К»:  (13)где,  ; .Налог на прибыль не учитывается при использовании внешней амортизации. Информационная база: Прибыль предпринимателя, внешняя амортизация, норма вычета в виде налога на прибыль. 3) Амортизация продукции при двухсменной работе. Используйте данные по 10 амортизационным группам и стоимости восстановления (замены) «БК» для определения двухсменной амортизации изделия. Информационная база - БК, является результатом расчетной работы по затратному методу. 4) Страховые взносы. Премиум — это характеристика продукта, на которую влияет множество факторов и которая определяется на основе фактических данных на основе средних премий. 5) Оплатить аренду производственных и складских (гаражных) площадей. Региональная арендная плата определяется как средний уровень района, то есть наиболее благоприятные условия эксплуатации продукта в одноэтажных домах, расположенных в пригородах или вдали от крупных городов. Эти условия определяются исходя из оптимальной прибыли предпринимателя для производственно-складского и гаражного комплекса. Учитывается средняя площадь между площадью, занимаемой изделием, и площадью, необходимой для его работы. В базе данных находится среднегодовая арендная ставка по площади, а также нормативные требования к площади, занимаемой изделием, и площади, необходимой для эксплуатации изделия. 6) Оплата лота. Плату за участок с точки зрения оптимального использования можно определить как земельный налог, взимаемый с собственника участка на рассматриваемой площади (площадь участка приравнивается к площади производства, кладовая или гараж). Информационной базой могут быть Текущие расходы на использование памяти (налог на память), средние расходы в пригородах крупных городов или районах, удаленных от городов. 7) Коммунальные услуги. Коммунальные услуги могут быть учтены по АННЭИ при получении информации о дополнительном обеспечении электросетями, системами вентиляции и т.д. для продукции. Коэффициенты экспертного учета для коммунальных услуг могут быть в минимальном диапазоне 1,0-1,05 (1,05 - для продукции, требующей полного комплекса дополнительных инженерных сетей - электричества, вытяжки, водоснабжения, сжатого воздуха и т.д.) 8) Безопасность. Экспертный коэффициент безопасности основан на ANNEI и находится в диапазоне примерно от 1,0 до 1,05 (1,05 для элементов, требующих повышенной безопасности). 9) Неучтенные затраты. Некостные экспертные коэффициенты определяются по АННЭИ и могут находиться примерно в пределах 1,0 - 1,05 (1,05 - для продукции, требующей различных дополнительных затрат). 10) Скидки. Внедрение метода прямой капитализации: арендная ставка по затратному методу строится на основе использования только постоянных затрат, которые владелец должен нести, когда продукт не работает. См. Таблицу 6 о структуре затрат. Таблица 6 - Структура затрат
Прибыль бизнеса может быть определена в зависимости от максимального показателя, полученного по п. 10. 1 и 10. 2. Как видно предлагаемый подход к расчету доходной стоимости может быть использован для расчёта рыночной цены изделий, а в предложенном варианте могут быть учитаны особые особенности эксплуатационных условий изделий гаражного хранения для автомобилей, ремонта, потребностей в рабочей площади, охраны, и так далее. |