Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки

• Название: 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
• Дата: 12.07.2022
• Размер: 248.64 Kb.
• Имя файла: Документ.docx
• Тип: Документы; #629456
• страница: 16 из 19

· Гражданский Кодекс РФ;

· ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

· ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

· ФЗ РФ «Об ипотечных ценных бумагах».



Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным способом: жилье, автомобиль, воздушные и водные суда, предприятия как имущественный комплекс, земельный участок, гараж и прочее. Также ипотека может быть установлена и на незавершенное строительство.

На практике ипотека реализуется через оформление ипотечного кредита. Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенным недвижимым имуществом. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимости.

Ипотечный кредит оформляется кредитным договором, в котором оговариваются условия кредитования (сумма, срок, процентная ставка, схема погашения и пр.), и договором об ипотеке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 ГК РФ «По кредитному договору банк или иная кредитная организация (креди­тор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в разме­ре и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвра­тить полученную денежную сумму и уплатить по ней проценты».

Таким образом, сфера применения кредитного договора ограничена: во-первых, кредиторами по такому договору могут выступать только банки и другие кредитные организации, имеющие соответствующие лицензии Банка России, и, во-вторых, кредитный договор может устанавливать лишь сугубо денежное обязательство.

Выдача большинства кредитов осуществляется в безналич­ной форме, то есть предметом кредитных отношений становятся права требования, а не денежные средства в виде денежных банкнот.

Кредитный договор вступает в силу уже в момент достижения сторонами соответствующего соглаше­ния, до реальной передачи денежных средств заемщику.

Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным (ст. 820 ГК РФ).

Кредитный договор всегда является возмездным. Вознаграждение кредитору определяется в виде процентов, начисленных на сумму кредита за все время его фактического использования. Проценты по кредитному договору в соответствии с п.3.9 «Положения о порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежным средств банками» могут начисляться одним из четырех способов: по формулам простых процентов, сложных процентов, с использованием фиксированной либо плавающей процентной ставки в соответствии с условиями договора. Если в договоре не указывается способ начисления процентов, то начисление процентов осуществляется по формуле простых процентов с использованием фиксированной процентной ставки. Размер процентов определяется договором, а при отсутствии в нем специальных указаний считается по ставке рефинансирования. Базой для расчета времени фактического использования является действительное число календарных дней в году, т.е. 365 или 366 дней.

По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодателем может быть как непосредственно должник, так и третье лицо (своеобразный гарант должника).

Договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу с момента регистрации.

Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:

· заявление от залогодателя и залогодержателя;

· договор ипотеки и его копии;

· документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;

· кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;

· документ об уплате государственной пошлины;

· иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.



Если соглашение об ипотеке включается в кредитный договор, тогда в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Иначе это называется существенными условиями договора об ипотеке, которые отражены в статье 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Предмет договора об ипотеке определяется через наименование имущества, его местонахождение, описание, которые позволят его идентифицировать, указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если это не противоречит существу арендных отношений.

Не может являться предметом договора об ипотеке имущество, изъятое из оборота, часть неделимой вещи и имущество, а также имущество в отношении которого запрещена приватизация.

Также следует отметить, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося стороной по договору ипотеки.

В случае если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество (т.е. на все материальные и нематериальные активы) распространяется действие договора ипотеки.

Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При заключении договора об ипотеке необходимо оценить предмет договора ипотеки. Такая оценка осуществляется по соглашению сторон, при этом стороны могут самостоятельно договориться о цене предмета либо поручить это третьей стороне (например, эксперту). Однако не всегда обращение к эксперту действительно необходимо, поскольку, хотя такая оценка и будет иметь независимый характер, но может привести к нарушению интересов одной из сторон либо привести к тому, что договор будет не заключен. Оценка указывается в договоре в денежном выражении. При этом установлено, что оценка земельного участка при его ипотеке не может быть ниже его нормативной цены.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

· в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

· в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

· в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

· в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.



Договор об ипотеке заключается в простой письменной форме.

Ипотечный договор может быть оформлен путем выдачи закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после ее регистрации.

Закладная, являясь ценной бумагой, может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений. Она может сама быть предметом залога или других сделок.

Составление закладной не допускается:

· когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, леса или право аренды указанного имущества;

· когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.



Обязательными реквизитами закладной являются:

· слово «закладная» в названии документа;

· если залогодателем является физическое лицо, то указывается его полное имя (фамилия, имя, отчество), место его регистрации. Если залогодателем является юридическое лицо, указывается его наименование и местонахождение в соответствии с учредительными документами;

· первоначальный залогодержатель, которому выдается закладная, для физических лиц - полное имя и место регистрации, для юридических лиц - наименование и местонахождение;

· сведения об обязательстве, которое обеспечивается ипотекой, — название кредитного договора, иного денежного обязательства, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

· если залогодатель является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, то указывается полное имя и место регистрации гражданина, либо наименование и местонахождение юридического лица;

· размер суммы обязательства, обеспечиваемого ипотекой, размер и порядок определения процентов, если они подлежат уплате по такому обязательству;

· срок уплаты всей суммы, подлежащей уплате залогодержателю, либо сроки и размер платежа в счет погашения общей суммы;

· детальное описание имущества, на которое устанавливается ипотека;

· денежная оценка имущества;

· право залогодателя на это имущество. При этом указывается наименование такого права, орган, его зарегистрировавший, номер, дата и место государственной регистрации; если предметом ипотеки является право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия такого права;

· обремененное имущество, на которое устанавливается ипотека, правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом;

· подпись залогодателя, а если он является третьим лицом по основному обязательству, то и в качестве основного должника;

· надпись государственного регистрационного органа, которая должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию, дату, место и номер, под которым зарегистрирована закладная. Эти сведения заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию;

· дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.



В случае отсутствия хотя бы одного обязательного реквизита закладной, она считается недействительной.

Кредитор может осуществить переуступку прав требований по закладной вместе с передачей самой закладной. В этом случае на закладной делается передаточная надпись. При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной, а заканчивались на этом листе.

Одну и то же недвижимое имущество, приобретаемое по ипотечному кредиту можно заложить не один, а несколько раз, причем до погашения первого кредита. Такая операция может быть проведена как одновременно с заключением первого ипотечного договора, так и позже. Первая закладная (выписываемая по первому ипотечному кредиту) называется старшей, а остальные – младшими, причем они строго субординируются по очередности залоговых обязательств.

Таким образом, младшие ипотеки являются более рискованными по сравнению со старшими, а следовательно, по ним устанавливается более высокая процентная ставка. Однако для инвестора иногда бывает выгодно привлечение второго ипотечного кредита, например, не хватает денег для реализации выгодного инвестиционного проекта.

Например, пусть дано:

Чистый операционный доход - 130 000 руб. в год;

первый ипотечный кредит - 800 000 руб. сроком на 25 лет;

процентная ставка - 12% годовых с ежемесячными выплатами;

собственный капитал - 200 000 руб.



Рассчитываем размер ежемесячных платежей по обслуживанию долга умножением ипотечной постоянной (находится по финансовой таблице) на сумму кредита: 0,0105322 * 800 000 = 8425 руб., а за год 8425 * 12 = 101100 руб.

Денежные поступления на собственный капитал составят часть NOI, остающуюся после выплат по ипотеке.



130 000 – 101 100 = 28 900 руб.



Ставка доходности на собственный капитал составит:



28 900 / 200 000 = 0,1445 или 14,45 %.



Если допустить, что у инвестора отсутствуют свободные деньги, и он не может добавить к сумме ипотечного кредита необходимые 200 000 руб., но при этом имеет возможность привлечь второй ипотечный кредит на недостающую сумму сроком на 5 лет под 14 % годовых с «пружинной» формой выплат, предполагающей в первые три года уплату только процентов.

Ежегодные выплаты по второму кредиту в первые три года составят 28000 руб. (14% от 400000 руб.). В этом случае суммарные платежи по обслуживанию долга по обеим ипотекам составили бы 101100 + 28000 = 129100 руб. Инвестору, не внесшему своих денег, оставалось бы из чистого операционного дохода ежегодно 900 руб. (130000 – 129100).

Естественно это ничтожный доход, к тому же через три года сумма платежей возрастет, так как начнется погашение основной суммы кредита по второй ипотеке. Однако, если к тому времени инвестор ожидает крупные поступления из других источников, либо рассчитывает взять новый кредит для погашения текущего, либо ожидает повышение чистого операционного дохода в связи с изменением рыночной конъюнктуры или по какой-то иной причине, то такой вариант может быть ему достаточно выгоден. Во всяком случае, вторая ипотека дает возможность инвестору, даже при полном отсутствии у него на данный момент свободных денег, не упустить выгодное приобретение. Если срок службы объекта недвижимости значительно превышает 25 лет (срок первой ипотеки), то далее уже весь чистый операционный доход будет оставаться инвестору.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения кредита);

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге (целью данного этапа является выявление потенциально неплатежеспособных заемщиков, а также оценка предмета залога с точки зрения его восстребованности на рынке);

3) оценка вероятности погашения кредита (определяется максимально возможная сумма кредита, которая может быть выдана заемщику, а также основные риски, присущие конкретному потенциального заемщику; банк осуществляет комплексный анализ заемщика: проверяет его финансовое положение, оценивает смету строительства или рыночную стоимость приобретаемой недвижимости и пр.; на основании полученных данных банк проводит андеррайтинг кредита, то есть оценивает кредитоспособность заемщика);