Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
 Скачать 248.64 Kb.
|
|
Стоимость реверсии можно вычислить с помощью: · прогнозирования цены перепродажи объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка в целом, мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; · капитализации доходов за годы, следующие за годом окончания прогнозного периода, с использованием рассчитанной ставки капитализации. В этом случае предполагают, что после продажи объекта недвижимости он будет приносить доход другому владельцу до истечения его срока службы. Таким образом, при перепродаже объекта раньше окончания его срока полезного использования надо возместить упущенную выгоду. 3. Определение ставки дисконта. Ставка дисконта – это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной сумму, которая будет получена (или выплачена) в будущем. Для определения ставки дисконта можно использовать следующие методы: А. Метод кумулятивного построения. Базируется на предположении, что ставка дисконта является функцией риска. Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие конкретному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми. В качестве безрисковой ставки обычно используют среднюю доходность по государственным краткосрочным облигациям или по банковскому депозиту. Таким образом, ставка дисконта в соответствии с данным методом: Ставка дисконта = Безрисковая ставка + Плата за риск Б. Метод выделения. В этом случае става дисконтирования рассчитывается на основе данных о совершенных аналогичных сделках на рынке. Первоначально находятся объекты, которые максимально приближены по своим характеристикам к исследуемому. Затем исследуются денежные потоки по данным объектам и определяются ставки доходности инвестиций по каждому объекту недвижимости. Далее полученные результаты обобщаются любым применим статистическим методом, а также целесообразно пригласить экспертов для корректировки полученного результата в части его приведения к исследуемому объекту. В. Метод средневзвешенной стоимости капитала. В этом случае ставка дисконта равна сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала. Такая ставка дисконта называется средневзвешенной стоимостью капитала (Weighted Average Cost of Capital- WACC). Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается по следующей формуле: WACC = Сзк * (1 – Кннп) * Дзк + Спа * Дпа + Соа * Доа Сзк - стоимость привлечения заемного капитала; Кннп - ставка налога на прибыль организации; Спа - стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции); Соа - стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции); Дзк - доля заемного капитала в структуре капитала предприятия; Дпа - доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия; Доа - доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия. Существуют и иные методы нахождения ставки дисконта. Выбор метода определения ставка дисконтирования зависит от многих факторов, в том числе от структуры используемого капитала, имеющийся информации и ее достоверности и пр. 4. Расчет текущей стоимости объекта недвижимости. Определение текущей стоимости объекта недвижимости производится по формуле: где PV – текущая стоимость объект недвижимости, CFt – денежный поток периода t, i – ставка дисконта денежного потока периода t, М – стоимость реверсии. Рис. 15. Расчет текущей стоимости объекта недвижимости Таким образом, в соответствии с методом дисконтирования денежных потоков текущая стоимость объекта недвижимости складывается из двух составляющих: 1. текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков; 2. текущей стоимости реверсии. При изучении темы 5 необходимо читать: Базовое учебное пособие 1. Фридман Д., Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. Гл. 5, 6. Основная литература 1. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: Питер, 2001. Гл.3. Дополнительная литература 1. Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости. / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. – М.: КноРус, 2009. – 304с. 2. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций. / А.В. Севостьянов. – М.: Академия, 2008. – 304с. 3. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. / А.В. Татарова. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. – 358с. Ответить на вопросы: 1. Что включает в себя коэффициент капитализации в теории оценки инвестиций в недвижимость? 2. Чем отличается конечная доходность от текущей? 3. В каких случаях коэффициент капитализации дохода от недвижимости может быть приравнен к текущей ставке доходности? 4. Как определяется коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости, если стоимость объекта недвижимого имущества возрастает за период владения им? 5. Что такое «реверсия»? 6. Чем характеризуется сложный объект недвижимости? 7. В каком случае целесообразно использовать технику физического остатка? 8. Для чего может быть применим анализ чувствительности? 9. Верно ли, что коэффициент капитализации показывает общую доходность объекта инвестирования? 10. В чем заключается метод Хоскольда? 11. В каком случае целесообразно применять метод дисконтирования денежных потоков? Задачи: Задание 1. Инвестор предполагает купить земельный участок земли, цена которого не изменится до момента его перепродажи и который приносит собственнику чистой земельной ренты 100000 у.е. в год. Инвестора устраивает 12%-ная конечная доходность на инвестицию. Какую цену целесообразно заплатить инвестору за данный земельный участок при выше приведенных условиях. Определите текущую стоимость объекта недвижимости. Решение. Если в процессе эксплуатации недвижимости не происходит ее износа, то вся стоимость инвестированного капитала возвращается при перепродаже и не требуется возврат в текущих доходах. В этом случае коэффициент капитализации R будет иметь следующий вид: Текущая стоимость объекта недвижимости равна: Задание 2. Инвестор, приобретая сегодня недвижимость, планирует перепродать ее через 5 лет, при этом прогнозируется, что ее цена за этот период вырастет на 30%. Инвестора устраивает конечная доходность в размере 12% годовых. Определите коэффициент капитализации. Решение. Коэффициент капитализации равен 0,0729 или 7,29%. Задание 3. В общей стоимости объекта доля зданий и доля земли составляют соответственно 80% и 20%. Чистый операционный доход составляет 100 000 у.е. При этом приемлемая норма доходности составляет 17%, срок службы здания 50 лет. Предполагается, что поступление дохода от недвижимости будет постепенно снижаться. Решение. Норма возврата капитала по зданию будет составлять 0,02 (100% / 50 лет). Общий коэффициент капитализации 0,19 = 0,17 + 0,02. Коэффициент капитализации земли будет равен 0,17, т.к. возврат капитала на землю не нужен. Расчет общего физического коэффициента: Средневзвешенный коэффициент капитализации 0,152 + 0,034 = 0,186. Текущая стоимость объекта, рассчитанная по формуле . 100 000 / 0,186 = 537 634 у.е. Тема 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости Цель изучения темы: · ознакомить с содержанием, ролью и формами ипотечного кредитования; · выяснить особенности и виды ипотечных рисков для кредитора и для заемщика · выяснить состояние и перспективы жилищного ипотечного кредитования в современной России. Задачи изучения темы: · отразить сущность ипотечного кредитования; · определить понятие «ипотечный рынок» и показать его структуру; · дать классификацию ипотечных кредитов доходов; · отразить основные риски, присущие ипотечному кредитованию и указать на необходимость их страхования; · осветить понятие ипотечных ценных бумаг; · показать схемы секьюритизации активов; · определить модели ипотечного жилищного кредитования; · сформулировать основные направления развития ипотечного жилищного кредитования в России. Содержание темы: Вопрос 1. Сущность и особенности ипотечного кредитования. Ипотечный рынок. Вопрос 2. Классификация ипотечных кредитов. Вопрос 3. Риски ипотечного кредитования. Вопрос 4. Ипотечные ценные бумаги. Секьюритизация. Вопрос 5. Ипотечное жилищное кредитование и его основные модели. Изучив данную тему, студент должен знать: · определение ипотеки и ипотечного кредитования; · нормативно-правовую базу ипотечного кредитования; · кредитные инструменты финансирования недвижимости; · основные виды рисков, связанных с ипотечным кредитованием; · сущность и виды ипотечных ценных бумаг; · содержание основных моделей ипотечного жилищного кредитования; · основные характеристики современного российского ипотечного рынка; уметь: · объяснить роль ипотечного кредитования для экономики и для решения социально-экономических проблем; · объяснить роль ипотечного кредитования как важнейшего инструмента финансирования недвижимости; · объяснить понятие секьюритизации; · обосновать основные проблемы развития рынка жилищного ипотечного кредитования в России. Вопрос 1. Сущность и особенности ипотечного кредитования. Ипотечный рынок. Для обеспечения возврата выдаваемых кредитов финансовые институты нередко обязывают своих клиентов предоставить соответствующие гарантии в виде поручительства либо передачи права обладания ценностно-значимыми объектами: пакетами акций, недвижимым имуществом и иными подобными объектами. Одной из наиболее распространенных форм кредитов в развитых странах являются ссуды под залог недвижимости (ипотека). Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание при неисполнении им своих договорных обязательств, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у должника. Это является одним из преимуществ ипотеки. Ипотечное кредитование – кредитование под залог недвижимости – получило широкое распространение в мировой банковской практике. В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные различными кредитными учреждениями. Россия к началу двадцатого века имела сформировавшуюся систему ипотечного кредитования. Одно из первых упоминаний о кредите под залог недвижимости содержится в «Псковской Судной грамоте». В 1754 г. было положено начало формированию в России системы организованного ипотечного кредитования. Во второй половине XIX века уже существовала стройная система, в которую входили как государственные кредитные учреждения – Дворянский земельный банк и Крестьянский поземельный банк (1883 г.), так и частные Акционерные земельные банки и Взаимно-общественные земельные банки. Кроме того, ипотечными операциями занимались Городские кредитные общества и Городские сословные банки. К началу ХХ столетия Россия имела развитую успешно функционирующую систему ипотечного кредитования, доступную многим слоям населения. Достаточно сказать, что ссудно-сберегательные и ссудные товарищества, пользовавшиеся большой популярностью, объединяли 8 миллионов человек. Ликвидация частной собственности в России привела и к полной ликвидации ипотеки. Ее возрождение началось только в девяностые годы. Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Оно было введено еще в VI в. до н.э. Для информации всех заинтересованных лиц, что данный земельный участок служит обеспечением претензий на определенную сумму, на его границе ставился столб с надписью об этом. Такой столб и назвали ипотекой (по-гречески «hypotheca» – подставка, подпорка). В наиболее простом определении ипотека представляется как залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. Наиболее общее определение ипотеки – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение своих требований за счет реализации заложенного имущества. Необходимо заметить, что в случае неисполнения должником обязательств перед кредитором, кредитор не имеет права присвоить заложенное имущество в счет долга; оно обязательно должно быть реализовано с аукциона, и только из вырученной суммы кредитор получает удовлетворение своего интереса. Если у заемщика существуют еще и другие обязательства, то при реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами. Остаток выручки получает собственник реализованной недвижимости. Основными нормативно-правовыми документами, регулирующими ипотечные отношения в Российской Федерации, являются: |