Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
 Скачать 248.64 Kb.
|
|
www.banki.ru 2. www.credits.ru 3. www.ipoteka.ru 4. www.rusipoteka.ru Ответить на вопросы: 1. Какими документами должна быть оформлена ипотека? 2. Что такое закладная? 3. Чем первичный ипотечный рынок отличается от вторичного? 4. Какие инструменты амортизации долга можно выделить? 5. Чем характеризуется ипотечный кредит с двойной индексацией? 6. Какие ипотечные риски присущи кредитору? 7. В чем состоит главный риск заемщика? 8. Необходимо ли страховать жизнь в случае заключения ипотечного кредита? 9. Что характерно для немецкой модели кредитования жилья? 10. Какие виды российских ипотечных ценных бумаг законодательно определены? 11. Что может выступать ипотечным покрытием? 12. Чем характеризуется младшая закладная? 13. Какие основные проблемы препятствуют развитию ипотечного жилищного рынка в России? Тема 7. Ипотечно-инвестиционный анализ Цель изучения темы: · показать основные факторы, учет которых необходим в ходе анализа эффективности инвестиций в недвижимость; · осветить wrap-кредитование; · ознакомить с основами ипотечно-инвестиционного анализа. Задачи изучения темы: · отразить основные факторы, влияющие на процесс инвестирования в недвижимость на различных стадиях жизненного цикла инвестиционного проекта; · определить понятие «wrap-кредита»; · осветить основные риски wrap-кредитора и заемщика; · показать традиционную технику ипотечно-инвестиционного анализа; · показать ипотечно-инвестиционную технику Эллвуда. Изучив данную тему, студент должен знать: · какие факторы влияют на эффективность инвестирования в недвижимость на стадиях: а) приобретения, б) использования, в) ликвидации; · основные способы освобождения от невыплаченного долга при продаже недвижимости до окончания кредитного срока; · осветить метод инвестиционной группы; · понятие wrap-кредита; · алгоритм применения традиционной техники при исчислении инвестиционной стоимости недвижимости, обремененной ипотечным кредитом; · методику техники Эллвуда; уметь: · рассчитать выручку продавца недвижимости при разных способах освобождения от долга; · обосновать использование wrap-кредита; · рассчитать выкупную цену недвижимости, обремененной ипотечным долгом; · применять метод инвестиционной группы для оценки текущей стоимости объекта недвижимости. Содержание темы: Вопрос 1. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость. Вопрос 2. Сущность Wrap-кредитов. Вопрос 3. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа. Вопрос 4. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда. Вопрос 1. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость. Перед совершением сделки с недвижимость, как впрочем и любой иной сделки, целесообразно провести анализ потенциальной ее эффективности. Для проведения детального анализа сначала следует выявить факторы, влияющие на выгодность инвестиционного проекта на разных стадиях его жизненного цикла, т.е. на прединвестиционной, инвестиционной, эксплуатационной и ликвидационной стадиях. С учетом того, что инвестирование осуществляется в недвижимость, то упрощенно четыре стадии можно представить в виде анализа, покупки (строительства), использования и ликвидации (продажи). На стадии анализа никаких фактических расходов по инвестиционному проекту не происходит, все оттоки денежных средств соответствуют оплате услуг обслуживающих (вспомогательных) организаций, если таковые необходимы при анализе. Поэтому на данном этапе самое важное – грамотно провести оценку будущего проекта, а на сам объект недвижимого имущества еще никакие факторы влияния не оказывают. При покупке недвижимости следует особо обращать внимание на следующие факторы: · Ставка процента (ставку платы за пользование заемными денежными средствами); · Уровень левереджа (соотношения заемного и собственного капитала); · Условия амортизации кредита (выражаются ипотечной постоянной; чем продолжительнее срок амортизации кредита, тем ниже периодические платежи по нему; необходимо помнить, что сумма ежегодного платежа по самоамортизирующемуся кредиту никогда не будет ниже ставки процента, установленной в договоре на основную сумму долга); · Оправдывающие обстоятельства (если такое обстоятельство имеет место быть, то кредитор в случае неплатежеспособности заемщика имеет право возместить свои потери только из заложенного имущества и не может иметь претензий на все имущество заемщика; оправдывающие обстоятельства практически всегда есть в сделке); · Право на досрочное погашение задолженности (это право может реализовываться как без штрафных санкций со стороны кредитора, так и с ними); · Право кредитора требовать досрочного погашения долга (это относительно опасный фактор для заемщика, т.к. может негативно сказаться на его финансово-экономическом положении); · Право на продажу заложенной собственности вместе с долгом (многие кредиторы оставляют за собой право давать разрешение на передачу собственности другому лицу, т.к. разные заемщики обладают разной степенью надежности; иногда при продаже недвижимого имущества другому лицу кредиторы оставляют за собой право повысить ставку процента по кредиту); · Иные факторы (инвестиционная политика, пороговые значения финансовых коэффициентов и пр.) На этапе использования объекта недвижимости важнейшими факторами являются: · Размер чистого операционного дохода; · Периодичность и равномерность поступления дохода; · Величина платежей по обслуживанию долга; · Ставка доходности собственного каптала; · Общая ставка доходности. Существует несколько способов расчета общей ставки доходности и доходности собственного капитала. Для собственности в целом ставка доходности (дисконта) может быть рассчитана как средневзвешенная величина ожидаемых ставок доходности кредитора и инвестора. Данный метод носит названия метода инвестиционной группы. Полученная ставка дисконта может в дальнейшем использоваться при капитализации дохода. Например (условия данного примера будут использоваться и в дальнейших расчетах («сквозной пример»)), инвестор решил купить объект недвижимого имущества стоимостью 500 000 у.е., взяв ипотечный кредит со ставкой 12% на 25 лет с ежемесячными платежами и коэффициентом ипотечной задолженности в размере 80%. Чистый операционный доход, выплачиваемый в конце года, составляет 65 000 у.е. Необходимо найти общую ставку доходности капитала. Это означает, что сумма ипотечного кредита составляет 400 000 у.е., а собственный капитал инвестора, вносимый в проект 100 000 у.е., а доли в общем капитале соответственно равны 0,8 и 0,2. Ежемесячные платежи по долгу (процент по кредиту и амортизация основной суммы кредита) составят 4 200 у.е. = 0,0105 * 400 000 (ипотечная постоянная, умноженная на сумму кредита). Годовые выплаты по кредиту составят 4 200 * 12 = 50 400 у.е. Доход инвестора будет равен 14 600 у.е. (65 000 – 50 400). Доходность собственного капитала инвестора составит примерно 0,15 (14 600 / 100 000 = 0,146). Для расчета общей ставки доходности методом инвестиционной группы необходимо: a.0,8 * 0,12 = 0,096 (доля ипотечного кредита в общей стоимости недвижимости, умноженная на ставку по кредиту); b. 0,2 * 0,146 = 0,0292 (доля собственного капитала в общей стоимости недвижимости, умноженная на коэффициент доходности собственного капитала); c. 0,096 + 0,03 = 0,126. В виде формулы метод инвестиционный группы можно представить следующим образом: Дзк – доля заемного капитала в структуре финансирования сделки с недвижимостью; Дск – доля собственного капитала в структуре финансирования сделки с недвижимостью; i% - ставка по ипотечному кредиту; iск - доходность собственного капитала. Таким образом, общая ставка доходности капитала составит 12,6%. Данный подход не учитывает возврат основной суммы долга, а также повышения или понижения стоимости инвестиций в собственный капитал. Метод инвестиционной группы может быть модернизирован в части учета возврат основной суммы долга – метод инвестиционной группы с амортизацией долга. В таком случае в качестве доходности кредитора будет использоваться не ставка процента по кредиту, а ипотечная постоянная (годовая, для того, чтобы между показателя было соответствие). В таком случае расчеты будут выглядеть следующим образом: a.0,8 * 0,126 = 0,1008 (доля ипотечного кредита в общей стоимости недвижимости, умноженная на годовую ипотечную постоянную); b. 0,2 * 0,146 = 0,0292 (доля собственного капитала в общей стоимости недвижимости, умноженная на коэффициент доходности собственного капитала); c. 0,1008 + 0,03 = 0,1308. В итоге, в соответствии с методом инвестиционной группы с амортизацией долга общая ставка доходности капитала составит 13,08%. В виде формулы метод инвестиционный группы можно представить следующим образом: Дзк – доля заемного капитала в структуре финансирования сделки с недвижимостью; Дск – доля собственного капитала в структуре финансирования сделки с недвижимостью; PMT – годовая ипотечная постоянная (рассчитанная на основе ставки процента по кредиту); iск - доходность собственного капитала. Метод расчета ставки доходности собственного капитала – техника остаточного дохода. Она также может быть либо без учета погашения долга, либо с учетом его амортизации. В соответствии с данной техникой из общей доходности следует вычесть процентное требование кредитора. В данном случае общая ставка доходности может быть найдена путем деления чистого операционного дохода на первоначальные инвестиции. В примере эта ставка составит 13% (65 000 / 500 000). Методика расчетов по данному методу техники остаточного дохода следующая: - без учета амортизации долга: a.1 * 0,13 = 0,13 (весь капитал в долях умножается на его доходность); b. 0,8 * 0,12 = 0,096 (доля ипотечного кредита в общей стоимости недвижимости, умноженная на ставку по кредиту); c. 0,13 – 0,096 = 0,034 (из общей ставки доходности вычитается взвешенная ставка по ипотечному кредиту); d. 0,034 / 0,2 = 0,17 («остаток» общей ставки делится на долю собственного капитала в общей стоимости недвижимости). Ставка доходности собственного капитала равна 17%. В формульном виде: - с учетом амортизации долга: a.1 * 0,13 = 0,13 (весь капитал в долях умножается на его доходность); b. 0,8 * 0,126 = 0,1008 (доля ипотечного кредита в общей стоимости недвижимости, умноженная на годовую ипотечную постоянную); c. 0,13 – 0,1008 = 0,0292 (из общей ставки доходности вычитается взвешенная ставка по ипотечному кредиту с учетом амортизации долга); d. 0,0292 / 0,2 = 0,146 («остаток» общей ставки делится на долю собственного капитала в общей стоимости недвижимости). Ставка доходности собственного капитала равна 14,6%. В формульном виде: В случае, если известны не доли, а конкретные суммы в денежных единицах, определены ставки требуемой доходности кредитора и инвестора и необходимо определить чистый операционный доход, то вместо долей надо использовать именно эти суммы для подсчета требуемого чистого операционного дохода. В соответствии с пример, если зафиксировать ставку требуемой доходности кредитора в размере годовой ипотечной постоянной 12,6%, а ставка требуемой доходности инвестора в размере 14,6% годовых, то требуемый ежегодный чистый операционный доход, который должна приносить недвижимость составит: 400 000 * 0,126 + 100 000 * 0,146 = 50 400 + 14 600 = 65 000 у.е. Использование какого-то конкретного метода зависит от того, какими данными располагает аналитик, какие варианты кредитования сделки рассматривают и от множества иных факторов. На стадии ликвидации происходит продажа объекта недвижимого имущества. Часто бывает, что объект недвижимости обременен ипотекой, а следовательно необходимо учитывать способ освобождения от долга, это и будет являются основным фактором, анализируемым на стадии ликвидации. Следует помнить, что в случае перепродажи недвижимости кредиторы имеют первоочередное право требования своей доли от выручки по сделке. Все варианты освобождения от долга можно сгруппировать в 4 основных способа: 1. Новое финансирование третьей стороной для выплаты существующего долга. В этом случае покупатель берет новый кредит в своем банке под залог приобретаемой недвижимости, добавляет собственные деньги и выкупает объект. При этом часть этой общей суммы идет на погашение долга, часть – на покрытие расходов, связанных с совершением сделки, остаток составляет выручку продавца за его собственный капитал. То есть конечная сумма денег, полученная продавцом, будет компенсацией за отказ от прав на получение дохода от собственности. Например, объективная рыночная стоимость недвижимости, согласно заключению оценщика, на данный момент составляет 1 200 000 руб. Остаток невыплаченного кредита 765 300 руб. Покупатель берет в банке новый кредит на сумму 1 000 000 руб., добавляет собственных денег 200 000 руб. и заключает сделку с продавцом. Из общей суммы, которую получает продавец, идет в счет погашения долга 765 300 руб., на покрытие затрат, связанных с продажей – 72 000 руб. (6 % от цены), остальные 362 700 руб. остаются продавцу как денежная выручка за собственный капитал. 2. Принятие покупателем на себя всего остатка невыплаченного долга с сохранением тех же условий кредитования. В этом случае покупатель заключает сделку, отягощенную ипотечным кредитом. Тогда, в соответствии с условиями предыдущего пример, движение денег будет следующим: покупатель берет на себя весь остаток долга в сумме 765 300 руб. и добавляет собственных денег 434 700 руб. Продавец получает освобождение от долга, рассчитывается с посредниками (72 000 руб.) и получает за свой капитал, как и в предыдущем случае, 362 700 руб. 3. Завершающая ипотека («младшее» залоговое право) используется в случае, если у покупателя не хватает собственных денег, необходимых сверх принятия долга. В этой ситуации покупатель берет на себя остаток старого кредита в сумме 765 300 руб., берет второй кредит (вторая закладная), например, на сумму 200 000 руб. под 14 % годовых, добавляет на недостающую сумму (434 700 – 200 000 = 234 700 руб.) собственные деньги. Продавец, как и в предыдущих случаях, получает за свой капитал 362 700 руб. (434 700 руб. – 72 000 руб.). 4. Завершающая ипотека со стороны продавца. Если покупатель не может получить второй кредит в банке, а собственных денег не хватает, но продавцу очень нужно объект продать, то завершающую ипотеку может предоставить сам продавец. Но тогда цена покупки повысится, то есть превысит рыночную стоимость. Пусть на недостающую сумму (200 000 руб.) покупатель попросил у продавца кредит (по существу, рассрочку платежа) на 10 лет под 10% годовых с ежемесячными платежами. Продавец же считает, что с учетом риска (поскольку он получает «младшее» залоговое право) его процентная ставка как минимум должна составить 0,15. Тогда ежемесячные платежи (с учетом как процентов по кредиту, так и амортизации основного долга) составили бы 0,016135 ´ 200 000 = 3 227 руб. (где 0,016135 – ипотечная постоянная для кредита под 15% годовых на 10 лет). Если взимать с покупателя платежи в этом размере (т.е. зафиксировать их), но считать, что кредит предоставлен ему под 10%, тогда сумма кредита со стороны продавца должна быть не 200 000, а выше 3 227 / 0,013 = 243 600 руб. (где 0,013 – ипотечная постоянная для кредита под 10% годовых на 10 лет). Таким образом, продавец включит в цену продажи кредит именно в таком размере (243 000 руб.). В итоге, цена сделки составит не 1 200 000 руб., а 1 243 600 руб. Из них: · принятие покупателем на себя остатка первого кредита – 765 300 руб.; · взнос собственных денег покупателем – 234 700 руб.; · вторая ипотека (долг продавцу) – 243 600 руб. В целом, при оценке эффективности инвестирования в недвижимость целесообразно рассматривать всю совокупность факторов, влияющих на выгодность вложения капитала на различных этапах жизненного цикла проекта. Вопрос 2. Сущность Wrap-кредитов. Wrap-кредиты иначе называются кредитами с перезакладываемым залогом. Уже обремененная ипотечным долгом собственность перезакладывается у нового кредитора, называемого wrap-кредитором, который берет на себя обязательства по первоначальному кредиту и предоставляет новый кредит, как правило ниже рыночной процентной ставки, под залог уже заложенной недвижимости. Wrap-кредиты отличаются от завершающей ипотеки тем, что в данном случае обязательства по первому кредиту берет на себя wrap-кредитор, а в завершающей ипотеке все кредиты являются обязательством собственника недвижимости (заемщика). В условиях повышающейся процентной ставки на денежном рынке, рефинансирование, как способ получения денег под залог уже обремененной ипотекой недвижимости, может оказаться менее эффективным по сравнению со схемой финансирования wrap-кредит. В случае использования схемы wrap-кредита выгоды возникают как у кредитора, так и у заемщика, вследствие разницы в уровнях процентной ставки по первому кредиту и существующей на данный момент. Wrap-кредитор предоставляет заемщику кредит по ставке ниже рыночной, но выше той, по которой он сам теперь будет делать выплаты по взятым на себя обязательствам по первому кредиту. За счет разницы и создается доход второго кредитора (wrap-кредитора). Использование wrap-кредита возможно только при условии, если договор по первому кредиту предусматривал возможность передачи заложенной собственности третьей стороне. Как и в любой сделке, при осуществлении wrap-кредитования имеются определенные риски, как для заемщика, так и для кредитора. Среди всех рисков wrap-кредитора можно выделить главный: заемщик может прекратить выплачивать свои обязательства. Однако в таком случае wrap-кредитор все равно будет должен продолжать исполнять обязательства по первому кредиту, иначе первый кредитор может прибегнуть к продаже заложенной собственности, т.к. у него старшее залоговое право. Основной риск заемщика состоит в том, что wrap-кредитор может перестать платить по первому кредиту. Тогда у заемщика есть риск потерять собственность, т.к. первый кредитор может воспользоваться своим старшим залоговым правом. Этот риск возрастает при условии, что срок второго кредита короче остатка срока первого. Один из путей снижения этого риска – привлечение специального агента, который будет распределять платежи от заемщика между первым и вторым кредитором. Положение о привлечении третьей стороны в лице такого агента должно быть включено в договор с wrap-кредитором. Финансирование с перезакладываемым залогом имеет множество разновидностей, целесообразно рассмотреть общую схему на условном примере. Предположим, собственник имеет недвижимость, текущая рыночная стоимость которой 500 000 у.е. Остаток невыплаченного кредита, предоставленного 15 лет назад в сумме 400 000 у.е. сроком на 25 лет под 8% годовых с ежемесячными равномерными выплатами в настоящее время составит величину: 400 000 ´ 0,0078 ´ 82,42 = 257 150 у.е., где 0,0078 – ипотечная постоянная при сроке 25 лет и ставке 8%; 82,42 – фактор обычного аннуитета для срока 10 лет и 8%. Размер ежемесячных платежей при этом составит 3120 у.е. Предположим, собственнику требуются деньги в размере 142 850 у.е. Для того, чтобы получить эти деньги у собственника есть несколько вариантов: 1. Использовать рефинансирование, то есть взять новый кредит в сумме 400 000 у.е. по текущей рыночной ставке 12 % годовых, из этой суммы вернуть остаток старого кредита (издержки, связанные с рефинансированием не учитываются), и ему останется необходимая сумма в размере 142 850 у.е. Новый кредит взят не под уже заложенную недвижимость. 2. Оставить существующий кредит и взять новый в размере примерно 150 000 у.е. сроком на 10 лет. Это будет уже вторая закладная, а следовательно и процентная ставка по второму кредиту будет выше, т.к. повышает риск кредитора, например, ставка составит 16 % годовых. 3. Перезаложить собственность у wrap-кредитора на сумму 400 000 у.е. под процент ниже рыночного, например, под 10 % годовых на срок 10 лет. В этом случае новый кредитор принимает на себя обязательство по первому кредиту, то есть он будет выплачивать первому кредитору остаток кредита в сумме 257 150 у.е. в течение оставшихся 10 лет на условиях 8 % годовых по 3120 у.е. ежемесячно. Разницу в размере 142 850 у.е. получит заемщик, но при этом платить будет второму кредитору по ставке 10 %, что ниже текущей рыночной ставки процента. Такая схема выгодна для заемщика, т.к. он получает кредит по ставке ниже текущей рыночной, а кредитор получает выгоду от разницы в процентах по погашению кредита (8%) и по получению сумм (10%). Для того, чтобы определить, какой из трех вариантов наиболее выгоден для заемщика, следует провести аналитические расчеты с учетом налогообложения. Различные виды wrap-кредитов могут использоваться и для финансирования покупки заложенной недвижимости, когда у покупателя не хватает собственных денег для выкупа собственности. Вопрос 3. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат. Они получают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи после того, как уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования, так и после перепродажи объекта. Существует два подхода к проведению ипотечно-инвестиционного анализа: 1) Традиционный - предпосылкой традиционной модели ипотечно-инвестиционного анализа является положение о том, что общая стоимость собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. 2) Модели ипотечно-инвестиционного анализа основанные на капитализации дохода от использования собственности. Наиболее распространенным подходом ипотечно-инвестиционного анализа данной группы является определение общего коэффициента капитализации с помощью формулы Эллвуда. Основной целью инвестиционно-ипотечного анализа является определение выкупной цены недвижимости. Традиционный подход ипотечно-инвестиционного анализа к определению выкупной цены заключается в том, что она рассчитывается как сумма текущей стоимости собственного капитала и ипотечного кредита. То есть выкупная цена – это текущая стоимость доходов инвесторов и доходов кредиторов, причем и тем, и другим доходы должны обеспечить как возврат капитала, так и доход на него. Уровень доходности для анализа закладывается с учетом степени риска. Основной принцип, положенный в основу традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа заключается в том, что доходы получает как кредитор, так и инвестор. Таким образом, совокупная текущая стоимость доходов кредиторов и инвесторов составляет максимальную величину выкупной стоимости недвижимости. При определении текущей стоимости доходов для инвесторов нельзя обойтись без прогнозов. Делаются следующие прогнозы: а) прогноз текущих денежных поступлений; б) прогноз выручки при перепродаже через определенный период времени. С учетом этих прогнозов производится расчет выкупной стоимости недвижимости. Традиционный ипотечно-инвестиционный анализ следует проводить поэтапно: 1. расчет текущей стоимости ежегодных денежных поступлений на собственный капитал ( ) (при предположении, что денежные поступления на собственный капитал ( ) будут носить аннуитетный характер, они умножаются на фактор аннуитета ( ); ставкой дисконта выступает доходность собственного капитала, а срок равен сроку, в течение которого инвестор будет получать данные денежные поступления (т.е. до момента перепродажи); если же ежегодные денежные поступления являются переменными, то их следует рассматривать серию отдельных платежей и приводить в текущей стоимости с использованием фактора реверсии ( )). или 2. расчет текущей стоимости цены перепродажи а) рассчитывается остаток долга (ОД) как текущая стоимость всех платежей, оставшихся до полной амортизации долга, дисконтированных по номинальной ставке процента по ипотечному кредиту (иначе говоря, периодические выплаты по кредиту (ВК) умножаются на фактор обычного аннуитета ( ), найденный за оставшийся период кредитного договора и при ставке дисконта, равной проценту по кредиту): б) рассчитывается выручка от перепродажи (Выр перепрод) как разница между предполагаемой ценой продажи (Ц перепрод) и остатком по кредиту: в) находится текущая стоимость выручки от перепродажи ( ) как произведение выручки от перепродажи и фактора реверсии (фактора текущей стоимости единицы); ставкой дисконта выступает доходность собственного капитала, а срок равен сроку, через который объект недвижимости предполагается перепродать. 3. расчет текущей стоимости собственного капитала ( ) (сумма текущего потока доходов и текущей выручки от перепродажи); 4. расчет текущей стоимости недвижимости ( ) как суммы текущей стоимости собственного капитала и основной суммы ипотечного кредита (ИК). Пример. Чистый операционный доход – 130 000 у.е. в год; первоначальный кредит в сумме 800 000 у.е. предоставлен на 25 лет под 12 % годовых с ежемесячными выплатами; размер ежемесячных платежей по самоамортизирующему кредиту составит 8400 (0,0105 * 800 000 (ипотечная постоянная умноженная на основную сумму кредита)), тогда размер ежегодных платежей по обслуживанию долга составляет 100 800 у.е., а денежные поступления на собственный капитал – 29 200 у.е (130 000 – 100 800). Предполагается продажа объекта недвижимости через 10 лет за 1 000 000 у.е. Инвестор (покупатель) с учетом степени риска считает приемлемой годовую ставку доходности собственного капитала 15 %. Расчет текущей стоимости ежегодных денежных поступлений-аннуитетов на собственный капитал: 29 200 ´ 5,019 = 146 555 у.е. 29 200 у.е. – денежные поступления на собственный капитал, остающиеся из чистого операционного дохода после платежей по обслуживанию долга. 5,019 – фактор аннуитета для 15% годовых при сроке 10 лет. Расчет текущей стоимости цены перепродажи: Остаток долга через 10 лет, когда до окончания кредитного срока остается 15 лет будет равен 8400 ´ 83,321 = 699 896 у.е.; здесь 8400 у.е. – размер ежемесячных платежей по обслуживанию долга, а 83,321 – фактор обычного аннуитета за 15 лет при 12% годовых. Выручка от перепродажи: 1000000 – 699 896 = 300 104 у.е., но поскольку эти деньги придут только через 10 лет, то для получения текущей стоимости данной выручки необходимо ее продисконтировать. Текущая стоимость выручки от перепродажи: 300 104 ´ 0,2472 = 74 186 у.е. 0,2472 – фактор реверсии (текущей стоимости единицы) при ставке 15% и сроке 10 лет. Расчет текущей стоимости собственного капитала (как суммы потока доходов и выручки от перепродажи): 146 555 + 74 186 = 220 741 у.е. Расчет текущей стоимости недвижимости как суммы стоимости собственного капитала и кредита: 220 741 + 800 000 = 1 020 741 у.е. Необходимо заметить, что стоимость собственности чувствительная к ставкам доходности собственного капитала: чем выше требуемая ставка доходности собственного капитала, тем ниже должна быть стоимость собственности. Также можно посчитать текущую стоимость того же объекта, но при этом исключив ипотечный кредит. В таком случае расчет будет следующим: 130 000 * 5,019 + 1 000 000 * 0,2472 (весь чистый операционный доход идет инвестору и приводится к текущей стоимости с использованием фактора аннуитета, выручку от перепродажи инвестор получает тоже в полном объеме без изъятий и приводит ее к текущей стоимости с использованием фактора реверсии), и получится, что текущая стоимость собственности составит 899 670 у.е. Отрицательным моментом традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа является то, что не происходит учет фактора налогообложения. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа может быть использована и в случае, если оцениваемая собственность уже обременена ипотечным кредитом. В таком случае при расчетах будет браться не основная сумма ипотечного кредита, а его остаток на момент возможной покупки собственности. Например, предполагается купить объект недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, первоначальная сумма которого составляла 800 000 у.е. кредит был получен 5 лет назад под 12% годовых. Чистый операционный доход составляет 130 000 у.е. Требуемая доходность на собственный капитал равна 15%. В этой ситуации размер ежемесячных платежей по самоамортизирующему кредиту составит 8400 (0,0105 * 800 000 (ипотечная постоянная умноженная на основную сумму кредита)). Тогда размер ежегодных платежей по обслуживанию долга составляет 100 800 у.е., а денежные поступления на собственный капитал – 29 200 у.е (130 000 – 100 800). Расчет текущей стоимости ежегодных денежных поступлений-аннуитетов на собственный капитал: 29 200 ´ 5,019 = 146 555 у.е. 29 200 у.е. – денежные поступления на собственный капитал, остающиеся из чистого операционного дохода после платежей по обслуживанию долга. 5,019 – фактор аннуитета для 15% годовых при сроке 10 лет. Остаток долга через 5 лет (т.е. на момент планируемой покупки), когда до окончания кредитного срока остается 20 лет будет равен 8400 * 90,819 = 762 880 у.е.; здесь 90,819 – фактор обычного аннуитета за 20 лет при 12% годовых. Недвижимое имущество предполагается продать через 10 лет после покупки. На тот момент остаток долга по ипотечному кредиту составит 8400 *69,7 = 584 480 у.е.; здесь 90,819 – фактор обычного аннуитета за 10 лет при 12% годовых. В таком случае, если предположить, что недвижимость будет продана по той же цене, что и куплена (т.е. не ожидается повышение ее стоимости, а, следовательно, и не будет дохода от перепродажи), то (0,2472 – фактор реверсии (текущей стоимости единицы) при ставке 15% и сроке 10 лет): Выкупная цена = 146 555 + 0,2472 * (выкупная цена – 584 480) + 762 880 Выкупная цена = 1 016 142 у.е. Если недвижимость будет обременена не одной, а несколькими закладными, то необходимо учитывать платежи по кредиту, остаток ипотечного кредита в ситуации перепродажи и остаток кредита на момент покупки по каждому обременению. Также традиционную технику ипотечно-инвестиционного анализа можно использовать в случае, если основная сумма ипотеки неизвестна, но зато представлен коэффициент ипотечной задолженности. В таком случае необходимо выразить как можно больше неизвестных и переменных величин через первоначальную стоимость собственности. Например, если коэффициент ипотечной задолженности равен 50%, то сумма ипотеки может быть представлена как произведение 0,5 и первоначальной стоимости недвижимости; а выплаты по ипотечному кредиту будут выражаться произведением 0,5, первоначальной стоимости недвижимости и ипотечной постоянной; остаток ипотечного кредита будет равен произведению 0,5, первоначальной стоимости недвижимости и удельного веса остатка ипотечного кредита (по отношению к его первоначальной сумме). Можно сделать вывод, что традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа может учесть в себе многие факторы, влияющие на принятие решения об инвестировании капитала в недвижимость. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа является гибким методом, способным учесть многие ситуации. Однако в силу принимаемых допущений, полученные оценки являются приближенными. Вопрос 4. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда. Техника Эллвуда заключается в использовании краткой формулы, расчет которой позволяет получить результат, идентичный результату, получаемому по традиционной технике ипотечно-инвестиционного анализа, при относительно незначительных затратах времени. Техника Эллвуда упрощает расчеты по ипотечно-инвестиционному анализу. Условиями использования данной техники являются известные величины коэффициента ипотечной задолженности и процентного прогнозируемого изменения стоимости недвижимого имущества в периоде расчетов (или эквиваленты этих величин в денежных единицах). Следует отметить, что технику Эллвуда, в отличие от традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа, целесообразнее использовать, когда известны именно коэффициенты, а не денежные единицы. При использовании техники Эллвуда: 1. ищется коэффициент капитализации; 2. вычисляется текущая стоимость недвижимости. Формула Эллвуда, по которой находится коэффициент капитализации, выглядит следующим образом: или где: r – общая ставка доходности для капитализации чистого операционного дохода без учета изменения стоимости недвижимости; R – общая ставка доходности для капитализации чистого операционного дохода при заданном уровне изменения стоимости недвижимости за прогнозный период; iск – ставка доходности на собственный капитал; m – коэффициент ипотечной задолженности; C – ипотечный коэффициент Эллвуда (С-фактор); dep – процентное снижение стоимости недвижимости за прогнозный период (в формуле также может использоваться «минус dep» (-dep) - процентное повышение стоимости недвижимости за прогнозный период); PVMT* - фактор фонда возмещения, рассчитанный по ставке доходности на собственный капитал для прогнозного периода. Для того, чтобы воспользоваться формулой Эллвуда необходимо рассмотреть выведенный им С-фактор, из различных значений которого сформированы С-таблицы (выдержка из таблиц приведена в табл. 9). Для того, чтобы воспользоваться таблицей надо первоначально в верхней их части найти срок ипотечного кредита и диапазон процентных ставок, который соответствует анализируемой недвижимости. Далее по центру таблицы следует найти колонку с более точной процентной ставкой по ипотечному кредиту. После этого в левой части таблицы необходимо найти прогнозный период и ставку отдачи на собственный капитала (в рамках выбранного прогнозного периода). Пересечение столбца ставки процента по ипотечному кредиту и строки выбранной ставки доходности на собственный капитал и будет являться С-фактором. Таблица 9. Как видно из выше представленной таблицы С-факторы, при которых ставка процента по ипотечному кредиту превышает ставку доходности собственного капитала, имеют отрицательные значения. Если же ставка процента по ипотечному кредиту больше ставки доходности собственного капитала, то С-фактор положителен. Пример использования ипотечно-инвестционной техники Эллвуда. Предположим, что чистый операционный доход равен 130 000 у.е. в год; ипотечный кредит предоставлен на 25 лет под 12 % годовых с ежемесячными выплатами; коэффициент ипотечной задолженности составляет 78%. Инвестор (покупатель) с учетом степени риска считает приемлемой годовую ставку доходности собственного капитала 15 %. Решение. На первом этапе в формулу Эллвуда подставляются известные величины (используется формула, отражающая общую ставку доходности для капитализации без учета изменения стоимости имущества, т.к. в условиях примера про данный факт ничего не сказано): 0,0296 – это С-фактор Эллвуда, который найден по таблице. После того как найдена общая ставка доходности для капитализации необходимо перейти ко второму этапу и вычислить текущую стоимость анализируемого недвижимого имущества. Для этого надо использовать следующую формулу: . Если подставить известные величины, то получится: Это означает, что текущая стоимость недвижимости составляет 1 024 331 у.е. Представленный пример для его полноты целесообразно дополнить информацией об изменении стоимости недвижимого имущества. Предположим, что по расчетам аналитиков за период владения недвижимостью ее стоимость возрастет на 27%. В такой ситуации надо использовать формулу Эллвуда, которая отражает изменение стоимость объекта недвижимости в прогнозном периоде, а именно: 0,0493 – фактор фонда возмещения, найденный по ставке доходности собственного капитала в размере 15% (найдено по таблице Эллвуда). Последнее слагаемое вычитается, т.к. происходит увеличение стоимости недвижимого имущества. Далее находится текущая стоимость объекта недвижимости: Не смотря на то, что рекомендуется использовать технику Эллвуда именно когда известны коэффициенты, а не абсолютные значения ипотечного кредита и стоимости перепродажи объекта недвижимости, указанная техника может быть применена и в случае, если даны именно денежные выражения указанных показателей. В этой ситуации, аналогично традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа, необходимо выразить как можно больше неизвестных с помощью показателя текущей стоимости недвижимости. Коэффициент ипотечной задолженности будет выражаться как соотношение суммы ипотечного кредита к текущей стоимости недвижимости; а цена перепродажи может быть отражена как соотношение разности текущей стоимости объекта недвижимости и цены перепродажи к текущей стоимости объекта недвижимости ( , где PV – текущая стоимость объекта недвижимости, а Р – цена перепродажи). Необходимо отметить, что при отражении цены перепродажи в выше представленном виде нет необходимости менять знак в формуле Эллвуда (т.е. всегда надо использовать «плюс»), т.к. выражение автоматически скорректирует используемый знак (если Р > PV, то выражение пример отрицательный знак, что покажет повышение стоимости недвижимости и скорректирует формулы Эллвуда). Техника Эллвуда дает мощный быстрореализуемый инструмент ипотечно-инвестиционного анализа. При изучении темы 7 необходимо читать: Базовое учебное пособие 1. Фридман Д., Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. Гл. 11, 12, 13. Основная литература 1. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. / А.В. Татарова. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. – 358с. Дополнительная литература 1. Есипов В.Е. Ипотечно - инвестиционный анализ. / В.Е. Есипов. – СПб.: СПбГУЭФ. 2007. – 206с. Ответить на вопросы: 1. Какие факторы являются основными для анализа на стадии покупки объекта недвижимости? 2. Какие методы расчета общей ставки доходности по проекту и ставки доходности собственного капитала можно использовать? 3. Что такое «младшее залоговое право»? 4. Что такое wrap-кредит? 5. В чем заключается выгода для кредитора при предоставлении wrap-кредита? 6. Каков основной риск заемщика при использовании wrap-кредита? 7. Изменится ли выкупная стоимость недвижимости, обремененной ипотекой, если покупатель использует завершающую ипотеку со стороны продавца? 8. Как рассчитывает выкупная цена недвижимости при традиционном методе ипотечно-инвестиционного анализа? 9. Если при ипотечно-инвестиционном анализе заложить разные уровни ставки доходности собственного капитала, то при каком варианте выкупная цена будет выше? 10. Как надо корректировать методику расчета выкупной цены объекта недвижимости, если к моменту покупки он уже обременен ипотечным кредитом? а если обременен несколькими ипотечными кредитами? Задачи: Чистый операционный доход – 330 000 у.е. в год; ипотечный (самоамортизирующийся) кредит в сумме 600 000 у.е. предоставлен на 20 лет под 10% годовых с ежегодными выплатами. Предполагается продажа объекта недвижимости через 10 лет за 1 000 000 у.е. Инвестор с учетом степени риска считает приемлемой годовую ставку доходности собственного капитала 14%. Определите выкупную стоимость объекта недвижимости. Решение. Расчет годовой ипотечной постоянной по ипотечному кредиту: Размер ежегодных платежей по самоамортизирующему кредиту составит 70500 (0,1175 * 600 000 (ипотечная постоянная, умноженная на основную сумму кредита)). Денежные поступления на собственный капитал равны 259500 у.е (330 000 – 70 500). Расчет фактора обычного аннуитета: Расчет текущей стоимости ежегодных денежных поступлений-аннуитетов на собственный капитал: = 259 500 ´ 5,216 = 1 353 552 у.е. Расчет текущей стоимости цены перепродажи: Остаток долга через 10 лет, когда до окончания кредитного срока остается 10 лет будет равен: Выручка от перепродажи: = 1000000 – 433 223 = 566 777 у.е., но поскольку эти деньги придут только через 10 лет, то для получения текущей стоимости данной выручки необходимо ее продисконтировать. Текущая стоимость выручки от перепродажи: = 566 777 ´ 0,27 = 153 030 у.е. 0,27 – фактор реверсии при ставке 14% и сроке 10 лет ( ). Расчет текущей стоимости собственного капитала: = 1 353 552 + 153 030 = 1 506 582 у.е. Расчет выкупной стоимости: = 1 506 582 + 600 000 = 2 106 582 у.е. Литература Базовое учебное пособие 1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости, 2-е изд. – СПб.: Питер, 2010. – 624с.: ил. – (Серия «Учебник для вузов»). 2. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. / И.А. Разумова. – СПб.: Питер, 2009. – 304с. 3. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480с. Основная литература 1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) №14-ФЗ 26.01.96г. (в ред. от 17.07.09 145-ФЗ). 2. Жилищный кодекс Российской Федерации №188-ФЗ от 29.12.04г., в ред. от 27.07.10г. №237-ФЗ. 3. Земельный кодекс Российской Федерации №136-ФЗ от 25.10.01г., в ред. от 22.07.10г. №167-ФЗ. 4. Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть первая) №146-ФЗ от 31.07.98г. (в ред. от 30.07.10г. №242-ФЗ). 5. Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть вторая) №117-ФЗ от 05.08.2000г. (в ред. от 30.07.10г. №242-ФЗ). 6. Федеральный Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. (в ред. от 17.06.10г. №119-ФЗ). 7. Федеральный Закон Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального имущества» № 178-ФЗ от 21.12.2001г. (в ред. от 31.05.10г. №106-ФЗ). 8. Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.98г. (в ред. от 17.06.10г. №119-ФЗ). 9. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» №152-ФЗ от 11.11.03г. (в ред. от 09.03.10г. №22-ФЗ). 10. Федеральный Закон Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 10.07.02 г., в ред. от 08.05.09г. №93-ФЗ. 11. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием» №562-ФЗ от 15.10.04г. (в ред. от 01.06.10г. №386). 12. Аскинадзи В.М., Максимова В.Ф., Петров В.С.. Инвестиционное дело:учеб. / В.М. Аскинадзи, В.Ф. Максимова, В.С. Петров. - М.: Маркет ДС, 2010. – 512с. (Университетская серия). 13. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2008. - 231с. 14. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью. / В.А. Горемыкин. – М.: Филинъ, 2009. – 480с. 15. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: Питер, 2001. – 343с. 16. Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости. / Г.А. маховикова, Т.Г. Касьяненко. – М.: КноРус, 2009. – 304с. 17. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. / А.В. Татарова. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. – 358с. Дополнительная литература 1. Алексеев А.В. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. / А.В. Алексеев. – М.: ТК Велби, 2008. – 224с. 2. Банковское дело. Учебник. Под ред. Г.Г. Коробовой. – М.: Магистр, 2009. – 592с. 3. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. / Ю.В. Головин. – СПб.: СПбГУЭФ, 2006. - 152с. 4. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью: международный учебный курс. / Р. Гровер, М. Соловьев. – М.:ВШПП, 2007. – 372с. 5. Дэвидсон Э., Сандерс Э., Вольф Л.-Л., Чинг А. Секьюритизация ипотеки. Мировой опыт, структурирование и анализ. / Э. Дэвидсон, Э. Сандерс, Л.-Л. Вольф, А. Чинг. – М.: Вершина, 2007. – 596с. 6. Есипов В.Е. Ипотечно - инвестиционный анализ. / В.Е. Есипов. – СПб.: СПбГУЭФ. 2007. – 206с. 7. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. / В.В. Иванов. - М.: Информ - внедр. центр «Маркетинг», 2007. – 273с. 8. Основы ипотечного кредитования / Колл. авт., научный руководитель Н.Б. Косарева. М.: ИНФРА-М, 2007. – 576с. 9. Кузнецов Б.Т. Инвестиции, 2-е изд.– М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2010. – 624с. 10. Мак-Лин Э., Элдред Г. Инвестирование в недвижимость. / Эндрю Мак-Лин, Гари В. Элдред. – М.: Вильямс, 2007. – 416с. 11. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: учеб. для студ. учреждений высш. проф. образования / С.Н. Максимов. – М.: Издательство «Академия», 2010. – 320с. 12. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью. / А.В. Марченко. – М.: Высшее образование, 2007. – 448с. 13. Русецкий А.Е. Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. / А.Е. Русецкий. – М.: Эксмо, 2008. – 176с. 14. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций. / А.В. Севостьянов. – М.: Академия, 2008. – 304с. 15. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие / В.Н. Смагин, в.А. Киселева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008. – 240с. – (Полный курс за 3 дня). 16. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. – М.: Экономика, 2009. – 608с. 17. Тайсон Э., Гризволд Р. Инвестирование в недвижимость для чайников. / Эрик Тайсон, Роберт С. Гризволд. – М.: Диалектика, 2009. – 208с. 18. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. / Е.И. Тарасевич. – М.: МКС, 2009. – 584с. 19. Троев В.А. Недвижимость по ипотеке. / В.А. Троев. – М.: АСТ. 2007. – 96с. 20. Хейр Л. Рынки ценных бумаг, обеспеченных ипотекой и активами. / Лакхбир Хейр. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. – 508с. 21. Шехова А. Недвижимость. Схемы покупки и инвестирования при минимальных средствах. / А. Шехова. – М.: Вершина, 2009. – 240с. 22. Экономика недвижимости: учебник / под ред. проф. О.С. Белокрыловой. – Ростов н/Д: Феникс, 2009. – 378с. – (Высшее образование). Интернет-источники 1. www.banki.ru 2. www.credits.ru 3. www.developerov.net 4. www.ipoteka.ru 5. http://www.irn.ru/ 6. http://www.metrinfo.ru/ 7. http://www.ncva.ru/ 8. http://www.prime-realty.ru/ 9. www.realestate.ru 10. http://realty.rbc.ru/ 11. www.rusipoteka.ru 12. http://www.rway.ru/ [1] Расшифровка этой и последующих аббревиатур, используемых в формулах, дана в учебном пособии и Интернет-курсе. |