Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
 Скачать 248.64 Kb.
|
|
Резерв на замещение создается для возмещения стоимости быстро изнашиваемых предметов (ковровые покрытия, некоторые виды бытовой техники). Как правило, для расчета чистого операционного дохода используют следующую классическую последовательность, основанную на отражении реального движения денежных средств: 1. Потенциальный валовой доход (ПВД). Минус: потери доходов от недозагрузки (недоиспользования актива) (Пн/з). Минус: потери от неплатежей (Пн/п). Плюс: дополнительные доходы (доходы, имеющие косвенное отношение к оцениваемому объекту) (Ддоп). 2. Действительный валовой (эффективный) доход (ДВД). Минус текущие операционные расходы (Ртек). Минус резерв на замещение (Реззам). 3. Чистый операционный доход (NOI). Минус расходы по обслуживанию долга (включает погашение основного долга и сумму уплачиваемых процентов) (Ро/д). 4. Денежные средства до налогообложения (ДСДН). Минус платежи по налогу на доходы владельца недвижимости (НД). 5. Денежные средства после налогообложения (ДСПН). В формульном виде представленный выше план можно отразить следующим образом: ПВД – (Пн/з + Пн/п) + Ддоп = ДВД ДВД – (Ртек + Рзам) = NOI NOI - Ро/д = ДСДН ДСДН – НД = ДСПН Следует отметить, что потенциальный валовой доход – это суммарный гипотетический доход, рассчитанный на основе анализа рыночных данных по доходам объектов, аналогичных оцениваемому, и арендуемой площади. При этом учет существующих договоров аренды при оценке объекта обязателен, т.к. если, затраты на расторжение невыгодного договора меньше экономической выгоды, которая появится после этого расторжения, то становится целесообразным такой договор расторгнуть. Экономическая выгода, очевидно, может быть рассчитана как текущая стоимость разности рыночной и контрактной арендной ставок после расторжения договора, умноженная на площадь помещений. Если расторжение договоров является экономически нецелесообразным, то потенциальный доход в отношении свободных площадей рассчитывается по рыночным арендным ставкам, а по площадям, на которые заключены договоры аренды – по договорным ставкам в течение срока действия договора. Если прогнозный период больше срока аренды, то по окончании договора аренды прогноз доходов с этой площади должен выполняться на основе рыночных арендных ставок. При оценке потенциального валового дохода достаточно важной является структура арендного платежа, т.к. она влияет на расходы, а значит и на чистый операционный доход. В общем случае различают три типа аренды (и соответственно арендных платежей): · валовую аренду (от англ. – gross lease) – предполагает, что все операционные расходы лежат на собственнике недвижимости; · чистую аренду (от англ. – net lease) – предполагает, что все операционные расходы, за исключением расходов по налогам, страховке и внешним ремонтом, лежат на арендаторе; · абсолютно чистую аренду (от англ. – absolute net lease) – предполагает, что арендатор платит за все, за исключением расходов по управлению объектом недвижимого имущества. Иногда этот тип аренды называют тройной чистой арендой или арендой типа NNNL (с англ. net-net-net lease). Здесь три N соответствуют трем платежам: налоги, страховка и внешний ремонт. Таким образом, при включении расходов в план расчета чистого операционного дохода необходимо сопоставлять статьи расходов и тип заключенного договора аренды. Также необходимо обратить внимание, что статья амортизационные отчисления не отражает реального движения денежных средств и не принимается во внимание при расчете чистого операционного дохода. Амортизационные отчисления по сути являются отложенным доходом собственника, и включать их в состав операционных расходов некорректно. Вопрос 6. Функции денежной единицы. При вычислении и общей ставки доходности, и ставки доходности на собственный капитал инвестор должен оценить и сравнить ту сумму денег, которая требуется для первоначальной инвестиции в объект недвижимости, и ту сумму доходов, которую он может получить за предполагаемый период владения объектом. Для проведения такой оценки, как уже отмечалось, не годится простое сопоставление этих величин, так как деньги во времени имеют разную ценность. И дело здесь не только в инфляции. И тем не менее, 1000 руб. в настоящее время не равна 1000 руб., например, через 3 года. Те 1000 руб., которыми инвестор располагает сейчас, будучи положены хотя бы на депозитный счет в банк, за 3 года за счет процентов вырастут. Поэтому будущий доход в 1000 руб., поступление которого ожидается через 3 года, следует приравнять к такой настоящей сумме денег, которая, будучи положена в банк, через 3 года вырастет до 1000 руб. Говоря иначе, стоимость будущего дохода надо привести к текущей оценке. Нахождение величины на заданный момент времени по ее известному значению в будущем – это дисконтирование. Существует также процесс обратный дисконтированию – наращение – определение будущей величины текущей суммы. Для расчетов, связанных с приобретением недвижимости используется метод сложного процента, представленный шестью функциями. 1. Будущая стоимость денежной единицы FV – показывает до какой суммы дорастет одна денежная единица за n периодов, депонированная под i процентов годовых, при условии, что проценты начисляются в конце каждого периода и добавляются к уже накопившейся сумме. Иначе говоря, это процесс наращения. Для расчетов значение функции следует умножить на количество денежных единиц. , где i – годовая процентная ставка, n – количество лет. При условии ежемесячных начислений годовую процентную ставку в формуле надо разделить на 12, а количество периодов умножить на 12. Тогда формула принимает вид: Пример: Определить, чему будет равна сумма вклада на банковском счете через 5 лет, если в настоящее время депонировать 1000 у.е. под 12% годовых с ежегодным начислением процентов. Решение: FV = (1 + 0,12)5 ´ 1000= 1762 у.е. 2. Накопление единиц за период (или будущая стоимость суммы единиц FV) – показывает, каким будет накопительный счет через n периодов, если в конце каждого периода к накопленной сумме добавлять одну денежную единицу при условии начисления i процентов за период. Формула для одной денежной единицы: . Полученное значение функции остается умножить на величину периодических взносов. Пример: Определить, какая сумма накопится за 8 лет, если ежемесячно вносить на накопительный счет по 500 руб. при условии, что банк производит ежемесячные начисления процентов, исходя из 10% годовых. Решение: 3. Фактор фонда возмещения (функция обратная ко второй) – показывает сумму равновеликих периодических платежей PVMT, которыми можно за n периодов накопить определенную сумму. Полученное значение функции умножается на требуемую сумму. Пример: Определить, какими ежемесячными взносами на накопительный счет можно за 5 лет накопить 100 000 руб., при условии 10-процентной годовой ставки и ежемесячных начислений процентов. Решение: Либо расчет делается по формуле с подстановкой значений: Таким образом, с помощью второй функции находим, какая сумма накопится при равновеликих периодических добавлениях, а с помощью третьей функции – какими должны быть периодические добавления на счет, чтобы накопить нужную сумму. 4. Текущая стоимость реверсии (текущая стоимость единицы) KPV – показывает текущую (сегодняшнюю) стоимость 1 денежной единицы, которая будет получена через определенное количество периодов. Другими словами это процесс дисконтирования. Иначе можно сформулировать следующим образом: какую сумму надо депонировать сегодня, чтобы через n периодов она за счет процентов доросла до одной единицы. . Эта функция – обратная к первой, достаточно часто ее называют коэффициентом дисконтирования. Здесь i – ставка доходности означает, что если сегодня какую-то сумму денег вложить в дело с годовой ставкой дохода i, то через определенное число периодов n она бы выросла. Поэтому будущую номинальную сумму денег для приведения к сегодняшней оценке надо в той же пропорции уменьшать (дисконтировать). Текущая стоимость также может называться приведенной, настоящей или современной стоимостью. Пример: Определить текущую стоимость выручки от продажи недвижимости через 5 лет, если предполагаемая цена на нее может составить 100 тыс. руб., а ставка дисконта 12%. Расчет: 1 / 1,125 ´ 100 000 = 55 000 руб. На этом примере можно сделать вывод: если в настоящее время за объект недвижимости заплатить 55 тыс. руб., а через 5 лет его продать за 100 тыс. руб., то ежегодная доходность инвестиции составит 12%. 5. Текущая стоимость обычного и авансового аннуитета. Различают обычный аннуитет, когда платежи производятся в конце каждого периода, и авансовый аннуитет, когда платежи производятся в начале каждого периода. Для расчета текущей стоимости обычного аннуитета необходимо пользоваться следующей формулой: Полученное значение текущей стоимости аннуитета надо умножить на сумму платежа. Для расчета текущей стоимости авансового аннуитета в приведенной формуле количество периодов надо уменьшить на один, а в конце к общей дроби добавить единицу. , При использовании этой формулы полученное значение текущей стоимости аннуитета также надо умножить на сумму платежа для получения конечного результата. Здесь дело в том, что первый платеж, поступивший в начале периода, не надо дисконтировать, поэтому число периодов для дисконтирования уменьшается на один, а первый платеж просто прибавляется без дисконтирования. Пример: Определить текущую стоимость арендных платежей за 7 лет, если платежи в размере 20 тыс. руб. вносятся в начале каждого года, а ставка дисконта 12%. Решение по формуле: . 6. Взнос на амортизацию денежной единицы (или ипотечная постоянная) – показывает равновеликие периодические платежи PMT, необходимые для полной амортизации кредита вместе с начисляемыми процентами. Эта функция – обратная к пятой. . Пример: Определить размер ежемесячных аннуитетных платежей по обслуживанию ипотечного кредита в сумме 100 000 руб., предоставленного на 15 лет под 12% годовых (амортизация кредита вместе с выплатой процентов). Решение: Ежемесячный платеж составит 14688 руб. (100 000 * 0,1469). В данном случае под амортизацией понимается процесс погашения долга с течением времени. Взнос на амортизацию единицы показывает, каким будет обязательный периодический платеж по кредиту, включающий процент и выплату части основной суммы и позволяющий погасить кредит в течение установленного срока. Все шесть функций сложного процента могут быть использованы при проведении оценки объектов недвижимости. Будущая стоимость денежной единицы позволяет ответить на вопрос: «За сколько можно продать объект недвижимости исходя из ее нынешней рыночной стоимости и ожидаемого роста последней по сложному проценту?». Накопление единицы за период показывает, как будут расти регулярные депозиты при сложном проценте. Фактор фонда возмещения показывает, какую сумму необходимо периодически депонировать для того, чтобы через определенное число периодов при сложном проценте накопить 1 ден. ед. Он показывает, какой должна быть ежегодная норма, необходимая для возмещения инвестиций в данный актив. Текущая стоимость единицы (реверсии) показывает нынешнюю стоимость денежной суммы, которая должна быть единовременно получена в будущем, например от ожидаемой продажи земли. Текущая стоимость аннуитета показывает стоимость потока денежных средств, например доходов, получаемых от сдаваемой в аренду недвижимости, или платежей по ипотечному кредиту. Фактор взноса на амортизацию единицы позволяет определить размер периодического платежа, необходимого для амортизации кредита, включая процент и выплаты основной суммы долга. Сложный процент и дисконтирование – это расчетный инструменты, которые могут быть применены для оценки прогнозируемых доходов от вложения в объекты недвижимости. Вопрос 7. Анализ финансовых коэффициентов. Анализ финансовых коэффициентов необходим, т.к. дает возможность следить за эффективностью вложений, в нужное время корректировать цели и тактику управления недвижимостью. Помимо этого анализ финансовых коэффициентов дает возможность сравнивать альтернативные проекты и выбирать лучшие. Базой для расчета и последующего анализа финансовых коэффициентов являются формы бухгалтерской (финансовой) отчетности, наиболее информативен бухгалтерский баланс, а также отчет о доходах, показывающий чистый операционный доход. Необходимо помнить, что перед тем как приступить к анализу, следует провести корректировки отчетов (в части амортизационных отчислений, которые не являются ни притоком средств, ни оттоком). Для демонстрации расчета основных финансовых коэффициентов будут использоваться упрощенные формы отчетности, содержащие только основные, необходимые элементы (табл. 4 и табл. 5). Таблица 4. Баланс АКТИВЫ: у.е. ПАССИВЫ: у.е. Здания Земля Всего 900 000 100 000 1000 000 Ипотечный кредит (25 лет, 12% годовых) Собственный капитал Всего 800 000 200 000 1 000 000 Таблица 5. Отчет о доходах Показатель у.е. Потенциальный валовой доход 200 000 минус: поправка на недоиспользование 10 000 плюс: прочие поступления 6 000 Действительный валовой доход 196 000 минус: текущие операционные расходы 62 000 минус: резерв на замещение 4 000 Чистый операционный доход (NOI) 130 000 минус: обслуживание долга (выплата долга и процентов) 101 110 Поступления денежных средств на собственный капитал 28 890 Коэффициент улучшений – отношение стоимости зданий и сооружений к общей стоимости недвижимости. 900 000 / 1 000 000 = 0,9 Показывает долю зданий и сооружений в общей стоимости недвижимого имущества. Остаток стоимости за вычетом зданий и сооружений (по примеру он будет 10%) показывает ту часть стоимости, которая относится к земле, т.е. которая не будет убывать со временем. В среднем коэффициент улучшений находится в пределах 0,6 – 0,95. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение основной суммы ипотечного кредита к общей стоимости недвижимости. 800 000 / 1 000000 = 0,8 Для заемщика данный коэффициент может показывать уровень финансового левереджа. Чем выше данный коэффициент, тем выше доля заемных средств в портфеле инвестора. Для кредиторов высокий уровень коэффициента ипотечной задолженности может говорить о потенциальном более высоком риске нарушения заемщиком своих долговых обязательств. Коэффициент недоиспользования – отношение недоборов платежей от неполного использования объекта к потенциальному валовому доходу. 10 000 / 200 000 = 0,05 По инвестициям в недвижимость важно поддерживать низкий коэффициент недоиспользования, т.к. оплата за кредитные ресурсы, взятые под приобретение объекта, не зависят от его использования или простоя. Для коэффициента недоиспользования нет четких нормативов. Отдельный магазин должен быть загружен на 100%, а, например, отели практически никогда не могут быть загружены на 100%, для них нормой будет являться коэффициент недоиспользования в размере 30-40%. Коэффициент самоокупаемости – отношение суммы операционных расходов и платежей по обслуживанию долга к потенциальному валовому доходу. (62 000 + 101 110) / 200 000 = 0,82 Коэффициент самоокупаемости показывает минимальный уровень загрузки, при котором инвестор не будет иметь дохода, но и не будет нести убытки. Это своеобразная точка окупаемости, при которой доходы равны расходам. Коэффициент операционных расходов – отношение текущих операционных расходов к потенциальному валовому доходу (иногда вместо потенциального валового дохода берут действительный). 62 000 / 200 000 = 0,31 Постоянный мониторинг данного коэффициента позволяет в нужное время заметить увеличение текущих операционных расходов и выявить причины их роста, а также возможности снижения. Коэффициент покрытия долговых выплат – отношение чистого операционного дохода к ежегодным платежам по обслуживанию долга. 130 000 / 101 110 = 1,29 Дает информацию о «запасе» превышения чистого операционного дохода над выплатами по кредиту. Свидетельствует о стабильном или нестабильном положении заемщика. Оптимальное значение коэффициента от 1,05 до 2,50 в зависимости от объекта недвижимости и заемщика. Ипотечная постоянная – отношение суммы ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. 101110 / 800 000 = 0,1264 Отражает долю ежегодных выплат по кредиту в общей сумме кредита. Для того, чтобы ипотечный кредит был погашен ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту (превышение обеспечивает возврат основной суммы долга). Если ипотечная постоянная равна ставке процента по кредиту, то скорее всего, по условиям договора выплата основной суммы долга будет производиться по окончании кредитного срока. Если ипотечная постоянная ниже ставки процента по кредиту, то фактические выплаты не перекрывают даже проценты по нему, а следовательно основная сумма долга будет постепенно увеличиваться; такого рода кредитов практически не встречается. Коэффициент позволяет рассчитать доходность вложений самого инвестора. Для упрощения расчета финансовых коэффициентов удобно пользоваться таблице, отражающей методику их расчета (табл.6.). Таблица 6. Основные финансовые коэффициенты при анализе инвестиций в недвижимость Коэффициент Метод расчета Коэффициент улучшений стоимость зданий и сооружений /общая стоимость недвижимости Коэффициент ипотечной задолженности основная сумма ипотечного кредита / общая стоимость недвижимости Коэффициент недоиспользования «недоборы» платежей от неполного использования объекта / потенциальный валовой доход Коэффициент самоокупаемости к операционные расходы и платежей по обслуживанию долга / потенциальный валовой доход Коэффициент операционных расходов текущие операционные расходы / потенциальный (или действительный) валовой доход Коэффициент покрытия долговых выплат чистый операционный доход / ежегодные платежи по обслуживанию долга Ипотечная постоянная ежегодные платежи по обслуживанию долга / основная сумма ипотечного кредита Коэффициенты достаточно широко используются при анализе вложений в объекты недвижимости. Вопрос 8. Критерии оценки эффективности инвестиций в недвижимость. Инвестирование в недвижимость требует постоянного сравнения с другими инвестиционными проектами (как связанными с инвестициями в недвижимость, так и с несвязанными). Для этих целей используются критерии оценки эффективности инвестиционных проектов. В общем случае под эффективностью инвестиционного проекта понимают соответствие полученных результатов от проекта – как экономических (прибыли), так и неэкономических (помощь в решение экологической проблемы) – и затрат на этот проект; категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников. Основные задачи, решаемые при оценке эффективности проекта: 1. Оценка реализуемости проекта – проверка соответствия всем реально существующим ограничениям технического, экологического, финансового и другого характера. Финансовая реализуемость проекта – это обеспечение такой структуры денежных потоков, при которой на каждом шаге расчета имеется достаточное количество денег для осуществления проекта, порождающего этот инвестиционный проект. 2. Оценка потенциальной целесообразности реализации проекта, его абсолютной эффективности. 3. Оценка сравнительной эффективности проекта, под которой понимают оценку преимуществ рассматриваемого проекта по сравнению с альтернативным проектом. 4. Оценка наиболее эффективной совокупности проектов из всего их множества. Принципы оценки инвестиционных проектов: · Рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла – от проведения прединвестиционных исследований до прекращения проекта; · Моделирование денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением проекта денежные поступления и расходы за расчетный период с учетом возможности использования различных валют; · Сопоставимость условий сравнения различных проектов; · Учет факторов времени, инфляции и риска; · Учет всех наиболее существенных последствий проекта; · Системность оценки; · Учет динамичности параметров реализации инвестиционного проекта (проведение оценки не только в условиях определенности, но и моделирование ситуаций неопределенности и проведение оценки эффективности в таких условиях); · Учет результатов анализа рынка; · Учет финансово-хозяйственного положения предприятия (если реализация инвестиционного проекта предполагается в рамках уже существующей организации); · Учет только предстоящих затрат и поступлений (например, затраты на геолого-разведовательные работы, проведенные на прединвестиционном этапе, учитываться не должны); · Многоэтапность оценки (на разных стадиях рассмотрения инвестиционного проекта инвестиционный проект рассматривается в разной глубиной). Виды эффективности. Выделяют два вида эффективности: 1. эффективность проекта в целом; 2. эффективность участия в проекте. 1) Эффективность проекта в целом. Она оценивается для того, чтобы определить потенциальную привлекательность проекта, целесообразность его принятия для возможных участников. Она показывает объективную приемлемость ИП вне зависимости от финансовых возможностей его участников. Данная эффективность, в свою очередь, включает в себя: · общественную (социально - экономическую) эффективность проекта; · коммерческую эффективность проекта. Общественная эффективность учитывает социально - экономические последствия реализации ИП для общества в целом, в том числе как непосредственные затраты на проект и результаты от проекта, так и “внешние эффекты” - социальные, экологические и иные эффекты. Коммерческая эффективность ИП показывает финансовые последствия его осуществления для участника ИП, в предположении, что он самостоятельно производит все необходимые затраты на проект и пользуется всеми его результатами. Иными словами, при оценке коммерческой эффективности следует абстрагироваться от возможностей участников проекта по финансированию затрат на ИП, условно полагая, что необходимые средства имеются. 2) Эффективность участия в проекте. Она определяется с целью проверки финансовой реализуемости проекта и заинтересованности в нем всех его участников. Данная эффективность включает: · эффективность участия предприятий в проекте (его эффективность для предприятий - участников ИП); · эффективность инвестирования в акции предприятия (эффективность для акционеров АО - участников ИП); · эффективность участия в проекте структур более высокого уровня по отношению к предприятиям - участникам ИП (народнохозяйственная, региональная, отраслевая и т.п. эффективности); · региональную и народнохозяйственную эффективность - для отдельных регионов и народного хозяйства РФ; · отраслевая эффективность - для отдельных отраслей народного хозяйства, финансово - промышленных групп, объединений предприятий и холдинговых структур; · бюджетная эффективность ИП (эффективность участия государства в проекте с точки зрения расходов и доходов бюджетов всех уровней). Общая схема оценки эффективности ИП. Прежде всего, определяется общественная значимость проекта, а затем в два этапа проводится оценка эффективности ИП. На первом этапе рассчитываются показатели эффективности проекта в целом. При этом: - если проект не является общественно значимым (локальный проект), то оценивается только его коммерческая эффективность; - для общественно значимых проектов оценивается сначала их общественная эффективность. Если такая эффективность неудовлетворительная, то проект не рекомендуется к реализации и не может претендовать на государственную поддержку. Если же общественная эффективность оказывается приемлемой, то оценивается коммерческая эффективность. При недостаточной коммерческой эффективности общественно значимого ИП необходимо рассмотреть различные варианты его поддержки, которые позволили бы повысить коммерческую эффективность ИП до приемлемого уровня. Если условия и источники финансирования общественно значимых проектов уже известны, то их коммерческую эффективность можно не оценивать. Второй этап оценки осуществляется после выработки схемы финансирования. На этом этапе уточняется состав участников и определяются финансовая реализуемость и эффективность участия в проекте каждого из них. Если для какого-то участника проекта эффективность его участия в инвестиционном проекте окажется отрицательной, то значит, что у него отсутствуют финансовые возможности для обеспечения реализации проекта. В этом случае он должен отказаться от участия в проекте. При положительной величине оценок эффективности участия в проекте конкретного субъекта хозяйственной деятельности этот проект принимается. Все проекты в общем случае можно рассматривать в двух ситуациях: - в ситуации определенности; - в ситуации неопределенности. Определенность - эта ситуация, когда нам точно известны величины денежных потоков проекта, то есть дисперсия равна нулю. Все критерии оценки эффективности инвестиционных проектов в условиях определенности можно разделить на две группы. Первая группа основана на показателях, рассчитанных на недисконтированной основе (иначе эта группа называется «простые методы оценки эффективности инвестиционных проектов»), а вторая – на показателях, полученных из дисконтированных денежных потоков (иначе называется «методы основанные на дисконтировании») (рис. 13.). Рис. 13. Методы оценки эффективности инвестиционного проекта Валовой рентный мультипликатор. Валовой рентный мультипликатор (GRM) – это соотношение цены покупки или продажи к валовому доходу (в качестве валового дохода может быть использован как потенциальный, так и действительный валовой доход). Преимуществами показателя является то, что он легко рассчитывается, практически всегда можно найти необходимые для его подсчета данные. Однако использование показателя весьма затруднено, т.к. в самой грубой форме он может показывать только завышение или занижение цены объекта и не учитывает способа финансирования покупки, возможности перепродажи объекта и др. факторов. Общая ставка доходности. Общая ставка доходности (i, иначе обозначается как OAR) рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на первоначальные инвестиции. где NOI – чистый операционный доход, I – первоначальные инвестиции. Показатель не учитывает способа финансирования инвестиционного проекта, а также стоимость денег во времени. Несмотря на недостатки, критерий используется при оценке эффективности инвестиционных проектов, а в дальнейшем может найти свое применение в ипотечно-инвестиционном анализе. Ставка доходности собственного капитала. Ставка доходности собственного (EDR) капитала рассчитывается как соотношение денежных поступлений до уплаты налогов к инвестированному собственному капиталу. Критерий не учитывает налогообложения получаемого лицом дохода, а также изменений стоимости объекта недвижимости. Ставка доходности собственного капитала широко применяется в ипотечно-инвестиционном анализе. Бухгалтерская ставка доходности. Бухгалтерская ставка доходности (ARR) рассчитывается как соотношение среднегодовой чистой бухгалтерской прибыли от инвестиционного проекта к среднему размеру инвестиций, если они осуществлялись многократно или к первоначальному объему инвестиционных затрат. Преимущество показателя состоит в простоте его расчета, однако он учитывает не денежные потоки, а относительно абстрактную величину в виде чистой прибыли. Бухгалтерская ставка доходности показывает, сколько инвестиционных затрат возместятся в течение одного года из чистой бухгалтерской прибыли. Период окупаемости (PB) – время, в течение которого сумма доходов становится равной сумме первоначальной инвестиции, т.е. это время необходимое для возмещения первоначальной инвестиции. Простой срок окупаемости. Если ожидается, что денежные притоки будут являться аннуитетами, то срок окупаемости можно рассчитать путем деления суммы начальных капиталовложений на ожидаемую сумму денежных поступлений. где I – первоначальные инвестиции, CFt – денежный приток периода t (можно взять любой конечный денежный приток, т.к. они являются аннуитетами). Если же денежные притоки не являются аннуитетами и периодически меняются, то в таком случае срок окупаемости можно рассчитать по следующей формуле: , где m – количество полных лет окупаемости проекта, Sm – сумма денежных потоков за m лет, Sm+1 – сумма денежных потоков за m+1 лет (т.е. сумма, превосходящяя первоначальные инвестиции) I – первоначальные инвестиции. Методы оценки эффективности инвестиционного проекта, основанные на дисконтировании. Также можно рассчитать дисконтированный срок окупаемости проекта с использованием коэффициента капитализации. Данном случае необходимо использовать следующую формулу: , где – коэффициент капитализации дохода. ( ) Отрицательными моментами критерия срока окупаемости является то, что он не учитывает разницу во времени поступления доходов в пределах периода окупаемости и не учитывает денежные поступления после окончания этого периода. Для срока окупаемости нет четких границ его колебаний, для каждого проекта он может быть индивидуальным (для какого-то проекта будет приемлемым срок окупаемости в 14 лет, а для какого-то срок в 4 года окажется невыгодным). Чтобы классифицировать инвестиционные проекты по показателю срока окупаемости инвестору необходимо самостоятельно задать максимальный период окупаемости проекта. Чистая текущая (настоящая) стоимость. Чистая текущая стоимость (NPV) представляет собой сумму текущей стоимости потока доходов и текущей стоимости перепродажи за вычетом начальной инвестиции; иначе говоря это разница между дисконтированными денежными притоками и дисконтированными денежными оттоками. Если инвестиции производятся единовременно, то чистая текущая стоимость определяется по формуле: , где I – начальная инвестиция, CFt – денежные доходы (притоки) по периодам, i – норма дисконта, t - номер периода, n - общее количество периодов. Если же инвестиции осуществляются многократно (например, при строительстве), то целесообразнее использовать следующую формулу: , где It – инвестиции по периодам, m – общее количество периодов инвестирования. Правила вычисления NPV: · необходимость дисконтировать денежные потоки; · необходимость оценки только дополнительных сумм денег; · при оценке эффективности инвестиционного проекта надо учитывать фактор инфляции; · необходимо брать денежные потоки после уплаты налогов В качестве нормы дисконта может быть взята ставка дохода по какому – либо альтернативному варианту вложения денег приблизительно с равным риском или банковская процентная ставка, увеличенная на несколько пунктов с учетом риска. Необходимо помнить, что если используются номинальные денежные потоки, то и ставка дисконта должна быть номинальной; в случае если используются реальные денежные потоки (т.е. потоки, скорректированные с учетом инфляции, т.е. номинальные денежные потоки, поделенные на индекс цен), то и ставка дисконта должна быть реальной. Связь между реальной и номинальной ставкой дисконта можно представить следующим образом: i = (1 + R) * (1 + p) - 1, , где R – реальная ставка дисконта, i – номинальная ставка дисконта, р – уровень инфляции. Положительное значение NPV означает, что рассматриваемый вариант имеет более высокую доходность по сравнению с альтернативным, т.е. инвестиционный проект является приемлимым. Если же NPV = 0, то это означает, что от реализации проекта не будет получено дохода, но не будет понесены и убытки (следует помнить, что NPV показывает текущую стоимость). При NPV < 0 инвестиционный проект при прочих равных условиях рекомендуется отклонить. Если NPV > 0, то это означает, что: · Выраженный в сегодняшней оценке эффект от проекта составляет положительную величину; · Общая рыночная стоимость простых акций компании, осуществляющей инвестиционный проект, должна повыситься при принятии данного ИП; · Проект имеет доходность более высокую, чем ставка дисконта, требуемая на рынка капиталов от инвестиций с таким уровнем риска. Преимуществами критерия чистой текущей стоимости являются: · учет фактора времени; · наличие четких критериев для принятия инвестиционного решения. При сравнении альтернативных проектов следует выбрать тот проект, у которого NPV выше, чем у остальных. На размер чистого приведенного дохода влияет: · структура распределения общего объема инвестиционных затрат по отдельным периодам проектного цикла. Чем большая доля этих затрат осуществляется в будущих периодах, тем больше NPV при прочих равных условиях; · время начала эксплуатационной стадии, позволяющее начать формирование чистого денежного потока. Чем продолжительней временной лаг между началом проекта и началом его эксплуатационной стадии, тем меньшим при прочих равных условиях окажется NPV. Внутренняя ставка доходности (IRR) или внутренняя норма прибыли – это такая ставка дисконта, при которой чистая текущая стоимость (NPV) стала бы равной нолю, то есть при дисконтировании потока доходов по ставке IRR их текущая стоимость становится равной первоначальной инвестиции. Иначе говоря, IRR – это такая ставка дисконта (i), при которой . Рассчитать IRR можно методом последовательной подстановки различных процентных ставок в формулу расчета чистой текущей стоимости, пока она не станет приблизительно равна размеру первоначальной инвестиции, т.е. методом подбора. Для расчета внутренней ставки доходности инвестиционного проекта надо: 1. произвольно выбрать ставку дисконтирования и на ее базе вычислить суммарную текущую стоимость денежных притоков по проекту; 2. вычислить NPV при выбранной ставке дисконта (если инвестиции являются единоразовыми, то из посчитанной выше суммы надо вычесть инвестиционные затраты); 3. если первоначально выбранная ставка дисконта не превращает NPV в ноль, то выбирается вторая ставка дисконта в соответствии со следующим правилом: · если рассчитанная чистая текущая стоимость больше нуля, то вторая ставка дисконта должна быть больше первоначальной; · если рассчитанная чистая текущая стоимость меньше нуля, то вторая ставка дисконта должна быть меньше первоначальной; 4. производится расчет суммарную текущую стоимость денежных притоков с новой ставкой дисконта до тех пор, пока не получится как положительный, так и отрицательный результат (в совокупности с пунктом 1); считается NPV при выбранной ставке дисконта; 5. определяется пропорция для нахождения IRR: , где CFmax – найденные в пунктах расчета 1 или 4 максимальные суммарные текущие денежные потоки, CFmin – найденные в пунктах расчета 1 или 4 минимальные суммарные текущие денежные потоки, I – первоначальные инвестиции, i1 – ставка дисконта, использованная для нахождения максимальных суммарных текущих денежных притоков, i2 – ставка дисконта, использованная для нахождения минимальных суммарных текущих денежных притоков, x – неизвестная величина. Если инвестиции были многократными, то в числителе первой дроби в пропорции будет стоять чистая текущая стоимость (NPV), соответствующая максимальному суммарному денежному притоку, найденному в пунктах 1 или 4. Пропорция решается и находится неизвестная величина (х); 6. определяется внутренняя норма доходности: IRR = i1 + x Также узнать внутреннюю ставку доходности можно и графическим методом. В этом случае необходимо произвольно выбрать две ставки дисконта и рассчитать при их использовании NPV; ставки дисконта надо брать таким образом, чтобы получить положительно и отрицательное NPV, т.е. ставки дисконта должны быть выбраны с относительно большим размахом (например, 2% и 78%). Затем полученные значения откладываются на координатной плоскости, где по оси абсцисс показываются ставки дисконта, а по оси ординат – чистые текущие стоимости. Линия, соединяющая отложенные точки пересекает абсциссу в точке, при которой NPV = 0, т.е. точка пересечения и будет IRR. Самый серьезный недостаток такого метода подсчета внутренней нормы доходности – необходимость очень точно стоить график (рис. 14). Рис. 14. Нахождение IRR графическим методом Серьезным недостатком внутренней ставки доходности является то, что она может давать несколько ответов в случае, если денежные потоки на каком-то шаге расчета станут отрицательными или инвестиции осуществляются многократно. В такой ситуации для анализа следует применять минимальное найденное значение IRR. Также при расчете IRR исходят из того, что временно свободные денежные средства реинвестируются по ставке, равной внутренней норме доходности, тогда как на самом деле ставка доходности по ликвидным вложениям обычно значительно ниже ставки IRR. Правило IRR: принимать необходимо те инвестиционные прокты, у которых ставка дисконта (i) меньше внутренней нормы доходности (IRR) проекта. Если проводится оценка нескольких проектов с использованием IRR, то необходимо выбирать тот проект, который имеет самое высокое значение IRR. Внутренняя ставка доходности может использоваться как пороговое значение ставки процента по кредиту, который можно взять на реализацию проекта. Также IRR можно интерпретировать как пороговое значение ставки доходности, т.е. вложения капитала по более низкой, чем IRR ставке будут убыточными. Индекс прибыльности (рентабельности) (PI) равен отношению текущей стоимости суммы будущих доходов (PV) к начальной инвестиции. Для единовременных инвестиций рассчитывается по формуле: . Для многократных инвестиций следует использовать следующую формулу: Индекс рентабельности показывает, сколько единиц дисконтированных денежных притоков приходится на одну единицу дисконтированных денежных оттоков. Рекомендуется приминать проекты с индексом рентабельности выше 1 (чем выше индекс, тем выше эффективность проекта). Инвестиционные проекты со значением индекса менее 1 при прочих равных условиях рекомендуется отклонять. Если же индекс рентабельности равен 1, то это означает, что по проекту не ожидается ни убытком, ни прибыли (в текущем, дисконтированном, их выражении). В целом, методы, основанные на дисконтировании, являются более совершенными по сравнению с простыми методами оценки эффективности инвестиционного проекта. При изучении темы 4 необходимо читать: Базовое учебное пособие 1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости, 2-е изд. – СПб.: Питер, 2010. Гл. 5. Основная литература 1. Аскинадзи В.М., Максимова В.Ф., Петров В.С. Инвестиционное дело. – М.: Маркет ДС, 2010, стр. 10 – 14, стр. 77-82. 2. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2008. Гл. 2, 3. 3. Фридман Д., Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. Гл. 3, 4, 19. Дополнительная литература 1. Мак-Лин Э., Элдред Г. Инвестирование в недвижимость. / Эндрю Мак-Лин, Гари В. Элдред. – М.: Вильямс, 2007. – 416с. 2. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью. / А.В. Марченко. – М.: Высшее образование, 2007. – 448с. 3. Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости. / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. – М.: КноРус, 2009. – 304с. 4. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций. / А.В. Севостьянов. – М.: Академия, 2008. – 304с. 5. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие / В.Н. Смагин, в.А. Киселева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008. – 240с. – (Полный курс за 3 дня). 6. Шехова А. Неджвижимость. Схемы покупки и инвестирования при минимальных средствах. / А. Шехова. – М.: Вершина, 2009. – 240с. Интернет-источники: 1. |