Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки

• Название: 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
• Дата: 12.07.2022
• Размер: 248.64 Kb.
• Имя файла: Документ.docx
• Тип: Документы; #629456
• страница: 7 из 19

http://www.irn.ru/

2. http://www.kadastr.ru/

3. http://www.prime-realty.ru/

4. http://www.realestate.ru/

5. http://realty.rbc.ru/

6. http://www.rosregistr.ru/

7. http://www.rway.ru/



Ответить на вопросы:

1. Какие характеристики присущи рынку недвижимости?

2. По каким признакам можно классифицировать рынок недвижимости?

3. Каким качество характеризуется предложение на рынке недвижимости?

4. Какие факторы оказывают влияние на спрос на рынке недвижимости?

5. Что составляет инфраструктуру рынка недвижимости?

6. Что понимается под трансакционными издержками?

7. Верно ли, что рынок недвижимости может являться частью инвестиционного рынка?

8. Чем первичный рынок недвижимости отличается от вторичного?

9. Какие методы может использовать государство для регулирования рынка недвижимости?

10. На какие сегменты делится рынок недвижимости?

11. Чем занимаются сервейинговые организации?

12. Каковы характерные черты «таймшера»?

13. Что такое «земельный кадастр»?

14. Для чего нужна кадастровая оценка земельного участка?



Тема 4. Особенности инвестирования в недвижимость



Цель изучения темы:

· раскрыть особенности инвестирования в недвижимость;

· выявить источники и инструменты инвестирования;

· показать специфические риски инвестирования в недвижимость;

· ознакомить с методами расчетов денежных потоков при инвестировании в недвижимость;

· отразить основные финансовые коэффициенты и показатели оценки эффективности инвестиций в недвижимость.



Задачи изучения темы:

· дать характеристику инвестиционной деятельности и инвестициям в недвижимость;

· сформулировать определение «девелопмент»;

· познакомить с жизненным циклом инвестиционного проекта;

· выявить участников инвестиционного проекта и их основные функции;

· раскрыть источники финансирования инвестирования в недвижимость;

· показать основные риски инвестирования в недвижимость;

· ознакомить с методами оценки инвестиционных рисков;

· осветить понятие денежных потоков при инвестировании в недвижимое имущество;

· показать методы расчета денежных потоков при инвестировании в недвижимость;

· раскрыть суть и необходимость расчета финансовых коэффициентов;

· осветить подходы к анализу эффективности инвестиционного проекта.



Содержание темы:

Вопрос 1. Понятие инвестирования в недвижимость. Девелопмент.

Вопрос 2. Инвестиционный проект и его участники.

Вопрос 3. Инструменты инвестирования в недвижимость.

Вопрос 4. Риски инвестирования в недвижимость и их оценка.

Вопрос 5. Денежные потоки от недвижимости и их оценка.

Вопрос 6. Функции денежной единицы.

Вопрос 7. Анализ финансовых коэффициентов.

Вопрос 8. Критерии оценки эффективности инвестиций в недвижимость.



Изучив данную тему, студент должен

знать:

· понятие инвестирования в недвижимость;

· что такое девелопмент и содержание его функций;

· содержание инвестиционного проекта, его жизненный цикл и фазы;

· участников инвестиционного проекта и специфические функции каждого из них;

· основные способы финансирования недвижимости;

· риски инвестирования в недвижимость;

· функции сложного процента;

· основные финансовые показатели, используемые при анализе инвестиций в недвижимость;

· основные критерии оценки эффективности инвестиций в недвижимость;



уметь:

· аргументировать инвестиции в недвижимость как вид реальных инвестиций;

· обосновать положительные и отрицательные стороны инвестирования в недвижимость;

· обосновать выгоды использования собственных или заемных средств;

· делать расчеты денежных потоков с использованием всех шести функций сложного процента;

· рассчитать основные финансовые коэффициенты;

· рассчитать показатели эффективности инвестиций в недвижимость.



Вопрос 1. Понятие инвестирования в недвижимость. Девелопмент.



Инвестиционная деятельность – процесс, связанный с вложением капитала те или иные объекты с целью получения прибыли или иного положительного эффекта. Иным положительным эффектом может выступать, например, экологический или социальный эффект.

Инвестиции - любой вид имущества и имущественных прав, вкладываемый в объекты инвестиционной деятельности ради извлечения прибыли или получения иного положительного эффекта.

Инвестиции – то, что вкладывается в инвестиционные объекты.

Инвестирование – непосредственный процесс вложения инвестиций в объекты инвестирования.

Все инвестиции в самом общем виде можно разделить на реальные и финансовые. Под реальным инвестированием понимают вложение капитала в создание активов, которые связаны с осуществлением того или иного процесса производства.

К реальным инвестициям принято относить вложения:

- в основные средства, в том числе в недвижимость;

- в материально-производственные запасы;

- в нематериальные активы (некоторые авторы нематериальные активы выделяют как отдельный объект инвестирования).



Финансовые инвестиции – вложение капитала в различные финансовые инструменты, прежде всего в ценные бумаги. Также к этой группе будет относиться, например, вложения в валюту.

Таким образом, приобретение недвижимости относится к реальным инвестициям.

Вопрос инвестирования в недвижимое имущество актуален и практически значим. Это в первую очередь обусловлено развитием рынка недвижимости, а также необходимостью поиска новых активов для инвестирования. Инвесторы рассматривают недвижимость как важный объект инвестирования, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов.

Рынок недвижимости в России развивается достаточно быстро и порой теоретические и практические разработки, как законодательства, так и методик и методов управления недвижимостью не успевают совершенствоваться также быстро.

Такая ситуация осложняется тем, что недвижимость исторически рассматривалась только как фактор производства, имела только потребительскую стоимость (полезность) и длительное время не рассматривалась как объект для инвестиций.

Под инвестициями в недвижимость понимают накопленный инвестором капитал, вкладываемый в объекты недвижимого имущества, с целью извлечения прибыли или получения иного положительного эффекта.

Важным фактором инвестирования в недвижимость является ограниченность земельных ресурсов. Предложение земли (как и других природных ресурсов) является уникальным, т.к. остается неизменным. В отличие от всех обычных средств производства, которые под воздействием спроса изготовляются в нужном количестве, земля не создается людьми, ее количество ограничено. Недвижимость непосредственно связана с землей, это первичный фактор отнесения объекта к недвижимому имуществу. Таким образом, можно сделать вывод, что в конечном итоге предложение недвижимости также носит ограниченный характер и не всегда может увеличиваться под воздействием спроса (например, в случае если пространства под строительство офисных зданий больше нет в каком-то определенном районе).

Инвестиционный процесс сопровождается как созданием новых объектов, так и развитием уже существующих. Первичный рынок образуют акты купли-продажи недвижимости, впервые выступающей в качестве товара. Это либо продажа государственной собственности, либо продажа вновь построенных объектов. Первый источник рано или поздно исчерпывается, поэтому основным источником, питающим первичный рынок, является новое строительство. Вторичный рынок образуют акты купли-продажи недвижимости, уже бывшей в эксплуатации в качестве частной собственности.

Формирование рынка недвижимости в России начиналось прежде всего в сегменте жилья, причем в основном за счет вторичного рынка. Но для дальнейшего расширения рынка недвижимого имущества необходимо новое строительство, которое будет изначально связано с первичным рынком, а в последствии и со вторичным. Приведенное выше утверждение верно не только для жилья, но и любого иного сегмента рынка.

В связи с инвестированием в недвижимость следует разграничивать два вида инвестиций (рис. 10.):

1. в создание объекта недвижимости – строительство;

2. в готовый объект – покупка.





Рис. 10. Виды инвестиций в недвижимость



Также различают две формы инвестиций в недвижимость:

1. Прямая инвестиция в реальный актив, которая подразумевает покупку объекта недвижимости непосредственно, после чего объект сдается в аренду, лизинг или просто держится владельцем до тех пор, пока цена на него не вырастет, и объект не будет перепродан.

2. Финансовая инвестиция – покупка ценных бумаг компании-владельца объекта недвижимости, которые торгуются на открытом рынке. Характерным примером такой инвестиции в России может служить инвестиционной пай закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. Данная форма инвестиций является предметом изучения курса «Портфельное инвестирование» и «Коллективные инвестиции».



В наиболее общем случае можно выделить следующих субъектов инвестиционного процесса (при осуществлении инвестирования в недвижимость):

· Покупатели (инвесторы);

· Продавцы;

· Профессиональные участники (риэлтеры, оценщики и другие посредники);

· Государство (в лице государственных органов).



Всех инвесторов можно подразделить на индивидуальных (физические и юридические лица) и институциональных (страховые и инвестиционные компании, коммерческие банки и др.).

В большинстве случаев индивидуальные инвесторы не обладают большими объемами инвестиционных ресурсов и заинтересованы в инвестициях на среднесрочный период, несильно расположены к риску, их цель - получение прибыли в текущем периоде.

Институциональные инвесторы в подавляющем большинстве случаев обладают значительным капиталом для инвестирования, принимают решение об инвестициях на долгосрочный период, согласны на высокие риски и помимо получения текущих доходов заинтересованы в росте рыночной стоимости недвижимости.

Можно выделить основных инвесторов, которым не рекомендуется осуществлять инвестирование в недвижимое имущество. К таким инвесторам относятся лица:

· имеющие краткосрочные планы;

· выбирающие время для операций на рынке путем периодических изменений в распределении активов;

· сохраняющие высокую краткосрочную ликвидность;

· не желающие принимать временные «застои» рынка, которые могут случаться и в периоды общего экономического подъема;

· использующие такой процесс принятия инвестиционных решений, который подчиняется точным измерениям уровня риска и ставок дохода.



И все же недвижимость как объект для инвестирования является привлекательной для потенциальных инвесторов. Это можно объяснить следующими причинами:

- инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем, например, инвестиции в финансовые активы;

- потоки доходов от недвижимости более стабильны, так как в большинстве случаев базируются на арендных договорах и поступают в виде систематических равных платежей;

- при быстром обесценивании денежных средств, недостаточной надежности и стабильности кредитных учреждений вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;

- стратегии на рынке недвижимости мало разработаны, поэтому есть возможность «переиграть» рынок за счет использования собственной технологии вложения капитала;

- высокая доходность операций на рынке недвижимости.



Прежде чем принять решение об инвестировании в недвижимость, инвестор должен четко знать, что собой представляет рынок недвижимости, определить собственную цель, сравнить инвестиционные характеристики различных видов недвижимости, выбрать форму осуществления сделки и получить максимальный объем информации о будущей покупке.

Говоря об инвестировании в недвижимость невозможно не затронуть такое понятие как девелопмент, которое тесно связано с новым строительством.

Новое строительство может осуществляться одним из следующих способов:

1. Собственник приобретает земельный участок и сам ведет строительство (в таком случае финансирование осуществляется в основном за счет собственных средств). Этот способ распространен в дачном строительстве, в жилищном строительстве в сельской местности и некрупных городах, но возможен и в промышленном строительстве, когда производственная фирма имеет у себя строительное подразделение.

2. Собственник приобретает земельный участок и нанимает подрядную строительную организацию, которая на основе договора выполняет весь комплекс проектно-изыскательных и строительно-монтажных работ за счет средств заказчика.

3. Строительство объекта недвижимости осуществляет девелопер, реализующий его после завершения строительства как товар на первичном рынке. Такой способ осуществления нового строительства, является наиболее соответствующим рыночному типу экономики. В русском языке девелопера иногда называют застройщиком.



Термин «девелопмент» можно рассматривать в узком и широком смысле слова.

По девелопментом в узком его значении подразумевается выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли.

В более широком смысле слова девелопмент - вид профессиональной деятельности или сферы бизнеса, включающий в себя не только и не столько сам процесс строительства (девелопер для выполнения строительных работ, как правило, нанимает подрядную строительную организацию), сколько управление инвестиционным проектом. То есть девелопмент – это вид предпринимательской деятельности, вид бизнеса.