Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
 Скачать 248.64 Kb.
|
|
· сервитуты (право ограниченного пользования чужим земельным участком); · залог (в общем случае это способ обеспечения какого-либо обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за исключением изъятий, предусмотренных законами); · постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (позволяет его обладателям бессрочно владеть и пользоваться земельным участком (но не распоряжаться), который был выделен государственным или муниципальным исполнительным органом, являющимся собственником этого недвижимого имущества в пользу государственных или муниципальных учреждений, казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления). Также немаловажную роль при изучении инвестиций в недвижимость играет договор аренды, т.к. именно арендные платежи часто случат основным источником дохода для собственника. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Формы собственности могут быть подразделены на следующие виды (рис. 5.): - частная; - государственная; - муниципальная; - собственность общественных организаций и благотворительных фондов; - смешанная. Рис. 5. Формы собственности Достаточным условием формирования рыночных отношений является сочетание частной и государственной собственности. В ситуации, когда государственная собственность является единственной формой собственности, рынок существовать не может. Можно сделать вывод, что понятие «собственность» является более широким, охватывающим больший круг вопросов по сравнению с термином «право собственности», и в то же время менее урегулированным и стандартизированным. Таким образом, на один и тот же объект недвижимости могут распространяться разные права нескольких субъектов прав собственности. Каждый вид вещного права предоставляет его обладателю определенный набор правомочий, что, по сути, означает разделение правомочий, входящих в пакет собственности. Условием функционирования рынка недвижимости является право частной собственности. Однако помимо этого права существуют и другие, которыми нельзя пренебрегать. Право собственности включает в себя весь пакет основных прав – право владения, пользования и распоряжения. Законное право собственности на недвижимость, которое имеет надлежащую документарную юридическую основу, образует титул собственности. Однако право собственности в гражданско-правовых отношениях не бывает абсолютным. Право частной собственности предполагает целый ряд ограничений и обязанностей, которые должны быть предусмотрены законодательством страны. Например, в подавляющем большинстве стран с развитой рыночной системой имеются налоги на недвижимость, а права собственников в пользовании своим имуществом ограничены обязанностью соблюдать общие интересы и интересы других собственников. Допустим, предполагается сделать заповедник, который должен будет затронуть и частный земельный участок с многолетними лесными насаждениями, прудом, постройками и т.п. В таком случае собственник этой земли будет обязан продать государству этот участок по цене, которую определит компетентный орган или суд как справедливую компенсацию за утрату собственности и за возможный моральный ущерб. Много ограничений в пользовании недвижимостью связано с нормами экологической безопасности. В некоторых странах имеется запрет на продажу недвижимости иностранным гражданам, а также множество законов, ограничивающих те или иные права собственника. В России, например, действует запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам (возможна только аренда на срок до 49 лет). Другое существенное ограничение прав собственника сельскохозяйственных земель касается возможности изменения функционального назначения земли: изменить его можно только с разрешения субъекта Федерации. Право частной собственности на недвижимость подразумевает под собой юридическую возможность лица использовать объект недвижимости в частных интересах в тех пределах, пока это не наносит ущерб интересам других частных лиц или общества. Виды права частной собственности можно представить в виде схемы (рис. 6): Рис. 6. Виды права частной собственности Право частной собственности на недвижимость, означающее право свободного распоряжения собственностью, приводит к формированию многообразных организационных форм ее использования. Складывается различного вида групповая частная собственность: долевая (например, акционерная, кооперативная) или общая неделимая собственность (например, собственность на земельный участок в кондоминиуме). Специфическая организационная форма собственности, присущая только недвижимости, – кондоминиум. Кондоминиум – это обособленная совокупность объектов недвижимости, образующих единый жилой комплекс, в котором часть элементов находится в индивидуальной, а часть – в совместной собственности. Кондоминиумы могут быть образованы в загородных поселениях и состоять из двух или более домовладений, расположенных на обособленных земельных участках, или в многоквартирных домах состоять из нескольких квартир, при условии, что они образуют не менее одной секции. Как правило, в индивидуальной собственности членов кондоминиума находятся квартиры (комнаты) или частные односемейные дома с земельными участками, а в совместной собственности – места общего пользования. В загородных поселках это могут быть спортивные и детские площадки, плавательные бассейны, дороги, а в многосемейных домах – чердаки, подвалы, лифты, лестницы и обязательно – прилегающий к дому (секции) земельный участок. По российскому законодательству домовладельцы в кондоминиуме в целях согласования порядка реализации своих прав, а также обеспечения управления жилым комплексом образуют товарищество собственников жилья. Товарищество является юридическим лицом со статусом некоммерческой организации. Поскольку права собственности на недвижимость многообразны, то в практике проведения сделок с недвижимым имуществом обычно приходится определять не стоимость объекта недвижимости как такового, а стоимость собственности на него, т.е. стоимость тех прав, на основе которых можно получать определенный доход или иной положительный эффект в пользовании. Таким образом, величина стоимости собственности должна находиться в прямой зависимости от доходов. Вопрос 2. Сделки с недвижимостью: сущность, виды и государственное регулирование. Существует множество видов следок с недвижимостью, однако наиболее важные из них те, которые связаны с переходом прав на недвижимое имущество. Все изменения, которые происходят в правах собственности на недвижимость, происходят в форме сделок. В связи с мощным развитием рынка недвижимости все большее значение приобретает знание правил совершения сделок, в частности правильность оформления договоров, предметом которых являются недвижимые вещи. Любую сделку можно рассматривать с позиции двух критериев: - как юридический факт; - как документ. С юридической точки зрения сделка – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, все сделки с недвижимостью, как действия, регулируемые гражданским законодательством, подпадают под понятие сделок. Сделка в качестве документа – это письменная форма фиксации прав и обязанностей, закрепленных «юридической сделкой». Представляет собой определенный текст, который делится на разделы и пункты, в которых фиксируются права и обязанности сторон, называемые условиями. Содержание сделки не ограничивается условиями, определенными в тексте документа, поскольку условия по ст. 421, п.4, 5 ГК РФ могут быть императивными (категорическими, строго обязательными, не допускающими отступлений и трактовки иной, чем установлена нормативно-правовыми актами) и диспозитивными (предписывающими вариант поведения). Диспозитивные условия позволяют субъектам сделки возможность в пределах законных средств урегулировать отношения по своему усмотрению, то есть сторонам предоставляется возможность самим договориться о своих взаимных правах и обязанностях, и лишь на случай, если они не сделают этого, в законодательстве предусмотрен определенный обязательный вариант поведения. Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий: · законность содержания; · правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; · соответствие воли и волеизъявления участников сделки; · соблюдение формы сделки. Форма сделки - это способ фиксации прав и обязанностей сторон при заключении сделки. ГК РФ в ст.159, п.1 устанавливает возможность заключения устных и письменных сделок. Сделки, предметом которых является недвижимость, заключаются только в письменной форме и подлежат государственной регистрации в учреждениях юстиции, а в случаях, предусмотренных законом, или по желанию сторон - нотариальному удостоверению. Несоблюдение такой формы сделки с недвижимым имуществом влечет ее недействительность (ничтожность). В соответствии со ст.154 п.1 ГК РФ сделки могут быть односторонними (для их совершения достаточно выражения воли одной стороны) и многосторонними (необходимо согласие двух или более сторон). Многосторонние сделки оформляются договорами. Договор - соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ). К односторонним сделкам относятся: · Дарение. В этой ситуации даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому объект недвижимости в собственность или имущественное право к себе или третьему лицу. Сделка, достаточно часто встречающаяся в операциях с жильем. Если недвижимость не заложена, собственник может подарить ее любому физическому или юридическому лицу; · Наследование. В силу такой особенности недвижимого имущества как долговечность, она может многократно переходить по наследству новым собственникам. Выделяют наследование по закону и по завещанию. В последнем случае завещание представляет собой юридический документ, в котором выражена воля завещателя. Завещание должно быть заверено нотариусом или иным официальным лицом, полномочия которого в удостоверении подобной сделки устанавливаются законодательством страны. К многосторонним сделкам относятся: · Купля-продажа. Этот вид сделки является основным на рынке недвижимости; в таком случае заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя (т.е. к покупателю переходят права владения, пользования и распоряжения), а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. · Сдача в аренду недвижимости. В этом случае от одного лица к другому переходит на определенное договором время и на согласованных сторонами условиях право пользования данным недвижимым имуществом. При смене собственника арендный договор не расторгается (если этого не желает арендатор) и не изменяется. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны. В определенных случаях арендодателем может выступать арендатор, тогда сделка называется субарендой. · Имущественный найм. По сути, эта сделка то же, что и аренда, но относится только к государственному жилищному фонду и оформляется не в виде арендного договора, а в виде ордера на жилье. Если позволяет площадь, допускается поднайм. · Купля-продажа прав аренды. В этом случае от одного лица к другому переходит не само недвижимое имущество в качестве объекта пользования, а только право сдавать ее в аренду от своего лица. Эта специфическая сделка распространена в России применительно к государственной собственности, когда государство, не отказываясь от своего права собственности на недвижимость (в основном это земельные участки и нежилые помещения), продает частным лицам права аренды, обычно на достаточно длительное время (до 49 лет). · Обмен. Здесь речь идет об обмене ордерами на государственное жилье. В этой сделке не происходит передачи прав собственности от одного лица к другому, собственником остается государство. · Мена. Эта сделка, как и предыдущая, связана с жильем, но здесь в отличие от обмена, происходит смена собственников. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. По сути в данной сделке совмещены две сделки купли-продажи: участники сделки взаимно продают друг другу сою собственность. · Залог недвижимости или прав на недвижимость. Данная сделка используется собственником недвижимости для получения кредита, который берется залогодателем для любых целей. Залог предполагает, что имущество (в нашем случае недвижимое) находится в собственности заемщика и используется им в качестве обеспечения возвратности взятого кредита. В случае невозврата долга самим заемщиком залогодержатель (он же кредитор) имеет право продать заложенное имущество на торгах. · Ипотека. Данная сделка представляет собой разновидность залога недвижимости или прав на нее. Особенностью ипотеки является то, что, во-первых, здесь кредит под залог недвижимости предоставляется для ее приобретения (путем покупки или строительства), во-вторых, как правило, на весьма длительный срок (до 25 и более лет). · Передача недвижимости в качестве вклада в уставный капитал обществ, товарищества, кооператива. · Передача недвижимости в пожизненное, либо в бессрочное пользование. · Предоставление сервитута. Сервитут – вещное право (п.1 ст.261ГК), право ограниченного пользования чужим земельным участком. Он предоставляется в том случае, когда какой-либо земельный участок расположен так, что пройти или проехать к нему можно только через соседний, чужой участок. В некоторых случаях сервитутами могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Кроме сделок можно назвать несколько видов так называемых операций с недвижимостью: признание какого-либо права на недвижимость по решению суда, расторжение договора, уточнение долей собственности в недвижимости и др. Как уже отмечалось выше, практически все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Регистрация прав на недвижимость в РФ, осуществляется в соответствии с законом РФ от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С принятием этого закона утратили силу правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом, исключение составляют договоры о залоге (ипотеке) и договоры ренты. Несмотря на это участие нотариата в процессе регистрации сделок с недвижимостью является существенной. Многие документы, необходимые для государственной регистрации должны быть нотариально удостоверены: 1) Запрос о предоставлении сведений и прилагаемые к нему копии документов, направленные в регистрирующий орган почтовым отправлением. 2) В случае направления заявления на государственную регистрацию права и соответствующих документов посредством почтового отправления: · заявление о государственной регистрации права (заверяется подпись заявителя); · сделка с объектом недвижимого имущества, если такой регистрации подлежит эта сделка либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на объект недвижимости; |