Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
 Скачать 248.64 Kb.
|
|
D. Коттеджная застройка. Стихийная коттеджная застройка в удаленных районах (далее 50 км от окраины города), коттеджи в деревнях и поселках с отсутствующей инфраструктурой. Возможны и другие подходы к классификации недвижимого имущества. Классификация объектов недвижимости позволяет правильнее и совершеннее применять методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость. Вопрос 3. Особенности недвижимости как товара и как инвестиционного объекта. Достаточно часто недвижимость является товаром и вступает в свободное товарное обращение. Выступая в роли товара, она обладает целым рядом специфических черт (рис. 2). Рис. 2. Характеристика недвижимости как товара 1) Объекты недвижимого имущества характеризуются стационарностью. Это означает, что в результате той или иной сделки, например, при купле-продаже недвижимость не может быть перемещена к покупателю, наоборот, покупатель перемещается к покупаемому объекту (имеется в виду не акт сделки, а пользование покупателем приобретенным имуществом). То есть продавец не может в поисках более выгодных условий продажи переместить свой товар на другой рынок, где имеется меньше конкурентов или больше спрос. 2) В отличие от других товаров, основу стоимости недвижимого имущества составляет полезность, а не затраты. Например, два абсолютно одинаковых здания с одинаковыми затратами на строительство будут иметь разную стоимость в зависимости от местоположения – жилой дом в престижном районе города может стоить в несколько раз дороже аналогичного здания, расположенного на окраине в менее эффектном месте. Еще ярче эта особенность проявляется в стоимости земельных участков. 3) Следующая характерная черта недвижимости – долговечность. Сроки экономически эффективной жизни недвижимого имущества могут составлять 100 и более лет. Это учитывается при расчете сроков окупаемости, а значит, и цен. Земля при правильном пользовании ею вообще служит бессрочно. 4) Для недвижимости характерна ограниченность предложения, и как следствие – его низкая эластичность. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, строительство зданий, сооружений и т.д. требует значительного времени и крупных капиталовложений, а с другой стороны, при сокращении спроса и снижении цен в силу стационарности и долговечности недвижимого имущества его предложение не может сократиться. Предложение земли вообще является абсолютно неэластичным. 5) Объекты недвижимости являются уникальными и неповторимыми, особенно по местоположению. Даже две одинаковые квартиры в типовом доме будут различаться тем, на каком этаже расположены, куда «смотрят» окна – на шумную улицу или на тихий зеленый двор, и в конце концов даже тем, каковы соседи за стеной. 6) Недвижимость в качестве товара требует значительного информационного сопровождения. Совершение сделки с недвижимостью сопровождается предоставлением покупателю подробной характеристики как самого объекта, так и сведений о его местоположении, о бывших владельцах и т.д. 7) Недвижимость как особый вид собственности требует сложных процедур товарного обмена. Недвижимость и права собственности на нее подлежат государственной регистрации в специальном реестре, а также оформления нотариально заверенных документов. 8) С недвижимыми объектами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями, которые не являются существенной (неотделимой) частью недвижимой вещи, но служат ей и связаны с ней общим назначением. К принадлежностям можно отнести кухонное и сантехническое оборудование квартиры, межкомнатные двери, встроенную бытовую технику. Как объект инвестирования недвижимость также обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать при осуществлении сделок и операций с ней (рис. 3.). Рис. 3. Свойства недвижимости как объекта инвестирования 1) Низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость – непрозрачность рынка недвижимости. 2) Наличие значительных рисков при осуществлении инвестиций в недвижимость. 3) Следует учитывать и такую особенность недвижимости, как необходимость постоянного управления ею в процессе пользования. Как правило, управление недвижимостью собственники передают профессиональным структурам, обеспечивающим коммунальные услуги, ремонт, охрану, отношения с государственными органами (пожарными, налоговыми, страховыми и т.п.). 4) Для недвижимости характерно также применение особых налоговых норм. В первую очередь это касается развитых стран, в которых гражданско-правовое и налоговое законодательство в отношении операций с недвижимостью являются хорошо урегулированными и устоявшимися. В России в настоящее время вопросы налогообложения операций с недвижимостью являются несовершенными и требуют доработки, особенно в части принятия налоговых преференций. 5) Операциям с недвижимым имуществом присущи гибкие условия финансирования, которое может осуществлять на протяжении очень длительного периода времени как за счет собственных, так и за счет заемных средств. 6) Недвижимому имуществу присущ низкий уровень ликвидности. Для того, чтобы продать недвижимость требуется время, иногда достаточно значительное. 7) Сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации, что также влияет на проведение операций с недвижимость, с одной стороны усложняя их, а с другой – снижая риск. При изучении темы 1 необходимо читать: Базовое учебное пособие 1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости, 2-е изд. – СПб.: Питер, 2010. Гл. 1, 2. Основная литература 1. Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости. / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. – М.: КноРус, 2009. – 304с. Дополнительная литература 1. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. / Е.И. Тарасевич. – М.: МКС, 2009. – 584с. 2. Экономика недвижимости: учебник / под ред. проф. О.С. Белокрыловой. – Ростов н/Д: Феникс, 2009. – 378с. – (Высшее образование). Ответить на вопросы: 1. Что относят к недвижимости? 2. Какие характеристики присущи недвижимости как товару? 3. Чем характеризуется недвижимость как инвестиционный актив? 4. Какой признак является первичным при отнесении материального объекта к недвижимости? 5. Каковы основные классификационные признаки недвижимого имущества? 6. В чем заключаются концепции недвижимости? 7. Верно ли, что недвижимость может быть финансовым активом? 8. Что является базовым объектом недвижимости? 9. Как принято классифицировать недвижимость в европейских странах? 10. Являются ли понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» синонимами в соответствии с российским законодательством? Тема 2. Собственность на недвижимое имущество Цели изучения темы: · ознакомить со спецификой правовых отношений по поводу недвижимости; · показать сущность основных сделок с недвижимостью. Задачи изучения темы: · дать понятие собственности как экономической категории; · выявить субъектов права собственности; · ознакомить с формами собственности; · рассмотреть понятие сделки с юридической точки зрения в качестве документа; · определить критерии действительности сделки; · выделить односторонние сделки и показать их суть; · ознакомить с сущностью основных многосторонних сделок; · установить необходимость государственной регистрации сделок с недвижимостью. Содержание темы: Вопрос 1. Пакет прав на недвижимость. Вопрос 2. Сделки с недвижимостью: сущность, виды и государственное регулирование. Изучив данную тему, студент должен знать: · виды вещных прав; · что означает титул собственности на недвижимость; · основные законодательные акты по недвижимости; · определение Земельного кадастра и его структуру; · основные виды сделок с недвижимостью; уметь: · аргументировать необходимость частной собственности на недвижимость; · обосновать необходимость ограничения прав собственности; · аргументировать свои взгляды на приватизацию земли в РФ; · объяснить роль законодательных актов в отношениях собственности на недвижимость. Вопрос 1. Пакет прав на недвижимость. Сделки с недвижимым имуществом регулируются нормативно-правовыми актами, которые в первую очередь относятся к отрасли гражданского права. Предметом гражданского права являются отношения, регулирующие имущественные, а также связанные и некоторые не связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на независимости, имущественной самостоятельности и юридическом равенстве сторон, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечении восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Имущественные отношения, в силу своей природы, многочисленны и разнообразны. С социально-экономической точки зрения они предоставляют собой различные формы реализации отношений собственности. Разнообразие экономических отношений зависит от характера и степени экономической самостоятельности участников гражданского оборота. Важное значение имеет деление имущественных отношений гражданского права на отношения вещного характера и отношения обязательственные. Вещные отношения - это всегда отношения, в которых субъект обладает определенными вещами (имуществом). Эти отношения носят как бы двойственный характер: · во-первых, они указывают на отношения субъекта к вещи; · во-вторых, характеризуют отношения, в которые вступает обладатель вещи с другими лицами по поводу этой вещи (имущества). Пределы вмешательства других лиц в дела обладателя вещи должны четко регламентироваться законом. В зависимости от правовой формы обладания вещью (имуществом) вещные отношения могли быть отношениями собственности, либо только производными от первых. Обязательственные отношения связаны с перемещением вещи, благ между субъектами. Круг этих отношений большой, каждая их разновидность имеет свою динамику. Для недвижимости одним из главных гражданских прав является право собственности. Собственность в качестве экономической категории - это отношения между индивидами или их коллективными образованиями по поводу принадлежащего им имущества. В процессе развития общественных отношений появилась возможность присваивать ценности, создаваемые в процессе производства, т. е. основанием возникновения собственности является категория присвоения. Лицо или коллектив лиц, присваивающее себе имущество, вступают в отношения с другими лицами или группами лиц, а также с государством по поводу присвоенных благ. При этом лицо, по праву присвоившее себе имущество относится к нему, как к только ему принадлежащему; а лица, не имеющие отношения к этому имуществу, понимают его чужим для себя. В рамках таких общественных отношений собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Таким образом, собственность как экономическая категория предусматривает действия по владению, пользованию, распоряжению имуществом в рамках исторически сложившегося способа присвоения - индивидуального (частного) и коллективного (общественного). Отношение собственности закрепляются и охраняются с помощью института «права собственности». Право – это совокупность правомочий конкретного лица, обеспечивающая юридическую возможность удовлетворения своих интересов и выполнения определенных обязательств. Субъектами права собственности могут быть: - юридические лица; - физические лица; - государство; - региональные образования (субъекты Федерации); - муниципальные образования. Право собственности состоит из трех прав (рис. 4): · владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь; · пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью; · распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений. Рис. 4. Виды прав собственности Совокупность правомочий, связанных с вещами, образует пакет (пучок) вещных прав. К вещам относится и недвижимость, поэтому все сделки с недвижимостью подчиняются основам вещного права. Помимо вышеперечисленных прав собственности ст.216 ГК РФ выделяет следующие вещные права для лиц, не являющихся собственниками: · хозяйственного ведения имуществом (дает возможность собственнику имущества решать вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначать руководителя предприятия, осуществлять контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества, а также получать часть прибыли от деятельности предприятия; при этом само предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника); · оперативного управления имуществом (может быть закреплено за казенным предприятием или учреждением, которые владеют, пользуются и распоряжаются закрепленным имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за казенным предприятием или учреждением. Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества, частые и бюджетные учреждения не вправе этого делать, за некоторыми исключениями, а автономные учреждения без согласия собственника не вправе распоряжаться только недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом); · пожизненного наследуемого владения земельным участком (ограниченное вещное право в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и состоящее в возможности бессрочного владения и пользования земельным участком с определенной хозяйственной (или личной) целью, а также, в общем случае, возведения на этом участке здания, сооружения и иного недвижимого имущества с приобретением права собственности на него); |