Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
 Скачать 248.64 Kb.
|
|
Московская финансово-промышленная академия Кафедра Инвестиционной деятельности Жданова О.А. Интернет-курс по дисциплине «Инвестиции в недвижимость» Москва 2010 Содержание Аннотация к дисциплине Тема 1. Недвижимое имущество и его основные признаки При изучении темы 1 необходимо читать: Ответить на вопросы: Тема 2. Собственность на недвижимое имущество При изучении темы 2 необходимо читать: Ответить на вопросы: Тема 3. Рынок недвижимости и его инфраструктура При изучении темы 3 необходимо читать: Ответить на вопросы: Тема 4. Особенности инвестирования в недвижимость При изучении темы 4 необходимо читать: Ответить на вопросы: Задачи: Тема 5. Капитализация доходов от недвижимости При изучении темы 5 необходимо читать: Ответить на вопросы: Задачи: Тема 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости При изучении темы 6 необходимо читать: Ответить на вопросы: Тема 7. Ипотечно-инвестиционный анализ При изучении темы 7 необходимо читать: Ответить на вопросы: Задачи: Литература Базовое учебное пособие: Основная литература: Дополнительная литература: Интернет-источники: Аннотация к дисциплине Дисциплина «Инвестиции в недвижимость» базируется на ранее приобретенных студентами знаниях по основным направлениям инвестиционной деятельности. Изучение дисциплины позволяет получить необходимые познания для качественного управления вложением капитала в объекты недвижимости, снижения рисков, присущих такому вложению, и проведения анализа эффективности инвестирования в недвижимость. Понимание сущности недвижимости как инвестиционного объекта позволяет использовать инвестиционные стратегии, способствующие достижению более приемлемых для инвестора доходностей при относительно невысоком риске уровне риска, а также дает возможность защитить свой капитал от влияния инфляционных процессов. Кредитование практически всегда сопровождает сделки с недвижимостью, поэтому изучение механизмов ипотечного финансирования входит в предмет изучения дисциплины. В целом, знание и применение методики инвестирования в недвижимость позволяет расширить возможности инвестирования и создает уникальные условия для защиты капитала в неблагоприятных экономических условиях. Цели и задачи дисциплины, ее место и роль в учебном процессе Цель изучения курса «Инвестиции в недвижимость» состоит в формировании у студентов теоретических знаний об основах вложения капитала в объекты недвижимого имущества и практических навыков по осуществлению ипотечно-инвестиционного анализа, а также анализа эффективности инвестирования в недвижимость. Задачи изучения дисциплины: · ознакомить с нормативно-правовой базой функционирования рынка недвижимости и ипотечного рынка, а также с основным законодательством, регулирующим сделки с недвижимостью; · показать методы теоретического и практического анализа рынка недвижимости; · обозначить роль и практику организации системы ипотечного кредитования; · осветить приемы ипотечно-инвестиционного анализа с учетом особенностей недвижимости как инвестиционного актива; · показать методы анализа эффективности инвестиционного проекта. Сферой практического применения дисциплины «Инвестирование в недвижимость» являются: рынок недвижимости, ипотечный рынок, инвестиционные и девелоперские компании, риэлторские агентства, организации, занимающиеся оценкой недвижимости, предприятия различных форм собственности. Входящие компетенции: курс базируется на знаниях, полученных при изучении базовых экономических дисциплин – микроэкономики, макроэкономики, финансовой математики, основ бизнеса, финансов и кредита, гражданского права, российского частного права, а также дисциплин инвестиционной и банковской направленности – основ инвестиционной деятельности и банковского дела. Для изучения данной дисциплины студент должен знать: а) Гражданский, Земельный и Жилищный Кодексы РФ, законы об инвестиционной деятельности, ипотеке и совершении сделок с недвижимостью; б) методы расчета сложных процентов, основы финансовой математики; в) особенности учета воздействия инфляции на экономические показатели, соотношение реальных и номинальных величин; г) основы кредитования различных операций. Изучив данную дисциплину, студент должен знать: · особенности недвижимости как товара и как инвестиционного актива; · структуру и особенности функционирования рынка недвижимости; · правовые аспекты сделок с недвижимостью и их основные виды; · основные риски, присущие инвестированию в недвижимость; · критерии оценки эффективности инвестирования в объекты недвижимости; · методы капитализации доходов от недвижимости; · сущность ипотечного кредитования и основные схемы его реализации; · основы ипотечно-инвестиционного анализа; уметь: · делать расчеты по выявлению целесообразности инвестирования в тот или иной объект недвижимости; · сопоставлять эффективность различных вариантов ивнестирования в недвижимость; · обосновать использование ипотечного кредита при финансировании сделок с недвижимостью; · рассчитать капитализацию доходов, получаемых от недвижимого имущества; · обосновать принятие финансовых решений о совершении сделок с уже имеющейся недвижимостью (о рефинансировании недвижимости, о целесообразности ее продажи и пр.); получить представление о: · возможных вариантах формирования инвестиционного портфеля в сфере недвижимости; · специализированных организациях, действующих на рынке недвижимости; · взаимосвязи инвестиционного рынка и рынка недвижимости; · процессе секьюритизации; обладать навыками: · расчета текущей стоимости объекта недвижимости с использованием коэффициентов капитализации; · расчета выкупной стоимости объекта недвижимости в соответствии с традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа; · определения сумм выплат по ипотечному кредиту; · оценки эффективности инвестиционного проекта в сфере недвижимости. Тема 1. Недвижимое имущество и его основные признаки Цель изучения темы: · ознакомить с понятием недвижимости, принятым в законодательстве; · показать особенности недвижимое имущество в качестве товара. Задачи изучения темы: · дать определение термину «недвижимое имущество»; · выявить свойства объекта недвижимости; · познакомить с классификацией недвижимости; · раскрыть особенности недвижимости как товара; · изучить свойства недвижимого имущества как инвестиционного объекта. Содержание темы: Вопрос 1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости. Вопрос 2. Классификация недвижимости. Вопрос 3. Особенности недвижимости как товара и как инвестиционного объекта. Изучив данную тему, студент должен знать: · что включается в понятие «недвижимость»; · основные критерии классификации недвижимости; · в чем состоят особенности недвижимости как товара; · чем характеризуется недвижимости в качестве инвестиционного объекта; уметь: · обосновать необходимость разграничения понятий «недвижимость» и «недвижимое имущество»; · определить вид недвижимости; · обосновать недвижимость как инвестиционный объект. Вопрос 1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости. Деление вещей на движимые и недвижимые, известное еще римскому праву, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Напротив, движимые вещи могут свободно перемещаться вместе с теми лицами, которым они принадлежат и, как правило, являются заменимыми. В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные в ней, например: шахты, мосты, плотины. В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст. 21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено. В ходе осуществления экономических реформ в России было вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое, что закреплено в статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ). В соответствие с п.1 ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Перечень недвижимых вещей не является исчерпывающим, поскольку Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ особым объектом недвижимости является, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности». К недвижимому имуществу по закону относят также подлежащие государственной регистрации морские, речные и воздушные суда, космические объекты (п.1 ст. 130 ГК РФ). В научной и учебно-методической литературе часто встречаются близкие по смыслу термины: «недвижимое имущество», «недвижимость», «объект недвижимости» обычно употребляемые как синонимы. Однако такое их использования некорректно. Термин «недвижимое имущество», данный в ГК РФ, распространяется на землю и все, что постоянно закреплено на ней (здания, сооружения, постройки, леса и лесные насаждения и т.п.), то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. К недвижимому имуществу по закону относят также морские, речные и воздушные суда, космические объекты. К недвижимости на основании законов может быть отнесено и иное имущество (например, предприятия как имущественный комплекс). Таким образом, термины «недвижимое имущество» и «недвижимость» в первую очередь определяются правовыми отношениями собственности, которые установлены законодательно в каждой конкретной стране, а уже во вторую очередь физическими особенностями объекта. В российской научной и деловой терминологии практически термин «недвижимое имущество» то же самое понимается под «недвижимостью». В данном учебном пособии термины «недвижимое имущество» и «недвижимость» используются как синонимы; в пособии будет сделан упор на анализ таких объектов недвижимости как земля и здания, строения, так как именно они в первую очередь представляют интерес для инвестора в качестве объектов вложения капитала в недвижимость с целью извлечения прибыли или иного положительного эффекта. Объект недвижимости можно определить посредством перечисления ряда свойств, которыми он должен обладать. К таким свойствам относятся: · Неразрывная связь с землей. Все объекты, обладающие этим признаком, безусловно относятся к недвижимости, т.е. это первичный признак; · Необходимость государственной регистрации объекта, – она обязательна для всех физически недвижимых объектов и для тех движимых объектов, которые по закону отнесены к недвижимому имуществу. Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров. Земля – основной природный ресурс страны. Она является не только средством производства в сельском и лесном хозяйстве, но и пространственным базисом для всех отраслей и сфер деятельности, составляет основу жизни людей, является крупнейшим и важнейшим объектом собственности. В настоящее время в соответствии с целевым назначением все земли в государстве подразделяются на семь категорий земель: 1) сельскохозяйственного назначения; 2) населенных пунктов; 3) промышленности, транспорта, связи и др.; 4) особо охраняемых территорий (природоохранного, историко-культурного и т.п. назначения); 5) лесного фонда; 6) водного фонда; 7) запаса. Любой объект недвижимости существует в рамках физических, экономических, социальных и правовых свойств, которые выражаются в четырех концепциях (рис. 1). |