Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
 Скачать 248.64 Kb.
|
|
Рис. 1. Концептуальные подходы к недвижимости Географическая концепция показывает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов, которые могут как положительно, так и отрицательно влиять на них. В результате постепенно изменяются их потребительская полезность и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок и пользовании недвижимым имуществом. Экономическая концепция изучает недвижимость как эффективный объект инвестирования и инструмент получения дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом национальных особенностей правового регулирования и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования среднего класса населения, который по мнению многих экономистов является опорой социально-экономического развития страны. На современном этапе развития социально-экономических общественных процессов недвижимое имущество и связанные с ним операции приобретают год от года все большее значение, поэтому становится актуальным его изучение, классификация, а также выявление аспектов, связанных с инвестированием в него. Вопрос 2. Классификация недвижимости. В литературе, посвященной изучению вопросов, связанных с недвижимостью можно встретить различные классификации, порой противоречащие друг другу. Классификация недвижимого имущества описывается в большом количестве научной и учебно-методической литературы, и зачастую авторы употребляют разные названия одних и тех же групп недвижимости или объединяют в один тип разные объекты. С одной стороны, такая ситуация вносит неясность в данный вопрос, а с другой стороны - недвижимость является сложным объектом, в каждом конкретном действии с объектами недвижимости необходимо уточнение классификаций, кроме того, развитие рынка недвижимости и увеличения количества проводимых операций также требует внесения изменений в классификацию. Согласно одной из наиболее общих методик классификации недвижимости ее можно подразделять на виды в соответствии со следующими критериями: 1) форма собственности: - государственная недвижимость (общефедеральная, субъектов федерации, муниципальная); - частная недвижимость (индивидуальная, акционерная, общая); 2) степень делимости: - делимое недвижимое имущество (имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь; при этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран)); - неделимое недвижимое имущество (имущество, которое не может быть без нарушения его сущности разделено на доли); 3) характер использования: - потребительская недвижимость (включает в себя все недвижимое имущество, предназначенное для удовлетворения личных потребностей собственника (к такой недвижимости относятся квартиры, односемейные городские и загородные дома, дачи, гаражи)); - коммерческая (инвестиционная) недвижимость (любые недвижимые объекты, приносящие доход собственнику (жилые и нежилые помещения, земельные участки, гостиницы, сдаваемые в аренду гаражи, и т.п.)); - общественная (специальная) недвижимость (объекты недвижимости, которые служат для совместного использования, но не предназначены для непосредственного извлечения дохода: школы, больницы, библиотеки, музеи, спортивные сооружения, парки и т.п.); 4) перечень ГК РФ: - земельные участки, в том числе участки недр, лесные и водные пространства; - здания и строения (Здания - строительно-архитектурные объекты, предназначенные для постоянного проживания, для производственной деятельности, хранения материальных ценностей, а также социально-культурного назначения, и т.п. К зданиям также относятся все встроенные помещения и внутренние коммуникации. Наружные пристройки, имеющие самостоятельное назначение, и надворные постройки (склады, колодцы, гаражи, сараи, заборы и т.п.) являются самостоятельными объектами и относятся к строениям); - сооружения (наземные и подземные инженерно-строительные объекты, предназначенные для выполнения технических функций (шахты, тоннели, трубопроводы, дороги, мосты и т.п.).); 5) степень готовности к эксплуатации: - введенные в эксплуатацию; - требующие реконструкции и капитального ремонта; - незавершенное строительство; 6) воспроизводимость в натуральной форме: - воспроизводимые (здания, сооружения, многолетние насаждения); - невоспроизводимые (земельные участки). Кроме представленной выше классификации существуют и другие. Например, в странах Западной Европы существует устоявшаяся классификация по которой выделяют три категории недвижимости: - личная недвижимость (квартиры, коттеджи, дачи и др.); - недвижимость, приносящая доход (сдаваемая в аренду и приносящая своим владельцам доход в той или иной форме); - спекулятивная недвижимость (любое имущество, приобретаемое для перепродажи). Существует и иная классификация, уточняющая виды коммерческой недвижимости по категориям: - «А» - объекты для ведения бизнеса. Подразделяются на специализированную (приспособленную для ведения определенного бизнеса и продающуюся вместе с бизнесом) и неспециализированную (обыкновенные здания, которые продаются или сдаются в аренду); - «Б» - объекты для инвестиций, владеют с целью получения прибыли на вложенный капитал от аренды; - «В» - избыточная недвижимость, не нужная сегодня для ведения бизнеса. На Западе существует сложившаяся классификация коммерческой недвижимости, в которой выделяются 4 класса – A, B, C и D. Класс "А". Эта недвижимость является самой высококачественной и расположена преимущественно в центральных районах города, в относительно новых комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. В основной своей массе это здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, дублирование основных систем жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат подземную парковку. Подразумевается профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий в целом. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), а общее архитектурное решение должно быть сделано по эскизу достаточно известного архитектора. В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к помещениям класса «А» постоянно повышаются – появились так называемые интеллектуальные здания, под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства; контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса системы. Класс "В". Помещения класса «В» не претендуют на звание «бизнес-центра», но практически полностью отвечают требованиям западных и крупных отечественных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто качественные материалы (без эксклюзивности); управляют такими помещениями преимущественно российские компании. В основной своей массе здания класса «В» - это класс «А» после 5-7 лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода – особняки после полного переоборудования и ремонта. В последнее время многие из участников рынка отмечают такую тенденцию: компании арендуют помещения класса «А» для размещения топ-менеджмента и представительских целей, а для расположения основной массы персонала используются более дешевые помещения класса «В» (а в отдельных случаях – и «С»). Класс "С". Следующей позицией в классификации является класс «С» - это преимущественно здания старой постройки, перепрофилированные под офисное использование. Таким строениям свойственны «коридорная система», трудности с кондиционирование (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания, зачастую, не отремонтирован и выглядит непрезентабельно. Управление таким зданием непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы). В целом, к помещениям класса «С» относятся здания, которые не подходят по параметрам к классу «В», но пригодны для более-менее производительной работы. Вместе с тем, спрос на аренду класса «С» практически не падает, из-за того, что постоянно появляются новые компании, которые вынуждены экономить на арендных платежах. Класс "D". Класс «D» - это своего рода «дно» рынка, такие помещения характеризуются устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Подчас, помещения нуждаются в капитальном ремонте. Вместе с тем, наличествует некоторого рода базовый сервис в виде автостоянки, столовой и простейших коммуникаций. Жилую недвижимость также можно классифицировать. В общем случае всю жилую недвижимость можно разделить на городскую и загородную. Городская жилая недвижимость подразделяет на недвижимость: · эконом-класса (жилье характеризуется относительно невысокой стоимостью, небольшой площадью помещения, либо без отделки, либо с недорогой отделкой; такое жилье преимущественно расположено в спальных районах ближе к окраине города); · бизнес-класса (в данном случае жилье характеризуется высоким качеством строительства (как непосредственно строительно-монтажных работ, так и используемых в их ходе материалов), обычно оснащено в соответствии с самыми последними техническими достижениями; такое жилье преимущественно располагается в обжитом и безопасном престижном районе или в центре города; немаловажный критерий жилья бизнес-класса – однородность жильцов комплекса (если в рамках комплекса имеется и муниципальное жилье, то это уже не может быть отнесено к жилью бизнес-класса)); · элитную (престижную). Элитная недвижимость в свою очередь подразделяется на три класса: 1) de luxe (А); 2) luxe (А-); 3) premium (В). Элитные дома класса А и А- имеют благоустроенный внутренний двор, огороженную территорию, подземный гараж, оборудованный системой пожаротушения. Презентабельные подъезд и места общего пользования, большие окна с деревянными или деревянно-алюминиевыми стеклопакетами. Такое дома оснащены центральным кондиционированием, системой климат-контроля, бесшумными лифтами. В зданиях сочетается нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое); стоят механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха, бойлерная для всего дома или в каждой квартире, двойной ввод электрики. Высота потолков должна быть от 3,2 м. В элитном доме должно быть несколько ступеней безопасности – мониторинг подступов к дому, территории, периметра, сходной группы, ресепшн, работа лифта по личным карточкам. На въезде в комплекс могут мыть колеса автомобиля, а также помочь донести покупки до квартиры. В классе luxe количество квартир может быть больше – до 40, менее жесткий отбор покупателей и не такая дорогостоящая отделка. Класс de luxe предполагает не более 15 квартир, фейс-контроль потенциальных покупателей. Для этого класса характерна дорогостоящая отделка снаружи и внутри дома. Требования к характеристикам premium категории снижены по сравнению с остальными классами элитной недвижимости. В классе В количество квартир увеличено до 150, высота потолков составляет не более 3 м, а подземный гараж часто заменен наземной охраняемой парковкой. В элитном доме этой категории может отсутствовать центральное кондиционирование. Иногда представленные выше три класса элитного жилья называют классами А, В и С соответственно. Загородную жилую недвижимость также можно подразделить на следующие категории: А. Поселок высшей категории. Месторасположение в пределах до 15 км от окраины города по самым престижным направлениям; первоначальный земельный участок - лес первой категории (сосны). Эксклюзивный природный ландшафт: на берегу водоема, реки. Количество домовладений - до 30, размер особняков - от 800 кв.м. и более, размер участка (придомовой территории) - от 50 соток. Все коммуникации - центральные, высочайшего уровня, московский телефонный номер, Интернет, а также эксклюзивный, авторский ландшафтный дизайн, освещение, дорожки, газоны, цветники, места для прогулок. Наличие на территории поселка, либо не далее 1 км от поселка следующих опций инфраструктуры: спорткомплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Обязательно на территории поселка: гостевая автостоянка, детская и спортивная площадки. Внешние и внутренние стены - кирпич, каркас - монолит, высокое качество постройки. Актуальный проект известного архитектора. Единая социальная среда, владельцы домов - высокообеспеченные граждане, отсутствие соседей с сомнительной репутацией, фэйс-контроль. Собственная высокопрофессиональная служба эксплуатации помещений и территории. Вооруженная охрана на въезде-выезде, по периметру поселка, видеонаблюдение, сигнализация. Единый архитектурный стиль поселка - несколько типов домов. В. Поселок высокой категории. Месторасположение в пределах до 25 км от окраины города по престижным направлениям. Первоначальный земельный участок - лес. Количество домовладений - до 200, размер особняков - от 450 кв.м., размер участка (придомовой территории) - от 20 соток. Все коммуникации - центральные, стандартного уровня, московский телефонный номер, Интернет. Наличие на расстоянии не далее 3-х км от поселка следующих опций инфраструктуры: спорткомплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Обязательно на территории поселка: гостевая автостоянка, детская и спортивная площадки, освещение, дорожки, газоны, цветники, места для прогулок. Строительные материалы – кирпич и дерево. Единая социальная среда, владельцы домов - высокообеспеченные граждане, отсутствие соседей с сомнительной репутацией, фэйс-контроль. Собственная профессиональная служба эксплуатации помещений и территории; - вооруженная охрана на въезде-выезде, а также по периметру поселка. Единый архитектурный стиль поселка - несколько типов домов. С. Поселок бизнес-категории. Застройка в пределах до 40 км от окраины города на первоначальном участке земли в виде поля. Количество домовладений в рамках комплекса - до 400, размер особняков - от 250 кв.м., размер участка (придомовой территории) - от 10 соток. Водо- и газоснабжение, - центральные, канализация - "септик", областной телефонный номер. Наличие на расстоянии не далее 10 км от поселка следующих опций инфраструктуры: спорткомплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. На территории поселка обязательно должны быть гостевая автостоянка, детская площадка, освещение и хорошие дороги. Преимущественно используемые строительные материалы - кирпич и дерево. Единая социальная среда, владельцы домов - обеспеченные граждане. Охрана на въезде-выезде. |