Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
 Скачать 248.64 Kb.
|
|
Таким образом, при возмещении капитала прямолинейным методом общая стоимость объекта будет равна 471 429 у.е. (421 429 у.е. + 50 000 у.е.), а при равномерно-аннуитетном методе – 541 667 у.е. При применении техники остатка для зданий или земли может сложиться ситуация, когда стоимость анализируемого объекта окажется отрицательной. В этой ситуации сначала необходимо перепроверить все сделанные первоначально допущения. Если допущения верны, то отрицательная стоимость может говорить о следующем: · для земли. Можно предположить, что здание является ненужным, избыточным улучшением для данного земельного участка. Иными словами, доход, предполагаемый к получению от использования здания, не способен обеспечить требуемый доход на инвестиции и возврат инвестированного в здание капитала. В такой ситуации надо разработать меры по улучшению качества управления зданием, чтобы повысить спрос на него (повысить стоимость его аренды); · для зданий. В таком случае можно также попытать улучшить управление имеющими площадями, а если и после этого остаток останется отрицательным, то целесообразно будет снести имеющееся здание и построить новое. Техника реверсии для объекта в целом. В данной ситуации реверсия – это остаточная стоимость объекта недвижимости при прекращении поступлений потока доходов от его использования; реверсия возникает либо в случае окончания срока службы объекта недвижимости, либо при перепродаже. При использовании техники реверсии для объекта в целом нет необходимости разделять сложный объект на составляющие части. Два варианта использования техники реверсии для объекта в целом: A. Реверсия в конце срока службы объекта недвижимости. Такой подход целесообразно использовать в случае равновеликих денежных потоков; если же денежные потоки носят постепенно снижающийся характер, то придется подразделять их на денежные средства, приносимые в процессе эксплуатации зданий, и денежные средства, получаемые от использования земельного участка. Например, существует объект недвижимого имущества, который состоит из земельного участка, стоимостью 50 000 у.е., цена которого меняться не будет, и здания, срок службы которого составляет 50 лет. Приемлемая ставка доходности составляет 12%, а ежегодный чистый операционный денежный поток равен 65 000 у.е. В этой ситуации чистый операционный доход корректируется с использованием текущей стоимости обычного аннуитета, а реверсия – с использованием фактора текущей стоимости единицы (текущей стоимости реверсии). Текущая стоимость обычно аннуитета в соответствии с примером будет составлять 8,3045 ( ). Текущая стоимость реверсии будет равна в соответствии с примером 0,00346 ( ). Поток доходов: 65 000 * 8,3045 = 539 792 у.е. Реверсия: 50 000 * 0,00346 = 173 у.е. Общая текущая стоимость составит 539 965 у.е. (539 792 + 173). B. Перепродажа объекта с реверсией до истечения его срока службы. Проводя расчеты таким методом необходимо предполагать, что после продажи объекта недвижимости он будет приносить доход другому владельцу до истечения срока службы, а земля потом может быть перепродана. Таким образом, при перепродаже объекта раньше окончания его срока полезного использования надо возместить упущенную выгоду. Например, если к условиям предыдущего примера добавить обстоятельство продажи объекта через 10 лет, то реверсия при перепродажи должна будет покрыть 40 лет получения чистого операционного дохода в размере 65 000 у.е. и последующую продажу земли за 50 000 у.е. Для того, чтобы рассчитать какой должна быть стоимость продажи через определенный период времени необходимо ежегодный чистый операционный доход скорректировать путем умножения на текущую стоимость обычного аннуитета, а перепродажу земли – путем умножения на текущую стоимость единицы. В соответствии с примером скорректированный чистый операционный доход составит 535 845у.е. (65 000 * ), а скорректированная цена перепродажи земли 537у.е. (50 000 * ). Таким образом, цена перепродажи через 10 лет должна быть не менее 536 382 у.е. (535 845 у.е. +537 у.е.). Техника общего физического коэффициента. Эта техника расчетов используется тогда, когда неизвестны величины стоимости ни земли, ни зданий, но зато известны приблизительные их доли в общей стоимости. Как и в предыдущих техниках, известными величинами являются чистый операционный доход (объем и характер поступления) и срок службы здания. Общий физический коэффициент может быть использован для капитализации всего чистого операционного дохода. Пример. Пусть в общей стоимости объекта доля зданий (это будет коэффициент улучшений) и доля земли составляют соответственно 90% и 10%. Чистый операционный доход составляет 130 000 у.е. При этом приемлемая норма доходности составляет 12%, срок службы здания 50 лет (следовательно, норма возврата капитала по зданию будет составлять 0,02 (100% / 50 лет), а общий коэффициент капитализации 0,14 = 0,12 + 0,02)). Коэффициент капитализации земли будет равнее 0,12, т.к. возврат капитала на землю не нужен. Если предполагается поступление дохода от недвижимости постепенно снижающимися суммами, следует использовать метод прямолинейного возмещения капитала. Расчет общего физического коэффициента при прямолинейном возмещении капитала: Средневзвешенный коэффициент капитализации 0,126 + 0,012 = 0,138. Текущая стоимость объекта, рассчитанная по формуле . 130 000 / 0,138 = 942 000 у.е. Если предполагается поступление дохода от недвижимости равными периодическими платежами, следует использовать аннуитетный метод возмещения капитала. Расчет общего физического коэффициента при аннуитетном возмещении капитала: Коэффициент капитализации в размере 0,12, относящийся к зданию – это взнос на амортизацию или ипотечная постоянная. Средневзвешенный коэффициент капитализации = 0,108375 + 0,012 = 0,120375; Текущая стоимость объекта = 130 000 / 0,120375 = 1 080000 у.е. Метод общего физического коэффициента может быть скорректирован с учетом инфляции. Например, (в дополнение к описанному выше примеру) предполагается, что инфляция будет в размере 9% в течение следующих 10 лет, и при этом стоимость земли будет расти пропорционально индексу инфляции. Тогда стоимость зданий будет расти на 9% - 2% = 7% в год (где 2% - списание на износ (возврат капитала)). Расчет общего прироста стоимости объекта с учетом инфляции: Будущая стоимость денежной единицы для здания: 1,97 = . Для земли расчет проводится аналогично (2,37 = ). Общая цена перепродажи (текущая стоимость) составит 1,773 + 0,237 = 2,01. Следовательно, через 10 лет цена объекта недвижимости возрастет на 2,01 – 1,00 = 1,01 или на 101%. Представленные выше техники могут применяться не только при анализе инвестиций в недвижимость, но и во всех тех случаях, когда доход предстает как следствие разных частей капитала, с разными способами возмещения. Анализ чувствительности. Анализ чувствительности позволяет, используя фактор фонда возмещения для корректировки коэффициента капитализации, определить максимальную текущую стоимость, исходя из альтернативных вариантов ожидаемой цены перепродажи. Например, недвижимость приносит чистый операционный доход в размере 65 000 у.е., а ставка доходности составляет 12%. Через 10 лет предполагается продать данный объект недвижимого имущества, однако существует неопределенность в цене перепродажи, она может быть выше или ниже текущей цены на 10% или 25%. Какая текущая цена на этот объект недвижимости оправдана? Для решения поставленной задачи целесообразно использовать таблицу (табл.7). Таблица 7. Оценочная стоимость объекта недвижимости Предполагаемая динамика цены перепродажи Ставка доходности Фактор фонда возмещения Прогнозируемое снижение (повышение) стоимости объекта недвижимости Общий коэффициент капитализации Оценочная стоимость собственности (у.е.) Снижение на 10% 0,12 + 0,057 * 0,10 = 0,12570 571 104 Снижение на 25% 0,12 + 0,057 * 0,25 = 0,13425 484 171 Повышение на 10% 0,12 + 0,057 * -0,10 = 0,11430 568 678 Повышение на 25% 0,12 + 0,057 * -0,25 = 0,10575 614 657 Увеличение коэффициента капитализации требуется в ситуации снижения стоимости капитала для того, чтобы возврат капитала произошел за счет текущих выплат. Уменьшение коэффициента капитализации предполагает, что при перепродаже недвижимого имущества произойдет не только возврат капитала, но и будет получен дополнительный доход. Оценочная стоимость рассчитывается путем деления ежегодного чистого операционного дохода на коэффициент капитализации. Из выше приведенного примера можно сделать вывод, что максимальная цена покупки объекта недвижимости составляет 614 657 у.е. (в этом случае предполагается, что в будущем цена объекта недвижимости сильно возрастет – на 25%). Методы расчета коэффициентов капитализации широко применяются при анализе инвестиций в недвижимость. Вопрос 3. Метод дисконтирования денежных потоков. Метод дисконтированных денежных потоков используется в случае, если потоки доходов от недвижимости являются неравномерными. В такой ситуации для определения текущей стоимости недвижимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Целесообразно применять метод дисконтированных денежных потоков при наличии следующих критериев: · будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих и будут носить нерегулярный и неравномерный характер; · имеется информация, позволяющая относительно точно обосновать будущие денежные потоки; · потоки доходов и расходов носят сезонный характер; · недвижимость является крупным многофункциональным коммерческим объектом; · рассматриваемая недвижимость уже участвовала в каком-либо проекте, который был прибыльным (т.е. известны ретроспективные потоки доходов). Метод дисконтирования доходов представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Метод дисконтирования денежных потоков можно представить в виде алгоритма: 1. Определение прогнозного периода. 2. Прогнозирование величин будущих денежных потоков от недвижимости, включая реверсию – размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения. 3. Определение ставки дисконта. 4. Расчет стоимости объекта недвижимости. 1. Определение прогнозного периода в первую очередь зависит от объема информации, которой владеет потенциальный инвестор или аналитик. Расчет адекватной продолжительности прогнозного периода является сложной задачей. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем длительнее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции и пр. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. Для точности результата следует осуществлять дробление прогнозного периода на более мелкие единицы измерения: полугодие или квартал. 2. Прогноз денежных потоков строится на основе отчета о движении денежных средств или на основе плана расчета чистого операционного дохода с некоторыми корректировками. К таким корректировкам относятся: · Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов. · Амортизацию учитывать не требуется, т.к. она не является ни оттоком, ни приток денежных средств. Если же амортизация была учтена «с минусом», то ее необходимо восстановить. · Капитальные вложения необходимо вычитать из величины чистого операционного дохода, т.к. они является реальным оттоком денежных средств. После того, как произведен расчет денежных потоков переходят к вычислению стоимости реверсии, т.е. определяют потенциальный размер выручки, которая может быть получена от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения им. |