Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки

• Название: 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
• Дата: 12.07.2022
• Размер: 248.64 Kb.
• Имя файла: Документ.docx
• Тип: Документы; #629456
• страница: 17 из 19

4) принятие решения по кредиту (определяются сумма, срок, ставка процента, порядок погашения кредита);

5) заключение кредитной сделки (заключение договора об ипотеке, кредитного договора, необходимых договоров страхования и договора купли-продажи недвижимости);

6) обслуживание кредитной сделки (прием платежей, отслеживание правильности вносимых сумм в счет погашения кредита и пр.);

7) закрытие кредитной сделки (происходит после полного погашения задолженности по кредиту и всех ввязанных с ним операций).



Ипотечное кредитование отличается от кредита под залог недвижимости (применительно к РФ) следующим:

· ипотека выдается только под покупку недвижимости;

· одновременно с заключением ипотечного и кредитного договора заключается договор покупки недвижимого имущества, и именно это купленное недвижимое имущество будет являться залогом;

· ипотечный кредит является целевым;

· ипотека предоставляется на длительный срок (возможно даже свыше 30 лет) и обычно под сниженный процент по сравнению с иными видами кредитов;

· страхование предмета залога, а иногда и залогодателя;

· под залог уже существующей у физического или юридического лица недвижимости банки не выдают 100% суммы кредита от оценочной стоимости заложенного имущества; при ипотечном кредитовании заемщик может получить 100% стоимости приобретаемого имущества.



Иными словами, ипотека – это предоставление кредита под залог приобретаемой недвижимости. Данное определение не является корректным с юридической точки зрения, но отражает действительную суть процесса.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило широкое развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату.

Ипотечный рынок является частью финансового рынка и представляет собой совокупность всех ипотечных кредитов.

Основными характеристика ипотечного рынка являются:

· Товар. Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый на приобретение объекта недвижимости под его залог.

· Цена. Представляется в качестве процентной ставки.

· Емкость. Емкость рынка ипотечного кредитования определяется платежеспособным спросом.

· Спрос. Спрос зависит от общего макроэкономического состояния экономики государства или региона, а также от уровня обеспеченности физических и юридических лиц жильем и нежилыми (производственными, офисными) помещениями соответственно.

· Предложение. Предложение формируют банки или иные кредитные институты. Предложение ипотечных кредитов напрямую зависит от способности финансовой системы привлекать так называемые «длинные деньги», т.е. те, возврат которых состоится через несколько десятилетий.



Структура ипотечного рынка может быть представлена следующим образом (рис. 16.):





Рис. 16. Структура ипотечного рынка



Первичный рынок иначе называется рынком ипотечных кредитов. Он охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости.

Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок, который иначе называется рынок ипотечных ценных бумаг. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых создает это право.

Рынок ипотечных ценных бумаг, в свою очередь, также делится на первичный и вторичный. На первичном рынке ипотечный ценных бумаг осуществляется первоначальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов (например, выдача закладной).

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг – это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги.



Вопрос 2. Классификация ипотечных кредитов.



Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

1. По объекту недвижимости:

1.1.земельные участки;

1.2.предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

1.3.жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

1.4.дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

1.5.воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

1.6.объекты незавершенного строительства.

2. По целям:

2.1. приобретение жилой недвижимости или иной недвижимости для личного пользования;

2.2. приобретение нежилой недвижимости;

2.3. приобретение земельного участка под застройку;

2.4. приобретение земли для сельскохозяйственных целей.

3. По возможности досрочного погашения:

3.1. с правом досрочного погашения;

3.2. без права досрочного погашения;

3.3. с правом досрочного погашения, но при выплате штрафных санкций за данное действие.

4. По способу амортизации долга:

4.1. с постоянными выплатами (его также называют постоянным ипотечным кредитом, или аннуитетным, или самоамортизирующимся, или стандартным, или классическим);

4.2. с переменными выплатами:

4.2.1. пружинный;

4.2.2. шаровой;

4.2.3. нарастающий аннуитет;

4.2.4. обратный аннуитет;

4.2.5. ипотека с участием;

4.2.6. добавленный процент;

4.2.7. фиксированная выплата основной суммы;

4.2.8. переменная ставка;

4.2.9. канадский ролл-овер.



Как и для любого иного кредита, для инвестиционного кредита характерна выплата периодических платежей в счет его погашения.



При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются четыре фактора:

1) основная сумма кредита (PV);

2) срок кредита (n);

3) процентная ставка (i);

4) размер периодического платежа (PMT).



Иногда инвестор заинтересован рассчитать минимальный срок, за который он мог бы рассчитаться с банком, иногда необходимо узнать максимальную сумму кредита, которую мог бы взять инвестор, исходя из своих финансовых возможностей.

Ипотечный кредит с постоянной суммой долга.

Если ипотечный кредит предоставлен с условием равномерных периодических выплат в течение всего срока, то их размер необходимо рассчитать так, чтобы к окончанию этого срока была полностью самортизирована основная сумма кредита и полностью выплачены все начислявшиеся проценты. Таким образом, периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и проценты по кредиту, начисляемые в соответствии с условиями его выдачи.

Обычно такой ипотечный кредит характерен для стран со стабильной экономикой, невысоким уровнем инфляции.

Соотношение между разными величинами, описывающими постоянный ипотечный кредит, можно выразить следующими зависимостями:

а) периодический платеж (PMТ), умноженный на фактор аннуитета соответствующего периода при соответствующей процентной ставке, в результате дает сумму кредита (PV);

б) периодический платеж (PMT), разделенный на сумму кредита (PV), дает ипотечную постоянную.



Если известны три любые переменные из данных четырех, то, пользуясь приведенными соотношениями и финансовыми таблицами, всегда можно найти четвертую.



Финансовые таблицы (в данном случае таблица функций сложного процента) – это инструмент, позволяющий с достаточной степенью точки определить значение различных функций сложного процента, зная ставку дисконта, количество лет инвестирования и периодичность начисления процентных платежей.

Для того, чтобы найти итоговое значение фактора фонда возмещения, например, при 12% с ежемесячным начислением за 5 лет, необходимо найти столбец, в котором будет указано, что он соответствует фактору фонда возмещения, далее найти строку, соответствую количеству лет инвестирования и на пересечении столбца и строки будет отражено значение функции (в примере это значение будет составлять 0,012).

Таблицы функций сложного процента создаются для разных значений ставки дисконта с разной периодичностью начисления процентов (чаще всего, для ежегодного и ежемесячного начисления процентных выплат).

Например, инвестор может взять в банке кредит в размере 800 тыс. руб. под 12% годовых. Он полагает, что мог бы делать ежемесячные выплаты банку в размере 8400 руб. Требуется рассчитать срок кредита.

Сначала необходимо разделить сумму платежа на величину кредита, чтобы получить ипотечную постоянную (взнос на амортизацию) (8400/800000 = 0,0105). Далее в финансовой таблице с ежемесячными платежами для ставки 12% в колонке, соответствующей ипотечной постоянной надо найти число, наиболее близкое полученной величине ипотечной постоянной при сроке кредита 25 лет.

Также можно рассчитать размер ежемесячных периодических платежей по кредиту, если известно, что сумма кредита составляет 800 тыс. руб., кредит получен в банке под 12% годовых с ежемесячными выплатами сроком на 20 лет.

Для ответа на поставленный вопрос в финансовых таблицах надо найти ипотечную постоянную, соответствующую ставке и сроку кредита, а также периодичности уплаты денежных сумм, и умножить на сумму кредита 0,011 ´ 800000 = 8800 руб., это и будет размер ежемесячного платежа.

Далее можно рассчитать, как в каждом периоде (месяце) сумма ежемесячного платежа будет распадаться на часть, идущую в счет погашения основной суммы кредита, и часть, идущую в счет уплаты процентов за кредит. Из 8800 руб. в счет уплаты процентов по кредиту должно быть перечислено банку 8000 руб. (при ежемесячных выплатах с годовой процентной ставкой 12% на каждый месяц приходится 1%) , а остаток в виде 800 руб. пойдет в счет погашения кредита.

В следующем месяце сумма платежа будет такой же – 8800 руб., но соотношение платежа по проценту по кредиту и платежа в счет погашения суммы выданного кредита изменится. Остаток суммы кредита теперь составит 800 000 – 800 = 799200 руб., а 1% от нее – 7992 руб. Если вычесть эту сумму из ежемесячного платежа (8800 – 7992 = 808 руб.), получиться сумма, уплачиваемая в счет погашения кредита во втором месяце, и так далее.

Также можно определить остаток полученного кредита через 15 лет.

В таком случае оставшийся срок выплат – 5 лет по 8800 руб. ежемесячно. Эта сумма представляет собой обычный аннуитет, поэтому, умножив ее на фактор обычного аннуитета 44,955 (в финансовой таблице надо взять столбец, соответствующий текущей стоимости обычного аннуитета и строку, соответствующую 5-летнему сроку), получится текущая стоимость суммы всех платежей за оставшиеся 5 лет.

Текущая стоимость оставшегося кредита составит: 8800 ´ 44,955 = 395604 руб. Таким образом, от кредита в 800 тыс. руб., предоставленного на 20 лет под 12% годовых с ежемесячными выплатами, по прошествии 15 лет невыплаченный остаток составит чуть меньше половины первоначальной суммы.

Можно привести еще один пример.

Расчет основной суммы кредита.

Предположим, что срок кредита составляет 25 лет (300 месяцев), он выдан под ставку процента в размере 12% годовых (1% ежемесячно). Кредит является самоамортизирующимся. Ежемесячный платеж составит 4212,90у.е.

Для определения остатка основной суммы достаточно умножить один ежемесячный платеж на фактор аннуитета, соответствующий периоду времени, оставшемуся до истечения срока кредита.



Фактор аннуитета: .



Далее фактор аннуитета надо умножить на ежемесячные платежи по кредиту и получится остаток основной суммы долга по кредиту (94,946551 * 4212,90 ≈ 400 000 у.е.). Таким образом, кредит составляет порядка 400 000у.е.



Ипотечный кредит с переменными выплатами.

Существует относительно большое количество различных кредитов с переменными выплатами:

· пружинный кредит. Предполагает в течение какой-то части кредитного срока выплату фиксированных сумм, а после этого выплату сумм в счет погашения кредита, включающих как проценты по нему, так и амортизацию основной суммы долга. Обычно получается, что в начале срока фиксированные выплаты меньше, чем дальнейшие;

· кредит с «шаровым» платежом. Такой кредит предусматривает на протяжении большей части срока действия кредита лишь небольшие выплаты, а основная сумма по погашению кредита выплачивается в конце его срока одним крупным платежом. Чаще всего такой вид кредита предоставляется под новое строительство или на проекты по освоению земли.



Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

− отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент;

− выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение основной суммы задолженности;

− частичная амортизация с итоговым крупным платежом:

· кредит с нарастающим аннуитетом. Чаще всего такой кредит выдается заемщикам, по деятельности которых можно предположить о будущем возрастании их доходов. На первом этапе платежи являются минимальными, а далее постоянно нарастают по оговоренной в договоре схеме;

· кредит с обратным аннуитетом. Такой кредит предполагает постепенное снижение выплат по кредиту по мере приближения к окончанию кредитного срока, а иногда даже их полное прекращение;

· кредит с участием. В данной ситуации кредитор непосредственно участвует в инвестировании либо посредством получения части регулярного дохода от эксплуатации объекта недвижимости, либо часть дохода от увеличения стоимости этот объекта. При такой ипотеке процентная ставка устанавливается ниже рыночной. Правом собственности на объект недвижимого имущества обладает заемщик, а кредитор лишь имеет преимущественное право на получение оговоренного в договоре дохода от этой недвижимости;

· кредит с добавленным процентом. В некоторых случаях предусматривается выплата дополнительного процента, особенно в случаях второй ипотеки. Кредит с добавленным процентом дает возможность заемщику произвести досрочную выплату долга по кредиту. Различные модификации этого инструмента широко применяются как с фиксированной, так и с переменной ставкой;