Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
 Скачать 248.64 Kb.
|
|
http://developerov.net/ 2. http://www.metrinfo.ru/ 3. http://www.ncva.ru/ Ответить на вопросы: 1. Чем отличаются понятия «инвестиции», «инвестирование» и «инвестиционная деятельность»? 2. Что такое «девелопмент»? 3. Каковы основные функции девелопера? 4. Чем характеризуются стадии жизненного цикла инвестиционного проекта при традиционном подходе? 5. Каковы основные функции субъектов инвестиционной деятельности? 6. Могут ли участники инвестиционной деятельности совмещать функции более, чем двух субъектов? 7. Что такое финансовый левередж? 8. Какие инвестиционные риски могут быть снижены путем диверсификации? 9. Что означает дисконтирование денежных потоков? 10. Какова функция сложного процента? 11. Для чего необходимо рассчитывать финансовые коэффициенты? 12. Какие подходы существуют к оценке эффективности инвестиций в недвижимость? 13. Почему критерии оценки эффективности инвестиций в недвижимость, основанные на дисконтировании более совершенным, чем простые показатели? 14. В чем отличие номинальной ставки дисконта от реальной? Задачи: Задание 1. Определить, чему будет равна сумма вклада на банковском счете через 6 лет, если в настоящее время депонировать 1100 у.е. под 12% годовых с ежегодным начислением процентов. Решение: FV[1] = (1+ i)n = (1 + 0,12)6 = 1,97 1,97 * 1100 = 2167 у.е. Через 6 лет на банковском счете накопится сумма в размере 2167 у.е. Задание 2. Определить текущую стоимость арендных платежей за 6 лет, если платежи в размере 30 тыс. руб. вносятся в начале каждого года, а ставка дисконта 12%. Решение по формуле: Текущая стоимость арендных платежей за 6 лет составит 138 143 у.е. Задание 3. Определить размер ежемесячных аннуитетных платежей по обслуживанию кредита в сумме 200 000 руб., предоставленного на 10 лет под 12% годовых (амортизация кредита вместе с выплатой процентов). Решение: Ежемесячный платеж составит 35400 руб. (200 000 * 0,177). Задание 4. Инвестор сдает в аренду офисное помещение площадью 240 м2. Все офисное помещение разделено на три равных по площади офиса, два из которых сдаются по ежемесячной ставке 300 у.е. за 1 м2. Операционные расходы и резерв на замещение в расчете на один офис в сумме составляют 900 у.е. в месяц. Потери от неплатежей отсутствуют. Определите годовой чистый операционный доход. Решение. ПВД = 240 * 300 = 72 000 у.е. (в месяц) ПВД = 72 000 * 12 = 864 000 у.е. (в год) ДВД = ПВД – Пн/з – Пн/п = 864 000 – 80*300*12 = 576 000 у.е. (в год) NOI = ДВД - (Ртек + Рзам) = 576 000 – 900 * 12 = 565 200 у.е. (в год) Годовой чистый операционный доход составляет 565 200 у.е. Задание 5. Имеется инвестиционный проект по покупке сельскохозяйственных земель со следующими потоками денежных средств (в у.е.): СF1 СF2 СF3 +100 +200 +270 Первоначальные инвестиции составляют 340 у.е. Если приемлемая ставка дисконта составляет 0,11. Определите, чему равна чистая приведенная стоимость данного инвестиционного проекта. Решение. Так как чистая приведенная стоимость больше 0, то инвестиционный проект рекомендуется примять при прочих равных условиях. Тема 5. Капитализация доходов от недвижимости Цель изучения темы: · ознакомить с особенностями капитализации доходов от недвижимости; · показать основные финансовые коэффициенты, рассчитываемые в процессе анализа инвестиций в недвижимость; Задачи изучения темы: · сформулировать отличия текущей доходности от конечной; · дать понятие капитализации доходов; · отразить основные методы, которые используются при расчете коэффициента капитализации потока доходов в различных ситуациях; · определить понятие сложного объекта недвижимости; · осветить метод анализа чувствительности и необходимость его использования при расчете текущей стоимости объекта недвижимости; · отразить метод дисконтирования денежных потоков. Содержание темы: Вопрос 1. Понятие коэффициента капитализации. Методы капитализации потока доходов в различных ситуациях. Вопрос 2. Особенности анализа при инвестировании в сложенный объект недвижимости. Анализ чувствительности. Вопрос 3. Метод дисконтирования денежных потоков. Изучив данную тему, студент должен знать: · что такое текущая и что такое конечная отдача от недвижимости; · базовую формулу коэффициента капитализации доходов и ее модификации для разных видов недвижимости; · методику расчета текущей стоимости доходов для разных видов недвижимости с разным характером доходов; уметь: · объяснить различие текущей и конечной отдачи; · обосновать структуру коэффициента капитализации для разных видов недвижимости; · рассчитать инвестиционную стоимость объекта недвижимости, используя прямолинейный метод и аннуитетный метод возврата капитала; · рассчитать инвестиционную стоимость объекта недвижимости, состоящего из разных видов, используя метод физического остатка и метод финансовой группы. Вопрос 1. Понятие коэффициента капитализации. Методы капитализации потока доходов в различных ситуациях. Инвестирование в недвижимость с целью извлечения дохода предполагает сравнение вариантов по степени отдачи (доходности) от инвестированного капитала. Доходность – это процентное отношение дохода к инвестиции. Различают доходность текущую (текущую отдачу) – отношение ежегодного дохода к цене инвестиции, и отдачу конечную, в которой учитывается не только текущий доход, но и изменение за период владения стоимости самого инвестированного капитала. Таким образом, при оценке конечной доходности (конечной отдачи) следует учесть весь поток периодических поступлений и ожидаемый доход или убытки от изменения стоимости инвестированного капитала. Капитализация дохода – это пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. В самом общем виде его можно выразить формулой: , где PV – текущая стоимость инвестиции; NOI – чистый операционный доход; R – коэффициент капитализации. Понятие коэффициента капитализации применительно к недвижимости должно включать в себя следующие элементы: 1. Доходность капитала (инвестиций) (i) – это своеобразная компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и пр. Доходность капитала – это процент, который выплачивается за пользование денежными средствами. Это конечная доходность. 2. Возвратность (возмещение) капитала (sf) – это несколько процентов от первоначальной инвестиции, которые должны обеспечить возврат вложенного в недвижимость капитала за определенный срок. Иначе говоря, это погашение суммы первоначального вложения. Таким образом, коэффициент капитализации: . Это базовая формула для оценки доходов от инвестиции в недвижимость. Необходимо заметить, что коэффициент капитализации всегда выражает текущую отдачу. Конечная отдача будет складываться из текущей отдачи и величины sf (возвратности капитала). Если стоимость недвижимости за время владения не меняется, то возврата капитала не требуется, так как сумма, инвестированная при покупке недвижимости, полностью вернется при ее продаже. Ежегодные доходы от недвижимости в этом случае должны обеспечивать только доходность. Поэтому в этом случае конечная отдача и текущая отдача совпадают. Если за период владения стоимость первоначальной инвестиции уменьшается до нуля (прежде всего в результате износа), то весь объем инвестиции должен вернуться в текущих доходах. Если же через определенный период времени недвижимость может быть перепродана, то возврат необходим только в размере разницы между ценой первоначальной покупки и ценой перепродажи. Бывают случаи, когда за время владения стоимость недвижимости не только не уменьшается, но наоборот, даже увеличивается. Это может произойти при изменении рыночной ситуации, вызывающей увеличение спроса на данный вид недвижимости, либо например, при улучшении транспортных условий. Таким образом, возможны три различных варианта применения коэффициента капитализации в зависимости от возврата первоначально инвестированного капитала. 1. В процессе эксплуатации недвижимости не происходит ее износа (в качестве примера – земля), поэтому вся стоимость инвестированного капитала возвращается при перепродаже и не требуется возврат в текущих доходах. В этом случае коэффициент капитализации R будет иметь следующий вид: , где i – годовая ставка дохода на капитал (конечная доходность). 2. В процессе эксплуатации недвижимости ее стоимость уменьшается, тогда: , где i – конечная доходность; – коэффициент возврата капитала. 3. В процессе эксплуатации недвижимости ее стоимость увеличивается, тогда: . Коэффициент возврата включается со знаком минус, так как прирост стоимости капитала за время владения позволяет получить запланированную конечную доходность i на инвестированный капитал при сниженном коэффициенте капитализации текущих доходов R. Кроме того, при анализе доходов от недвижимости с помощью коэффициентов капитализации надо иметь в виду, что недвижимость, как правило, состоит из двух частей: земельного участка и находящихся на нем объектов. Эти две части по-разному амортизируются: изнашиваются и теряют часть своей первоначальной стоимости только постройки, а земля может использоваться практически вечно. Ее стоимость может меняться со временем только в силу изменения рыночных условий. Капитализация доходов, если стоимость капитала за время владения не меняется. Когда не прогнозируется изменения стоимости основной суммы инвестиций, возмещение капитала происходит при его перепродаже. Таким образом, коэффициент капитализации не должен включать надбавку за возмещение капитала, если перепродажа актива произойдет по цене, равной сумме первоначальных инвестиций. Такая ситуация характерная для земельных участков при отсутствии колебаний рыночной стоимости, а также в условиях инфляции. Как известно, недвижимость является активом, несильно подверженным воздействию инфляции, в таком случае, повышение стоимости недвижимости в результате инфляции может перекрыть потери, вызванные физическим и моральным износом объекта. Таким образом, в случае неизменности стоимости капитала отношение годового чистого дохода к текущей стоимости инвестиции PV, выраженное в процентах, покажет текущую отдачу R от инвестиции, которая в то же время будет и конечной отдачей, и коэффициентом капитализации. В этом случае: . Например, инвестор предполагает купить участок земли, изменение цены которого в течение ряда лет не предполагается и который приносит собственнику чистой земельной ренты 60000 руб. в год. Инвестора устраивает 12%-ная конечная доходность на инвестицию. Какую цену целесообразно заплатить инвестору за данный земельный участок при выше приведенных условиях. Цена, которую он мог бы заплатить, равна: Ежегодно получаемый доход 60000 руб. инвестор может либо расходовать на текущие личные нужды, как и любой доход от капитала, либо направлять на приращение активов (т.е. реинвестировать). Инвестированный капитал в размере 500000 руб. ему вернется в момент продажи. Покупка такой недвижимости аналогична банковскому вкладу: ежегодно идет процентный доход, которым можно распоряжаться по своему усмотрению, а первоначальная сумма вклада остается неизменной. Капитализация доходов, если прогнозируется снижение стоимости капитала. Недвижимое имущество может изнашиваться и достаточно сильно, что в конечном итоге приведет к снижению его стоимости, а следовательно, и к снижению стоимости вложенного в него капитала. Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала уменьшится, часть или вся сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. В такой ситуации коэффициент капитализации текущего дохода должен включать в себя не только доходность инвестиции, и но возвратность капитала. Существует три способа возмещения инвестированной суммы: 1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). 2. Равномерно-аннуитетный возврат капитала (метод Инвуда). 3. «Безрисковое» возмещение инвестиций (метод Хоскольда). |