Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
 Скачать 248.64 Kb.
|
|
Прямолинейный метод возврата капитала (метод Ринга) предполагает, что возмещение основной суммы капитала происходит ежегодно равными долями. n – срок жизни объекта недвижимости. Если объект недвижимости, например, стоит 100 000 у.е., и его срок службы составляет 4 года, значит, ежегодно должна возвращаться 1/4 часть инвестированной в нее суммы, то есть в составе коэффициента капитализации дохода R включается возврат sf = 0,25, так как за 4 года должно быть списано 100% первоначально инвестированной суммы капитала. При этом инвестора, например, устраивает доходность в размере 15%. Тогда коэффициент капитализации составит: 0,15 + 0,25 = 0,40. Необходимо обратить внимание, что сумма, равная возмещению инвестированного капитала будет всегда одинаковой, в то время как текущие выплаты будут постепенно уменьшаться. Дело в том, что в составе ежегодного дохода возвращающийся капитал в денежном выражении остается величиной постоянной (в нашем примере ежегодно 1/4 часть инвестированной суммы), а денежная сумма, представляющая доход на капитал (15% от стоимости капитала) с каждым периодом уменьшается, так как уменьшается остаток стоимости капитала – в каждый период на величину уже вернувшейся (амортизированной) части. В приведенном выше примере доход первого года после покупки будет складываться из 25 000 у.е. (возврат капитала) и 15 000 у.е. (15 % от 100000), то есть он должен быть не менее 40 000 у.е. Во втором году стоимость капитала составит уже не 100 000 у.е., а на 25 000 меньше, поэтому доход второго года достаточен в сумме 25 000 + 11 250 = 36 250 у.е., где 11 250 – это 15% от 75 000. В третьем году стоимость капитала составит 50 000 у.е., поэтому доход третьего года может составить всего 25 000 + 0,15 ´ 50 000 = 32 500 у.е. и т.д. Равномерно-аннуитетный возврат капитала (метод Инвуда) иногда также называют методом возврата капитала по фонду возмещения и ставке доходности инвестиций. Этот метод предполагает неизменный в течение всего рассматриваемого срока размер ежегодного чистого операционного дохода: В составе дохода предполагает неизменный в течение всего рассматриваемого срока размер ежегодного чистого операционного дохода. Точно так же, как для банка, выдавшего ипотечный кредит, за период t должна вернуться в виде периодических платежей сумма кредита и проценты на него, так и для инвестора, вложившего деньги в недвижимость, за период владения t должна вернуться в виде чистого операционного дохода первоначальная инвестиция и ежегодный доход на нее. Если в рассмотренном выше примере прогнозировалось бы сохранение постоянного равновеликого чистого операционного дохода на протяжении всех 4 лет, то общий коэффициент капитализации дохода при эксплуатации 4 года составил бы: Величина надбавки на ежегодный возврат капитала (фактор фонда возмещения) зависит от продолжительности срока получения доходов; чем продолжительнее во времени поток доходов, тем меньше надбавка на ежегодный возврат капитала. При использовании этого метода следует учитывать, что ежегодно получаемый собственником доход может быть: a) израсходован на собственные нужды и, следовательно, не повлияет на основную сумму капитала; b) реинвестирован под тот же процент, что и доходность от инвестиций, в таком случае основная сумма останется неизменной. В случае, если доход расходуется собственником на личные нужды, то ежегодные выплаты в счет возврата инвестированного капитала составят 20 000 у.е. ежегодно, что суммарно за 4 года даст 80 000 у.е. Если же ежегодно реинвестировать полученную сумму в виде возврата капитала под те же 15%, то к концу четвертого года итоговая сумма составит 100 000 у.е. (что равно первоначально инвестированной сумме). При использовании метода Инвуда проценты, также как и в предыдущем методе, начисляются на оставшуюся сумму капитала. Таким образом, с одной стороны капитал будет возмещаться, а с другой – процентные выплаты будут падать. Именно поэтому для полного возврата капитала и получения текущей доходности в требуемом размере целесообразно реинвестировать получаемые возвратные суммы. Третий метод возмещения инвестированной суммы – метод, основанный на возврате капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования получаемых сумм возврата капитала под такой же процент не представляется возможным (например, инвестор открыл месторождение нефти). В таком случае для реинвестируемых средств возможно получение дохода по значительно более низкой, но безрисковой ставке процента. Метод Хоскольда использует безрисковую ставку процента как основу для расчета возмещаемых сумм. Например, вложение в объект недвижимости предусматривает 30%-ный ежегодный доход на капитал в течение 4 лет. Суммы, полученные в счет возврата инвестиций, могут быть без риска реинвестированы по ставке 5%. Поскольку четырехлетний фактор фонда возмещения при ставке в 5% равен 0,232, то коэффициент капитализации в этом случае будет составлять 0,532 (0,3 + 0,232). В дальнейшем по методу Хоскольда, также как и по методу Инвуда, целесообразно реинвестировать получаемые средства. Метод, основанный на возврате капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента, редко используется в оценках недвижимости. Помимо перечисленных выше трех методов расчета коэффициента капитализации потока доходов при прогнозируемом снижении стоимости капитала, есть еще одни, используемый в случае, если стоимость недвижимости теряется вследствие эксплуатации, но часть возвращается при перепродажи. В такой ситуации используется метод частичного возмещения капитала. Метод предполагает, что норма возмещения инвестированного капитала должна составлять лишь часть от полной нормы. Например, через 5 лет цена перепродажи объекта недвижимого имущества прогнозируется в размере 55% от первоначальной стоимости, то есть за 5 лет необходимо возместить 45% от первоначальной инвестиции. Доходность инвестиции составляет 12%. Тогда коэффициент капитализации составит: - по прямолинейному методу: ; - по аннуитетному методу: . Здесь 0,157 – фактор фонда возмещения, соответствующий сроку 5 лет, который следует уменьшить пропорционально снижению стоимости первоначальной инвестиции, умножив на 0,45. Капитализация потока доходов, если прогнозируется повышение стоимости капитала. Если прогнозируется, что через несколько периодов цена продажи недвижимости может превысить текущую стоимость инвестиции, то в общем коэффициенте капитализации (конечной ставке дохода, которую планирует себе инвестор) не нужно к текущей ставке дохода добавлять фактор фонда возмещения, а наоборот, текущую ставку нужно уменьшить. В этом случае не только не нужен возврат капитала в виде части текущих доходов (он вернется при перепродаже), но тот прирост, который как бы «накопится» к моменту продажи, надо вычесть из текущих платежей. Более низкая ставка текущего дохода компенсируются в момент продажи за счет излишка, превышающего первоначальную цену, и в итоге конечная отдача окажется выше текущей. Расчет коэффициента капитализации в этом случае производится следующим образом: из коэффициента текущей доходности вычитается фактор фонда возмещения, уменьшенный пропорционально приросту стоимости объекта недвижимости (капитала). – прогнозируемое увеличение стоимости объекта недвижимости за период его эксплуатации инвестором. Например, инвестор, приобретая сегодня недвижимость, планирует перепродать ее через 5 лет, при этом прогнозируется, что ее цена за этот период вырастет на 30%. Инвестора устраивает конечная доходность в размере 12% годовых. Коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом: (или 7,29%); Здесь 0,157 – фактор фонда возмещения, который, уменьшив на 30%, вычитается из ставки текущей отдачи. Таким образом, инвестор, имея текущего дохода всего 7,29% годовых, получит – за счет возрастания стоимости капитала – конечную отдачу 12%. В основном повышение рыночной стоимости объектов недвижимости происходит либо за счет того, что при инфляции требуется большая сумма, выплачиваемая за объект, либо за счет того, что с ростом населения или престижа (привлекательности местоположения) те или иные объекты недвижимого имущества растут в цене за счет повышающегося спроса на них. Вопрос 2. Особенности анализа при инвестировании в сложенный объект недвижимости. Анализ чувствительности. Обычно недвижимость состоит из двух частей – земельного участка и находящихся на нем зданий, сооружений и иных построек. Такой объект иначе называет сложным. Стоимость этих частей меняется в процессе эксплуатации недвижимости не одинаково, поэтому и возврат капитала, инвестированного в них, происходит по-разному. Для того, чтобы учесть такую особенность в коэффициенте капитализации можно использовать метод физического остатка. Общий метод физического остатка используется в нескольких разновидностях, называемых техникой расчета для разных объектов. Всего можно выделить две техники остатка: 1. техника остатка для земли; 2. техника остатка для здания. 1. Техника остатка для земли. Эта техника расчета текущей стоимости недвижимости как объекта инвестирования используется в условиях отсутствия информации о рыночной стоимости земли, но если при этом известны: а) стоимость зданий и сооружений; б) продолжительность их экономически полезной жизни; в) годовой чистый операционный доход. Также обычно такая техника используется в случае, если здания являются новыми и еще несильно изношены. Пример: а) 900000 у.е. – стоимость здания; б) 50 лет – срок его полезного использования; в) 130000 у.е. – чистый операционный доход; г) 12% – ставка доходности. Требуется: во-первых, возместить инвестиции в здания и сооружения, во-вторых, получить 12% дохода на весь объем инвестиции; (возмещения инвестиций в землю не требуется, так как она «не изнашивается»). А. Расчет методом прямолинейного возврата капитала. При сроке жизни зданий 50 лет, ежегодно в составе текущего дохода должно возвращаться 2% (100%/50 лет) от суммы денег, инвестированных в их покупку (без земли); кроме того требуется получить на эту инвестицию 12 % дохода. Коэффициент капитализации дохода, приходящегося на эту часть инвестиции, составит 0,02 + 0,12 = 0,14. Из условия задачи сумма инвестиции в здания 900000 у.е., следовательно, для удовлетворения требований по зданиям необходим доход 0,14 ´ 900000 = 126000 у.е. По условию чистый операционный доход (NOI) составляет 130000 у.е. Его остаток в сумме 130000 – 126000= 4000 у.е. и будет представлять собой доход от земли (земельную ренту). Если этот остаток дохода, равный 4000 у.е., капитализировать по коэффициенту 0,12, (от земли не требуется возврат капитала в текущих доходах, т.к. она не изнашивается), то можно вычислить стоимость земли: 4000/0,12 = 33333 у.е., а общая стоимость объекта составит 933 333 у.е. Метод прямолинейного возмещения капитала по технике остатка для земли предполагает, что доходы, получаемые от здания, будут постепенно снижаться. Б. Расчет равномерно аннуитетным методом. Данный метод используется при условии, что на протяжении всего срока чистый операционный доход будет оставаться неизменным. Т.е. прогнозируется получение равновеликих доходов. Доход, относимый к зданиям и сооружениям, получается путем умножения их стоимость на 0,1204 (фактор ипотечной постоянной или иначе взнос на амортизацию): 900 000 у.е. ´ 0,120417 = 108 375 у.е. Остаток NOI, относимый к земле, составит: 130 000 – 108 375 = 21 625 у.е. Капитализируем его по коэффициенту 0,12 и получаем стоимость земли: 21625 / 0,12 = 180208 у.е. Общая стоимость объекта составит: 900000 + 180208 = 1080208 у.е. То, что при подсчете стоимости одного и того же объекта разными методами получается разная стоимость, объясняется тем, что в первом случае предполагался NOI в сумме 130 000 руб. только в первый год эксплуатации, а далее он должен постепенно снижаться; во втором же случае этот уровень дохода предполагается неизменным на протяжении всего срока жизни зданий, отсюда и стоимость объекта получается выше. Технику остатка для земли целесообразно применять для выбора наиболее рационального способа ее использования. В такой ситуации оцениваются здания и сооружения, а также чистый операционный доход по различным вариантам. После этого рассчитанный коэффициент капитализации умножается на оценочные затраты, необходимые для осуществления инвестиции, а полученный результат вычитается из предполагаемого чистого операционного дохода. Таким образом, получается прогнозируемый доход от земли. В дальнейшем полученный показатель дохода от использования сравнивают по всем проектам и выбирают тот проект, в соответствии с которым доход на землю будет наивысшим. 2. Техника остатка для зданий. Эта техника используется, когда известна стоимость земли, продолжительность жизни зданий и прогнозируется доход. Также обычно используют этот метод, если здание давно построено и сильно изношено. Метод техники остатка для зданий аналогичен предыдущему с той разницей, что расчеты ведутся не от стоимости здания, а от стоимости земли. Например, участок земли стоит 50 000 у.е., приемлемая доходность составляет 12%, а чистый операционный доход составляет 65 000 у.е., а срок жизни здания составляет 50 лет. Тогда, доход от земли будет составлять 6 000 у.е. (50 000 у.е. * 0,12); т.к. земля не изнашивается и может использоваться вечно, то инвестиции в нее не подлежат возмещению. Таким образом, доход на здания составит: 59 000 у.е. (65 000 у.е. – 6 000 у.е.). Если норма возмещения капитала по зданию исчисляется в соответствии с прямолинейным методом, то при сроке жизни здания 50 лет, ежегодно в составе текущего дохода должно возвращаться 2% (100%/50 лет) от суммы инвестированных денег (без земли). Общая ставка капитализации составит 0,02 + 0,12 = 0,14. Стоимость здания по прямолинейному методу округленно составит 421 429 у.е. (59 000 у.е. / 0,14). Если же норма возмещения капитала по зданию исчисляется в соответствии с равномерно-аннуитетным методом, то стоимость здания составит с учетом округления 491 667 у.е. (59 000 у.е. / 0,12) (где 0,12 – это взнос на амортизацию или ипотечная постоянная). |