Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
 Скачать 248.64 Kb.
|
|
2. Неиспользуемая возможность прироста коэффициента рентабельности собственного капитала за счёт привлечения заёмных финансовых средств, так как без такого привлечения невозможно обеспечить превышение коэффициента финансовой рентабельности деятельности над экономической. Таким образом, инвестор, использующий только собственный капитал, имеет очень высокую финансовую устойчивость (его коэффициент автономии равен единице) и является независимым с финансовой точки зрения, но ограничивает темпы своего развития (так как не может обеспечить формирование необходимого дополнительного объёма активов в периоды благоприятной конъюнктуры рынка) и не использует финансовые возможности прироста прибыли на вложенный капитал. Заёмный капитал характеризуется следующими положительными особенностями: 1. Достаточно широкими возможностями привлечения, особенно при высоком кредитном рейтинге, наличии залога или гарантии поручителя. 2. Обеспечением роста финансового потенциала предприятия при необходимости существенного расширения его активов и возрастания темпов роста объёмов его хозяйственной деятельности. 3. Способностью генерировать прирост финансовой рентабельности (коэффициента рентабельности собственного капитала). В то же время использование заёмного капитала имеет следующие недостатки: 1. Использование этого капитала генерирует наиболее опасные инвестиционные риски в хозяйственной деятельности предприятия – риск снижения финансовой устойчивости, увеличения финансовой зависимости и потери платёжеспособности. Уровень этих рисков возрастает пропорционально росту удельного веса использования заёмного капитала. 2. Активы, сформированные за счёт заёмного капитала, генерируют меньшую (при прочих равных условиях) норму прибыли, которая снижается на сумму выплачиваемого ссудного процента во всех его формах (процента за банковский кредит; купонного процента по облигациям; вексельного процента за товарный кредит и т.п.). 3. Высокая зависимость стоимости заёмного капитала от колебаний конъюнктуры финансового рынка. В ряде случаев при снижении средней ставки ссудного процента на рынке использование ранее полученных кредитов (особенно на долгосрочной основе) становится предприятию невыгодным в связи с наличием более дешёвых альтернативных источников кредитных ресурсов. 4. Сложность процедуры привлечения (особенно в больших размерах), так как предоставление кредитных ресурсов зависит от решения других хозяйствующих субъектов (кредиторов), требует в ряде случаев соответствующих сторонних гарантий или залога (при этом гарантии страховых компаний, банков или других хозяйствующих субъектов предоставляются, как правило, на платной основе). Таким образом, инвестор, использующий заёмный капитал, имеет более высокий финансовый потенциал своего развития (за счёт формирования дополнительного объёма активов) и возможности прироста финансовой рентабельности, однако имеет больший финансовый риск и угрозу банкротства, возрастающие по мере увеличения удельного веса заёмных средств в общей сумме используемого капитала. Представленные характеристики собственного и заемного капитала можно показать в виде таблицы (табл. 2). Таблица 2. Сравнительная характеристика собственного и заемного капитала Собственный капитал Заемный капитал Достоинства · простота привлечения · высокая способность генерировать прибыль · обеспечение финансовой устойчивости · широкие возможности привлечения · способность генерировать прирост финансовой рентабельности · обеспечение роста финансового потенциала Недостатки · ограниченность объема привлечения · неиспользование возможности увеличения финансовой рентабельности · сложность привлечения · повышение риска банкротства (снижения финансовой устойчивости) · необходимость выплаты ссудного процента · высокая зависимость от колебаний конъюнктуры финансового рынка Соотношение собственных и заемных средств определяется многими факторами, но главным образом следующими: а) чем выше ожидаемая отдача от вложенных в строительство ресурсов при реализации завершенного проекта, тем больше собственных средств будет стремиться вложить инвестор; б) чем выгоднее условия привлечения заемных средств, то есть чем больше разница между общей ставкой дохода и процентной ставкой по кредиту, тем больше заемных средств инвестор постарается привлечь. Использование земных средств при совершении сделки сопровождается использованием финансового левереджа (рычага). Финансовый левередж следует использовать в тех случаях, когда доходность инвестиционного проекта выше цены заемного капитала (т.е. левередж является положительным), а в ситуации, когда процент по заемным средствам превышает доходность вложения в недвижимость рекомендуется отказать от использования финансового рычага (т.к. он будет отрицательной величиной). Финансовый рычаг рассчитывается как соотношение заемного капитала к собственному. Эффективность использования финансового рычага можно вычислить по следующей формуле: ЭФР = (1-Кннп) (Ра – Цзк) (ЗК/СК), где ЭФР – эффект финансового рычага, Кнпп – коэффициент налога на прибыль, Ра – рентабельность активов, Цзк – цена заемного капитала (процент по кредиту), ЗК – величина заемного капитала, СК – величина собственного капитала. Эффект финансового рычага — это приращение рентабельности собственных средств, получаемое при использовании заемных средств, при условии, что экономическая рентабельность активов фирмы больше ставки процента по кредиту. Заемный капитал следует использовать, если эффект финансового рычага больше 1. Возможны следующие варианты привлечения финансовых средств для осуществления нового строительства: 1. Сочетание краткосрочного кредитования коммерческими банками с долгосрочным кредитованием финансовыми институтами (ипотечными банками, страховыми компаниями и т.п.). Процентные ставки в коммерческих банках, как правило, выше, чем у институциональных инвесторов, но далеко не все девелоперы могут предоставить достаточные гарантии, чтобы получить кредиты у последних до завершения строительства, т.е. на длительный срок. В такой ситуации они в процессе строительства используют краткосрочные кредиты, а после завершения строительства финансовые институты либо выкупают готовый объект недвижимости, либо под его залог выдают ипотечный кредит. Для осуществления такой схемы финансирования до начала осуществления проекта между девелопером и институциональным инвестором при участии коммерческого банка может быть заключено соглашение, называемое «выходящее соглашение». 2. Ипотечное кредитование в различных видах. Ипотека – финансовый инструмент, основанный на предоставлении кредита под залог недвижимости. Ипотечные отношения оформляются двумя документами: а) долговым обязательством (в нем определен размер кредита, срок, процентная ставка, порядок погашения) б) договором об ипотеке (закладной) (в нем определены условия залога). Такое разделение документов об ипотеке дает кредитору возможность продавать закладные, в результате складывается их вторичный рынок. Таким образом, становится возможным подключение посредников, которые приобретая закладные у первичных кредиторов, трансформируют их в ценные бумаги, свободно обращающиеся на вторичном рынке. Это дает возможность привлекать финансовые средства мелких инвесторов. 3. Финансирование инвестиционными институтами (пенсионными фондами, страховыми компаниями и т.п.). Чаще всего это форвардное финансирование, то есть финансирование с последующим выкупом, а по сути – предварительная продажа. В такой ситуации финансирование осуществляет будущий собственник недвижимости уже с самого начала проекта, что избавляет девелопера от необходимости обращаться за кредитом в коммерческие банки. Но тем не менее эту форму нельзя отождествлять с простым заказом на строительство, так как риски, связанные с затратами на строительство, в основном остаются за девелопером, а не за инвестором (риски последнего в большей мере связаны с будущим использованием приобретаемой недвижимости). При таком способе финансирования в подавляющем большинстве случаев девелопер после завершения строительства берет на себя управление созданной недвижимостью. Девелопер и инвестор уже на стадии принятия решения об инвестиционном проекте заключают соглашение об условиях распределения будущих доходов. 4. Продажа с обратной арендой. Очень близкой форме финансирования инвестиционными институтами выступает продажа с обратной арендой. Суть сделки заключается в том, что девелопер строит объект, передает его инвестору, но при этом становится арендатором этого объекта (такие условия заранее прописаны в договоре между инвестором и девелопером). 5. Финансирование с использованием ценных бумаг. Для осуществления крупных инвестиционных проектов, когда финансовых средств одного инвестора может не хватить, их привлечение производится посредством выпуска ценных бумаг. В этом случае происходит разделение собственности на мелкие доли. Классическим примером такого способа могут служить используемые в Англии сертификаты дохода от недвижимости PINC. PINC (Property Income Certificates) - ценная бумага, состоящая из сертификата на получение части дохода от объекта недвижимости после вычета управленческих расходов и налогов, и обыкновенной акции управляющей компании, возглавляющей данный объект. Как и многие другие ценные бумаги, PINC может обращаться на фондовой бирже. Инвестор извлекает выгоду из владения в форме части от дохода и прироста капитальной стоимости, без приобретения прав собственности непосредственно на объект недвижимости. PINC не облагается налогом на доходы и налогом на прирост капитальной стоимости, поскольку не предполагает права инвестора на недвижимое имущество. Освобождение от налога на прирост капитала, довольно высокого в Великобритании, – немаловажное преимущество. Осуществление инвестиционной деятельности невозможно без использования определенных инструментов. Инструментами инвестирования в недвижимость могут выступать: · собственный капитал; · заемный капитал; · ипотека; · опцион (право купить или продать определенный объект недвижимости по оговоренной цене в течение определенного срока в будущем); · гибридная задолженность (совмещение ссуды по закладной и опциона). Все представленные инструменты можно сравнить с точки зрения эффективности их использования с позиции трех критериев: доходности, риска и ликвидности (табл.3.). При это следует помнить, что доходность и риск связаны прямой зависимостью (т.е. с ростом доходности повышается и риск), а риск и ликвидность – обратной. Таблица 3. Сравнение инструментов инвестирования в недвижимость Инструмент Критерий Собственный капитал Заемный капитал Ипотека Опцион Гибридная задолженность Доходность Ниже средней Высокая Средняя Высокая либо отсутствует Выше средней Риск Средний Выше среднего Невысокий Высокий Ниже среднего Ликвидность Выше средней Средняя Высокая Низкая Низкая Таким образом, использование различных инструментов инвестирования в недвижимость призвано обеспечить получение максимально возможных доходов при варьировании уровня риска и ликвидности. Вопрос 4. Риски инвестирования в недвижимость и их оценка. Инвестирование в недвижимость, как и любое иное инвестирование, сопряжено с многочисленными рисками. При этом под инвестиционным риском понимается вероятность возникновения финансовых потерь в виде уменьшения капитала или утраты дохода, прибыли вследствие неопределенности условий инвестиционной деятельности. Все риски инвестирования в недвижимость можно подразделить на группы: 1. Систематические риски; к ним относятся риски, не зависящие ни от типа недвижимости, ни от ее местоположения, то есть они относятся к рынку недвижимости в целом. Эти риски могут быть связаны с возможными изменениями в законодательной сфере (например, в налогообложении), с изменениями спроса и предложения на рынке недвижимости, с инфляцией и другими общеэкономическими факторами. Иначе говоря, это риски, на которые инвестор не может повлиять. 2. Несистематические риски; это риски, которые присущи только отдельным типам недвижимости или отдельным регионам. Например, при общем ухудшении экономического положения в стране снижается спрос на дорогостоящие офисные помещения. На несистематические риски инвестор может повлиять и должен постараться их максимально снизить. Диверсифицируя портфель недвижимости, то есть инвестируя в разные виды недвижимости и в разных регионах, можно снизить уровень риска до среднерыночного. Существует своеобразное правило: создавать портфель недвижимости, дающей максимальные ставки доходности при данном уровне риска, или, наоборот, минимальный риск при данных ставках дохода. |