Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки

• Название: 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
• Дата: 12.07.2022
• Размер: 248.64 Kb.
• Имя файла: Документ.docx
• Тип: Документы; #629456
• страница: 5 из 19

· доверенность представителя заявителя, если сделка с объектом недвижимости совершена этим представителем.

3) Доверенность представителя заявителя - физического лица.

4) Копии необходимых для кадастрового учета документов:

· подтверждающих разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке;

· устанавливающих или удостоверяющих право заявителя на соответствующий объект недвижимости;

· устанавливающих или удостоверяющих право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающих установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на объект недвижимости в пользу заявителя;

· подтверждающих принадлежность земельного участка к определенной категории земель;

· подтверждающих установленное разрешенное использование земельного участка;

· подтверждающих изменение назначения здания или помещения;

· технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства;

· разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

5) Прочее.



Государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимость в соответствии с гражданским законодательством (ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.97).

Сделка считается завершенной только после ее регистрации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют либо учреждения юстиции, либо суды.

Государственная регистрация прав проводится по всей территории РФ по установленной системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Для этого в Регистрационную палату по месту нахождения недвижимости представляется в установленном порядке пакет документов. Датой государственной регистрации является день внесения записи в ЕГРП. Срок рассмотрения заявки на государственную регистрацию недвижимости - не более месяца со дня подачи заявления и документов.

Государственная регистрация имеет открытый (публичный) характер, и информация о зарегистрированных правах на данный объект должна предоставляться любому заинтересованному лицу. Запрос сведений из ЕГРП в форме электронного документа. В этом случае запрос должен быть заверен электронной цифровой подписью запрашиваемого лица или его представителя и верность электронного образа представляемых с таким запросом документов должна быть засвидетельствована в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Выписку из ЕГРП можно запрашивать и получать в любом субъекте РФ (экстерриториальный принцип), при этом необязательно запрашивать выписку из ЕГРП в том субъекте РФ, на территории которого расположен объект недвижимости. До 1 января 2012 г. срок выполнения такого запроса составляет 14 рабочих дней.

Согласно ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество, и оно может быть зарегистрировано.

Все объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть подразделены на несколько групп:

1. Объекты недвижимости – земельные участки, участки недр, обособленные водные бассейны, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, вновь создаваемые объекты, кондоминиумы, незавершенное строительство.

2. Права собственности – государственной, частной, общей совместной, общей долевой, в силу давности приобретения, другие формы.

3. Иные вещные права – хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного пользования земельным участком, иные права.

4. Ограничения прав – сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда, арест, лизинг, другие ограничения.

5. Сделки, обеспечивающие: возникновение прав, изменение прав, подтверждение прав.



Государственная регистрация сделок с недвижимостью и доступность информации о зарегистрированных правах помогает избежать мошенничества на рынке недвижимости.

Порядок и стадии государственной регистрации:

1. Прием документов, необходимых для государственной регистрации. Входящая регистрация документов производится с обязательным приложением об оплате регистрации.

Необходимый перечень документов:

· Заявление.

· Документы, удостоверяющие личность (устав).

· Правоустанавливающий документ (подлинник и копия).

· Справка из бюро технической инвентаризации (БТИ).

· План границ земельного участка и справка земельного комитета.

· Выписка из кадастра недвижимости.

· Технически паспорт БТИ (подлинник и копия).

· Квитанция об оплате.



В приеме может быть отказано по следующим основаниям: комплекту не приложен документ об оплате; документы имеют подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные исправления, документы, заполненные карандашом с серьезным повреждением, не позволяющим однозначно истолковать их значение и содержание. Незаконный отказ в приеме документов на регистрацию равнозначен уклонению от нее и может быть обжалован в судебном порядке.



2. Проведение правовой экспертизы - установление отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации или ее приостановления. Следует отметить, что уведомление о приостановлении государственной регистрации должно содержать рекомендации по устранению причин ее приостановления.



3. Внесение записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на право в устанавливающих документах, выдача удостоверения о произведенной государственной регистрации.

Существует два способа удостоверения государственной регистрации прав в зависимости от объекта регистрации:

- свидетельство о государственной регистрации, специальная регистрационная надпись на документе. Выдается для удостоверения возникновения и перехода прав на недвижимость;

- специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки, совершенной для удостоверения государственной регистрации договоров.



При подаче заявления о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу «Особые отметки» ЕГРП вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязаний в отношении данного объекта.

С 1 марта 2010 года введена возможность одновременной подачи заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и заявления о государственном кадастровом учете. Ранее, прежде чем зарегистрировать права на земельный участок в ЕГРП, необходимо было поставить его на кадастровый учет. Таким образом, заявитель должен был дважды обращаться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Идентификация объекта недвижимости осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Кадастровый номер необходим для кодировки объекта недвижимости; увязки земельного участка и объектов недвижимости, на нем находящихся; увязки объектов недвижимости с определенной территорией, экономической зоной, административным районированием, увязки графической и семантической информации в базе данных.

Кадастровый номер строений или других объектов недвижимости строится на основе кадастрового номера земельного участка с дополнением номера объекта на земельном участке.

Кадастровый номер имеет иерархическую структуру – от номера субъекта Российской Федерации до номера конкретного объекта недвижимости А : Б : В : Г : Д : Е, где:

· А – номер субъекта РФ, определяемый Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству;

· Б – номер административно-территориального образования, входящего в состав субъекта РФ, определяемый органом исполнительной власти данного субъекта;

· В – номер зоны (микрорайона, квартала, иной учетной единицы), утвержденной органом местного самоуправления;

· Г – номер земельного участка, присваиваемый исходя из существующего порядка учета земельных участков;

· Д – номер здания или сооружения, присваиваемый исходя из существующего порядка их учета;

· Е – номер жилого или нежилого помещения, присваиваемый в соответствии с существующим порядком их учета;

· : – разделитель составных частей кадастрового номера.



В случае если в установленном порядке объекту недвижимости не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимости в ЕГРП осуществляется по условному номеру, который присваивается ему регистрирующий орган.



При изучении темы 2 необходимо читать:



Базовое учебное пособие

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости, 2-е изд. – СПб.: Питер, 2010. Гл. 3.



Основная литература

1. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью. / В.А. Горемыкин. – М.: Филинъ, 2009. – 480с.



Дополнительная литература

1. Алексеев А.В. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. / А.В. Алексеев. – М.: ТК Велби, 2008. – 224с.

2. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие / В.Н. Смагин, в.А. Киселева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008. – 240с. – (Полный курс за 3 дня).



Ответить на вопросы:

1. Кто может являться субъектом права собственности?

2. Из каких трех прав состоит право собственности?

3. Что выражается понятием «кондоминиум»?

4. Относится ли к сделкам с недвижимостью дарение квартиры?

5. В чем состоит отличие договора мены и обмена жилья?

6. Что выражается понятием «сервитут»?

7. Кто осуществляет регистрацию прав сделок на недвижимое имущество?

8. С какого момента возникает право собственности при совершении сделки купли-продажи с недвижимым имуществом?

9. Для чего нужен кадастровый номер?

10. Что можно отнести к операциям с недвижимостью?



Тема 3. Рынок недвижимости и его инфраструктура



Цель изучения темы:

· ознакомить с особенностями формирования и функционирования рынка недвижимости;

· показать инфраструктуру рынка недвижимости;

· раскрыть основные характеристики главных сегментов рынка недвижимости.



Задачи изучения темы:

· дать характеристику рынку недвижимости;

· выявить основные факторы, оказывающие влияние на функционирование рынка недвижимости;

· отразить основные функции, которые выполняет рынок недвижимости;

· сформулировать определение «инфраструктуры рынка недвижимости»;

· осветить деятельность основных специализированных организаций, действующих на рынке недвижимости;

· ознакомить с основными сегментами рынка недвижимости и дать их характеристику.



Содержание темы:

Вопрос 1. Специфика функционирования рынка недвижимости.

Вопрос 2. Инфраструктура рынка недвижимости.

Вопрос 3. Отдельные сегменты рынка недвижимости.



Изучив данную тему, студент должен

знать:

· определение рынка недвижимости (РН) и его особенности;

· понятие трансакционных издержек на РН;

· факторы, влияющие на развитие РН;

· перечень услуг, составляющих инфраструктуру РН;

· основные положения Земельного кодекса;

· структуру рынка жилья и нежилых помещений;

· понятие спекулятивных и рентных доходов от недвижимости;



уметь:

· обосновать факторы, влияющие на уровень трансакционных издержек;

· обосновать факторы, сдерживающие развитие РН;

· объяснить причины роста цен на недвижимость,

· аргументировать свои взгляды на природу и распределение природной ренты вообще и земельной, в частности.



Вопрос 1. Специфика функционирования рынка недвижимости.



Рынок недвижимости – совокупность механизмов, посредством которых возникают и передаются права на недвижимое имущество.

Как и у любого рынка у рынка недвижимости есть своя структура, которая включается в себя объекты, субъекты и инфраструктуру.

Объектами рынка недвижимости являются оборотоспособные права на недвижимое имущество.

Субъекты рынка недвижимости – это физические и юридические лица, а также государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости или обслуживающие заключение сделок.

Инфраструктура рынка недвижимости – это совокупность условий, необходимых для его нормального функционирования (например, оценочные услуги).

На рынке недвижимости товаром является совокупность имущественных прав на объект недвижимости: владение, пользование, распоряжение и др. Наиболее часто предметом сделки выступает право собственности, включающее всю триаду прав (владение, пользование и распоряжение), однако могут заключаться сделки на частичное право, например, на право пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату (арендную плату).

Рынку недвижимости присущи свои особенности, отличающие его от других рынков. К таким особенностям можно отнести следующие:

· Локализованность. Рынки недвижимости локализованы не только в пределах одного государства, но и в пределах одного населенного пункта. Каждый участок земли (следовательно и недвижимость, располагающаяся на нем) уникален по своему месторасположению и к тому же является неподвижным.

· Персонифицированность. В отличие от большинства рынков, на которых действие любого отдельного продавца или покупателя имеет ничтожно малое воздействие на рынок в целом, на рынке недвижимости единственный покупатель или продавец может существенно влиять на цену, в том числе за счет того, что рынок недвижимости – это рынок с несовершенной конкуренцией. Тукже следует отметить, что каждый объект недвижимости является уникальным.