Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки

• Название: 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
• Дата: 12.07.2022
• Размер: 248.64 Kb.
• Имя файла: Документ.docx
• Тип: Документы; #629456
• страница: 8 из 19

Таким образом, девелопмент включает в себя следующее:

· выбор экономически эффективного проекта застройки;

· получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

· определение условий и механизма привлечения инвестиций, разработка форм их возврата;

· поиск и привлечение инвесторов;

· отбор подрядчиков, финансирование работ и контроль за их выполнением;

· реализация созданного объекта недвижимости и возврат капитала, инвестированного в его создание.



Выполнение этих задач подразделяется на две части. Традиционно девелопер выходит на рынок инвестиционных проектов с идеей, которая является его активом. Под идею формируется команда проекта, которая состоит из двух групп консультантов. В первую, «сервисную» группу входят эксперты по исследованию рынка, юристы, оценщики, брокеры, PR-агенты и управляющие недвижимостью. «Продав» инвесторам бизнес-идею, подкрепленную результатами работы консультантов сервисной группы и получив финансирование, девелопер вводит в игру вторую, «строительную» группу, состоящую из архитекторов, инженеров, управляющих строительным проектом и подрядчиков. Задача сервисной группы заключается в ответе на вопрос «что строить?», в то время как строительные консультанты призваны ответить на вопрос «как строить?».

На российском рынке девелоперские компании возникли из двух источников:

1. В период распада командного - административной экономики бывшие советские строительные организации лишились государственных заказов и государственного финансирования. Те организации, где руководство было достаточно предприимчивым, преобразовавшись в акционерные общества, стали строить объекты недвижимости, используя банковские кредиты. Постепенно обороты нарастали, спрос на недвижимость рос, росла и конкуренция, в которой наиболее успешные компании быстро увеличивали свои объемы.

2. Некоторые риэлторские компании, быстро увеличив свои капиталы на оказании посреднических услуг, стали и сами заниматься девелопментом. Успешности их работы сильно способствовало хорошее знание рынка, его потребностей и основных тенденций развития.



Вопрос 2. Инвестиционный проект и его участники.



Инвестиционный проект представляет собой комплекс взаимосвязанных мероприятий, предполагающий определенные вложения капитала в течение ограниченного времени с целью получения доходов или иного положительного эффекта в будущем.

В то же время в узком понимании инвестиционный проект может рассматриваться как комплекс организационно-правовых, расчетно-финансовых и конструкторско-технологических документов, необходимых для обоснования и проведения соответствующих работ по достижению целей инвестирования.

Инвестиционный проект предполагает:

· постановку целей;

· выбор объекта инвестирования;

· планирование;

· выполнение;

· управление;

· анализ.



Любой инвестиционный проект связан с затратами на его осуществление и разрабатывается для получения определенных выгод (дохода, прибыли).

Также у всякого инвестиционного проекта есть жизненный цикл, которые представляется ограниченный период времени между началом осуществления проекта и его ликвидацией.

Часто жизненный цикл проекта определяют по денежному потоку: от первых инвестиций (затрат) до последних поступлений денежных средств (выгод). Начальный этап реализации инвестиционного проекта характеризуется, как правило, отрицательной величиной денежного потока, так как осуществляется инвестирование денежных средств. В последующем, с ростом доходов по проекту, его величина становится положительной.

Жизненный цикл принято условно делить на фазы (стадии, этапы).

Первый вариант основан на использовании методики Мирового Банка и включает выполнение следующих шести последовательных этапов:

1. Определение: формирование целей экономического развития и определение задач проекта. На этом этапе вырабатываются идеи проекта, осуществляется его предварительная проработка, анализ осуществимости, а также рассматриваются альтернативные проекты. По окончании работ по этапу будущий кредитор и заемщик составляют совместный отчет (резюме).

2. Подготовка: изучение технических, экономических, институциональных, финансовых аспектов проекта с точки зрения его осуществимости. На этой стадии работу ведет либо заемщик, либо специализированное агентство.

3. Экспертиза: детальное изучение всех аспектов проекта. Работы по этапу проводятся либо специализированным агентством, либо совместно кредитором и заемщиком. При этом анализируются все выгоды и затраты, связанные с проектом, то есть технический план и степень его завершенности, воздействие на природную и социальную среду, коммерческие (рыночные) перспективы, экономический аспект последствий проекта для государства, финансовые обстоятельства проекта и т. д.

4. Переговоры: проведение деловых встреч кредитора с заемщиком, утверждение кредита, подписание документов, выдача кредита под проект.

5. Реализация: планирование проектной деятельности, ее проведение, надзор за ходом и управление проектом.

6. Завершающая оценка. Проводится через некоторое время после окончания проекта и служит целям ретроспективного анализа.



Во втором варианте жизненный цикл проекта разделяется на более крупные стадии (фазы):

· прединвестиционную. Прединвестиционная стадия начинается с формирования инвестиционного замысла и определения инвестиционных возможностей. Эта работа проводится в рамках технико-экономических исследований с целью получения убедительных доводов в пользу осуществления инвестиционного проекта, способов его осуществления и рентабельности. Технико-экономические исследования могут включать в себя патентные, а для масштабных проектов - экологические, социологические и иные исследования. На основе технико-экономических исследований осуществляется предпроектная проработка инженерно-конструкторских, технологических и строительных решений, уточняются все экономические показатели проекта и расчеты по его реализации и эффективности. В конце, как правило, составляется бизнес-план. Таки образом, прединвестиционная фаза длится от предварительного исследования до принятия окончательного решения о реализации инвестиционного проекта;

· инвестиционную. Инвестиционная фаза начинается с правовой подготовки реализации проекта. Она включает в себя проведение переговоров с потенциальными участниками проекта, подготовку и заключение договоров с ними, разработку и визирование всех необходимых документов, непосредственное вложение средств в строительство или приобретение инвестиционного объекта. Инвестиционная фаза начинается с момента подписания бизнес-плана всеми участниками инвестиционного проекта и длится до момента выхода проекта на необходимые мощности (т.е. до начала поступления доходов);

· эксплуатационную. На этой стадии осуществляется хозяйственная деятельность, т.е. вследствие реализации инвестиционного проекта его участники получают прибыль. Эксплуатационная стадия начинается с того момента, когда инвестиционный проект начинает приносить доходы и длится до момента ликвидации;

· ликвидационную. Ликвидационная фаза подразумевает прекращение реализации инвестиционного проекта. Это может произойти как по причине несостоятельности проекта (банкротства), так и по инициативе участников проекта.



Такой подход к выделению фаз жизненного цикла инвестиционного проекта считается традиционным (рис. 11.).





Рис. 11. Стадии жизненного цикла инвестиционного проекта



Обобщенно первые три фазы можно представить следующим образом: прединвестиционная – анализ, инвестиционная – расходованием средств, эксплуатационная – получение доходов.

Как отмечалось выше, инвестирование в недвижимость может быть разделено на два вида:

1. в создание объекта недвижимости – строительство;

2. в готовый объект – покупка.



Эти два вида различаются, прежде всего, продолжительностью второй фазы жизненного цикла инвестиционного проекта и ее содержанием.

При инвестировании в строительство объекта недвижимости в этой фазе осуществляется основная часть расходов, производятся проектно-изыскательные и строительно-монтажные работы, включая отделочные, объект подготавливается либо к продаже, либо к эксплуатации самим инвестором.

При инвестировании в готовый объект (покупка на первичном или вторичном рынке) нет существенных особенностей в первой и третьей фазе, но вторая фаза включает в себя только заключение сделки и ее регистрацию, поэтому по времени является короткой. Правда, если приобретенный объект не готов к эксплуатации, требует ремонта или реконструкции, то различия становятся не очень существенными.

Помимо Гражданского Кодекса Российской Федерации еще одним важным законом, регулирующим вложения в недвижимость, является федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Субъектами инвестиционного проекта в соответствии с ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» являются:

1) Инвесторы – субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заёмных и привлечённых средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. В качестве инвесторов могут выступать:

· физические лица;

· юридические лица;

· создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения;

· государственные органы;

· органы местного самоуправления и муниципальные органы;

· совместные предприятия;

· иностранные физические и юридические лица, международные организации и иностранные государства в лице уполномоченных органов (иностранные инвесторы).



Инвесторы выступают, прежде всего, в роли прямых вкладчиком финансовых средств и других капиталов и, соответственно этому, в роли пользователей объектов инвестирования (созданных производственных мощностей, транспортных сооружений, коммуникационных объектов и т.п.). Инвесторами также могут выступать инвестиционные фонды, страховые компании, т.е. так называемые институциональные инвесторы.

Если инвестор обладает правами на земельный участок под застройку, то он называется застройщиком.



2) Заказчики – лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Чтобы реализовать различные инвестиционные проекты, необходимы: разработка технико-экономических обоснований (ТЭО), разработка необходимой проектной документации, заключение договоров с подрядными организациями на осуществление строительно-монтажных, пусконаладочных работ и т.д. Эти функции заказчика инвесторы могут осуществлять либо самостоятельно через свои соответствующие службы, либо уполномочивать на это в качестве посредников другие юридические или физические лица, которые для этого наделяются со стороны инвестора необходимыми правами распоряжения инвестициями в рамках, определяемых инвестором.

Заказчиком также могут быть государство, региональные и местные органы власти.



3) Подрядчики (исполнители работ) – физические или юридические лица, которые выполняют связанные с реализацией инвестиционного проекта работы на основе договора подряда и (или) государственного контракта, заключаемого в соответствии с ГК РФ.

Обычно подрядчиками при реализации инвестиционных проектов выступают изыскательские, проектно-строительные и другие подобные организации, которые осуществляют выполнение работ по инженерным и геологическим изысканиям, проектированию зданий и сооружений, их возведению, освоению созданных производственных мощностей и других основных фондов и т.д.

К исполнителям также относятся инжиниринговые фирмы, которые, не имея собственных производственных мощностей, но располагая специалистами-менеджерами, выступают в качестве генеральных подрядчиков по реализации инвестиционных проектов, привлекая для выполнения различных работ множество строительных, монтажных и других фирм на условиях субподряда. Специалисты-менеджеры формируют и реализуют организационный план по осуществлению всех работ по инвестиционному проекту, обеспечивают взаимную увязку работ, выполняемых всеми привлекаемыми фирмами-соисполнителями.



4) Пользователи объектов инвестиционной деятельности (капитальных вложений) – физические и юридические лица (в том числе иностранные), а также государственные органы и органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются инвестиционные объекты. Пользователями объектов инвестиционной деятельности могут быть и сами инвесторы.

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух или нескольких участников.



Вопрос 3. Инструменты инвестирования в недвижимость.



Любая инвестиционная деятельность, в том числе инвестирование в недвижимость, может осуществляться за счет различных источников финансирования.

Источники финансирования инвестиционных проектов можно классифицировать по следующим критериям:

1. По отношениям собственности:

- собственные, к которым относятся: прибыль; амортизационные отчисления; страховые суммы в виде возмещения потерь; денежные накопления и сбережения юридических и физических лиц, переданные на безвозвратной основе (благотворительные взносы, пожертвования и т.п.);

- заемные, которые включают: средства, получаемые в виде кредитов от различных кредитных учреждений; иные средства, получаемые по договору займа.



2. По видам собственности:

- государственные инвестиционные ресурсы, в том числе бюджетные средства, средства государственных внебюджетных фондов, привлечённые государственные займы и международные кредиты;

- частные инвестиционные ресурсы коммерческих и некоммерческих организаций, объединений и физических лиц;

- инвестиционные ресурсы иностранных инвесторов.



При финансировании инвестиций всегда остро стоит вопрос о соотношении собственных и заемных средств, т.к., с одной стороны, при использовании только собственных средств теряется возможность увеличить рентабельность их использования и рентабельность деятельности в целом, а с другой стороны, привлечение чрезмерного объема заемных средств может привести к финансовой зависимости.



Собственный капитал характеризуется следующими основными положительными особенностями:

1. Простотой привлечения. Решения, связанные с увеличением собственного капитала (особенно за счёт внутренних источников его формирования) принимаются собственниками и менеджерами предприятия без необходимости получения согласия других хозяйствующих субъектов.

2. Более высокой способностью генерирования прибыли во всех сферах деятельности, так как он по своей сути является бесплатным.

3. Обеспечением финансовой устойчивости развития проекта, его платёжеспособности в долгосрочном периоде. Следовательно, снижается и риск банкротства.



Вместе с тем, собственному капиталу присущи следующие недостатки:

1. Ограниченность объёма привлечения. Используя исключительно заемный капитал невозможно существенно расширить инвестиционную (операционную, финансовую) деятельности.