Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки

• Название: 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
• Дата: 12.07.2022
• Размер: 248.64 Kb.
• Имя файла: Документ.docx
• Тип: Документы; #629456
• страница: 6 из 19

· Невысокая степень стандартизированности. Рынки недвижимости менее организованы, чем рынки обычных товаров (практически нет оптовых продаж по образцам, единых цен, информация о ценах труднодоступна и недостоверна).

· Высокий уровень трансакционных издержек. Под трансакционными издержками понимаются издержки, связанные с поиском информации о потенциальных партнерах, заключением контрактов, переходом прав собственности, недобросовестным поведением контрагентов.

· Несбалансированность спроса и предложения. Это объясняется длительностью строительства и несоответствием ожиданий продавцов и покупателей, что, в свою очередь, является следствием недостаточной объективной информации о состоянии рынка и перспективах его развития.



Также можно рассматривать рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка. В таком случае рынку недвижимости будут присущи свои специфические характеристики, среди которых можно выделить следующие:

· Высокий пороговый уровень инвестиций. В отличие от ценных бумаг или иных финансовых активов довольно сложно приобрести инвестиционную недвижимость, имея небольшие финансовые ресурсы (за исключение использования ипотечного кредита).

· Необходимость постоянного управления инвестиционным активом. Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффективном управлении для получения доходов. Управление инвестиционной недвижимостью включает в себя, с одной стороны, обеспечение коммунального и технического обслуживания, с другой стороны, – обеспечение эффективного ее использования.

· Защищенность от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции.

· Сохранность инвестируемых средств. Земля – практический вечный актив, здания и сооружения – долговечные конструкции. Однако не следует забывать, что для обеспечения сохранности объектов недвижимости могут потребоваться дополнительные затраты (например, страхование).

· Более высокая текущая отдача. Текущая доходность инвестиций в недвижимость выше, чем в другие активы по причине того, что текущие доходы включают и возврат инвестированного капитала.

· Закрытость информации. О состоянии рынка недвижимость немного публичной, достоверной и полной информации, что увеличивает риски инвесторов.



Весь рынок недвижимости можно разделить на три сектора (рис. 7.):

1. Сектор развития (создания) объектов недвижимости.

2. Сектор управления недвижимостью.

3. Сектор оборота прав на ранее созданную недвижимость.





Рис. 7. Секторы рынка недвижимости



Основная часть сделок, которые совершаются на рынке недвижимости, относится к третьему сектору.

Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, подразделяется на первичный и вторичный. К первичному рынку относится такая недвижимость, которая впервые включается в рыночные отношения: это, прежде всего, новые здания и сооружения, а также любое недвижимое имущество, находящееся в собственности государства и приватизируемое посредством выставления на рынок. К вторичному рынку относится недвижимость, которая уже была в собственности одних частных владельцев и переходит к другим.

В целом рынок недвижимости можно классифицировать и по иным признакам (табл. 1.)



Таблица 1.



Классификация рынков недвижимости



Классификационный признак



Виды рынков недвижимости

Объект недвижимости



Земли, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, иных объектов

Территория



Местный, городской, региональный, национальный, мировой

Функциональное назначение



Производственных помещений, жилых помещений, непроизводственных помещений и др.

Степень готовности к эксплуатации



Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства

Отраслевая принадлежность



Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие

Порядок заключения сделок



Первичный и вторичный



Рынок недвижимости подвержен влиянию многих факторов, которые в общем случае можно разделить на две большие группы – факторы макроуровня и факторы микроуровня.

К факторам макроуровня можно отнести следующие:

· политические (уровень развития законодательной базы, политическая стабильность в стране, т.д.);

· социально-экономические (степень экономической свободы, основные макроэкономические показатели, уровень финансовой грамотности населения и пр.);

· состояние финансовой сферы (включая банковскую, денежную и фондовую).



Среди факторов микроуровня можно выделить следующие:

· социально-экономические положение региона (местности);

· доступность кредитов;

· цены и их динамика (на конкретную недвижимость);

· эффективность социально-экономической политики органов местной власти.



И все же основными факторами, регулирующими рынок недвижимости, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых устанавливается равновесная рыночная цена и заключается сделка.

Величину спроса определяют следующие факторы:

· платежеспособность населения и уровень имеющихся сбережений;

· изменение общей численности населения (следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости, необходимо повышение платежеспособности населения; только при одновременном выполнении этих двух критериев будет происходить увеличение величины спроса на недвижимое имущество (прежде всего на жилье));

· вкусы и предпочтения населения;

· условия и доступность финансирования (прежде всего долгосрочных кредитов).



Спрос на недвижимое имущество является очень эластичным, т.е. быстро и значительно реагирует на изменение цен на рынке или на изменение условий совершения сделок.

Величину предложения определяют следующие факторы:

· интенсивность строительства (объем новой недвижимости);

· доступность и цены на факторы производства;

· текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;

· ожидаемая доходность от сделок с недвижимостью (в самом общем случае это соотношение цены продажи недвижимости (либо арендных платежей) и затрат на ее строительство (приобретение));

· затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и уровень их предложения (необходимо помнить, что предложение земли ограничено);

· процентное соотношение занятых и пустующих площадей различного назначения (если процент пустующих площадей высок, то это говорит об избыточном предложении и, как вариант, о скорой коррекции цен на недвижимое имущество).



В отличие от спроса на рынке недвижимости, который является очень эластичным, предложение характеризуется минимальной эластичностью, т.е. при росте спроса и цен предложение способно мало увеличится в краткосрочном периоде и ограниченно увеличиться в долгосрочном.

Рынок недвижимости оказывает значительное влияние на все стороны деятельности как физических, так и юридических лиц, выполняя ряд функций.

Основные функции рынка недвижимости:

1. Ценообразующая. Под воздействием спроса и предложения формируются рыночные цены на объекты недвижимости.

2. Коммерческая. Функция состоит в стремлении получить прибыли на вложенный капитал.

3. Санирующая. Это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка. Рыночный механизм признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

4. Информационная. Эта функция заключается в оперативном сборе и распространении обобщенно объективной информации, которая позволяет продавцам и покупателям недвижимости свободно принять решение в своих интересах.

5. Посредническая. Функция выражается в том, что рынок выступает в качестве посредника и места встречи независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливает связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, страховщики, и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

6. Стимулирующая. Заключается в экономическом поощрении прибылью эффективного использования достижений научно-технического прогресса в создании и эксплуатации недвижимого имущества. Конкуренция принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.

7. Инвестиционная. Рынок недвижимости - это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала, тем более, что недвижимое имущество является тем объектом, который способен сохранять и даже приумножать капитал в условиях инфляции. Также рынок недвижимости способствует переводу сбережений населения и накоплений организаций из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход.

8. Социальная. Из владельцев недвижимости, в общем случае, формируется средний класс общества, который как принято считать, является опорой развития всей экономики страны. В результате неоднократного перераспределения на рынке земельные участки, здания и сооружения, и прочая недвижимость, в конечном счете, переходят к эффективным инвесторам (собственникам), обеспечивающим высокопроизводительное их использование.



Вопрос 2. Инфраструктура рынка недвижимости.



При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

· институциональный;

· объектный;

· воспроизводственный.



Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т.е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Основные институты рынка недвижимости:

· органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

· институт независимой оценки недвижимости;

· девелопмент;

· банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

· институт управляющих недвижимостью;

· институт риэлторов;

· государственный и частный нотариат;

· строительные организации;

· арендаторы недвижимости;

· продавцы недвижимости;

· саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.



Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). В соответствии с таким подходом можно выделить:

· рынок земли;

· рынок жилой недвижимости;

· рынок коммерческой недвижимости;

· строительный рынок;

· таймшер и т.д.



Таймшер возникнул в США в начале 1970-х годов как разновидность аренды жилого помещения, хоть и неуверенно, но все же начинает проникать на российский рынок жилья. Таймшер занимает промежуточное положение между услугами риэлторов и услугами туризма.

Таймшер — покупка права пользования номером на одну-две недели в том или ином месте в течение продолжительного периода. При этом создаются условия для обмена местами отдыха, что позволяет владельцам таймшеров менять место отдыха.

Характерными признаками таймшера являются:

– приобретение апартаментов, гостиничного номера или коттеджа в клубном отеле или комплексе на определенный договором срок с разделением времени – одна (или более) неделя ежегодно в течение 25 лет и более;

– владение собственностью не имеет индивидуального характера, т.е. не привязано к конкретному номеру или апартаментам;

– права владельца в отношении собственности ограничиваются правом на отдых в указанные сроки по предварительной заявке, иных материальных прав нет;

– передача по наследству и т.д.

Преимуществами таймшера являются:

· высокий уровень проживания и обслуживания;

· возможность переносить недели своего отпуска на последующие годы и таким образом увеличивать период отдыха;

· возможность передать за согласованную сумму свои недели во временное пользование (аренду) маркетинговым компаниям;

· возможность подарить свои недели или передать по наследству;

· возможность продать свои недели в будущем;

· это великолепный способ для предприятий и организаций решить проблему приобретения и содержания курорта для своих сотрудников и их семей;

· это наиболее экономичный способ проведения своего отпуска при обеспечении более высокого уровня комфорта и обслуживания по сравнению с традиционными видами отдыха.

К недостаткам таймшера можно отнести:

· относительно большие первоначальные вложения;

· отсутствие законодательства.



Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости. В таком случае выделяют:

· рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

· рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости;

· рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.



Инфраструктура рынка недвижимости - совокупность вспомогательных отраслей (экономических институтов), обеспечивающих эффективное функционирование рынка недвижимости.

Основными специализированными организациями, составляющими инфраструктуру рынка недвижимости, являются:

· Риэлтерские компании;

· Компании, предоставляющие услуги по оценке недвижимости;

· Страховые организации;

· Организации, занимающиеся управлением недвижимостью.



Риэлторская деятельность.

Риэлторской деятельность занимаются фирмы, компании или самостоятельно работающие маклеры, которые называются риэлторы.

Риэлторская деятельность не подлежит обязательному лицензированию, оказывать услуги на рынке недвижимости может любой желающий (официально зарегистрированные фирма или предприниматель).

В России существует профессиональное общественное объединение риэлторов – Российская гильдия риэлторов. После отмены лицензирования, Российская гильдия риэлторов выступила инициатором создания общефедеральной системы сертификации брокерских (риэлторских) услуг на рынке недвижимости. Для этой цели был разработан и утвержден на государственном уровне ряд стандартов, определяющих требования к риэлторским услугам на рынке недвижимости. В самой гильдии были созданы органы на которые было возложено проведение сертификации агентств недвижимости и аттестации специалистов. Таким образом, взамен лицензирования возникла сертификация.

Основным назначением риэлторской деятельности является создание информационной среды рынка и сведение потенциального покупателя с продавцом. Однако крупные компании занимаются многообразными видами услуг – вплоть до приобретения в свою собственность земельных участков и их застройки с последующей продажей или сдачей в аренду. В последнее время риэлторские организации все чаще пытаются расширить свою деятельность за счет управления недвижимостью.

Среди разнообразных направлений риэлторской деятельности основным является брокерская деятельность. Она включает следующие основные услуги:

· консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;

· подбор и организация показов для заинтересованных лиц объектов недвижимости;

· сбор и подготовка документов, необходимых для заключения сделки;

· оценка планируемой сделки на предмет ее надежности;

· содействие в организации расчетов между участниками сделки;

· документальное оформление передачи объекта недвижимости.



Кроме перечисленных услуг, по желанию сторон брокеры могут оказать и иные услуги по индивидуальному договору с клиентом.

В совокупности риэлторских операций с жилыми объектами можно выделить 5 групп:

· купля-продажа частного жилья (индивидуальных домов, квартир, комнат);

· аренда жилья;

· сделки мены с доплатой;

· расселение коммунальных квартир;

· операции с неприватизированным жильем.



Риэлторские структуры для повышения эффективности своей деятельности и защиты своих интересов создают профессиональные общественные объединения. Создана Российская гильдия риэлторов, в состав которой входит несколько сот компаний и банков, Московская гильдия риэлторов, Московская ассоциация риэлторов. Подобного рода региональные общественные организации созданы во многих других крупных городах и регионах России.



Оценочная деятельность.

Оценить стоимость недвижимости зачастую бывает весьма сложно как самому продавцу, так и покупателю. Для выполнения этой работы требуются профессионалы, имеющие специальную подготовку; такими специалистами являются оценщики. По российскому законодательству оценщики (физические лица) должны обязательно состоять в саморегулируемых организациях. Таким образом, услуги по оценке недвижимости могут оказывать не только юридические лица, но и физические лица, занимающиеся частной практикой, на основании заключенного договора.

Оценка недвижимости требуется не только при заключении торговых сделок с ней, но и при налогообложении, страховании, залоге.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

· оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

· оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

· оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

· оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

· оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.



Как правило, достаточно крупные риэлторские, страховые или инвестиционные структуры имеют в штате своих оценщиков, но это не исключает деятельность независимых лицензированных профессиональных организаций, объединенных, подобно риэлторам, в общественные организации.



Страховая деятельность.

Развитый рынок недвижимости не может эффективно функционировать без страхования сделок с недвижимостью и объектов недвижимого имущества.

В операциях купли-продажи объектов недвижимости, при ипотечном кредитовании и при продаже недвижимости в рассрочку не всегда возможно точно установить наличие каких-либо имущественных претензий на объект со стороны прежних его владельцев или их родственников. Для решения этой проблемы необходимо страхование прав собственности.

Обычно при ипотечном кредитовании банки требуют три вида страхования:

1) страхование от физической утраты или повреждения объекта залога;

2) страхование от утраты титула собственности (страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем) (не обязательно);

3) страхование жизни и здоровья заемщика (не обязательно).



Страховые услуги могут предоставляться только при наличии лицензии (в соответствии с ФЗ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»).



Управленческая деятельность.

Управление недвижимостью – это предпринимательская деятельность, осуществляемая в трех аспектах:

1. Правовом (заключается в наиболее рациональном использовании прав на недвижимое имущество).

2. Экономическом (состоит в управлении доходами и расходами, которые формируются в процессе эксплуатации недвижимости).

3. Техническом (проявляется в поддержании объекта недвижимости в работоспособном состоянии).



Иными словами по деятельность по управлению недвижимым имуществом понимается деятельность организаций и индивидуальных предпринимателей, по коммерческому использованию недвижимости, передаваемой таким специализированным организациям в доверительное управление с целью извлечения прибыли от указанной недвижимости, улучшения ее потребительских свойств, а также для иных целей.

Иногда, организации, занимающиеся управлением недвижимостью, называют сервейинговыми организациями. Сервейинг (от англ. – межевание, обследование, инспектирование) - комплексный системный подход к развитию и управлению недвижимостью. В рамках сервейинга происходит разграничение функций собственника и управляющего: за собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством управления, функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются профессиональным сервейинговым компаниям.

Конечно, есть существенные различия в содержании управленческой деятельности в зависимости от того, является ли объект управления потребительской или инвестиционной (коммерческой) недвижимостью.

Если речь идет об управлении инвестиционной недвижимостью, то основными целями управления являются:

а) максимизация прибыли или чистого операционного дохода;

б) максимизация стоимости объекта недвижимости.



Основной целью управления потребительской недвижимостью является обеспечение технического обслуживания объектов.

Инфраструктура рынка недвижимости не ограничивается выше перечисленной деятельность. Также в нее можно включить следующие услуги:

· консультационные;

· информационные;

· рекламные;

· кредитные;

· нотариальные и юридические;

· проектно-изыскательские;

· ремонтно-отделочные;

· дизайнерско-оформительские;

· охранные;

· прочие.



Также необходимо включать в инфраструктуру рынка недвижимости и органы государственной власти (на федеральном, региональном и местном уровнях), т.к. они непосредственно координируют деятельность рынка недвижимости посредством принятия различным нормативно-правовых актов.

Государственное регулирование рынка недвижимости - это установление норм и правил поведения для участников рынка, а также воздействии на рынок в целом с целью повышения эффективности его функционирования.

Среди целей регулирования рынка недвижимости можно выделить следующие наиболее значимые:

– реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество;

– установление норм и условий работы на рынке недвижимости, отвечающих интересам участников рынка недвижимости;

– обеспечение свободного ценообразования;

– создание условий для инвестирования в недвижимость;

– защита участников рынка от мошенничества и преступных действий;

– оздоровление экологической среды;

– решение жилищной проблемы.



Основными функциями государства являются:

· разработка концепции развития рынка недвижимости и ее законодательное оформление;

· установление правил и норм функционирования рынка недвижимости;

· инвестирование в инфраструктуру рынка, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

· гарантирование устойчивости и безопасности рынка через регистрацию прав и сделок с недвижимостью;

· решение споров между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

· торговля государственными объектами недвижимости и жилищными сертификатами;

· выпуск государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимости.



Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из государственных и муниципальных органов и государственных и иных принятых нормативно-правовых актов.

Законодательное обеспечение рынка недвижимости осуществляется на всех уровнях государственной и муниципальной власти. В зависимости от уровня принятого нормативно-правового акта он действует либо на всей территории РФ (как, например, Федеральный Закон (ФЗ)), либо в отдельном регионе или местности.

Федеральное Собрание (Государственная Дума и Совет Федерации) издает Законы РФ, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

На данный момент среди всех принятых законов в области регулирования рынка недвижимости можно выделить следующие основные: Земельный Кодекс, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и прочие.

Основными исполнительными государственными органами, регулирующими рынков недвижимости, являются:

- министерство экономического развития;

- федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;

- федеральное агентство по управлению государственным имуществом;

- федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;

- бюро технической инвентаризации (ПИБ);

- налоговые органы;

- комитеты по земельным ресурсам и землеустройству;

- прочее.



Государство регулирует рынок недвижимости при помощи двух групп методов:

1. Административные методы. К таким методам можно отнести создание законодательной базы функционирования рынка недвижимости и контроль за ее соблюдением, установление требований к участникам рынка недвижимости и лицензирование профессиональных участников рынка. Административные методы основываются на силе государственной власти и включают в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

2. Экономические методы. К экономическим методам регулирования рынка недвижимости можно отнести предоставление налоговых льгот участникам рынка, регулирование ставки рефинансирования, предоставление гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездного жилья или субсидий на его строительство.



Также на данный момент существуют различные профессиональные объединения на рынке недвижимости, которые оказывают влияние на его развитие и регулируют деятельность своих участников с целью повышения эффективности и безопасности совершения сделок и иных операций на рынке недвижимости. Среди таки объединений можно выделить следующие: Российская гильдия риэлторов, саморегулируемая организация «Российское общество оценщиков» и др.



Вопрос 3. Отдельные сегменты рынка недвижимости.



Рынок недвижимости является достаточно крупным рынок и его можно разделить на сегменты, особенности которых необходимо учитывать при анализе и оценке эффективности инвестиций в то или иное недвижимое имущество.

Сегментация рынка недвижимости – разделение рынка на однородные сектора, имеющие сходные характеристики субъектов и объектов. В классическом понимании рынок недвижимости разделяют на следующие сегменты (рис. 8.):

· земельный рынок;

· рынок жилья;

· рынок коммерческой недвижимости.





Рис. 8. Сегменты рынка недвижимости



Рынок земли.

Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства.

Уникальное свойство земли — ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный участок. Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Важнейшие характеристики земельного участка — его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: рельеф, геология, почва. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

Также нельзя забывать об экологическом состоянии как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель. Чем лучше экология в районе, тем выше будет стоимость земельного участка.

Земельные участки могут быть незастроенными (на таких участках нет зданий, строений, сооружений и пр.) и застроенными (участки, на которых или под которыми расположены предприятия, здания, строения, сооружения). Считается, что все, созданное на земле и под ее поверхностью трудом и капиталом, относится к ее усовершенствованиям.

Застроенным земельным участком предприятия считается вся его территория, за исключением пустующих незастроенных (в т.ч. зарезервированных в соответствии с проектной документацией) земельных участков.

Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое количество операций с землями выкупленных предприятий

Сделки с землей регулируются ГК РФ, Земельным кодексом и целым рядом иных нормативно-законодательных актов. На данный момент земельное право является одним из самых сложных.

Земля может находиться в государственной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной или частной собственности. Право частной собственности на земельный участок предполагает право собственника использовать его поверхность для строительства или обработки почвы, а также на добычу простых (обычных) полезных ископаемых (песок, глина, подземные воды и т.п.), но не право добывать ценные полезные ископаемые (золото, газ, нефть, драгоценные камни и пр.). Для того, чтобы добывать ценные полезные ископаемые необходимо иметь специальную лицензию.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату (иначе такую операцию называют приватизацией). Приватизации (передаче в частную собственность) подлежат все земельные участки за исключением изъятых из оборота (к таким участкам относятся, например, государственные природные заповедники, национальные парки и пр.).

Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться и на безвозмездной основе (бесплатно). Такая приватизация осуществляется в отношении:

· участков, фактически используемых гражданами и на которых есть частные (т.е. находящиеся в оформленной, зарегистрированной, собственности) жилые дома, приобретённые гражданами в результате сделок (купли-продажи, дарения и др.), а также - перешедшие по наследству или построенные для себя - до введения Земельного Кодекса РФ, но при этом права на сами земельные участки не были оформлены и зарегистрированы;

· земельные участки, которые были предоставлены в аренду для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства до введения Земельного Кодекса РФ;

· земли, которые были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования и на которых расположены жилые дома, находящиеся в оформленной собственности;

· дачные земельные участки, которые были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования.



При проведении приватизации земли на безвозмездной основе не взимается стоимость участков, но оформление документов зачастую может потребовать немалых средств.

Земельные участки могут быть переданы в аренду как физическим, так и юридическим лицам, а также иностранным гражданам. Не запрещается предоставлять земельные участки в субаренду.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком позволяет его обладателям бессрочно владеть и пользоваться земельным участком (но не распоряжаться), который был выделен государственным или муниципальным исполнительным органом, являющимся собственником этого недвижимого имущества.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком наряду с правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ограниченное вещное право в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данное право состоит в возможности бессрочно владеть и пользоваться земельным участком с определенной хозяйственной (или личной) целью, а также, в общем случае, возводить на этом участке здания, сооружения и иное недвижимое имущество с приобретением права собственности на него (ст. 266 ГК РФ).

Право пожизненного наследуемого владения может приобретаться исключительно гражданами. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного Кодекса не допускается. Однако такое право, приобретенное гражданином до введения в действие выше указанного нормативно-правового акта, сохраняется.

При безвозмездном срочном пользовании земельные участки предоставляются на срок, установленный законом (для участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), договором (для участков из земель, находящихся в частной собственности), или на период трудовых отношений (служебные наделы).

Земельные участки на праве безвозмездного срочного пользования могут предоставляться как физическим, так и юридическим лицам.

Данный вид прав на землю отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется всегда бесплатно, а от постоянного (бессрочного) пользования землей — временным характером отношений.

Граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование или взявшие их в аренду, кроме аренды у граждан, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность.

Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, других действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку и снос, разрешать строительство на нем другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Основаниями для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю являются:

– прямой запрет в законодательных актах РФ на предоставление земельных участков в собственность;

– наличие на момент обращения с заявлением споров о принадлежности данного земельного участка;

– изменение целевого назначения земельного участка.



Собственники земельных участков имеют право на оформление в собственность безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объекта (объектов) недвижимости данного собственника (до границы участка или для кабелей и трубопроводов – до соединения с соответствующими магистралями) по договору с соответствующим органом.

Использование земли является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения налога на недвижимость), арендная плата, нормативная цена земли, которая используется для получения кредита под залог земельного участка или его покупки (выкупа).

Порядок расчетов по земельному налогу установлен главой 31 Налогового Кодекса РФ, а также иными нормативно-правовыми актами. Налог на недвижимость предполагается вводить постепенно в течение нескольких лет.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В соответствии с ФЗ «О плате за землю» нормативная цена земли - это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли предназначена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок в качестве объекта земельных отношений определен как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Это определение означает, что земельный участок должен быть индивидуализирован, т.е. наделен индивидуальными, характерными только для него признаками, которые позволят выделить его из других участков.

На протяжении множества веков существует проблема идентификации земель и их владельцев. Описи земель (с целью налогообложения) составлялись в Египте 4000 лет назад, а римский земельный кадастр времен императора Августа содержал обширные сведения по описи земельной собственности. В 17-18 вв. кадастровые описи земель осуществлялись в большинстве стран Западной Европы.

Формирование земельных кадастров в дореволюционной России характеризуется длительным развитием. Первые описи земель были проведены в 13 в. в Киевской Руси, Суздальских и Новгородских землях. А с 16 в. повсеместно введен порядок предъявления купчих грамот (договоров купли-продажи земель) в приказы с целью их регистрации.

В 17 в. — введена практика выдачи справок приобретателю земли, в которых фиксировались величина приобретаемого имения и прежний владелец. При этом акты продажи, мены, дарения земли фиксировались в Поместном приказе, а сделки с дворами, зданиями — в Земском. Получение справки было не обязательным, но ее отсутствие имело свои отрицательные последствия. Согласно Уложению 1649 г. в случае продажи одной и той же вотчины разным лицам права собственности признавались не за тем, чья купчая была совершена раньше, а за тем, кто ранее «справил» имение. Таким образом, получение справки являлось подтверждением перехода прав на недвижимость.

Во времена Петра I введен новый, «крепостной» порядок регистрации прав на недвижимое имущество и создан специальный орган — Палата крепостных дел, где должны были совершаться все сделки с недвижимостью, при заключении которых каждый акт вносился в особые «крепостные книги».

В 1775 г. принято Уложение о губерниях. Совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты в губерниях и уездные суды, при которых образовывались учреждения крепостных дел.

В 1866 г. принято Положение о нотариальной части, в соответствии с которым обязанность удостоверения и регистрации сделок с недвижимостью была возложена на нотариусов. Сделки стали совершаться нотариусом по месту проведения и утверждаться старшим нотариусом по месту нахождения земель или недвижимости. Только после этого подтверждения приобретались права на имущество. Старший нотариус округа (уезда, уездного или губернского города) обязан был вести:

· «крепостную книгу», которая содержала утвержденные им документы о сделках с недвижимостью;

· реестр крепостных дел, содержащий сведения о характеристиках недвижимости, собственнике, ограничениях права собственности, залоге и т. д.



До 1891 г. реестр велся по собственникам, а после 1891 г. — по объектам недвижимости. Таким образом, сделка, предметом которой являлась недвижимость, могла быть совершена в любом месте, но права по ней переходили только при утверждении ее старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. При этом перед утверждением сделки старший нотариус обязан был проверить:

· подлинность представленной ему выписки о совершении сделки нотариусом по месту нахождения;

· соответствие сделки действующему законодательству;

· права лица, отчуждающего недвижимость;

· отсутствие препятствий к отчуждению недвижимости вследствие запретов и т.д.



В настоящее время проблема индивидуализации решается присвоением земельному участку или земельному массиву уникального, не повторяющегося во времени и на территории Российской Федерации кадастрового номера через регистрационную форму «Земельный кадастр». Общий порядок присвоения кадастровых номеров гарантирует их уникальность. Регистрация правомочий на землю (собственности, владения, пользования) — одна из важнейших задач.

Регистрации земельного участка предшествует оформление юридических документов, устанавливающих право на предоставление или приобретение земель, отвод земельного участка в натуре и составление соответствующего планово-картографического материала. Земельная собственность, землепользование регистрируются в государственной земельно-кадастровой книге района (города). При этом устанавливаются правовой режим, площадь и собственник (пользователь) земель. Юридический документ — свидетельство на право собственности на земельный участок бессрочного (постоянного) пользования.

Количественный учет земель ведется по их целевому назначению, собственникам земель, землепользователям, арендаторам, земельным участкам и по видам угодий в их составе. Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику их по экономическим, экологическим, технологическим и градостроительным свойствам, специализированную группировку почв.

Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценности земель и используется в основном для определения налогооблагаемой базы. Она проводится одновременно на территории административного района (города) и выражается в виде системы натуральных и стоимостных показателей. Ценность земель различных категорий устанавливается исходя из доходности, спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения учитывает уровень их продуктивности и местоположение. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится на основе их функционального назначения, местоположения, социального и инженерно-транспортного обустройства, плотности застройки, экологического состояния и престижности. В настоящее время государственная кадастровая оценка земель провидится не реже 1 раза в 5 лет.

Земельный кадастр – систематизированный свод документированных достоверных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета о природном, хозяйственном и правовом положении земель, принадлежности собственникам, землепользователям и арендаторам, составе, категории, общей площади и местоположении, конфигурации. Земельный кадастр указывает качество, доходность и цену земель.

В основе ведения государственного земельного кадастра лежит кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, районы, приближенные к границам административно-территориальных образований субъектов Российской Федерации и, как следствие, устанавливает пределы полномочий должностных лиц, осуществляющих ведение государственного земельного кадастра на определенной территории.

Кадастровый квартал – минимальная единица кадастрового деления, ограничивающаяся ориентирами местности (базисами кадастрового деления) и включаемыми в него однородными по характеру использования земельными участками. В качестве кадастрового квартала рассматриваются небольшие населенные пункты, кварталы городской, поселковой или иной застройки, а также другие территории, ограниченные однозначно понимаемыми на местности природными и искусственными объектами, отображенными на планово-картографических материалах.

Земельный кадастр ведется в целях информационного обеспечения:

· государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

· государственного контроля использования и охраны земель;

· мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

· государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

· землеустройства;

· экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

· установления обоснованной платы за землю;

· иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.



Исполняет указанные задачи Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации.

В течение 2010 года полномочиями органа кадастрового учета будут наделены "Земельные кадастровые палаты" по субъектам РФ

Утвержден План-график наделения федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам РФ полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества и предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости. Согласно Плану-графику упомянутые федеральные государственные учреждения будут наделяться полномочиями органа кадастрового учета в три этапа - с 15 апреля по 1 июля 2010 года (в т.ч. ФГУ "Земельная кадастровая палата" по городу Москве), с 1 июля по 15 сентября 2010 года и с 15 сентября по 1 декабря 2010 года (в т.ч. ФГУ "Земельная кадастровая палата" по городу Санкт-Петербургу).

Земля и недвижимость в ближайшем будущем станут единым целым. К 2012 году будет создан единый государственный кадастр недвижимости, в который войдет и земельный кадастр.

Существующие в настоящее время в России две главные системы учета недвижимости – система учета органов технической инвентаризации (ОТИ) и система учета земельных участков в виде государственного земельного кадастра - слабо стыкуются друг с другом. В преобразованном виде указанные системы войдут в единый государственный реестр недвижимости.

Переход на новый кадастр будет проходить поэтапно. Вначале кадастр будет введен на территории трех субъектов, затем девяти субъектов и завершение планируется в конце 2012 года.

В России будет сформирована единая база всей недвижимости – земли и строений.

Кадастр недвижимости – это база данных о земельных участках и строениях. В кадастр заносятся сведения о виде, адресе, границах объекта и его описание. Только после получения выписки из кадастра можно зарегистрировать права на недвижимость и проводить с ней сделки.

В единой базе данных кадастра недвижимости инвестор сможет получить исчерпывающую информацию по объекту недвижимости, дом и землю возможно зарегистрировать как единый объект.



Рынок жилья.

В качестве объектов недвижимости на рынке жилья выступают жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилым помещением признается изолированное помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Жилое помещение является недвижимым имуществом.

Жилым помещением признается:

· жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

· квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

· комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.



Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом могут образовывать товарищества собственников квартир (жилья), которое является некоммерческой организацией.

Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, определяемом жилищным законодательством.

Основной предпосылкой для формирования рынка жилья является закрепленное главой 18 ГК РФ право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Первоначально право собственности на жилые помещения приобреталось благодаря приватизации. Приватизацией жилья называется бесплатная передача в собственность граждан РФ занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Приватизация проводится только на добровольной основе.

Приватизировать можно жилое помещение, занимаемое на основании договора социального найма только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд).

Не подлежат приватизации квартиры и комнаты:

· в общежитиях;

· в домах, находящихся в аварийном состоянии;

· в закрытых военных городках;

· а также служебные жилые помещения, за исключением некоторых находящихся в сельской местности.



Основными сделками на рынке жилья являются сделки купли-продажи, а также сделки по аренде жилых помещений (по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование).

Также существует договор найма жилого помещения, при котором одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Рынок жилья можно разделить на два основных сегмента: городской и загородный.

В городском жилом фонде обычно выделяют дома:

· панельные;

· кирпичные;

· улучшенной планировки.



Качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос и цены.

Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения - повышенным спросом пользуется жилье в ближайшем пригороде, с наличием современных коммуникаций (электричества, газа, канализации, водопровода, телефона), вблизи мест отдыха (водоемов, леса), с возможностью обеспечения личной безопасности и сохранности имущества.

Основные составляющие на рынке загородного жилья:

· новое строительство (застройка);

· старая застройка;

· незавершенное строительство.



Следует отметить, что загородным жильем, как правило, признаются только те жилые дома, в которых разрешена регистрация. Дома на садовых участках ранее в эту категорию не входили. Однако Конституционный Суд РФ признал запрет на регистрацию граждан по месту жительства в пригодном для постоянного проживания строении, расположенном на садовом земельном участке, находящемся на землях населенных пунктов, не соответствующим Конституции РФ.



Рынок коммерческой недвижимости.

Стал формироваться в связи с приватизацией предприятий. Он гораздо меньше, чем рынок жилья.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается достаточно медленно.

Рынок коммерческой недвижимости состоит из рынка нежилых помещений и рынка промышленной недвижимости (рис. 9).





Рис. 9. Структура рынка коммерческой недвижимости



Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные.

Предлагаются как нежилые помещения муниципального фонда, так и помещения частных собственников.

Нежилые помещения муниципального фонда предоставляются в аренду через коммерческие конкурсы и аукционы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом. Предложение муниципальных площадей носит ограниченный характер, конкурсы проводятся редко. При этом предлагаются большей частью подвальные и полуподвальные помещения, помещения на первом этаже в жилом фонде.

На конкурсах, которые проводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерские фирмы, победитель должен одномоментно оплатить право аренды на весь срок, а далее регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды.

Кроме прав арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовыми к росту расходов, связанных с арендой.

Конечные ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных коммерческих конкурсах ниже, чем в среднем по рынку и зависят от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей и количества телефонных линий.

В случае желания арендатора использовать нежилые помещения не только как офис, но и как торговый склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие установленным задачам арендатора обычно производится за его счет по письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными городскими службами, что должно предотвратить нарушение строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности.

Нежилая площадь также может арендоваться у собственника помещения, либо у арендатора – в таком случае говорят о субаренде.

В общем случае приобрести нежилое помещение в собственность можно либо с помощью приватизации, либо путем заключения следки купли-продажи с владельцем такой недвижимости.

Рынок промышленной недвижимости подразумевает проведение коммерческих операций с производственными помещениями. Промышленная недвижимость включает в себя заводы, цехи, комбинаты и другие производственные помещения. В идеале промышленная зона таких объектов недвижимости должна находиться за чертой города. Большого спроса на промышленную недвижимость нет, этот сегмент рынка очень специфичен.

Спрос на промышленную недвижимость выдвигают немногочисленные западные предприятия и отдельные российские проекты. Можно выделить три вида спроса на промышленную недвижимость:

· спрос на помещения и землю под производство с сохранением профиля или его изменением на другой производственный;

· спрос на помещения и землю под промышленными предприятиями с целью их использования в непроизводственных целях;

· спрос на площадки промышленного назначения с инфраструктурой и назначением земли, позволяющим строить новый производственный объект.



Деление рынка недвижимости на земельный рынок, рынок жилья и рынок нежилых помещений весьма условно; существует множество иных классификаций рынка недвижимости, в которых, например, отдельно выделяется рынок незавершенного строительства, рынок садовых участков и иные рынки.



При изучении темы 3 необходимо читать:



Базовое учебное пособие

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости, 2-е изд. – СПб.: Питер, 2010. Гл. 11.



Основная литература

1. Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости. / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. – М.: КноРус, 2009. – 304с.



Дополнительная литература

1. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2008. Гл. 1.

2. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. – М.: Экономика, 2009. – 608с.



Интернет-источники

1.