Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
 Скачать 248.64 Kb.
|
|
Иными словами портфель недвижимости должен удовлетворять одному из двух условий: 1. Обеспечивать максимальную доходность при каждом выбранном уровне риска. 2. Обеспечивать минимальный риск для каждой выбранной величины доходности. 3. Случайные риски; эти риски касаются только отдельно взятого объекта недвижимости и связаны с некачественным управлением недвижимостью (условия арендного договора, уровень операционного и финансового менеджмента, функциональный износ и т.п.). Риски, характерные для недвижимости, могут быть рассмотрены с точки зрения источников риска: - риск типа недвижимости исходит из условий предложения и спроса на данный тип имущества (например, существует избыточное предложение офисных зданий, что снижает стоимость их аренды); - риск местоположения определяется условиями местного рынка: перспективами социально-экономического развития региона, движением капитала в регионе, возможностью вооруженных конфликтов, экологией региона и пр., т.е. теми факторами, в силу которых недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной; - арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом; такой риск характерен для недвижимости с одним арендатором; - риски физического износа и старения также могут снизить доходность недвижимости. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют привлекательность; - риск законодательного регулирования и изменения налогообложения заключается в том, что власти принимают нормативно-правовые акты, требующие уплаты дополнительных средств - непредвиденные расходы - или повышают налоги; - риск инфляции - относительно невысокий риск для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции; - строительный риск генерируется выбором недостаточно квалифицированных подрядчиков, использованием устаревших строительных технологий и материалов, а также другими причинами, вызывающими существенное превышение предусмотренных сроков строительно-монтажных работ по инвестиционному проекту; - риск финансирования проекта связан с недостаточным общим объёмом инвестиционных ресурсов, необходимых для реализации проекта; несвоевременным поступлением инвестиционных ресурсов из отдельных источников; возрастанием средневзвешенной стоимости капитала, привлекаемого к инвестированию; несовершенством структуры источников формирования заёмных финансовых средств; - криминогенный риск. В сфере инвестиционной деятельности он проявляется в форме подделки документов, обеспечивающих незаконное присвоение сторонними лицами денежных средств, недвижимости или иных активов; хищения отдельных видов активов собственным персоналом и другие. Невозможно полностью исключить риски при сделках с недвижимостью (как при инвестировании капитала в доходную недвижимость, так и в случае приобретения потребительской недвижимости), но можно снизить их уровень. Эту задачу решает управление рисками. Последовательность действий по управлению рисками включает: 1. идентификацию рисков, возникающих в связи с инвестированием в недвижимость; 2. выявление источников и объемов информации, необходимых для оценки уровня инвестиционных рисков; 3. определение критериев и способов анализа рисков; 4. разработку мероприятий по снижению рисков; 5. мониторинг рисков с целью осуществления необходимой корректировки политики управления ими; 6. ретроспективный анализ регулирования рисков. Идентификация рисков. Идентификация рисков предполагает выявление состава и содержания возможных рисков. Общей основой идентификации рисков выступает классификация рисков. В соответствии с ней выявляются состав и содержание рисков по каждому виду инвестиций в недвижимость и типу объекта инвестирования. Источники информации, необходимой для оценки рисков. Оценка уровней риска предполагает определение источников и массивов информации, включающей статистические и оперативные данные, экспертные оценки и прогнозы, рейтинги и т.д. Принятие решений при наличии более полной и точной информации является более взвешенным, а следовательно, менее рискованным. Определение критериев и способов анализа рисков. Следующим блоком процесса регулирования рисков является определение критериев и способов анализа рисков. Для этого применительно к каждому объекту инвестирования целесообразно разработать комплекс показателей по идентифицированным ранее статьям номенклатуры рисков и определить критические и оптимальные значения по отдельным показателям и их комплексу. Поскольку инвестиционный риск характеризует вероятность недополучения прогнозного дохода, то его уровень оценивается как отклонение ожидаемых доходов по инвестициям от средней или расчетной величины. При расчете вероятности получения ожидаемого дохода могут быть использованы как статистические данные, так и экспертные оценки. Однако при недостаточно представительной статистике наилучшим методом представляется обработка экспертами статистической информации и осуществление на этой основе экспертных оценок. Разработка мероприятий по снижению рисков. Можно снижать как весь комплекс рисков, так и наиболее значимые риски (в частности, те, на долю которых приходится свыше 5% от значения совокупных рисков). В последнем случае существенные риски выделяются в отдельный блок с тем, чтобы выработать конкретные мероприятия по их снижению. Способы снижения риска: 1. Диверсификация (совершенствование управления инвестиционными активами и источниками финансирования, их оптимизацию по объемам, срокам и структуре). 2. Формирование специальных резервов. 3. Страхование рисков. 4. Хеджирование (заключение срочных контрактов на рынке ценных бумаг). 5. Получение гарантии третьих лиц. 6. Включение защитных оговорок в заключаемые договоры. 7. Отказ от деятельности (наиболее радикальный метод). Мониторинг рисков. Важным принципом проведения мониторинга является сопоставимость результатов, для обеспечения которой необходимо применять единую методику и использовать ее через равные интервалы времени. Эффективность мониторинга во многом зависит от качества построения системы показателей риска, степени ее репрезентативности, а также чувствительности к неблагоприятным изменениям, имеющим отношение к рассматриваемому инвестиционному объекту. В ходе мониторинга могут производиться корректировки в политике управления рисками. Наиболее сложной проблемой анализа рисков при принятии инвестиционных решений является определение их уровня. Можно воспользоваться стандартным приемом анализа. Анализ уровня риска проводится в три этапа на основе базы доступных статистических данных за определенный ретроспективный период: 1) Определяется частота распределения ставок доходности, на основе которой рассчитывается средневзвешенная ставка доходности: , где – ожидаемая доходность, – вероятность возникновения доходности . 2) Далее вычисляется дисперсия (средняя взвешенная величина квадратов отклонения величин доходности от средневзвешенной ставки доходности). 3) Поскольку доходность выражается в коэффициентах или в процентах, а размерность дисперсии – квадрат, то для адекватного сравнения доходности и риска используют стандартное отклонение σ – квадратный корень из дисперсии. . Чем выше стандартное отклонение, тем выше и уровень риска. 4) На практике достаточно часто встречается ситуация, когда инвестиции с высоким уровнем риска приносят и больший доход. В таком случае целесообразно использовать коэффициент вариации (коэффициент отклонения) CV как относительную мера риска на единицу доходности. . Чем ниже коэффициент отклонения, тем меньше риска приходится на единицу доходности, а значит, такие вложения являются более предпочтительными. Существуют и другие методы оценки риска инвестирования в недвижимость, но представленный выше является наиболее универсальным (конечно при условии наличия необходимых статистических данных). Процесс управления рисками можно представить графически (рис. 12.). Рис. 12. Управление рисками инвестиционного проекта На рисунке выделены наиболее крупные этапы управления рисками, хотя они могут быть в свою очередь подразделены на более мелкие. Вопрос 5. Денежные потоки от недвижимости и их оценка. Приобретение или строительство недвижимости с целью получения дохода или иного положительного эффекта – это инвестирование в недвижимость. При этом сумма денег, потраченная на покупку или на строительство – цена инвестиции. Существует несколько стоимостных оценок недвижимого имущества, которые зависят от целей проведения инвестиционно-ипотечного анализа: 1. Текущая стоимость – это текущая стоимость будущих доходов, ожидаемых инвестором от владения недвижимостью, включая ежегодные поступления и прогнозируемую выручку от перепродажи. Аналогами этого термина являются понятия дисконтированной стоимости или капитализированной стоимости. Это понятие стоимости более всего соответствует определению цены инвестиции; ее величина всегда индивидуальна и относится только к одному данному объекту. 2. Рыночная стоимость – денежная сумма, которая удовлетворяет продавца и покупателя, имеющих полную информацию о стоимости объекта недвижимости, необременных обязанностью покупать и продавать объект; или иначе: текущая стоимость прав на будущие доходы, или (если речь идет о недвижимости, не предполагающей доходов) – рыночная стоимость прав собственности. Рыночная стоимость складывается под воздействием спроса и предложения, а также их факторов (уникальность объекта, условия продажи и т.д.). Под рыночной стоимостью можно понимать наиболее вероятную цену, выраженную в деньгах или денежном эквиваленте, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке, характеризующимся нормальным уровнем конкуренции. 3. Конечная стоимость – цена перепродажи (выручка от перепродажи). Это вариант рыночной стоимости, но не в данный текущий момент, а в прогнозном периоде, т.е. предполагаемая величина стоимости через определенное время. 4. Ликвидационная стоимость – стоимость в конце жизни какой-то конкретной недвижимости по оценке владельца этого недвижимого имущества, т.е. предполагаемая стоимость к моменту ликвидации недвижимости. Если речь идет о недвижимости вместе с земельным участком, то в качестве ликвидационной стоимости будет выступать стоимость земельного участка на момент сноса находящихся на нем построек. 5. Залоговая стоимость – стоимость имущества, обеспечивающего кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатёжеспособности заёмщика. Ее величина, как правило, ниже рыночной стоимости недвижимости, так как из нее исключаются расходы и возможные потери кредитора при рыночной реализации заложенного актива в случае невозврата кредита. В настоящее время в России залоговая стоимость обычно составляет 30-50% рыночной стоимости предмета залога. При осуществлении инвестиций в недвижимость инвестор в общем случае предполагает получить доход, который может быть получен в следующих формах: · будущие потоки денежных средств, имеющих периодический характер (при этом если часть доходов собственник получает в виде равновеликих поступлений через равные промежутки времени, то такие денежные потоки будут являться аннуитетами); · доходы от перепродажи недвижимости. Для принятия решения об инвестировании и выборе оптимального варианта инвестором помимо предполагаемых доходов должны быть учтены многие величины, такие как общая сумма инвестиций и объем собственного капитала, объем ипотечного кредита и размер ежегодных платежей по обслуживанию долга и прочее. Как известно, доход является величиной абсолютной, поэтому достаточно часто бывает трудно сравнивать эффективность вложений на основе только этого показателя. Например, в один проект необходимо вложить 190 тыс. руб., а во второй 150 тыс. руб., доход при этом составит 16 тыс. руб. и 15 тыс. руб. соответственно. Логика подсказывает, что второй проект более выгоден, чем первый, хотя по абсолютному значению дохода стоило бы предпочесть первый проект. Во избежание таких ситуаций целесообразно использовать относительный показатель – доходность. При принятии решения о вложении капитала в недвижимость необходимо учитывать три фактора, которые в наибольшей степени влияют на доходность: 1. Время. Время тоже является ресурсом, т.к. уже полученный доход может быть вновь вложен в какой-либо объект и соответственно приносить доход. Поэтому сумма денег, полученная в настоящее время, имеет большую ценность, чем такая же номинальная сумма в будущем. 2. Инфляция. Недвижимость по сравнению с другими объектами инвестирования в меньшей степени подвержена инфляции, но учитывать этот фактор все же необходимо. 3. Риск. Риск присущ абсолютно любым вложениям, не существует безрисковых инвестиций, будущие доходы можно спрогнозировать только с определенной долей вероятности, но предсказать их на сто процентов невозможно. Можно выделить основные ставки доходности от вложений в объекты недвижимости: · Общая ставка доходности. где i – ставка доходности, NOI – чистый операционный доход, I – инвестированный в объект недвижимости капитал. · Ставка доходности на собственный капитал, которая рассчитывается как соотношение денежных средств до уплаты налогов к инвестированному собственному капиталу. где Iск – ставка доходности на собственный капитал, ДСДН – денежные средства до уплаты налогов, Iск – инвестированный в объект недвижимости собственный капитал. · Доходность за период владения недвижимым имуществом HPR = (CF + P1 – P0) / P0, где CF – средний ежегодный поток доходов, P0 - цена покупки недвижимости, P1 - цена продажи недвижимого имущества. Чистый операционный доход рассчитывается как действительный валовой доход от объекта недвижимости за вычетом операционных расходов и отчислений в резерв на замещение. Операционные расходы состоят из постоянных расходов, не зависящих от коэффициента загрузки объекта недвижимости (например, налог на имущество), и переменных расходов, непосредственно определяемых в зависимости от коэффициента загрузки (например, оплата электроэнергии). |