Документ. 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
 Скачать 248.64 Kb.
|
|
· кредит с фиксированной выплатой основной суммы. При этом кредите заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа постепенно изменяется в сторону уменьшения; · кредит с переменной (плавающей) ставкой. Этот вид обычно используется в условиях сильной инфляции или иной ситуации, характеризующей нестабильность экономики. В таком случае в кредитном договоре устанавливаются условия пересмотра кредитной ставки; Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты. Можно выделить основные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой: - процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг; - может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком; - корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре периоды времени. Выделяют четыре основных вида ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой: - кредиты с корректируемой процентной ставкой (корректировка может производиться в части изменения процентной ставки, что влечет за собой увеличения периодических выплат по кредиту, либо же корректировка может не затрагивать периодические выплаты, т.е. оставить их на прежнем уровне, но при этом увеличивается кредитный срок); - кредиты с индексируемыми платежами (предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса; в качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг, ставки по межбанковским кредитам, ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США), средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков, курс доллара США или евро и т. д.; при этом важно понимать, что индекс должен в максимальной степени соответствовать стоимости кредитных ресурсов; по таким кредитам начальные платежи будут меньшем, чем последующие, что с одной стороны положительно – деньги не отвлекаются на начальной стадии развития бизнеса, но с другой стороны может и отрицательно подействовать на заемщика, если темпы роста его доходов будут ниже темпов роста инфляции); - кредит с двойной индексацией (позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором; в данной ситуации применяются два индекса: платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность, непогашенный остаток кредита корректируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора); - кредит с регулируемой отсрочкой платежа (предполагает применение двух процентных ставок; одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется контрактной ставкой и определяет размер платежа, который обеспечивал бы достаточную рентабельность кредита для банка. Заемщик в конце концов именно эту сумму и должен выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов. Вторая ставка, более низкая, называется платежной ставкой и определяет размер платежа, который заемщик ежемесячно вносит в счет погашения долга и выплаты процентов. Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью). · канадский ролл-овер. Этот кредит представляет собой разновидность кредита с переменной ставкой, который предполагает периодическое, заранее оговоренное, изменение процентной ставки на определенную фиксированную величину. Также отдельно выделяется кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека). Этот метод основан на схеме финансирования, которая предусматривает возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель. При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке и осуществить желаемую сделку. Иногда способы амортизации ипотечного кредита (возврата основной суммы кредита вместе с процентами) называют инструментами финансирования инвестиции при ипотечном кредитовании. Российские банки широко не используют в своей работе названных кредитных инструментов, в первую очередь обусловлено несильной развитостью рынка ипотечного кредитования. В некоторых странах существует верхний предел процентной ставки по ипотечным кредитам, который установлен на законодательном уровне. В таком случае, если рыночная ставка кредитов коммерческих банков начинает сильно превышать установленный верхний предел, банки используют кредитные дисконты, то есть предоставляют на самом деле сумму кредита меньше, чем зафиксировано в договоре. Разница трактуется, например, как комиссионный платеж банку. Расчеты периодических платежей осуществляются исходя из номинальной суммы кредита и номинального (оговоренного в договоре) процента, но поскольку заемщик в действительности получает уменьшенную сумму (с дисконтом), то для него реальная процентная ставка оказывается выше. Скидки с кредитной суммы оцениваются в пунктах. Каждый пункт скидки равен 1% основной суммы кредита. Например, заемщик берет ипотечный кредит в сумме 800 000 руб. предоставлен на 20 лет под 10% годовых со скидкой в 8 пунктов. Это означает, что реально заемщик получит не 800 000 руб., а на 8% меньше, то есть только 736000 рублей. Необходимо определить, каков будет действительный уровень процентной ставки для заемщика. 1) Рассчитывается размер ежемесячных платежей с использованием ипотечной постоянной для 20 лет с 10% годовых и ежемесячными выплатами: 0,0096 ´ 800000 = 7680 руб. 2) После этого можно рассчитать реальную ипотечную постоянную, разделив периодический платеж на реальную сумму кредита: 7680 / 736000 = 0,0104 3) Если сравнить полученный результат с ипотечными постоянными разных финансовых таблиц (то есть для разных процентных ставок, но при сроке кредита в 20 лет и ежемесячном начислении процентов), можно увидеть, что он ближе всего к значению для 11%. Значит, кредит с номинальной ставкой 10%, но с дисконтными пунктами реально будет стоить 11% годовых. Существует упрощенный метод подсчета приблизительной реальной процентной ставки кредита с дисконтными пунктами, называемый методом «указательного пальца». Этот метод возможно применять в случаях, когда сроки кредита относительно продолжительны – в пределах 20-30 лет. В соответствии с методом «указательного пальца» каждый дисконтный пункт увеличивает процентную ставку на 1/8 % (одну восьмую процента). В настоящее время в России нет никаких законодательных ограничений по верхнему уровню процентной ставки по ипотечным кредитам, но практически все российские банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, используют этот инструмент повышения процентной ставки, взимая разного рода доплаты за оформление ипотечного кредита. Вопрос 3. Риски ипотечного кредитования. Риск – это вероятность возникновения финансовых потерь. Некоторые риски, возникающие на ипотечном рынке можно предусмотреть заранее, и такие риски кредиторы обычно косвенно включаются в ставку по ипотечному кредиту, а некоторые риски (например, политические) практически невозможно предусмотреть заранее. Ипотечные риски в общем случае могут быть вызваны макроэкономическими причинами (к таким рискам можно отнести, например, инфляционный) или микроэкономическими причинами (например, риск неплатежеспособности заемщика). Некоторые из рисков относятся исключительно к одному участнику ипотечного рынка - либо к кредитору, либо к заемщику, либо к посреднику на ипотечном рынке, но многие риски являются солидарными, то есть, непосредственно относясь к одному из участников ипотечного рынка, косвенно затрагивают и других. Среди всех рисков, присущих кредитору можно выделить главные: кредитный риск, риск процентной ставки, риск ликвидности и риск изменения цен на недвижимость (рис. 17.). Рис. 17. Главные риски кредитора на ипотечном рынке Кредитный риск иначе называет риском неплатежи или риском невозврата и заключается в несвоевременной уплате или неуплате обязательств по ипотечному кредиту. Этот риск можно в значительной степени снизить, если проводить полную и детальную проверку потенциального заемщика. Управление кредитным риском со стороны банка, направленное на его снижение, означает осуществление постоянного мониторинга состояния и качества кредитного портфеля банка, включающее в себя: · контроль за качеством предоставляемых кредитов; · распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка; · создание резервных фондов на возможные потери по ссудам; · своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними; · разработку программ по возврату кредитов. Для снижения кредитного риска применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному семейному доходу не должно превышать 25-45% и др. Однако, несмотря на все меры, предпринимаемые банками для снижения риска неплатежа, невозратность ипотечных кредитов остается достаточно высокая. Риск изменения процентных ставок в большей степени характерен для стран с относительно высокими показателями инфляции, так как процентная ставка чаще всего изменяется именно под воздействием инфляционных процессов. Данный риск имеет место быть только при плавающей процентной ставке по ипотечному кредиту. Риск процентной ставки — это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок. Для кредитора неблагоприятно снижение процентной ставки. В классическом варианте ипотечного кредитования процент по кредиту фиксирован, и таким образом погашение долга происходит равномерно за весь период кредитного срока. Однако при росте инфляции в случае традиционной схемы ипотечного кредитования кредитор теряет не только свой потенциальный доход, но может и понести убытки; заемщик в данной ситуации не теряет и ничем не рискует. Если же процентная ставка является плавающей и при этом снижается с течением времени, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита, а также данная ситуация может привести к снижению ликвидности кредитора. Так как существует большое разнообразие кредитных инструментов, то банки могут преодолевать риск процентных ставок, использую различные, более выгодные, схемы выдачи ипотечных кредитов. Риск ликвидности возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения обязательств у кредитора не хватает для этого средств. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций: · детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности в наличных средства на обозримый период времени; · разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат; · создание специальных резервов. Требования к объему резервных средств значительно отличаются в разных странах в пределах 5-15% стоимости активов. Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет. Одним из рисков кредитора является изменение цен на жилье в течение кредитного периода. Любые изменения цен на жилье в период выплаты ипотечного кредита не влекут за собой никаких перерасчетов в выплатах. Заемщик по условиям кредитного договора выплачивает ровно ту сумму (включая проценты по кредиту), которая оговорена на стадии заключения договора. Но для кредитора существует риск резкого снижения цен. Так как ипотечные кредиты обеспечены залогом жилья, то при резком кризисе рынка недвижимости может возникнуть риск изменения стоимости залога. Способом снижения данного риска является требование значительного первоначального взноса от заемщика при покупке жилья по ипотечному кредиту. Среди всех рисков, присущих заемщику выделяют три основных: риск утраты трудоспособности, риск изменения процентной ставки и валютный риск. Следует заметить, что в итоге все риски заемщика могут привести к обращению взыскания долгов с заложенной недвижимости (рис. 18.). Рис. 18. Главные риски заемщика на ипотечном рынке Риск утраты трудоспособности ведет к тому, что заемщик не сможет выполнять свои обязательства перед кредитором. По сути, этот риск трансформируется для кредитора в кредитный риск, а для заемщика – в риск утраты своего жилья, если будет реализовано право кредитора на возмещение остатка невыплаченного долга за счет реализации с аукциона предмета залога. Кредитный риск для заемщика, точно также как и для кредитора возникает только в случае заключения ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой. Для заемщика неблагоприятно повышение процентной ставки, которое может привести к тому, что он не сможет полностью осуществлять свои обязательства по выплате кредита. Это опять таки, в конечном итоге, может привести к взысканию задолженности с заложенного имущества. Риск изменения валютного курса. Этому риску подвергаются заемщики, взявшие кредит в иностранной валюте. Обязательства по таким кредитам рассчитываются также в иностранной валюте, а доходы заемщик в большинстве случаев получает все-таки в валюте национальной. Таким образом, заемщику придется периодически покупать иностранную валюту. Риск реализует в случае роста валютного курса иностранной валюты. Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна группа рисков: имущественные риски, т.е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога. Суть риска повреждения имущества заключается в том, что переданная в залог квартира каким-то образом может пострадать (от пожара, затопления и т.п.) и станет непригодной для проживания, а обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Данный риск в большей степени касается заемщика. Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Не смотря на то, что по действующему Жилищному кодексу лицо, заключившее ипотечную сделку, является добропорядочным приобретателем недвижимости, в некоторых случаях претензии третьих лиц могут быть удовлетворены в суде. Так как обстоятельств возникновения претензий на имущество может быть достаточно много, не представляется возможным их детально рассматривать. Но следует заметить, что прежде чем выдать ипотечный кредит банки детально проверяют имущество к залогу на предмет возникновения различного рода обременений или претензий со стороны третьих лиц. Данный риск касается как кредитора, так и заемщика, однако устранение такого риска возможно в большей степени за счет правильных действий кредитора. Одним из способов снижения рисков служит страхование. Ипотечный рынок без страхования существовать не может, однако на законодательном уровне обязательное страхование при ипотечном кредитовании введено только в части страхования утраты или повреждения объекта залога. Также заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Затраты по страхования полностью несет заемщик. Страхование направлено на снижение рисков и в первую очередь отвечает интересам заемщика. Вопрос 4. Ипотечные ценные бумаги. Секьюритизация. Ипотечные ценные бумаги представляют собой права требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом объектов недвижимости. Обращение ипотечных бумаг происходит на вторичном рынке недвижимости. Эмиссия ипотечных ценных бумаг производится на основе пула (объединения) выданных ипотечных кредитов. Ипотечные кредиты погашаются помесячными (или поквартальными) платежами, и владельцы ипотечных ценных бумаг, обеспеченных этим пулом, получают большую часть этих платежей по некоторой заранее определенной схеме. В странах с развитой экономикой существует большое разнообразие ипотечных ценных бумаг. Однако существует только два принципиальных способа распределения денежных поступлений от активов, лежащих в основе ипотечных ценных бумаг: 1. Платежи перечисляются владельцам ипотечных ценных бумаг после того, как будут произведены удержания их за административное и сервисное обслуживание. Такие бумаги и называются «сквозными». Они составляют подавляющее большинство выпущенных в мире ипотечных ценных бумаг. 2. Вся эмиссия ипотечных ценных бумаг разделяется на несколько классов. Платежи и риски перераспределяются между этими классами в соответствии с некоторым набором правил структурирования и обслуживания. Такие бумаги называются структурированными. Несмотря на то, что ипотечные ценные бумаги могут весьма различаться, особенно если брать их мировой рынок, можно выделить следующие характеристики, которыми обладают все ипотечные ценные бумаги: · Практически во всех случаях платежи, выплачиваемые держателям ипотечных ценных бумаг, являются периодическими. Чаще период бывает месячным, реже квартальным, еще реже годовым. · Выплата по ипотечной ценной бумаге по сути состоит из двух частей: 1) процентной (плата за пользование кредитами) и 2) амортизационной (погашение кредитов). Амортизационные платежи могут быть плановыми или досрочными, полными или частичными. Плановая амортизация представляет собой постепенное погашение баланса по кредиту таким образом, что к концу срока ипотечного кредита баланс оказывается погашен. Досрочное погашение ИЦБ отражает тот факт, что в большинстве случаев заемщик по ипотечному кредиту имеет право на частичную или полную досрочную выплату кредита, например, при продаже квартиры, составляющей залог по кредиту. Уровень доходности ипотечных ценных бумаг как долгового инструмента зависит от уровня риска, а также срока обращения. Риск невыплат, в свою очередь, напрямую связан с обеспечением ценной бумаги. Кредитный риск, который можно снизить, если принимать следующие меры: · Страхование с целью получения непрерывных процентных платежей по ипотечной ценной бумаге. В этой ситуации в случае дефолта (нарушения платежных обязательств заемщика перед кредитором, неспособность производить своевременные выплаты по долговым обязательствам или выполнять иные условия договора займа или кредитного договора) по ипотечному кредиту страховщик начинает вместо заемщика выплачивать процентную часть вплоть до реализации залога. · Дополнительные гарантии или страховки, предоставляемые специализированными страховыми компаниями – обязательство страховой компании покрыть 100% всех видов потерь по ипотечным ценным бумагам независимо от причины таких потерь. · Гарантированный кредит – обязательство сторонней финансовой организации (в том числе банка) выплатить полностью основную сумму долга и проценты в случае дефолта эмитента. Говоря об ипотечном рынке в аспекте ценных бумаг необходимо затронуть такое понятие как «секьюритизация». Первоначально секьюритизация появилась в США в 1970-х годах, а уже в дальнейшем данная технология распространилась по всему миру. В общем виде процесс секьюритизации представляет собой процесс перевода неких низколиквидных активов в более ликвидную форму. В более узком, но в тоже время детальном смысле, секьюритизация - это финансовая операция, заключающаяся в трансформации низколиквидных активов (таким как, например, кредиты) в относительно ликвидные ценные бумаги, обеспеченные денежными поступлениями от исходных активов, в результате которой происходит перераспределение риска между участниками сделки. Существуют две схемы секьюритизации активов: традиционная и синтетическая. Традиционная секьюритизация предполагает, что для отделения активов (с баланса банка) создается специальная компания SPV (Special Purpose Vehicle), в рамках которой происходит накопление активов (банк продает эти активы), а потом данная структура перепродает эти активы ипотечному агенту для выпуска ипотечных ценных бумаг. Синтетическая секьюритизация предполагает, что пул кредитов не продается специальному юридическому лицу (организации-накопителю), а лишь выделяется на балансе банка-оригинатора. При синтетической секьюритизации происходит передача риска, связанного с активами, а не самого актива. Основным минусом секьюритизации является высокая стоимость организации сделки. Секьюритизация эффективна благодаря тому что: · дает возможность восполнения кредитных ресурсов на относительно выгодных условиях; · повышает банковскую ликвидность; · снижает кредитной риск банка; · в целом положительно влияет на экономику региона за счет, с одной стороны, перераспределения рисков, а с другой стороны – мобилизации денежных средств различных инвесторов. В России основой развития ипотечных ценных бумаг послужило принятие ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Выделяется два вида ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Ипотечное покрытие может быть сформировано из: · требований о возврате основной суммы долга и процентов по ипотечному кредиту (основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не превышает 80% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки); · ипотечных сертификатов участия (следует отметить, что ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей долевой собственности на которое они удостоверяют (аб.2 п.19 Постановления Правительства РФ от 15.10.04г. №562 «Об утверждении типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием»); · денежных средств в валюте РФ или иностранной валюте; · государственных ценных бумаг; · недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства. Одно и то же имущество может входить только в состав одного ипотечного покрытия. Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем организации реестра ипотечного покрытия, который ведет специализированный депозитарий. Имущество, составляющее ипотечное покрытие принадлежит владельцам ипотечных сертификатов участия на праве общей долевой собственности. Раздел данного имущество и выделение из него доли в натуре не допускается. Ипотечные облигации являются эмиссионными ценными бумагами, закрепляющими право владельца на возврат уплаченной суммы и получение процента, выплачиваемого не реже одного раза в год. Размер процента определен решением о выпуске этих облигаций. Эти облигации отличаются от корпоративных тем, что они обеспечены залогом ипотечного покрытия (требования о возврате основной суммы долга и уплате процентов). Благодаря этому ипотечные облигации считаются бумагами с высокой степенью надежности. Ипотечные облигации могут обращаться на фондовом рынке и их выпуск подлежит обязательной государственной регистрации. Порядок выпуска и обращения облигаций с ипотечным покрытием в настоящее время полностью урегулирован законодательством, и они могут успешно использоваться для рефинансирования ипотечных программ. Размер ипотечного покрытия таких облигаций в течение всего срока их обращения должен быть не менее их общей непогашенной номинальной стоимости. Решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием может быть предусмотрена возможность осуществления определенных расходов эмитента (вознаграждение специализированному депозитарию, регистратору, осуществляющему ведение реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием, расходы, связанные с управлением ипотечным покрытием, и иные расходы) за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие таких облигаций. В этом случае решение о выпуске облигаций с ипотечным покрытием должно содержать исчерпывающий перечень таких расходов и указание предельного размера средств, направляемых на оплату этих расходов за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие облигаций. Согласно этому закону, ипотечные облигации могут выпускаться непосредственно банками либо специально создаваемыми ипотечными агентами. Коммерческие банки, для того, чтобы выйти на рынок с ипотечными ценными бумагами должны удовлетворять ряду требований: · Норматив Н17 обязывает кредитную организацию, намеревающуюся эмитировать ИЦБ, иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% капитала; этим обеспечивается введение определенной специализации для банков. То есть если банк намеревается выпускать ипотечные ценные бумаги, то эта деятельность должна быть для него одной из основных. · Норматив Н18 устанавливает минимальное соотношение величины ипотечных кредитов и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием. Согласно нормативу Н18, объем ипотечных кредитов должен быть не меньше общего объема выпускаемых банком ипотечных ценных бумаг. Банк должен удовлетворять и другим требованиям, таким как, например, нормативам достаточности собственных средств, нормативам ликвидности, следить за процентными и валютными рисками. Ипотечный агент – специализированная коммерческая организация, предметом деятельности которой является приобретение прав требования по ипотечным кредитам и (или) закладным, а также эмиссия облигаций с ипотечным покрытием. Ипотечный агент может быть организован только в форме акционерного общества. В учредительных документах ипотечного агента должно быть указано общее количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается. После исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием всех выпусков ипотечный агент ликвидируется. Ипотечный сертификат участия – это неэмиссионная бездокументарная именная ценная бумага, владелец которой является сособственником доли пула ипотечных кредитов, а также имеет право требовать от лица, выдавшего ипотечный сертификат участия: · надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием; · получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие. Каждый ипотечный сертификат удостоверяет одинаковый объем прав. Номинальная стоимость у ипотечных сертификатов участия отсутствует. Также владельцы ипотечных сертификатов участия имеют право участвовать в общем собрании владельцев ипотечных сертификатов участия. Общее собрание созывается управляющим по собственной инициативе или по письменному требованию владельцев ипотечных сертификатов участия, которым принадлежит не менее 10% таких ценных бумаг. Сообщение о созыве общего собрания владельцев ипотечных сертификатов публикуется в периодической печати не позднее 20 дней до даты его проведения. В данном сообщении должна быть отражена повестка дня, которая не может быть изменена в ходе проведения общего собрания. Также следует отметить, что общее собрание не может принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня. Общее собрание владельцев ипотечных сертификатов должно быть проведено не позднее 35 дней с даты принятия решения о его созыве. Председателем и секретарем на собрании являются уполномоченные представители управляющего ипотечным покрытием. Общее собрание владельцев ипотечных сертификатов участия принимает решения по вопросам: · о передаче прав и обязанностей управляющего ипотечным покрытием иному управляющему; · об утверждении нового специализированного депозитария; · об утверждении нового регистратора; · о выдаче дополнительных ипотечных сертификатов участия в связи с дополнением состава ипотечного покрытия новыми требованиями и (или) закладными; · об утверждении иных изменений, которые вносятся в правила доверительного управления ипотечным покрытием, за исключением изменений, подлежащих внесению по законодательству РФ. Общее собрание владельцев ипотечных сертификатов участия считается правомочным, если на нем присутствуют владельцы, которым принадлежит не менее 4/5 общего количества выданных ипотечных сертификатов участия. При голосовании ипотечный сертификат участия предоставляет его владельцу 1 голос. Общее собрание владельцев ипотечных сертификатов участия принимает решения простым большинством голосов за исключением решения о внесении в правила доверительного управления ипотечным покрытием изменений, связанных с передачей прав и обязанностей управляющего ипотечным покрытием иному управляющему и с выдачей дополнительных ипотечных сертификатов участия в связи с дополнением состава ипотечного покрытия новыми требованиями и (или) закладными. В данных случаях решения принимаются большинством голосов (три четверти) присутствующих на собрании владельцев ипотечных сертификатов участия. Подведение итогов голосования осуществляется управляющим ипотечным покрытием не позднее 2 дней с даты проведения (закрытия) общего собрания. Как и по другим именным ценным бумагам, по ипотечным сертификатам, необходимо вести реестр их владельцев, который ведется посредством регистратора. Банки участвуют в создании пула ипотечных кредитов и продают его компании, имеющей соответствующую лицензию Федеральной службы по финансовым рынкам (к таким компаниям относятся коммерческие организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями). После этого управляющая компания может выпускать ипотечные сертификаты участия. Каждый покупатель этой ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее «покрытие» выпущенных сертификатов. Владелец этого сертификата является как бы сособственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик, за вычетом вознаграждения управляющему органу. Ипотечные сертификаты участия могут свободно обращаться на рынке, в том числе через организатора торговли. Правительством РФ утверждены типовые правила доверительного управления ипотечным покрытием (Постановление Правительства РФ от 15.10.04г. №562 «Об утверждении типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием»). В данных правилах отражены наиболее существенные моменты, касающиеся доверительного управления ипотечным покрытием, среди которых можно выделить следующие, представляющие наибольший интерес. 1. Общие положения (должны быть указаны полные фирменные наименования, номера лицензий, местонахождение доверительного управляющего, специализированного депозитария, страховщика, регистратора и т.п.). 2. Срок действия договора доверительного управления не может быть менее 1 года и более 40 лет. 3. Должны быть указаны основные риски, связанные с доверительным управлением. 4. Определены обязанности и права управляющего ипотечным покрытием. 5. Денежные средства, предполагаемые к выплате за счет платежей, полученных в ходе доверительного управления ипотечным покрытием, после удержания из них управляющим вознаграждения, причитающегося управляющему, специализированному депозитарию и регистратору, а также расходов, связанных с доверительным управлением ипотечным покрытием, подлежат перечислению владельцам ипотечных сертификатов участия 1 раз в месяц. 6. Погашение ипотечных сертификатов участия осуществляется после истечения срока действия договора доверительного управления и исполнения обязанности по выплате владельцам ипотечных сертификатов участия денежных средств за счет платежей, полученных по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие. При этом, если по истечении срока действия договора доверительного управления ипотечного покрытия в составе ипотечного покрытия остались требования, по которым не исполнены обязательства, то такие требования и (или) ипотечные сертификаты участия должны быть проданы управляющим ипотечным покрытием, а полученные денежные средства подлежат перечислению владельцам ипотечных сертификатов участия. После осуществления указанных выплат ипотечные сертификаты участия погашаются. 7. Специализированный депозитарий несет солидарную ответственность вместе с управляющим ипотечным покрытием перед владельцами ипотечных сертификатов участия за неисполнение обязанностей по контролю за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие. 8. Регистратор несет субсидиарную ответственность с управляющим ипотечным покрытием перед владельцами ипотечных сертификатов участия за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по ведению реестра владельцев ипотечных сертификатов участия. 9. В распространяемой информации об ипотечных сертификатах участия должна содержаться информация о том, что стоимость ипотечных сертификатов участия может увеличиваться и уменьшаться, что государство не гарантирует доходность инвестиций в ипотечные сертификаты участия и что, прежде чем приобрести ипотечный сертификат участия, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечными сертификатами участия. Присоединение к договору доверительного управления ипотечным покрытием осуществляется путем приобретения ипотечных сертификатов участия. Существует и третий вид ипотечных ценных бумаг – закладные. Этот вид ценных бумаг имеет наиболее долгую историю в России. Это неэмиссионные ценные бумаги, но они обеспечены залогом (в данном случае недвижимости) и приносят залогодержателю доход – возврат ссуды и процентов. Их продают банки, выдающие ипотечные кредиты. Выкупом закладных у банков занимается Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования и иные структуры. Посредством продажи закладных банк сможет рефинансировать свои кредиты. Закладная, будучи ценной бумагой, будет являться самостоятельным объектом гражданских правоотношений. То есть с ней могут совершаться любые сделки. Тогда как кредитный договор не может сам по себе являться объектом гражданских правоотношений. Например, нельзя свободно продавать или покупать кредитный договор. А закладную – можно. Покупатель закладной получает право требовать удовлетворения обязательств от заемщика (в том числе процентов). Также можно отметить принципиальные моменты, отраженные в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»: · из общей массы облигаций выделяется особый тип облигаций с ипотечным жилищным покрытием и указывается, что они должны предусматривать фиксированный в них процент; · при банкротстве кредитной организации, осуществляющей эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, ипотечное покрытие не включается в конкурсную массу; · эмитент вправе установить очередность исполнения обязательств между несколькими выпусками облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием, что соответствует мировой практике. В целом, рынок ипотечных ценных бумаг в России предоставляет его участникам возможность выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Вопрос 5. Ипотечное жилищное кредитование и его основные модели. Самое широкое распространение ипотечное кредитование получило в жилищной сфере. Существует множество моделей ипотечного кредитования жилищной сферы, однако из всего многообразия принято выделять четыре основных: 1. Модель универсальных коммерческих банков; 2. Усеченно-открытая модель (модель ипотечных банков); 3. Двухуровневая открытая («американская») модель; 4. Закрытая сбалансированная («немецкая») модель. Практическое использование и развитие той или иной модели в стране зависит от многих условий и факторов: · объем рынка недвижимости; · общая ситуация на финансовом рынке; · уровень инфляции; · процентные ставки по государственным ценным бумагам; · стабильность курса национальной валюты; · платежеспособность населения и его уровень экономической грамотности; · политика государства в области налогообложения; · стабильность и предсказуемость политической ситуации; · степень доверия населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к действиям органов власти; · уровень развития законодательной базы в области рынка недвижимости. Также немаловажное влияние оказывают исторические условия и факторы. Они также могут оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют существующие в обществе традиции накопления средств или их отсутствие, отношение к кредиту у населения; наличие или отсутствие национального опыта ипотечного кредитования. Значительное влияние на конкретные формы ипотеки оказали особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты развития и реализации экономической мысли. Многообразие всех рассмотренных выше факторов и послужило основой для образования в мире множества вариантов организации ипотечного кредитования. Следует отметить, что вполне успешно можно реализовывать сразу несколько схем ипотечного кредитования в одной стране, т.е. они не являются взаимоисключающими. Модель универсальных коммерческих банков. Универсальные коммерческие банки осуществляют широкий спектр банковских операций, привлекая ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты физических и юридических лиц, долговые ценные бумаги и т. д. таким образом, ресурсную базу ипотечного кредитования в основном составляют средства на депозитных счетах различной срочности — от расчетных счетов и счетов до востребования до более длительных по срокам депозитных вкладов физических и юридических лиц. Основное преимущество универсальных банков – диверсификация активов, возможность варьирования уровня доходности по различным операциям, использование разнообразных инструментов для хеджирования рисков и обеспечения финансовой устойчивости и надежности. Основная проблема, возникающая при ипотечном кредитовании на основе данной модели, – необходимость поддержания текущей ликвидности универсальных коммерческих банков, что требует согласования долгосрочных активов и, как правило, краткосрочных пассивов. Регулирование текущей ликвидности банка становится более сложной задачей, которую достаточно трудно решать, опираясь только на собственные ресурсы, а также привлекаемые по депозитам вклады. Поэтому зачастую при крупных коммерческих банках образуются специализированные филиалы, которые занимаются только ипотечным кредитованием. Широко распространена система, когда крупные коммерческие банки осуществляют кредитование населения через банки, владеющие разветвленной территориальной сетью, которую они используют в качестве своих ипотечных брокеров или агентов. Однако следует отметить, что все таки существует тенденция к специализации банковских операций и выделения ипотечного кредитования в рамки деятельности специализированных кредитных институтов. Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования (модель ипотечных банков). Наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать «усеченно-открытой». В соответствии с этой моделью банки выдают ипотечные кредиты под залог недвижимости, в том числе жилой, и на основе образовавшегося пула закладных эмитируют собственные ипотечные ценные бумаги. В этой модели выдачей ипотечных кредитов занимаются ипотечные банки. Ипотечные банки - это специализированные кредитные институты, которые предоставляют долгосрочные кредиты населению за счет средств, привлекаемых на основе эмиссии ипотечных ценных бумаг, обеспеченных выданными ипотечными кредитами. Ипотечные ценные бумаги представляют собой вид достаточно ликвидных ценных бумаг, обеспечением которых являются первичные закладные ссудополучателей. Продажа ипотечных ценных бумаг обеспечивает банкам пополнение ресурсов «длинных» денег для выдачи следующих кредитов. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов. Основные характеристики «усечено-открытой» модели: · выдача ипотечных ссуд может обеспечиваться банком из произвольных источников: как за счет средств от продажи ипотечных ценных бумаг, так и за счет собственных капиталов банка; межбанковских кредитов и т.п.; · высокая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране; · отсутствие каких-либо стандартов установления основных параметров ипотечных кредитов; · высокий кредитный рейтинг банка, достаточная ликвидность его ценных бумаг. В Европе государство жестко регламентирует и осуществляет надзор за деятельностью специализированных ипотечных кредитных организаций посредством ограничения операций, которые они могут проводить. Там, где получила распространение модель ипотечных банков (Германия, скандинавские страны), государством также был создан благоприятный режим размещения ипотечных облигаций в пенсионных фондах и страховых компаниях (т.е. институциональных инвесторах). В принципе усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными банками, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования. Расширенная открытая («американская») модель ипотечного кредитования. Американская модель (часто ее еще называют «двухуровневая модель») предполагает существование развитого вторичного рынка ипотечных кредитов (иначе говоря, рынка, на котором обращаются ипотечные ценные бумаги). Основой вторичного рынка служат ипотечные агентства, основная задача которых заключается в выкупе у банков кредитов и выпуске на их основе ипотечных ценных бумаг. Важнейшей предпосылкой становления модели этого типа является стандартизация требований к процедурам выдачи и обслуживания кредитов. Ипотечный банк выдает кредиты и обслуживает их. Но, выдав кредит, банк продает его третьему лицу – инвестору, в качестве которого вначале и выступает ипотечное агентство (или компания-накопитель). Агентство немедленно возмещает банку сумму выданного кредита, а банк переводит ему ежемесячные платежи заемщика за вычетом своей маржи. Таким образом, в дальнейшем банк действует как посредник между агентством и заемщиком. Ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты у банков, зависит от той ставки дохода по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. В зависимости от ставки, по которой продаются ценные бумаги ипотечного агентства, оно, добавив свою маржу, объявляет процентную ставку для банков, по которой готово выкупать у них ипотечные кредиты. Объявленная ставка действительна в течение 60 дней. Таким образом, банки точно знают цену, по которой они могут продать свои кредиты агентству. Отсюда образуется и уровень ставки для заемщиков, включающий ставку агентства и маржу банка. По сути эта модель является моделью секьюритизации активов. Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии развитой инфраструктуры ипотечного рынка, создание которой требует активного содействия государства, как минимум при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Закрытая сбалансированная («немецкая») модель жилищного кредитования. Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. Таким образом, суть немецкой модели ипотечного кредитования жилья заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных учреждений. Вкладчиками и заемщиками этих касс являются одни и те же лица. В качестве источника средств для кредитования используются только те средства, которые были накоплены членами данной кассы. Механизм стройсбережений включает в себя три этапа: 1. Этап сбережений. Продолжительность этапа составляет примерно от 2 до 10 лет. На этом этапе член кассы в соответствии с заключенным контрактом делает периодические взносы (аннуитеты) на свой депозит. Величину взносов определяет сам вкладчик, исходя из своих возможностей, и обязуется строго выполнять оговоренные условия, что фиксируется в заключенном контракте. На накапливаемую сумму могут начисляться минимальные проценты или вообще не происходить их начисление. Четкое выполнение своих обязательств перед сберкассой в течение нескольких лет является хорошей проверкой платежеспособности клиента. Когда накапливается примерно половина необходимой для покупки жилья суммы, вкладчик попадает в число потенциальных заемщиков. 2. Этап распределения. На этом этапе определяет очередь предоставления кредитов. Затем происходит покупка жилья и его залог. Важной особенностью этой модели в Германии является государственная дотация при покупке жилья членом кассы в размере 10% от стоимости приобретения (при условии, что эта стоимость, либо семейные доходы приобретателя не превышают определенного порогового уровня). Таким образом, кредит требуется только на оставшиеся 40% стоимости приобретаемого жилья (50% уже было накоплено). 3. Этап кредитования. В ходе данного этапа производится погашение кредита периодическими платежами, которые наряду с предварительными взносами служат источником для кредитования следующих очередников. Поскольку сумма кредита не превышает 50% стоимости, то и сроки кредита обычно не превышают накопительного срока. Такая система финансирования жилья имеет ряд достоинств: · полная независимость от финансового рынка, и прежде всего – от уровня рыночных процентных ставок и их колебаний, так как процентные ставки устанавливает сама стройсберкасса и только для своих членов; · учреждения стройсбережений имеют возможность предоставлять кредиты с очень низкими процентными ставками, поскольку уровень выплачиваемых ими процентов по сберегаемым средствам также ниже рыночного (либо проценты вообще не выплачиваются); · полная прозрачность такой системы, поскольку вкладчики точно знают, на каких условиях и на какие цели используются их средства, так как обычно такие кассы являются финансовыми учреждениями небанковского типа и не имеют права заниматься банковскими операциями. Однако, помимо присущих ей положительных сторон, данная модель финансирования жилья имеет и серьезные недостатки: · она ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов; · в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок существует возможность изъятия членами кассы своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в более доходные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит; · данная схема может стать невыгодной для ее участников в условиях высокой инфляции. В настоящее время наиболее впечатляющий успех в практическом использовании «сбалансированной автономной модели» достигнут в Германии. Здесь создана охватывающая всю страну «система стройсбережений», которая удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования конкретных граждан, включая механизмы финансовой поддержки малоимущих граждан государством. Данная модель имеет очень много разновидностей. Специализированные сберегательно-ипотечные учреждения могут быть полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов (как, например, строительные сберегательные кассы в Германии), относительно закрытого типа (строительные общества в Великобритании), и полностью открытого типа (ссудно-сберегательные ассоциации в США), при котором источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке. Для введения сберегательной системы ипотеки в России существуют препятствия: · отсутствие законодательной базы для функционирования строительно-сберегательных касс; · массовое недоверие населения к финансовым структурам; · относительно высокая инфляция. Сравнительная характеристика моделей ипотечного жилищного кредитования представлена в табл. 8. Таблица 8. Основные модели ипотечного жилищного кредитования Основные модели Способы привлечения фин. ресурсов Источники финансовых ресурсов Риски Модель универсальных банков депозитные счета различной срочности, межбанковские кредиты средства населения и юридических лиц на счетах, финансовый рынок все обычные риски долгосрочного кредитования Усеченно-открытая (модель ипотечных банков) эмиссия ипотечных ценных бумаг, межбанковские кредиты финансовый рынок, институциональные и частные инвесторы – покупатели ипотечных ценных бумаг для банков: все обычные риски долгосрочного кредитования; для инвесторов: риск банкротства эмитента Расширенная открытая (американская) модель эмиссия ипотечных ценных бумаг на основе секьюритизации институциональные и частные инвесторы – покупатели ипотечных ценных бумаг для банков: риск невозврата; для ипотечных агентств: обычные рыночные риски; для инвесторов: практически никаких рисков Закрытая сбалансированная (немецкая) модель долгосрочные целевые депозиты средства населения – членов кассы досрочного изъятия накопленных средств, нехватки ресурсов Система жилищного финансирования в период до конца 1980 – начала 1990гг. соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. Таким образом, ипотечного рынка, равно как и рынка недвижимости, не было. Также отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю, а скорее даже практически не предоставлялись. По мере развития рынка недвижимости и ипотечного рынка государство постепенно стало отходить с позиций их основного участника и в основном оставило за собой социальные функции (например, по обеспечению жильем малоимущих граждан). Сформировался и развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура всего жилищного фонда по формам собственности. Начало расти количество заключаемых сделок купли-продажи недвижимого имущества. В 1996г. Правительством РФ было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В настоящее время оно работает в части рефинансирования кредитов уже достаточно активно. Однако при выкупе ипотечных кредитов агентство предъявляет очень жесткие требования к параметрам ипотечных закладных, поэтому воспользоваться таким способом рефинансирования могут далеко не все кредитные учреждения. В 2000 году было принято Постановления Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования» от 11 января 2000г. Документ предполагает переориентацию решения жилищных проблем социально незащищенных групп населения на решение жилищных трудностей работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и получившего жилье в собственность в результате приватизации. Для этой части населения долгосрочная ипотека является преимущественным способом решения жилищного вопроса. Также в постановлении определены основные цели и принципы ипотеки, намечены пути их достижения и реализации. Одной из целей является создание системы ипотечного жилищного кредитования без необходимости ее поддержки значительным государственным финансированием. Российские банки предлагают свои варианты жилищного кредитования, но массовым ипотечное кредитование пока в России не стало. На данный момент в России имеется много препятствий для успешного развития жилищной ипотеки. Среди важнейших факторов, препятствующих активному жилищному кредитованию населения, можно выдвинуть следующие: · ограниченность платежеспособного спроса у населения; · невысокие объемы жилищного строительства во многих субъектах РФ, и как следствие низкое предложение, а значит высокие цены; · недостаточная разработанность законодательной базы; · медленное развитие инфраструктуры рынка жилья; · недоверие потенциальных заемщиков к рынку недвижимости и банковскому сектору в целом; · нехватка долгосрочных финансовых ресурсов; · административно-бюрократические барьеры; · высокий уровень инфляции и высокие процентные ставки; · психологическая национальная особенность населения России – нежелание жить в долг. В июле 2010 года была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской федерации до 2030 года. Данная стратегия устанавливает основные цели и определяет пути их достижения в сфере ипотечного жилищного кредитования. Одной из главных целей является достижение 60% порога среди семей, имеющих возможность и желающих приобрести жилье с использованием ипотечного кредита. При изучении темы 6 необходимо читать: Базовое учебное пособие 1. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. / И.А. Разумова. – Спб.: Питер, 2009. – 304с. Основная литература 1. Фридман Д., Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. Гл. 9. 2. Экономика недвижимости: учебник / под ред. проф. О.С. Белокрыловой. – Ростов н/Д: Феникс, 2009. – 378с. – (Высшее образование). Дополнительная литература 1. Банковское дело. Учебник. Под ред. Г.Г. Коробовой. – М.: Магистр, 2009. – 592с. 2. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. / Ю.В. Головин. – СПб.: СПбГУЭФ, 2006. - 152с. 3. Дэвидсон Э., Сандерс Э., Вольф Л.-Л., Чинг А. Секьюритизация ипотеки. Мировой опыт, структурирование и анализ. / Э. Дэвидсон, Э. Сандерс, Л.-Л. Вольф, А. Чинг. – М.: Вершина, 2007. – 596с. 4. Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости. / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. – М.: КноРус, 2009. – 304с. 5. Основы ипотечного кредитования / Колл. авт., научный руководитель Н.Б. Косарева. М.: ИНФРА-М, 2007. – 576с. 6. Троев В.А. Недвижимость по ипотеке. / В.А. Троев. – М.: АСТ. 2007. – 96с. 7. Хейр Л. Рынки ценных бумаг, обеспеченных ипотекой и активами. / Лакхбир Хейр. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. – 508с. Интернет-источники 1. |