вававававаавававава. Вишневский Александр Александрович. Диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук Москва 2014 год оглавление
 Скачать 1.03 Mb.
|
|
. В банковском праве Англии нормативное регулирование ипотечного кредитования насчитывает, по крайней мере, пятнадцатилетнюю историю. Первоначально регулирование осуществлялось в виде Ипотечного кодекса (Mortgage Code) – свода правил, имеющих договорно-правовую природу, присоединение к которому носило добровольный характер, т. е. речь идет о банковском кодексе как специфическом и характерном для банковского права Англии источнике банковского права, отражающим «лучшую банковскую практику», а по своей природе рассматриваемый английскими юристами в качестве свода предполагаемых условий договора между банком и клиентом. Отметим прежде всего основополагающие принципы, закрепленные в Ипотечном кодексе, которые, как уже подчеркивалось выше, могли рассматриваться судами в качестве предполагаемых условий договоров банка и клиента: честность и разумность в действиях кредиторов по отношению к заемщикам, соответствие условий конкретных ипотечных продуктов принципам, закрепленным в Ипотечном кодексе, даже при наличии специфических условий, предоставление заемщику информации понятным языком и помощь в понимании сложных аспектов, помощь в выборе ипотечного кредита, наиболее соответствующего потребностям заемщика, разъяснение финансовых аспектов жилищного кредита, порядка работы счета, соответствие внутренних банковских процедур принципам Ипотечного кодекса, быстрое исправление ошибок и реагирование на жалобы, позитивный и конструктивный подход к финансовым затруднениям и просрочкам, соответствие ипотечных продуктов требованиям статутного права и регулятивным положениям308. Ипотечный кодекс действовал с 1997 по 2004 год, когда он был заменен другим нормативным документом, регулирующим ипотеку – Стандартами поведения при ипотечном кредитовании (Mortgage and Home Finance: Conduct of Business sourcebook – MCOB)309. Этот документ возведен в ранг регулятивных правил, поскольку является частью «книги правил» регулятора банковской системы Великобритании (в то время — Управления финансовых услуг). Прежде всего следует сказать, что в банковском праве Соединенного Королевства договор ипотечного кредитования, подобно договору потребительского кредита, рассматривается в качестве разновидности регулируемого кредитного соглашения. При этом ипотечное кредитование попадает в сферу регулирования постольку, поскольку представляет собой договор, согласно которому кредитор предоставляет кредит физическому лицу, и при этом обязательство заемщика возвратить кредит обеспечивается первоочередной ипотекой недвижимости, из которой не менее 40% используется (или существует намерение такого использования) для проживания заемщика310. В характере нормативного регулирования ипотечных кредитов в банковском праве Англии можно заметить два основополагающих подхода. С одной стороны, ипотечное кредитование неявляется разновидностью потребительского кредита, соответственно те правовые конструкции, которые рассматривались нами выше при анализе потребительского кредита, не применяются per seк сфере ипотечного кредитования. Показательно в этом смысле одно из правил MCOB, согласно которому если кредит квалифицируется в качестве ипотечного, то кредитор обязан сообщить об 308 Текст Ипотечного кодекса (в настоящее время утратил силу в связи с тем, что его положения содержатся в других нормативных актах) в переводе на русский язык выполнен нами в книге: ВишневскийА.А.Банковское право Англии. М.: Статут, 2000. С.280 – 297. 309 Текст документа доступен в интернет-ресурсе: http://fsahandbook.info/FSA/html/handbook/MCOB 310 Section 61 of the Financial Services and Markets Act 2000 (Regulated Activities) Order 2001. этом потенциальному заемщику, причем, сообщение должно быть направлено на носителе, который позволяет неоднократное повторное прочтение (durable medium) и содержать прямое заявление о том, что соответствующий продукт является ипотечным кредитом и что все права и требования, основанные на Законе о потребительском кредите, не применяются к настоящему ипотечному договору (MCOB 1.3.4). С другой же стороны, заемщик по ипотечному кредиту, являясь фактическипотребителем, нуждается в адекватной степени правовой защиты, сопоставимой с защитой в сфере потребительских кредитов. То, что заемщик фактическиможет являться потребителем следует из того, что MCOB применяются к частным клиентам и к бизнес-клиентам, которые при этом не являются «крупным бизнес клиентом» (MCOB 1.2.3) - по сути это означает apriori тот же уровень информационной диспропорции, который характерен для потребителя и «малого бизнеса», о чем шла речь при анализе регулирования потребительского кредитования в банковском праве Англии. Эти два подхода хотя и обнаруживают, на первый взгляд, признаки противоположности, оказываются не столь несовместимыми, и нормативное регулирование ипотечных кредитов в банковском праве Англии может служить хорошей иллюстрацией этого тезиса. Подробный анализ регулятивных положений английского банковского права требует работы большего объема, поскольку только MCOB представляет документ, состоящий из нескольких сот страниц. Мы обратим внимание в настоящей книге на ряд принципиальных положений такого регулирования. В частности, устанавливая общие правила ведения ипотечного бизнеса,регулятивные документы FSA исходят из того, что ведение бизнеса начинается не с момента заключения контракта, даже не с переговоров по поводу содержания будущего возможного договора, но уже с первого контакта с клиентом, с коммуникаций с ним – в самом широком смысле этого слова. Не случайно регулятивные правила устанавливают общие правила коммуникации с клиентом в качестве начала регулирования ипотечного бизнеса. Данные правила предусматривают, что коммуникация с клиентом (потенциальным клиентом) должна быть ясной, честной и не вводящей в заблуждение, а нарушение этих правил дает клиенту право воспользоваться официальной защитой своих интересов и взыскать убытки в соответствии с Законом о финансовых услугах и рынках, если предоставленная профессиональной стороной информация не отвечает данным критериям. В частности, устанавливаются правила, в соответствии с которыми: информация, предоставленная частному клиенту, должна быть ясной, честной и не вводящей в заблуждение во всех аспектах, вплоть до того, что ключевые понятия, такие как «плата за досрочный возврат кредита», «повышенная плата за пользование кредитом» и ряд других, перечисленных в правилах, должны подаваться именно в виде выражений, указанных выше в кавычках, а не с использованием каких- либо иных синонимичных выражений; запрещается побуждение к принятию ипотечного кредита, под которым понимается выгода, предложенная в качестве результата определенного поведения. Запрещение распространяется как на любых сотрудников собственно потенциального кредитора, так и ассоциированных лиц. При этом данное правило не запрещает какие- либо призы, связанные с продвижением услуг и т.п., и тем более не запрещает предоставление консультаций, в том числе с целью повышения качества услуг – другими словами, банку следует иметь четкие процедуры, позволяющие провести грань между такими «промоутинговыми» акциями и побуждением к принятию соответствующей кредитной услуги311; 311 В отношении продвижения (promotion) ипотечных кредитных услуг MCOB устанавливает специальные дополнительные правила, которые мы не рассматриваем в настоящей книге. следует воздерживаться от «купли-продажи под давлением» (high pressure sales). В частности, в качестве неприемлемых по данному основанию рассматриваются практики, которые побуждают потенциального заемщика принять на себя какие-либо обязательства до того, как ему была раскрыта обязательная преддоговорная информация и до того, как у него было разумное время изучить ее, равным образом неприемлемы практики, при которых клиенту сообщается о «специальном предложении, действующем в течение ограниченного времени», когда на самом деле время действия такого предложения не ограничено; ограничивается возможность оговорок, исключающих ответственность банка, в силу чего банку воспрещается не только включать в договоры условия об освобождении от той ответственности, которую банк должен нести перед клиентом в силу требований регулятивной системы (такой запрет выглядит естественным), но и допускается включение в договоры условий об освобождении от той ответственности, которую банк вправе сложить с себя в договорном порядке, только если существуют разумные основания для включения в договор таких положений; банк обязан проявить разумную заботу о том, чтобы интересы клиента были защищены в соответствии с применимыми стандартами, что, в числе прочего, предполагает также объяснение клиенту его прав, в том числе преимущества получения независимой юридической или иной профессиональной консультации, привлечение независимых оценщиков и др. Специальные правила также устанавливаются в отношении дистантных продаж, электронной коммерции и коммуникаций. Стандарты предоставления консультаций и продаж нацелены на то, чтобы потенциальный заемщик был адекватно проинформирован о тех кредитных услугах, которые он может получить от банка, а также, чтобы предоставленные консультации были приемлемы для клиента, т.е., чтобы он получал консультации, соответствующие его конкретным потребностям. Предоставление информации клиенту должно сопровождаться четким указанием на то, является ли предоставляемая информация собственно информацией или консультацией. Правила воспрещают предоставление клиенту рекомендации по принятию или изменению ипотечной услуги, если соответствующая услуга не соответствует потребностям конкретного клиенту, в чем, естественно, профессиональный займодавец должен разумно убедиться. Это, в частности, предполагает, что банк разумно убежден в том, что: клиент в состоянии справиться с финансовым бременем, возлагаемым на него в связи с кредитом (при этом банк должен объяснить клиенту, что банк сделал такой вывод, принимая во внимание стоимость кредиту и финансовое положение клиента в настоящее время, но финансовое положение клиента может измениться в будущем), ипотечный продукт подходит для целей и потребностей клиента, ипотечный продукт является наиболее подходящим из всех, которые банк может предложить данному клиенту. Что касается раскрытияинформацииклиенту, то здесь мы снова встречаемся с тем, что требования устанавливаются не только в отношении содержания, но и формы, более того – формата предоставления информации, позволяющей клиенту-потребителю адекватно оценить предлагаемый продукт не только сам по себе, но и в сравнении его с другими аналогичными продуктами. Напомним, что с подобной конструкцией мы уже встречались, когда речь шла о потребительских кредитах, о которых информация в соответствии с требованиями европейского банковского права должна была предоставляться в формате Standard European Consumer Credit Information. В отношении ипотечных кредитов такое требование на общеевропейском уровне пока носит рекомендательный характер312, но банковское право Соединенного Королевства показывает, что это не является препятствием для того, чтобы установить соответствующие требования на уровне банковского права отдельно взятой страны. В соответствии с ипотечными правилами, установленными FSA, информация об ипотечном продукте должна предоставляться в виде иллюстрации (по буквальному выражению правил MCOB), которая фактически представляет собой презентацию в нормативно предписанном формате. Эта презентация должна в обязательном порядке (и в установленной форме) доступно иллюстрировать следующие вопросы: информирование об обязательности данного формата по нормативным требованиям регулятора и о праве потенциального заемщика получить аналогичные иллюстрации от других банков, если он намерен сравнить условия предоставления интересующей финансовой услуги различными кредиторами; указание, что, проанализировав информацию, предоставленную потенциальным заемщиком, настоящая иллюстрация либо является рекомендацией банка взять конкретный ипотечный продукт, либо что она не является рекомендацией, но описывает конкретный продукт, с тем чтобы потребитель имел возможность самостоятельно решить вопрос о выборе ипотеки; перечень информации, предоставленной банку потенциальным заемщиком; описание конкретного ипотечного продукта (опять же в соответствии с установленными MCOB стандартами); указание общей цены ипотеки; 312 Commission Recommendation of 1 March 2001 on pre-contractual information to be given to the consumers by lenders offering home loans. указание размера периодических платежей («что вы должны заплатить каждый месяц» либо иное в зависимости от структуры платежей соответствующей ипотеки); комиссии, подлежащие уплате; последствия отсрочки уплаты процентов; страхование, в том числе какие виды полисов необходимо получить от указанных страховщиков, либо в качестве условия предоставления ипотечного кредита, но не у указанных страховщиков; последствия отказа от ипотеки («что происходит, если вам больше не нужна эта ипотека»); последствия платежей в большем размере, чем предусмотрено договором («что происходит, если вы переплачиваете»); каким образом можно получить дополнительную информацию об ипотеке (в соответствии с текущими стандартами этот раздел звучит как «Служба денежного консультирования (Money Advice Service) публикует полезные разъяснения по выбору ипотеки. Они доступны бесплатно через их сайт www.moneyadviceservice.org.uk, или по телефону 0300 500 5000. Сайт также предоставляет сравнительные таблицы, чтобы помочь Вам сориентироваться в процессе поиска правильного продукта»); контактная информация и прямое указание на то, что невыплата сумм, причитающихся по ипотечному кредиту, может повлечь утрату владения домом. Требования к раскрытию информации установлены в нормативных документах регулятора не только в отношении преддоговорной стадии, но и последующих – заключения и исполнения договора. Так, если после получения преддоговорной информации потенциальный заемщик принимает решение воспользоваться соответствующим ипотечным продуктом, то ему необходимо предоставить оферту, содержащую столь же подробную иллюстрацию ипотечного продукта, что и на преддоговорной стадии, с тем чтобы у него была возможность сравнить предложенный ему продукт с тем продуктом, который описывался на предыдущей стадии (MCOB 6.2.1). Естественно при этом, что поскольку речь идет о документе иной природы – оферте, что не равнозначно собственно информации для принятия решения, то требования к содержанию оферты учитывают это обстоятельство, в связи с чем необходимо указать, что потенциальный заемщик не связан офертой до ее принятия, срок действия оферты, последствия ее принятия и другую информацию (регулятивные нормы устанавливают при этом правила совершения изменений к первоначальной иллюстрации, с тем чтобы у потенциального заемщика была возможность сравнить обе иллюстрации, не будучи введенным в заблуждение)313. Что касается стадии исполнения договора, то заемщик также должен быть регулярно проинформирован в адекватной форме о ряде обстоятельств, таких как размер очередного причитающегося платежа (с указанием последующих платежей, если отличаются), способ совершения платежа, данные, касающиеся страховых сделок, связанных с ипотечным кредитом, действия, которые нужно предпринять в случае возникновения задолженности, преимущества раннего оповещения кредитора о возникновении затруднений, существуют ли у заемщика права совершить платежи по ипотечному кредиту в большем размере или ранее срока, предусмотренного договором. Кроме того, регулятивные правила предусматривают направление клиенту периодических извещений по кредиту, с напоминанием ему о 313 Например, согласно одному из правил (МСОВ 6.9.10R Annex 3R), оферта должна содержать отдельный лист формата А4, который в числе прочего содержит крупным шрифтом следующий текст: «Пожалуйста,уделитевремярассмотрениюдеталейнастоящейпродажиипоследующейарендыивсехсвязаннымсэтимдокументов,такихкакдоговоркупли-продажиидоговорнаймажилогопомещения перед их подписанием. |