Доклад о состоянии и использовании земель в Смоленской обл. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии
 Скачать 1.94 Mb.
|
|
Удельные показатели кадастровой стоимости (далее – УПКС) земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам Смоленской области приведены в таблице 3.2. Таблица 3.2
Как видно, в Глинковском, Ельнинском, Ершичском, Монастырщинском, Новодугинском, Руднянском, Сафоновском, Сычевском, Хиславичском, Холм-Жирковском районах земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции не выявлено. Земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, используемых для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса на территории Смоленской области не зарегистрировано. Таким образом, наибольшее значение удельного показателя кадастровой стоимости по I группе в Починковском районе Смоленской области – 3,38 руб./кв.м; наименьшее – в Угранском районе – 1,32 руб./кв.м. По III группе наибольшее значение удельного показателя кадастровой стоимости в Гагаринском районе – 2,90 руб./кв.м; наименьшее - в Шумячском районе – 1,16 руб./кв.м. Определение кадастровой стоимости земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществляется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к группе, соответствующей функциональному назначению земельного участка, на площадь земельного участка. Результаты работ по оценке кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Смоленской области утверждены Постановлением Администрации Смоленской области от 24.09.2013 № 708 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Смоленской области и средних уровней кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения (удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения) по муниципальным районам Смоленской области». Постановление вступило в силу с 01.01.2014. Предыдущий тур работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории Смоленской области был проведен в 2006 году. Основной нормативной базой при проведении работ явились Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 04.07.2005 № 145 (далее – Методические указания № 145). Согласно этим Методическим указаниям ГКОЗ СХН проводилась по 6 группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве. Расчет удельных показателей кадастровой стоимости и кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к одной из указанных 6 групп, основывался на определении расчетного рентного дохода, а также предусматривал зависимость от срока капитализации. Методические указания № 145 предполагали деление земель сельскохозяйственного назначения на следующие группы: 1 группа - сельскохозяйственные угодья; 2 группа - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.; 3 группа - земли под замкнутыми водоемами; 4 группа - земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли; 5 группа - земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования; 6 группа - земли, пригодные под оленьи пастбища. Основным недостатком Методических указаний № 145 явилось то, что расчет удельных показателей 2-5 групп напрямую зависел от удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе, т.е. удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко 2-5 группе устанавливался равным либо минимальным значением удельного показателя кадастровой стоимости земель, отнесенных к сельскохозяйственным угодьям (1 группа). В то же время расчет удельных показателей кадастровой стоимости указанной 1 группы земель предусматривал два этапа: расчет удельных показателей в границах субъекта и определение удельных показателей в границах административных районов, землевладений (землепользований). Поскольку стоимостные показатели устанавливались применительно к крупным территориальным единицам и рассчитывались на основе усредненных показателей затрат и продуктивности, они носили относительный характер и могли быть использованы в основном лишь для сравнения сельскохозяйственных земель по субъектам Российской Федерации, административным районам, крупным хозяйствам. Кроме того, данной Методикой при определении удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения предполагалось использование материалов 1966 – 1999 гг. Более того, при проведении работ по ГКОЗ СХН были учтены и определены в основном почвенные и физические свойства земель сельскохозяйственного назначения, тогда как экономическая (финансовая) сторона оценки оставалась достаточно поверхностной. Из вышеизложенного следует, что положения Методических указаний № 145 мало того, что не охватывали экономическую составляющую оценки как таковой, но и почти не соприкасались с рыночной стоимостью земель. Использование же устаревших материалов 10-20летней давности не может говорить об объективности и достоверности проведенной оценки, поскольку за это время земельный рынок и земельно-имущественные отношения в РФ претерпели существенные изменения. Методические указания № 445 предусматривают совершенно другое деление земель сельскохозяйственного назначения по группам. Указанная дифференциация земель наиболее соответствует реалиям сегодняшнего дня, по сравнению с делением, предусмотренным Методическими указаниями № 145. Согласно новой Методике расчет удельных показателей кадастровой стоимости земель, отнесенных к 1 группе, осуществляется на основании большего числа экономических факторов и характеристик, нежели было предусмотрено Методическими указаниями № 145, а удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко 2-6 группам принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При таком методическом подходе размер кадастровой стоимости земли наиболее приближается к ее рыночной стоимости. Вместе с тем, для проведения наиболее качественной оценки земель сельскохозяйственного назначения следует учитывать не только параметры химического и физического состава почв, но и технологические, климатические факторы и местоположение участка. Эти факторы играют значительную роль в формировании размера земельного налога, а значит и цены земли. Для объективного проведения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения необходимо исследовать отдельные показатели и характеристики данных земель для получения объективных результатов. Результаты ГКОЗ СХН должны соответствовать возникающим практическим задачам и реальному положению на земельном рынке. В настоящее время в РФ плохо сформирован рынок земель данной категории, и, как следствие, отсутствуют устоявшиеся и отработанные на практике приемы рыночной оценки, основанные на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Земельные участки категории земель сельскохозяйственного назначения мало участвуют в хозяйственном обороте, плохо развиты ипотека, система страхования, требуют совершенствования арендные отношения. С развитием оборота сельскохозяйственных земель ГКОЗ СХН можно будет проводить, используя данные реальных сделок купли-продажи земли. Исходя из вышеизложенного, наиболее важными аспектами при совершенствовании методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения является: - максимальное приближение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения к ее рыночной стоимости; - формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения; - увеличение количества факторов и характеристик земли, закладываемых в Методики оценки. Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений в составе земель сельскохозяйственного назначения В 2014 году (по состоянию на 01.01.2014) были проведены работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Смоленской области. Это третий по счету тур работ. Всего в Перечень объектов оценки вошло 49327 земельных участков (включая земельные участки, занятыми садоводческими, огородническими, дачными объединениями). Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной Приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307. В соответствии с Отчетом об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель садоводческих, огороднических и дачных объединений на территории Смоленской области № 15 от 01.08.2014 определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялось в следующем порядке: - кластеризация объединений; - сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках по каждому из полученных кластеров; - проведение статистического анализа связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации и установление уравнения данной связи; - определение удельных показателей кадастровой стоимости земель объединений с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков; - определение удельных показателей кадастровой стоимости земель объединений с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков; Результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений утверждены Постановлением Администрации Смоленской области постановлением Администрации Смоленской области от 18.11.2014 № 780 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, на территории Смоленской области». Согласно п. 3 постановления Администрации Смоленской области от 18.11.2014 № 780 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, на территории Смоленской области» постановление вступило в силу с 1 января 2015 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 12.01.2015. Предыдущий тур работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Смоленской области проводился в 2009 году. Всего в Перечень объектов оценки этого тура вошло 47752 земельных участка. Постановление Администрации Смоленской области от 25.12.2009 № 802, утвердившее результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, признано утратившим силу в связи с утверждением актуальных результатов оценки. Результаты первого тура были утверждены Постановлением Администрации Смоленской области № 123 от 14.04.2004. В указанном туре проводилась оценка земельных участков по 730 объединениям. Анализ результатов проведенной в 2014 году оценки показал, что по сравнению с действующими значениями 2009 года произошло в среднем увеличение УПКС в 1,17 раз. Данное увеличение вызвано ростом цен на рынке загородных объектов недвижимости на территории Смоленской области. Рост рыночных цен на земельные участки в садоводческих и огороднических объединениях между турами оценки вызван интересов жителей крупных городов и районных центров к отдыху на природе. Значение среднего удельного показателя кадастровой стоимости различается от 8,74 руб./кв.м (Угранский муниципальный район) до 310,35 руб./кв.м (Смоленский муниципальный район) при среднем значении по области 68,84 руб./кв.м. Величина удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков зависит от таких факторов стоимости как: Московское направление, численность ближайшего крупного населенного пункта, расстояние до ближайшего крупного населенного пункта, наличие коммуникаций. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||