Доклад о состоянии и использовании земель в Смоленской обл. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии
 Скачать 1.94 Mb.
|
|
назначения на территории Смоленской области Первая группа. Увеличение УПКС произошло во всех районах Смоленской области, в которых присутствовали земельные участки, относящиеся к первой группе земель промышленности и иного специального назначения. В среднем увеличение составило 1,54 раза. Во всех районах, где расположены объекты оценки первой группы (Духовщинский, Рославльский, Починковский, Смоленский), произошло увеличение УПКС примерно на одном уровне. В прошлом туре оценки в 1 группе присутствовал объект в Ельнинском районе – разрешенное использование - водохранилище, на момент оценки (01.01.2010) имеет категорию земель – земли водного фонда. Объекты в Вяземском районе, отсутствовали в прошлом туре оценки, так как они не были включены в перечень объектов оценки. При проведении работ по актуализации была использована рыночная информация на дату оценки, которая отражает реальный уровень цен на объекты недвижимости. В состав первой группы вошло 11 земельных участков под аэродромами, участками гидроэлектростанций и обслуживающих их сооружений и объектов, земельные участки атомных станций и обслуживающих их сооружений и объектов, а так же земельный участок под объектом для испытания космической техники. Земельные участки расположены на территории шести муниципальных районов Смоленской области. В соответствии с Методикой, была определена их рыночная стоимость. В среднем по субъекту увеличение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных первой группе в составе земель промышленности и иного специального назначения составила 1,54 раза. В первом туре оценки кадастровая стоимость земельных участков первой группы составляла от 59,06 руб./кв.м (Духовщинский район) до 111,38 руб./кв.м. (Ельнинский, Починковский, Рославльский районы). В результате актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения минимальное значение для первой группы составило 111,65 руб./кв.м (Починковский район – для производственных целей ФГУП Концерн «Росэнергоатом») и максимальное – 589,15 руб./кв.м. (Смоленский район, ОАО «Измеритель» - для испытательного центра спецтехники и аэрокосмического оборудования). Таким образом, учтена реальная рыночная стоимость оцененных земельных участков данной группы. Вторая группа. Увеличение УПКС произошло в следующих районах Смоленской области: Велижский, Вяземский, Гагаринский, Глинковский, Демидовский, Духовщинский, Краснинский, Монастырщинский, Рославльский, Сафоновский, Смоленский, Хиславичский, Ярцевский районах. Уменьшение УПКС произошло в следующих районах Смоленской области – Дорогобужский, Ельнинский, Ершичский, Кардымовский, Новодугинский, Починковский, Руднянский, Сычевский, Темкинский, Угранский, Шумячский. Снижение УПКС в данных районах можно объяснить тем, что в предыдущем туре эти районы попали в кластер в недостаточной рыночной информацией и для их расчета была использована альтернативная оценка, исходя из рассчитанной стоимости кластера с достаточной рыночной информацией. В настоящем туре Исполнителем работ было собрано достаточно объектов – аналогов с подтвержденной рыночной информацией, чтобы построить статистическую модель. Также следует отметить, что 2008 – 2009 год отмечен общим снижением активности на рынке недвижимости, и рынок земельных участков не стал исключением. В состав второй группы вошло 429 земельных участков под производственными предприятиями и обслуживающими их объектами (промплощадки промышленных предприятий, промышленные базы, производственные цеха, складские здания, котельные и т.п.). Земельные участки расположены на территории всех 25 муниципальных районов Смоленской области. Основным методическим подходом для определения кадастровой стоимости земельных участков второй группы являлось построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости. В результате, средний уровень кадастровой стоимости земельных участков указанной группы сформировался исходя из существующего по состоянию на дату оценки уровня рыночных цен на земельные участки и единые объекты недвижимости промышленного назначения в районе расположения объектов оценки. Дифференциация уровня кадастровой стоимости между земельными участками формировалась в зависимости от качественных характеристик оцениваемых земельных участков, влияющих на их стоимость. Набор качественных характеристик определялся в разрезе утвержденного перечня факторов кластеризации земельных участков. В среднем по субъекту увеличение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе в составе земель промышленности и иного специального назначения, составило 1,3 раза. Третья группа. В целом увеличение УПКС третьей группы произошло в 4,58 раза. Увеличение УПКС напрямую зависело от того, на какой автомобильной трассе расположены земельные участки данного района, а так же при проведении актуализации была использована точная рыночная информация на дату проведения оценки. В состав третьей группы вошли 215 земельных участков под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог (автозаправочные станции, авторемонтные и шиномонтажные мастерские, автостоянки, гостиничные комплексы, пункты питания, торговые объекты и пр.), расположенные на территории девятнадцати муниципальных районов Смоленской области. Уровень кадастровой стоимости оцениваемых земельных участков сформировался под влиянием рыночных цен продаж земельных участков под объектами дорожного сервиса. В соответствии с Методикой, была определена рыночная стоимость эталонных земельных участков под объектами автосервиса. Определенный уровень кадастровой стоимости отражает реальное рыночное положение указанных земельных участков. Так, для земельных участков, находящихся на дороге федерального значения «Москва – Минск», УПКС равен 523,10 рублей за кв.м. Для земельных участков, находящихся на участках дорог регионального значения УПКС равен 351,99 руб./кв.м. Чем меньше интенсивность движения автомобильного транспорта, ниже класс дороги, тем стоимость 1 кв.м земли ниже и наоборот. Четвертая группа. В состав четвертой группы вошло 40 456 земельных участков, расположенных на территории всех муниципальных районов Смоленской области (земельные участки под полосами отвода автомобильных и железных дорог, опорами линий электропередач, трубопроводами, линиями связи и радиофикации, сооружениями инфраструктуры спутниковой связи, а также объектами, необходимыми для их функционирования (дорожные сооружения, трансформаторные подстанции, необслуживаемые усилительные пункты на линиях связи и т.п.)). Уровень кадастровой стоимости земельных участков четвертой группы формировался в зависимости от уровня кадастровой стоимости земельных участков других категорий (видов функционального использования земель), которые граничат с оцениваемыми земельными участками. По всем районам Смоленской области произошло увеличение УПКС в среднем в 2 – 3 раза. Связано это с тем, что при оценке земельных участков четвертой группы использовались актуализированные результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, утвержденные Постановление администрации Смоленской области от 29.06.2008 № 422. Анализ актуализированных результатов земель сельскохозяйственного назначения показал увеличение УПКС данных категорий на всей территории Смоленской области, что привело к увеличению УПКС четвертой группы категории земель промышленности и иного специального назначения. Пятая группа. Увеличение УПКС пятой группы в среднем составило 1,49 раза. По следующим районам произошло уменьшение УПКС земельных участков: Кардымовский, Новодугинский, Починковский, Руднянский, Темкинский, Холм – Жирковский, Шумячский районы. Такая зависимость объясняется тем, что удельные показатели земельных участков пятой группы рассчитываются исходя из среднего (взвешенного пропорционально площади земельных участков) значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков второй группы в составе земель промышленности и иного специального назначения. В состав пятой группы вошло 247 земельных участков, расположенных на территории 18 муниципальных районов Смоленской области. В соответствии с Методикой в состав указанной группы были включены земельные участки эксплуатационных предприятий связи, у которых на балансе находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи, земельные участки эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в т.ч. ж/д вокзалов, ж/д станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов ж/д транспорта, трубопроводного транспорта, земельные участки охранных, санитарно – защитных, технических и иных зон с особыми условиями использования. В соответствии с утвержденными методическими подходами, удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков пятой группы в пределах территории муниципального района рассчитывались исходя из среднего (взвешенного пропорционально площади земельных участков) значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков второй группы в составе земель промышленности и иного специального назначения. Шестая группа. В состав шестой группы вошло 479 земельных участков, расположенных на территории двадцати пяти муниципальных районов Смоленской области. В соответствии с Методикой в состав указанной группы были включены земельные участки под объектами, находящимися в ведении Министерства обороны РФ, а также ряд земельных участков, не вошедших в состав других групп: жилые дома, организации и учреждения образования, здравоохранения, социального обеспечения, объекты культуры и искусства, религиозные объекты, предприятия, организации и учреждения науки и научного обслуживания, сельскохозяйственные объекты (фермы, зерновые склады, и другие с/х здания и строения), дома отдыха, пансионаты, дома рыболовов и охотников, детские лагеря и иные рекреации, тиры, стрельбища, картодромы, автодромы, сады, многолетние насаждения и т.п. Уровень кадастровой стоимости земельных участков шестой группы определялся исходя из минимального в границах муниципального района уровня кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам. Во всех районах Смоленской области, за исключением Темкинского и Шумячского района, произошло увеличение УПКС земельных участков шестой группы, в среднем по области в 70 раз. Это объясняется тем, что при актуализации результатов ГКОЗ ПРОМ использовались результаты предыдущих туров оценки земель особо охраняемых территорий и объектов, земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, земель водного фонда. Наиболее значительное увеличение УПКС отмечено у земельных участков, которым при расчетах брались минимальные показатели УПКС населенных пунктов. Земли особо охраняемых территорий и объектов Государственная кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий и объектов Смоленской области проводилась на общей площади 0,1 тыс. га. Результаты первого тура работ по государственной кадастровой оценки данной категории земель утверждены постановлением администрации Смоленской области от 21.09.2005 № 281. Работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Смоленской области прошли в 2008 – 2009 годах. Целью проведения работ являлось определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов в разрезе следующих групп разрешенного использования: Первая группа: - земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель в составе земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов); - земли природоохранного назначения; - земли пригородных зеленых зон; - земли историко-культурного назначения; - земельные участки, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы; - особо ценные земли. Вторая группа: - земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Результаты данных работ были утверждены Постановлением Администрации Смоленской области от 04.08.2010 № 452. Всего в оценку вошло 302 земельных участка. На территории Смоленской области в 2005 году была произведена оценка 1 земельного участка, расположенного в Демидовском районе - санаторий имени Пржевальского. Результаты оценки кадастровой стоимости были утверждены Постановлением Администрации Смоленской области от 21.09.2005 № 281 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Смоленской области». УПКС земельного участка санатория имени Пржевальского равен 98,43 руб./кв.м. Согласно рыночной оценке, выполненной по состоянию на 01.01.2008, УПКС этого земельного участка равен 186,67 руб./кв.м. Расчет стоимости земельного участка был произведен с использованием доходного подхода методом остатка. В рамках, которого определялась стоимость улучшений с использованием затратного подхода. Также определялась стоимость единого объекта недвижимого имущества с использованием доходного подхода. Разница в стоимости объясняется следующими причинами: 1) рост цен на рынке недвижимости, в том числе земельных участков за прошедший период; 2) рост цен на путевки для отдыха в санаторий; 3) рост индекса при переходе от сметных цен 1991 года к ценам на дату определения стоимости (дату проведения оценки). В среднем по Смоленской области минимальный УПКС по земельным участкам, отнесенным к первой группе, равен 1,11 руб./кв.м (Демидовский район). Средний УПКС равен 13,91 руб./кв.м, максимальный - 340,96 руб./кв.м (Демидовский и Духовщинский районы). Для земельных участков, отнесенных ко второй группе, минимальный УПКС равен 43,97 руб./кв.м, средний - 132,98 руб./кв.м, максимальный - 251,72 руб./кв.м (Демидовский район). Среднее значение УПКС в целом по Смоленской области равно 17,46 руб./кв.м. Обобщенные результаты работ по актуализации кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов Смоленской области приведены в виде следующей таблицы: Таблица 3.6
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||