К вопросу о защите права на социальное обслуживание 5
 Скачать 1.05 Mb.
|
Договор участия в долевом строительстве: правовые проблемыМакарова А.С., ассистент1 апреля 2005 г. вступил в силу ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве», Закон)[1]. Необходимо сказать, что до принятия Закона отношения, возникающие в области долевого строительства, оформлялись по-разному:
Основной целью Закона о долевом строительстве была регламентация отношений в сфере строительства для защиты прав участников - физических лиц. Однако законодатель установил жесткую регламентацию не только правоотношений с участием потребителей, но и предпринимателей между собой. Таким образом, отношения по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для строительства могли оформляться только договором долевого участия в строительстве. Исполнение данной нормы могло привести к негативным последствиям в области жилищного строительства, так как слишком жесткие рамки не способствуют развитию предпринимательских отношений[2], например, исключают возможность в данной ситуации заниматься инвестированием в долевое строительство, с использованием конструкции инвестиционного договора. Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ внесены существенные изменения в Закон о долевом строительстве[3], где были исправлены данные положения. Новая редакция ч. 3 ст. 1 Закона говорит: «Действие указанного Закона не распространяется на отношения юридических лиц и/или предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве». Далее указываются, что такие отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством об инвестиционной деятельности. Таким образом, законодатель выделил в отдельную группу отношения предпринимателей в форме инвестирования в капитальном строительстве. Единственное исключение - не допускается уступка прав по таким договорам гражданам, если после их исполнения у граждан возникнет право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме. Так же новая редакция ФЗ изменила ответственность. Но, не смотря на существенные изменения в законодательстве и уже трехлетнюю практику применения ФЗ, остается множество не снятых правовых проблем в данной области. Необходимо заметить, что инвестиционное законодательство (ФЗ № 39-ФЗ от 25.02.1999г. «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»[4] закон 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»[5] также регулирует отношения, связанные с привлечением средств физических и юридических лиц для инвестирования в строительство. Субъектами этих правоотношений могут являться как физические, так и юридические лица, а объектами - находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого недвижимого имущества. Таким образом, в настоящее время существует два вида договоров, которые могут заключаться с физическими и юридическими лицами при строительстве недвижимости. При этом, необходимо заметить, что переуступка прав физическому лицу по инвестиционному договору невозможна в силу запрета, содержащегося в ст. 1 закона 214-ФЗ: привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием таким лицом на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, может осуществляться только застройщиком и только на основании договора долевого участия в строительстве. В случае нарушения указанного правила в отношении граждан, участвующих в строительстве многоквартирных домов, наступает административная ответственность. Если юридические или физические лица заключают иные договоры в отношении иного имущества, кроме многоквартирных домов, ответственность застройщика или иного лица не наступает[6]. В этой ситуации возможны два варианта действий. Первый - дождаться окончания строительства жилья, оформить право собственности на недвижимость и продать физическим лицам готовые квартиры. При этом доходность инвестиций сократится из-за увеличения срока привлечения денежных средств, уменьшения оборачиваемости активов, дополнительных расходов по эксплуатации здания и необходимости уплатить налог на имущество. Второй путь - замена первоначального обязательства другим, так называемая новация договора[7]. Актуальным остается вопрос, касающийся существенных условий договора. Существенные условия - это условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы после их согласования договор считался заключенным. В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. ФЗ «Об участии в долевом строительстве» относит к таким условиям:
Договор участия в долевом строительстве является гражданско-правовым договором. Из этого следует, что на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ обязательным существенным условием рассматриваемого договора является условие о предмете. Анализ правоприменительной практики показывает, что стороны в качестве предмета договора участия в долевом строительстве определяют либо объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче застройщиком участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всего строящегося объекта недвижимости, либо деятельность застройщика, связанную с созданием объекта долевого строительства[8]. Такое понимание предмета договора участия в долевом строительстве вызывает сомнения. В частности, предмет любого гражданско-правового договора - это не только то, по поводу чего заключается договор, а, прежде всего, элемент, с помощью которого следует проводить разграничение со смежными гражданско-правовыми конструкциями. Если в качестве предмета договора участия в долевом строительстве рассматривать объект долевого строительства, тогда происходит некоторое отождествление с договором купли-продажи недвижимости: так же одной стороной передается объект недвижимости в собственность. Учитывая при этом, что если речь идет о жилых помещениях, то оба договора также подлежат государственной регистрации[9]. Если же предмет рассматривать как деятельность застройщика, связанную с созданием объекта долевого строительства, то происходит отождествление с договором строительного подряда. По мнению ряда авторов ФЗ «Об участии в долевом строительстве» создает застройщикам серьезные административные барьеры. Поэтому некоторые участники строительного рынка, опираясь на п. 2 ст. 455 ГК РФ, юридически оформляют складывающиеся отношения долевого строительства через договор купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем. Либо достаточно часто заключаются договоры строительного подряда. В этом случае фактически совершаются притворные сделки, которые должны признаваться на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ ничтожными[10]. Но наиболее проблемными условиями являются цена и срок. Цена в договоре участия в долевом строительстве определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика. Внесение денежных средств производится единовременно либо в установленный договором период. Проблема заключается в том, что на момент начала строительства застройщик предполагает нести затраты, которые не покрывают всех расходов, определяемых на момент сдачи дома в эксплуатацию. В итоге дольщики вносят деньги, которые соответствуют стопроцентной стоимости объекта долевого строительства, но их не хватает на то, чтобы полностью завершить строительные работы. Соответственно, в ряде случаев происходит необоснованное увеличение стоимости на объекты долевого строительства. Это вынуждает застройщика при формировании цены договора участия в долевом строительстве предусматривать не фиксированную денежную сумму, а ориентировочную, привязываемую к стоимости квадратных метров объекта долевого строительства. Вместе с тем толкование ст. 5 Закона N 214-ФЗ указывает на то, что цена в договоре должна быть четко определена. Если обратиться к такому существенному условию как срок в договоре, то ст.4 Закона упоминает лишь срок передачи объекта долевого строительства, при этом упускает из виду такой срок, как срок завершения строительства. Вместе с тем без срока завершения строительства невозможно определить срок передачи участнику квартиры. А если, учитывая индивидуальные пожелания к внутренней отделке, квартиры планируется сдавать поэтапно, в разное время? Притом, что согласно п.2 ст.8 Закона передача объекта долевого строительства осуществляется только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в целом, а срок передачи застройщиком объектов долевого строительства по правилу п.1 ст.6 должен быть единым для всех участников долевого строительства[11]. Подводя итог вышесказанному можно отметить, что закон был принят в целях снятия правовой неопределенности возникающей в сфере долевого строительства. Однако учитываю трехлетний практический опыт применения Закона, можно заметить, что он не только не снял неопределенность в данной области, но и породил большое число новых проблем.
|