К вопросу о защите права на социальное обслуживание 5

• Название: К вопросу о защите права на социальное обслуживание 5
• Дата: 14.05.2019
• Размер: 1.05 Mb.
• Имя файла: 4030_6.doc
• Тип: Документы; #77045
• страница: 2 из 22

Проблемы защиты прав потребителей в сфере долевого участия граждан в строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости

Гуричева Галина Геннадьевна, начальник отдела по надзору в сфере защиты прав потребителей управления Роспотребнадзора по Вологодской области

Груничева Юлия Викторовна, заместитель начальника отдела по надзору в сфере защиты прав потребителей управления Роспотребнадзора

по Вологодской области

В последние годы государством уделяется повышенное внимание вопросам, связанным с комплексным решением проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищного сектора экономики, обеспечивающим доступность жилья для граждан, а также безопасные и комфортные условия проживания в нем, в связи с чем в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы реализуется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Сделаны определенные шаги по формированию нормативной базы, способствующей осуществлению преобразований в жилищной сфере. Принято большое количество законодательных актов, связанных с реализацией права граждан на жилище. Проведение преобразований обеспечило коренной поворот жилищной системы от административно-плановых методов к развитию рыночных механизмов ее финансирования. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере. Основную роль в жилищном строительстве стали играть частные и индивидуальные застройщики. Активно развивается ипотечное жилищное кредитование.

Тем не менее, до сих пор жилищный вопрос остается одним из самых сложных и болезненных вопросов для граждан Российской Федерации. Наряду с указанными положительными результатами преобразований пока не удалось обеспечить существенного улучшения ситуации в жилищной сфере, в том числе повысить доступность жилья для населения. Имеется немало проблем, которые отрицательно влияют на осуществление государством последовательной жилищной политики, порождают неопределенность в осуществлении гражданами своих жилищных прав и обязанностей.

В связи с реализацией приоритетного национального проекта «Комфортное и доступное жилье - гражданам России» и постепенным повышением уровня благосостояния населения все большое количество граждан вкладывают средства, в том числе денежные, в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов, с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права и законные интересы нередко нарушаются. В практике имеются случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направлялись застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно менялись объекты обязательств и нарушались сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращали гражданам денежные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, без учета коэффициентов инфляции, а квартиры реализовывали по более высокой стоимости. Есть случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам-дольщикам.

В связи с данными фактами особую актуальность приобретает защита прав потребителей - участников долевого строительства жилья и иных объектов недвижимости, которая является одной из важнейших социально значимых функций государства.

Значительное число обращений граждан в Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) по поводу нарушения их прав при исполнении соответствующими контрагентами взятых на себя договорных обязательств в сфере правоотношений, связанных со строительством (приобретением в собственность) различных объектов недвижимости, к числу которых в первую очередь относится жилье в многоквартирных домах, также свидетельствует о необходимости уделения данной проблеме со стороны Роспотребнадзора повышенного внимания. При этом большое значение в деле обеспечения доступности жилья для граждан Российской Федерации Роспотребнадзор отводит снижению рисков для граждан в этой сфере.

Деятельность Управления Роспотребнадзора по Вологодской области по обеспечению защиты прав потребителей на территории Вологодской области многоплановая: задействованы разнообразные формы и методы работы: проведение контрольно-надзорных мероприятий, ведение административного производства, судебная защита прав и законных интересов потребителей, работа с населением и предпринимательским корпусом, взаимодействие с иными контролирующими органами Российской Федерации (их территориальными подразделениями) и Вологодской области (в первую очередь – с Инспекцией государственного строительного надзора Вологодской области), органами местного самоуправления, органами прокуратуры, общественными объединениями потребителей, информационные материалы в средствах массовой информации и пр.

В 2007 году Управлением Роспотребнадзора по Вологодской области в рамках реализации Федерального закона от 08.08.2001 г. № 134-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)» проведены 29 мероприятий по контролю в отношении организаций, привлекающих денежные средства граждан на жилищное строительство, а также 5 административных расследований. По результатам надзора к административной ответственности привлечены 13 виновных лиц.

Выявленные в ходе контрольной деятельности в 2007 году Управлением факты нарушений законодательства Российской Федерации, в основном, касаются:

1) включения в заключенный с потребителем договор долевого участия в строительстве жилья условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными законодательством Российской Федерации в области защиты прав потребителей, – в частности:

- снижение ответственности исполнителя за просрочку взятых на себя обязательств (размеров пеней, неустоек, штрафов) по сравнению с действующим законодательством Российской Федерации;

- внесение застройщиками в договоры условий о возможности изменения ими в одностороннем порядке условий договора, в том числе по стоимости одного квадратного метра строящейся площади;

- установление в договорах с потребителями условий об обязанности создания товариществ собственников жилья после окончания строительства и передачи объекта строительства потребителю, что выходит за рамки отношений по долевому строительству жилья;

- ограничение закрепленного ст. 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» права потребителя на расторжение договора в любое время: установление срока, в течение которого потребитель обязан уведомить исполнителя о решении расторгнуть договор, применение штрафных санкций к потребителям в случае расторжения договора по инициативе последних, а также включение в договор условия о невозможности возврата дольщику денежных средств с индексацией при одностороннем отказе его от исполнения договора;

- установление обязанности потребителя нести все расходы по содержанию квартиры, в том числе теплоснабжению, иным коммунальным услугам, с момента сдачи дома в эксплуатацию, чем нарушаются положения статей 30, 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусмотревшие возникновение указанной обязанности потребителя с момента возникновения права собственности на жилое помещение, и др.;

2) непредоставления потребителям установленной законом полной и достоверной информации об исполнителе услуг (о фирменном наименовании организации, режиме ее работы; о государственной регистрации организации-застройщика и наименования органа, зарегистрировавшего его; о номере лицензии, сроке ее действия и органе, ее выдавшем и т.п.);

3) ненадлежащего качества выполненных работ (оказанных услуг) организациями-застройщиками и пр.

Более активное жилищное строительство с привлечением средств граждан на территории Вологодской области ведется в городах Вологде и Череповце при приоритете социального и частного строительства. На территориях большинства муниципальных районов Вологодской области долевое строительство жилья по возмездным договорам с потребителями не осуществляется. Жилищное строительство на данных территориях ведется, в основном, гражданами самостоятельно.

В ходе осуществления надзорной деятельности по данному разделу установлено, что на территории Вологодской области предприятия - застройщики с целью реализации строящегося или построенного жилья заключают с гражданами договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законами и другими нормативными правовыми актами (договоры подряда, долевого участия в строительстве, простого товарищества (совместной деятельности), приобретения квартиры по возмездному договору, в т.ч. с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и пр.). Все это, учитывая неустоявшуюся судебную практику разрешения споров в сфере долевого строительства жилья с привлечением денежных средств граждан, создает определенные трудности в защите прав потребителей данного вида услуг.

Многие организации-застройщики Вологодской области получили разрешения на строительство объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вследствие чего соблюдение требований данного Федерального закона не может быть для них обязательным.

Неоднозначной в этой связи в части оснований правового регулирования является ситуация, когда фактическое строительство жилых домов и привлечение денежных средств граждан начинаются до 1 апреля 2005 года, а разрешение на строительство указанного дома – позднее (зачастую - на стадии окончания строительства).

При этом застройщики, ссылаясь на необходимость приведения ранее заключенных договоров в соответствие с новым законодательством и их государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе, принуждают потребителей к заключению новых договоров, причем с невыгодными для потребителей условиями (по цене договора, по срокам исполнения обязательств и др.).

Также отмечено, что при невозможности по субъективным причинам соблюдения предусмотренных договорами сроков строительства застройщики зачастую осуществляют навязывание потребителям дополнительных соглашений по продлению указанных сроков, в результате чего потребители лишаются возможности потребовать от застройщиков выплаты неустойки за просрочку исполнения договорных обязательств.

Кроме того, Управлением в ходе осуществления контрольных действий выявлены факты государственной регистрации за отдельными физическими лицами права собственности на расположенные в многоквартирном доме нежилые помещения, которые в силу ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома (помещения на каждом этаже за лифтовыми установками, наружные кладовки у подъездов, нежилые подвальные помещения под подъездами, в которых имеются общие с домом коммуникации – трубы отопления, кабельные щитки и пр.).

В городах Вологде и Череповце Вологодской области наметилась негативная тенденция по заключению застройщиком договоров долевого строительства по следующей схеме: «Застройщик – Агент – (Субагент) – Потребитель», в связи с чем у потребителей могут возникнуть по предъявлению претензий за несвоевременное выполнение строительства, гарантийного обслуживания и других законных прав.

В последнее время зафиксированы случаи ухода застройщиков от обязанности соблюдения ими при привлечении денежных средств граждан на строительство жилья требований Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ путем заключения с потребителями предварительных договоров купли-продажи на квартиры в еще не построенных домах.

Также существует ряд иных проблем, которые влияют на эффективность осуществления Управлением Роспотребнадзора по Вологодской области возложенных функций по защите прав потребителей, прежде всего - в указанной сфере. В число указанных проблем входят:

- отсутствие единообразного подхода судов (мировых судей, городских (районных) федеральных судов, арбитражных судов) к рассмотрению дел по отдельным направлениям деятельности в сфере защиты прав потребителей, в том числе при долевом строительстве жилья, при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (особенно статей 14.4, 14.7 КоАП РФ) и иного законодательства Российской Федерации в сфере долевого строительства;

- необходимость в разграничении компетенции по контролю в указанной сфере между Управлением Роспотребнадзора по Вологодской области и уполномоченным контролирующим органом в сфере долевого строительства - Инспекцией государственного строительного надзора Вологодской области, иными органами;

- отсутствие действенных механизмов защиты прав потребителей в отдельных видах правоотношений, в частности - при покупке жилья посредством агентского договора (когда потребитель приобретает жилье у посредника – агентства недвижимости).

В этой связи действенными способами решения проблем применения материальных и процессуальных норм права явятся наработка практики осуществления государственного контроля (надзора) в сфере прав потребителей при оказании населению услуг долевого строительства жилья, отработка его технологий, анализ практики применения административного законодательства Российской Федерации и законодательства Российской Федерации в области защиты прав потребителей. Представляется крайне важным и обобщение судами практики рассмотрения споров по вопросам, связанным с защитой прав потребителей при долевом строительстве жилья.

Также одним из способов защиты охраняемых законом прав потребителей, в том числе в сфере долевого строительства жилья с привлечением денежных средств граждан, является знание потребителями тех требований, которые установлены законодательством Российской Федерации к данному виду услуг, и требования их выполнения исполнителями услуг.