|
|
Бизнес-планирование в строительстве. Курсовой проект СанктПетербург 2014 г. Задание на курсовой проект
Вывод:
Был выполнен расчёт экономической эффективности для проектов жилых домов, кирпичного и монолитного, для продажи и сдачи в аренду.
Проект кирпичного жилого дома, предназначенного для продажи, окупится через 2 года и 2 месяца при продажной стоимости 1 м2 84,2 тыс. рублей. В случае сдачи в аренду площадей, при стоимости аренды 1 м2 1100 рублей проект не окупится в течении 10 лет. При стоимости аренды 1 м2 1300 рублей проект окупится через 9 лет. Оба варианта являются экономически эффективными, так как индекс рентабельности (то есть отношение суммарного притока к оттоку) больше единицы.
При инвестировании денежных средств в проект жилого кирпичного дома предпочтителен вариант с продажей площадей, так как стоимость аренды 1 м2 должна быть существенно выше средней по городу.
Проект монолитного жилого дома, предназначенного для продажи, окупится через 1 год и 9 месяцев при продажной стоимости 1 м2 71,8 тыс. рублей. В случае сдачи в аренду площадей, при стоимости аренды 1 м2 1100 рублей проект окупится в течении 8 лет и 6 месяцев. Оба варианта являются экономически эффективными, так как индекс рентабельности (то есть отношение суммарного притока к оттоку) больше единицы.
Внутренняя норма доходности (то есть та норма дисконта, при которой отток денежных средств будет равен притоку) обоих проектов в случае варианта продажи достаточно высока, 42% и 56% соответственно. То есть проекты будут оставаться экономически выгодными при существенном повышении нормы дисконта и, следовательно, более безопасны. Доход по первому проекту составит 133,392 млн. руб., что выше дохода от второго проекта 87,392 млн. руб. Индекс рентабельности кирпичного дома 1,111, монолитного 1,172.
Таким образом, для инвестирования денежных средств предпочтителен проект монолитного жилого дома, предназначенного для продажи, так как является более экономически эффективным.
Планирование инвестиций в жилищное строительство
На территории города выделено 4 участка для жилищного строительства. Каждый участок имеет площадь  . Для застройки могут использоваться проекты типов домов. Каждый из проектов характеризуется следующими параметрами:
 – общей жилой площадью, подлежащей продаже,  ;
 – площадь участка застройки, ;
 – себестоимость 1 м2 жилой площади,  , ,  ;
 – коммерческой стоимостью 1 м2 жилой площади, , , ;
С учётом действующей нормативной базы параметры и  связаны соотношением:
 ,
где r – постоянный коэффициент пропорциональности.
Инвестиции в жилищное строительство характеризуются следующими параметрами:
 – количество этапов инвестирования,  ;
 – объёмом инвестирования на  -м этапе инвестирования.
Исходные данные по себестоимости жилых домов на выделенных участках рекомендуется представить в форме табл. Ф8.1.
Таблица Ф8.1. Исходныеданныепосебестоимости1м2жилойплощади
Этап инвестирования 1
|
Этап инвестирования 2
|
…
|
Этап инвестирования К
|
Проект
1
|
Проект
2
|
…
|
Проект
M
|
Проект
1
|
Проект
2
|
…
|
Проект
M
|
…
|
…
|
…
|
…
|
Проект
1
|
Проект
2
|
…
|
Проект
M
|
c111
|
c121
|
…
|
c1M1
|
c112
|
c122
|
…
|
c1M2
|
…
|
…
|
…
|
…
|
c11К
|
c12К
|
…
|
c1MК
|
с211
|
с221
|
…
|
с2M1
|
с212
|
с222
|
…
|
с2M2
|
…
|
…
|
…
|
…
|
с21К
|
с22К
|
…
|
с2MК
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
сN11
|
сN21
|
…
|
сNM1
|
сN12
|
сN22
|
…
|
сNM2
|
…
|
…
|
…
|
…
|
сN1К
|
сN2К
|
…
|
сNMК
|
Исходные данные по ценам продажи жилой площади рекомендуется представить в форме табл. Ф8.2.
Таблица Ф8.2. Исходныеданныепоценам продажи1м2жилойплощади
Этап инвестирования 1
|
Этап инвестирования 2
|
…
|
Этап инвестирования К
|
Проект
1
|
Проект
2
|
…
|
Проект
M
|
Проект
1
|
Проект
2
|
…
|
Проект
M
|
…
|
…
|
…
|
…
|
Проект
1
|
Проект
2
|
…
|
Проект
M
|
d111
|
d121
|
…
|
d1M1
|
d112
|
d122
|
…
|
d1M2
|
…
|
…
|
…
|
…
|
d11К
|
d12К
|
…
|
d1MК
|
d211
|
d221
|
…
|
d2M1
|
d212
|
d222
|
…
|
d2M2
|
…
|
…
|
…
|
…
|
d21К
|
d22К
|
…
|
d2MК
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
dN11
|
dN21
|
…
|
dNM1
|
dN12
|
dN22
|
…
|
dNM2
|
…
|
…
|
…
|
…
|
dN1К
|
dN2К
|
…
|
dNMК
|
Исходные данные по размеру инвестиций в жилищное строительство по этапам строительства рекомендуется представить в форме таблице Ф8.3.
Таблица Ф8.3. Исходные данные по инвестициям в жилищное строительство
Этап инвестирования 1
|
Этап инвестирования 2
|
…
|
Этап инвестирования К
|
Объем инвестирования
|
Объем инвестирования
|
…
|
Объем инвестирования
|
Z1
|
Z2
|
…
|
Zk
|
Исходные данные по площади земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, рекомендуется представить в форме таблице Ф8.4.
Таблица 8.4. Площади земельных участков
Земельный участок
|
S1
|
S2
|
…
|
SN
|
Введем в рассмотрение матрицу  , элементами  которой являются количества построенных домов каждого типа на каж- дом участке за каждый этап инвестирования. Матрица имеет вид таблицы Ф8.5.
Таблица Ф8.5. Число построенных домов каждого типа
Этап инвестирования 1
|
Этап инвестирования 2
|
…
|
Этап инвестирования К
|
Проект
1
|
Проект
2
|
…
|
Проект
M
|
Проект
1
|
Проект
2
|
…
|
Проект
M
|
…
|
…
|
…
|
…
|
Проект
1
|
Проект
2
|
…
|
Проект
M
|
X111
|
X121
|
…
|
X1M1
|
X112
|
X122
|
…
|
X1M2
|
…
|
…
|
…
|
…
|
X11К
|
X12К
|
…
|
X1MК
|
X211
|
X221
|
…
|
X2M1
|
X212
|
X222
|
…
|
X2M2
|
…
|
…
|
…
|
…
|
X21К
|
X22К
|
…
|
X2MК
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
…
|
XN11
|
XN21
|
…
|
XNM1
|
XN12
|
XN22
|
…
|
XNM2
|
…
|
…
|
…
|
…
|
XN1К
|
XN2К
|
…
|
XNMК
|
Исходные данные по проектам представлены в таблице Ф8.6.
Таблица Ф8.6. Исходныеданныепопроектам
Расчет оттока
|
Проект 1 (кирпичный жилой дом)
|
|
Участок 1
|
Участок 2
|
Участок 3
|
Участок 4
|
Стоимость 1 м2 по городу
|
59 780.00 ₽
|
59 780.00 ₽
|
59 780.00 ₽
|
59 780.00 ₽
|
Площадь здания
|
24000
|
24000
|
24000
|
24000
|
Стоимость строительства
|
1 434 720 000.00 ₽
|
1 434 720 000.00 ₽
|
1 434 720 000.00 ₽
|
1 434 720 000.00 ₽
|
Площадь застройки
|
2000
|
2000
|
2000
|
2000
|
Стоимость земли 1 м2
|
17 000.00 ₽
|
15 000.00 ₽
|
13 000.00 ₽
|
10 000.00 ₽
|
Стоимость земельного участка
|
34 000 000.00 ₽
|
30 000 000.00 ₽
|
26 000 000.00 ₽
|
20 000 000.00 ₽
|
Проектно-изыскат. работы 3% от стоимости строит.
|
43 041 600.00 ₽
|
43 041 600.00 ₽
|
43 041 600.00 ₽
|
43 041 600.00 ₽
|
Авторский надзор 0,2%
|
2 869 440.00 ₽
|
2 869 440.00 ₽
|
2 869 440.00 ₽
|
2 869 440.00 ₽
|
Технический надзор 0,1%
|
1 434 720.00 ₽
|
1 434 720.00 ₽
|
1 434 720.00 ₽
|
1 434 720.00 ₽
|
Неинвестиционные затраты затраты 2% от стоимости
|
28 694 400.00 ₽
|
28 694 400.00 ₽
|
28 694 400.00 ₽
|
28 694 400.00 ₽
|
Общая стоимость
|
1 544 760 160.00 ₽
|
1 540 760 160.00 ₽
|
1 536 760 160.00 ₽
|
1 530 760 160.00 ₽
|
Стоимость 1 м2 по смете (по факту)
|
64 365.01 ₽
|
64 198.34 ₽
|
64 031.67 ₽
|
63 781.67 ₽
|
Расчет притока
|
|
Продажная стоимость 1 м2 на 20 тыс больше фактической
|
84 365.01 ₽
|
84 198.34 ₽
|
84 031.67 ₽
|
83 781.67 ₽
|
Предполагаемый приток от продаж
|
2 024 760 160.00 ₽
|
2 020 760 160.00 ₽
|
2 016 760 160.00 ₽
|
2 010 760 160.00 ₽
|
|
|
|
|
|
Расчет оттока
|
Проект 2 (монолитный жилой дом)
|
|
Участок 1
|
Участок 2
|
Участок 3
|
Участок 4
|
Стоимость 1 м2 по городу
|
48 000.00 ₽
|
48 000.00 ₽
|
48 000.00 ₽
|
48 000.00 ₽
|
Площадь здания
|
12500
|
12500
|
12500
|
12500
|
Стоимость строительства
|
600 000 000.00 ₽
|
600 000 000.00 ₽
|
600 000 000.00 ₽
|
600 000 000.00 ₽
|
Площадь застройки
|
1050
|
1050
|
1050
|
1050
|
Стоимость земли 1 м2
|
17 000.00 ₽
|
15 000.00 ₽
|
13 000.00 ₽
|
10 000.00 ₽
|
Стоимость земельного участка
|
17 850 000.00 ₽
|
15 750 000.00 ₽
|
13 650 000.00 ₽
|
10 500 000.00 ₽
|
Проектно-изыскат. работы 3% от стоимости строит.
|
18 000 000.00 ₽
|
18 000 000.00 ₽
|
18 000 000.00 ₽
|
18 000 000.00 ₽
|
Авторский надзор 0,2%
|
1 200 000.00 ₽
|
1 200 000.00 ₽
|
1 200 000.00 ₽
|
1 200 000.00 ₽
|
Технический надзор 0,1%
|
600 000.00 ₽
|
600 000.00 ₽
|
600 000.00 ₽
|
600 000.00 ₽
|
Неинвестиционные затраты затраты 2% от стоимости
|
12 000 000.00 ₽
|
12 000 000.00 ₽
|
12 000 000.00 ₽
|
12 000 000.00 ₽
|
Общая стоимость
|
649 650 000.00 ₽
|
647 550 000.00 ₽
|
645 450 000.00 ₽
|
642 300 000.00 ₽
|
Стоимость 1 м2 по смете (по факту)
|
51 972.00 ₽
|
51 804.00 ₽
|
51 636.00 ₽
|
51 384.00 ₽
|
Расчет притока
|
|
Продажная стоимость 1 м2 на 20 тыс больше фактической
|
71 972.00 ₽
|
71 804.00 ₽
|
71 636.00 ₽
|
71 384.00 ₽
|
Предполагаемый приток от продаж
|
899 650 000.00 ₽
|
897 550 000.00 ₽
|
895 450 000.00 ₽
|
892 300 000.00 ₽
|
|
|
|
|
|
Расчет оттока
|
Проект 3 (кирпично-монолитный жилой дом)
|
|
Участок 1
|
Участок 2
|
Участок 3
|
Участок 4
|
Стоимость 1 м2 по городу
|
48 402.00 ₽
|
48 402.00 ₽
|
48 402.00 ₽
|
48 402.00 ₽
|
Площадь здания
|
11424
|
11424
|
11424
|
11424
|
Стоимость строительства
|
552 944 448.00 ₽
|
552 944 448.00 ₽
|
552 944 448.00 ₽
|
552 944 448.00 ₽
|
Площадь застройки
|
1496
|
1496
|
1496
|
1496
|
Стоимость земли 1 м2
|
17 000.00 ₽
|
15 000.00 ₽
|
13 000.00 ₽
|
10 000.00 ₽
|
Стоимость земельного участка
|
25 432 000.00 ₽
|
22 440 000.00 ₽
|
19 448 000.00 ₽
|
14 960 000.00 ₽
|
Проектно-изыскат. работы 3% от стоимости строит.
|
16 588 333.44 ₽
|
16 588 333.44 ₽
|
16 588 333.44 ₽
|
16 588 333.44 ₽
|
Авторский надзор 0,2%
|
1 105 888.90 ₽
|
1 105 888.90 ₽
|
1 105 888.90 ₽
|
1 105 888.90 ₽
|
Технический надзор 0,1%
|
552 944.45 ₽
|
552 944.45 ₽
|
552 944.45 ₽
|
552 944.45 ₽
|
Неинвестиционные затраты затраты 2% от стоимости
|
11 058 888.96 ₽
|
11 058 888.96 ₽
|
11 058 888.96 ₽
|
11 058 888.96 ₽
|
Общая стоимость
|
607 682 503.74 ₽
|
604 690 503.74 ₽
|
601 698 503.74 ₽
|
597 210 503.74 ₽
|
Стоимость 1 м2 по смете (по факту)
|
53 193.50 ₽
|
52 931.59 ₽
|
52 669.69 ₽
|
52 276.83 ₽
|
Расчет притока
|
|
Продажная стоимость 1 м2 на 20 тыс больше фактической
|
73 193.50 ₽
|
72 931.59 ₽
|
72 669.69 ₽
|
72 276.83 ₽
|
Предполагаемый приток от продаж
|
836 162 503.74 ₽
|
833 170 503.74 ₽
|
830 178 503.74 ₽
|
825 690 503.74 ₽
|
Необходимо определить, сколько домов каждого типа необходимо построить на каждом этапе инвестирования на каждом из выделенных участков города, чтобы обеспечить наибольший доход от продажи построенного жилья.
Исходные данные по себестоимости жилых домов  на выделенных участках представлены в табл. 8.21.
Таблица 8.21. Себестоимость 1 м2 жилой площади
|
|
|
Этап инвестирования 1
|
Этап инвестирования 2
|
Проект 1
|
Проект 2
|
Проект 3
|
Проект 1
|
Проект 2
|
Проект 3
|
64 360
|
51 970
|
53 190
|
71 570
|
57 790
|
59 150
|
64 200
|
51 800
|
52 930
|
71 390
|
57 600
|
58 860
|
64 030
|
51 640
|
52 700
|
71 200
|
57 420
|
58 600
|
63 780
|
51 380
|
52 280
|
70 930
|
57 140
|
58 130
|
Исходные данные по ценам продажи жилой площади представлены в табл. 8.22.
Таблица 8.22. Цена продажи 1 м2 жилой площади
|
|
|
|
Этап инвестирования 1
|
Этап инвестирования 2
|
Проект 1
|
Проект 2
|
Проект 3
|
Проект 1
|
Проект 2
|
Проект 3
|
84 360
|
71 970
|
73 190
|
93 800
|
80 030
|
81 390
|
84 200
|
71 800
|
72 930
|
93 630
|
79 850
|
81 100
|
84 030
|
71 640
|
72 700
|
93 440
|
79 660
|
80 840
|
83 780
|
71 380
|
72 280
|
93 160
|
79 380
|
80 370
|
Исходные данные по размеру инвестиций в жилищное строительство по этапам строительства представлены в табл. 8.23.
Таблица 8.23. Размер инвестирования по этапам
|
Этап 1
|
Этап 2
|
6 000 000 000
|
8 000 000 000
|
Исходные данные по площади земельных участков  , предоставленных для жилищного строительства, представлены в табл. 8.24.
Таблица 8.24. Площади выделенных земельных участков (м2)
|
Участок 1
|
15000
|
|
|
Участок 2
|
16000
|
|
|
Участок 3
|
12000
|
|
|
Участок 4
|
14000
|
|
|
Исходные данные по площадям  жилой площади домов рассматриваемых проектов приведены в табл. 8.25.
Таблица 8.25. Жилая площадь 1 дома по проекту (м2)
|
|
|
Этап инвестирования 1
|
Этап инвестирования 2
|
Проект 1
|
Проект 2
|
Проект 3
|
Проект 1
|
Проект 2
|
Проект 3
|
24000
|
12500
|
11424
|
24000
|
12500
|
11424
|
Для определения площади застройки  используются пересчётные коэффициенты  .
Таблица 8.26. Значение пересчётного коэффициента r
|
r=
|
0.025
|
|
|
|
|
|
Скачать 2.66 Mb.