Бизнес-планирование в строительстве. Курсовой проект СанктПетербург 2014 г. Задание на курсовой проект
 Скачать 2.66 Mb.
|
ОГЛАВЛЕНИЕЗАДАНИЕ НА КУРСОВОЙ ПРОЕКТ 0 1.4.Инвестиционные расходы и источники финансирования 9 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 83 РЕЗЮМЕ Цель проекта Целью настоящего бизнес-плана является обоснование экономической эффективности инвестиций в строительство жилого многоквартирного дома. Сравнение вариантов кирпичного и монолитного жилых домов, продажи и аренды площадей. Ситуация на рынке Россия имеет довольно низкую обеспеченность населения жильём – данный фактор является важнейшим драйвером развития рынка жилой недвижимости. Даже при достижении среднероссийского показателя в 36 кв. м. жилья на душу населения к 2025 году данный показатель будет намного меньше показателей развитых стран. До 73% граждан, имеющих намерение улучшить жилищные условия, предполагают купить жилье (либо обменять имеющееся), купить второе жилье, либо построить новый дом. Концепция проекта Проектируемый объект позиционируется как современный жилой комплекс эконом-класса, включающий в себя элементы присущие домам бизнес-класса. Дом будет включать в себя одно-¸ двух-, трёх- комнатные квартиры, нежилые помещения, машиноместа в паркинге. Дом будет обеспечен сервисными площадями, офисами, обустроенной внутренней территорией. Реализация данного проекта позволит: получить гарантированный доход в размере 87 млн. руб. по истечении периода планирования в текущих ценах; создать новые рабочие места в регионе реализации проекта; удовлетворить спрос на жилую недвижимость; способствовать развитию программы “Комфортное и доступное жилье”. Инвестиционные расходы и источники финансированияДля реализации проекта по строительству жилого многоквартирного дома необходимо 715 млн. рублей. Финансирование проекта строительства жилого многоквартирного дома планируется осуществить за счёт собственных средств – 115 млн. рублей, кредитов коммерческого банка – 300 млн. рублей и средств покупателей недвижимости – 300 млн. рублей. ХАРАКТЕРИСТИКА ФИРМЫ И ОТРАСЛИ Общие сведения Организационно-правовая форма – Общество с ограниченной ответсвенностью (ООО). Общество руководствуется в своей деятельности Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 15.12.2006 г. "Об обществах с ограниченной ответственностью", а также Учредительным договором о создании Общества и Уставом. Адрес: г. Санкт-Петербург, ул. Кантемировская, 24. ООО «Строительная компания «Молоток» - одно из предприятий оказывающих широкий спектр услуг в строительстве от разработки проектной документации, до сдачи объекта в эксплуатацию. Руководитель предприятия: Мелентьев Алексей Сергеевич. Основные достижения компании Компания работает на строительном рынке 8 лет и за это время успела построить значительное количество крупных объектов недвижимости. Основу деятельности компании составляет инвестирование строительства и дальнейшая реализация квартир в жилых районах, в домах эконом-, бизнес-класса и элитных жилых комплексах в городе Санкт-Петербурге. За годы своей деятельности ООО «Строительная компания «Молоток» сумела завоевать прочные позиции на рынке и стать одним из его уверенных лидеров. Высокая репутация компании, её авторитет в деловых кругах позволяют активно развивать строительство во всех сегментах нижегородского рынка недвижимости. При строительстве используются самые современные технологии и новейшие строительные материалы, которые обеспечивают стабильно высокое качество как индивидуальных зданий, так и жилых комплексов. Проводимая маркетинговая политика компании ООО «Строительная компания «Молоток» в сочетании с высоким профессиональным уровнем менеджмента позволяет обеспечивать высокие темпы реализации жилья различных ценовых категорий. В планах – расширение объёмов финансирования строительства и продажи квартир, а также объектов коммерческой недвижимости в городе Санкт-Петербурге. Гарантиями надёжности и стабильной работы компании являются крупные собственные активы и большой опыт работы. ОПИСАНИЕ ПРОДУКЦИИ Проект представляет собой 4-подъездный, 25-этажный дом с фасадом из керамогранита, прошитый зеркальными стёклами витражей, являет собой яркий образец строгой и лаконичной современной архитектуры. Жилой комплекс включает в себя 96 квартир средней площадью 130 кв. м. Данный дом позиционируется как современный жилой комплекс эконом-класса, включающий в себя элементы присущие домам бизнес-класса. Все элементы дворовой территории – зоны отдыха, въезды в подземную парковку, помещения охраны и даже технические помещения, представляют собой единый ансамбль, естественным образом вписанный в уже сложившийся визуальный ряд района. Также жилой комплекс выгодно отличается благоприятной экологической обстановкой в районе своего расположения. За счёт удалённости от автодорог и значительного озеленения в этом районе сохраняется чистый воздух, свободный от выхлопов и городской пыли. Поблизости полностью отсутствуют какие-либо промышленные предприятия, фабрики, угольные котельные и другие загрязнители воздуха. АНАЛИЗ РЫНКА Анализ рынка жилой недвижимости эконом-класса По данным ГК «Новый Петербург», около 3,5 млн кв. м недвижимости эконом-класса строится сейчас в Санкт-Петербурге и прилегающих районах Ленинградской области. Основным поставщиком жилья по-прежнему остаются проекты комплексного освоения территорий (КОТ). В стадии строительства – комплексы «Новая Охта», «Северная долина», «Каменка» и «Юнтолово». Также реализуются проекты за пределами КАД, где также развёрнута деятельность крупных застройщиков. Эксперты отмечают, что цены на жилье эконом-класса определяют именно эти проекты: за пределами КАД намного более жёсткая конкуренция и в плане цен, и в плане качества. Также наблюдается следующая тенденция: некоторые компании и вовсе стараются ограничиться при строительстве только эконом-классом. На рынке уже представлены 186 жилых проектов эконом-класса. Ожидается, что до конца года на рынок выйдут ещё жилые комплексы «Калина парк» и «София». Лидерами по строительству жилья эконом-класса остаются Выборгский, Приморский и Всеволожский районы. Следом идут Красносельский и Пушкинский. По данным исследований, проекты эконом-класса сейчас занимают 50% объёма предложения первичного рынка по общей площади. По количеству квартир этот показатель достигает уже 68%. 57% всего объёма продаж за первое полугодие 2013 года пришлось именно на квартиры эконом-класса. Отмечается, что средняя цена жилья эконом-класса сейчас составляет 69 тыс. рублей за 1 кв. м, а самым продаваемым форматом остаются, как и прежде, малогабаритные квартиры. Эксперты считают, что ситуация остаётся достаточно стабильной, но не исключают, что в августе или сентябре 2015 года можно ожидать роста цен на строящееся жилье и увеличения спроса. Себестоимость строительства также растёт: по оценкам разных экспертов, квадратный метр сейчас обходится застройщику в 45-50 тыс. рублей. Это подорожание связывается не только с инфляцией, но и с ростом цен на стройматериалы. Отмечается также, что виной тому дефицит земельных участков, выставляемых Фондом имущества на торги: их приходится выкупать под застройку по коммерческим ценам. Итоговая цена жилья будет, в конечном счёте, зависеть от стоимости земли, методов строительства и материалов. Большинство зданий эконом-класса сейчас возводятся по панельной и монолитной технологии в разных вариантах. Часто девелоперы выбирают для себя одну технологию и возводят все проекты только по ней: к примеру, Л1 занимается только кирпично-монолитными домами. Цены на жилье эконом-класса распределяются так: в обжитых районах Петербурга 76,6 тыс. рублей за 1 кв. м, в административно подчинённых районах города – 65,1 тыс. рублей, а в приграничных районах Ленинградской области – 65 тыс. рублей. Рынок аренды жилья На сегодняшний день предложение на рынке жилой аренды по структуре примерно соответствует спросу. В основном сдаются однокомнатные квартиры в недавно построенных домах – так называемые инвестиционные объекты, купленные на этапе строительства с целью дальнейшей сдачи их в аренду. Таким образом, в связи с наличием большого числа готовых квартир в новостройках, выпущенных на рынок в этом году, предложение съёмного жилья в Петербурге продолжает расширяться. Однако, как было сказано выше, за наиболее ликвидными объектами выстраиваются очереди, несмотря на обилие выбора по рынку в целом. Выход на рынок значительного количества новых объектов затронул в этом году и премиальный сегмент. Значительная доля элитных квартир – до 20% – находятся в новых домах. Увеличение объёма предложения таких объектов в краткосрочной перспективе связано с выходом на рынок апартаментов в следующих частично заселённых жилых комплексах: «Парадный квартал», «Резиденция на Суворовском», «Ориенталь» и в среднесрочной – в построенных домах «Таврический», «Новая История». Квартиры, сдающиеся впервые, всегда более востребованы, так же как и новые дома обычно приоритетны, поэтому при правильном ценообразовании и позиционировании такие предложения имеют все шансы найти нанимателя. На сегодня более половины (52%) предложений квартир бюджетом от $1500 в месяц сосредоточено в Центральном районе Петербурга. За ним следует Петроградский район – 16% от общего объёма предложения квартир бизнес- и премиум-класса. На остальные районы приходится менее 10% объёма рынка таких апартаментов. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН Планирование выпуска продукции, состоящей из нескольких компонентов Планирование выпуска продукции без учёта ёмкости фасовки (непрерывный случай) Предприятие выпускает  видов однородной продукции. Эти виды продукции имеют одинаковый состав компонентов ( компонентов), но отличаются количеством компонентов на единицу веса продукции (1 т). Продукция представляет собой вещество (краску, бетон и т.д.). При этом не принимается во внимание форма фасовки продукции при поставке ее заказчикам. Поэтому в данном случае рассматривается непрерывный случай.Исходные данные по составу и содержанию компонентов на единицу каждого вида продукции приведены в таблице Ф5.1. Таблица Ф5.1 Состав компонентов на единицу каждого вида продукции
Известны цены  единицы веса всех видов продукции. Они приведены в таблице Ф5.2.Таблица Ф5.2. Цена единицы массы каждого вида продукции
У предприятия имеются на планируемый производственный период ресурсы  компонентов. Данные по ресурсам представлены в таблице Ф5.3.Таблица Ф5.3. Величина ресурсов по компонентам видов продукции
Необходимо спланировать производственную деятельность бетонного завода. Данный завод выпускает бетон трёх марок B3,5; B10 и B20. Необходимо сформировать план выпуска каждого вида бетона, при котором будет достигнута наибольшая выручка. Решение задачи включает два этапа. На первом этапе строится модель производственной ситуации. На втором этапе строится модель оптимизации производственного плана. При планировании принимаются во внимание три основных компонента, на основе которых осуществляется выпуск указанных марок бетона: цемент, гравий и песок. Исходные данные по расходу компонентов на единицу выпуска продукции приведены в таблицах 5.1-5.3.
Построение модели производственной ситуации Сформируем массив неизвестных x1, x2, x3. Эти неизвестные представляют собой объёмы выпуска бетона каждой из трёх марок. Размер получаемой выручки  за все виды произведённой продукции предприятия определяется по формуле: ,Объем затрат  каждого типа компонента на производство продукции предприятия: ,Поскольку запасы по компонентам ограничены, что отражает табл. 6, то должны соблюдаться следующие условия:  ,Построение модели оптимизации производственного плана Модель оптимизации имеет следующую структуру: условие оптимизации, т.е. выражение для целевой функции и требуемое её значение; ограничения, которые, как правило, определяются размерами ресурсов по каждому из компонентов, входящих в состав продукции предприятия; требования к используемым неизвестным; метод решения задачи оптимизации; выполнение расчётов. Целевая функция для задачи представляет собой соотношение для выручки, полученной от продажи бетона всех трёх марок и определяется выражением:  Объем затрат каждого типа компонента на производство продукции предприятия: ,где  – расход i-го компонента на единицу времени j-той продукции.Ресурсные ограничения по задаче имеют вид: ,Используемые в задаче неизвестные должны быть неотрицательными:  ,Существует два метода решения задач оптимизации: аналитический и алгоритмический. В данном случае используем алгоритмический метод, алгоритм которого реализован в программе Excel. Тогда объем затрат  каждого типа компонента на производство всех видов продукции предприятия:
Размер получаемой выручки за все виды произведённой продукции предприятия:
Поскольку запасы по компонентам ограничены, то должны соблюдаться следующие условия (используемые в задаче неизвестные должны быть неотрицательными):
Вывод: Было проведено планирование выпуска бетона бетонным заводом. При планировании принимались во внимание три основных компонента: расход цемента, гравия и песка. По результатам расчёта наиболее выгодным является выпуск бетона марки В20. Ресурсы, отведённые на выпуск бетона, позволяют произвести 686,27 тонн. Размер выручки составит 899,02 тысяч рублей. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||