Земельное право. Отпечатано в оао Владимирская офсетная типография
 Скачать 0.77 Mb.
|
|
CD 22. ПРАВО ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ Институт пожизненного наследуемого владения предусмотрен ЗК РФ (ст. 21) только для граждан, которые приобрели это право до введения Кодекса в действие. С принятием Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. утратил силу Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного под- собного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуаль- ного жилищного строительства», предусматривающий титул пожизненного наследуемого владения. ЗК РФ содержит, с одной стороны, прямой запрет на приобретение права пожизненного наследуемого вла- дения по административно-правовым основаниям (предоставление) после вступления в силу настоя- щего Кодекса (п. 1 ст. 21), а с другой - правовую норму, гарантирующую сохранение гражданами ранее приобретенных ими прав пожизненного наследуемо- го владения земельным участком, находящимся в го- сударственной или муниципальной собственности. Землевладелец не вправе распорядиться своим земельным участком, находящимся на праве пожиз- ненного наследуемого владения, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству (п. 2 ст. 21 Земельного кодекса РФ). Государствен- ная регистрация перехода права пожизненного на- следуемого владения земельным участком по наслед- ству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Наследование в гражданском праве - это переход имущественных и некоторых неимущественных прав и обязанностей умершего гражданина (наследодате- ля) к другим лицам (наследникам) в установленном законом порядке. 2 3 . ПРАВО ПОСТОЯННОГО БЕССРОЧНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ Одним из видов вещных прав на землю является право постоянного бессрочного пользования. ЗК РФ предоставляет земельные участки на праве бессрочного постоянного пользования: ^государственным учреждениям; 2) муниципальным учреждениям; 3)федеральным казенным предприятиям; 4) органам государственной власти; 5) органам местного самоуправления. Гражданам, хозяйственным обществам и товарищест- вам, производственным кооперативам, государ- ственным и муниципальным унитарным предприяти- ям, основанным на праве хозяйственного ведения, земельные участки на праве постоянного пользова- ния не предоставляются. За теми гражданами, кото- рым такое право было предоставлено ранее, ЗК РФ его сохраняет. Полномочиями на предоставление в пользование земель, находящихся в государственной (федераль- ной и субъектов РФ) и муниципальной собственности в соответствии с действующим законодательством обладают следующие органы: 1) Правительство РФ управляет и распоряжается фе- деральной собственностью (ст. 114 Конституции РФ); 2) государственные органы исполнительной власти, в частности правительство того или иного субъек- та РФ, предоставляют земельные участки из земель, находящихся в собственности субъекта РФ, в по- стоянное пользование; 3) органы местного самоуправления осуществляют от имени муниципального образования права собствен- ника в отношении имущества, являющегося муни- ципальной собственностью, в том числе и земли. 24. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ По договору аренды собственник индивидуально- определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По ис- течении срока аренды эта вещь должна быть возвра- щена ее собственнику. Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется ГК РФ, который предусматри- вает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земель- ных участков урегулированы ЗК РФ. По общему правилу именно собственники земельных участков могут свободно предоставлять их в аренду в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства. Ограничения установлены в отно- шении РФ - собственника земельных участков, указан- ных в п. 4 ст. 27 ЗК в качестве исключенных из оборота, а в п. 11 ст. 22 - запрет на передачу в аренду изъятых из оборота земельных участков, за исключением слу- чаев, установленных федеральными законами. ЗК РФ закреплено преимущественное право аренда- тора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды земель- ного участка, за исключением следующих случаев: 1) когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реали- зовать свое преимущественное право на аренду данного земельного участка (п. 5 ст. 35); 2) когда граждане и юридические лица - собственни- ки зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государ- ственной или муниципальной собственности, же- j лают осуществить свое исключительное право на I приватизацию земельных участков или приобрете- V ние права их аренды (п. 1 ст. 36); 3) когда арендодатель желает прекратить договор аренды в связи с совершением арендатором дей- ствий (бездействия), предусмотренных ст. 46 ЗК РФ. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды зе- мельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вкла- да в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производствен- ный кооператив в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собствен- ника земельного участка при условии его уведомле- ния. Однако при заключении договора аренды земель- ного участка можно предусмотреть необходимость такого согласия. Более широкий объем прав предоставлен аренда- тору при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственно- сти, на срок более чем пять лет: 1) арендатор земельного участка имеет право в пре- делах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому до- говору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления; 2) изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограниче- ние установленных договором аренды прав арен- датора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земель- ного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нару- шении договора аренды земельного участка его арен- датором. Земельный участок, предоставленный лицу в по- стоянное пользование, имеет четко установленные границы и местоположение, зафиксированные в до- кументах, удостоверяющих права на земельный учас- ток. Право постоянного пользования подлежит реги- страции в установленном порядке. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, имеет право самостоятельно исполь- зовать земельный участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение зданий, сооруже- ний и другого недвижимого имущества. Вышеуказанное правило не применяется в тех слу- чаях, когда земельные участки предоставлены на данном титуле лицам, перечисленным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, т. е. государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям и др. Эти лица не могут быть субъектами права собственности на объекты недвижимости. Здания и сооружения в этих случаях находятся в государственной или муниципаль- ной собственности. Лица, пользующиеся землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, не имеют права распоря- жаться земельными участками, в том числе его внесе- ния в уставный (складочный) капитал (п. 6 ст. 3 Феде- рального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). Граждане могут продолжать использо- вать участки на указанном праве и их возможность переоформить его на право собственности сроком не ограничена. Юридические лица, за исключением на- званных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земель- ными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Юридическим фактом, являющимся основанием открытия наследства, являются смерть гражданина или объявление гражданина умершим. Граждане, имеющие земельные участки в пожизнен- ном наследуемом владении, так же как и субъекты пра- ва постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести эти земельные участки в собствен- ность. При этом взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Институт пожизненного наследуемого владения преду- смотрен ЗК РФ(ст. 21) только для граждан, которые приобрели это право до введения Кодекса в действие. Таким образом, право пожизненного наследуемого владения конкретными земельными участками сохра- няется в России постольку, поскольку будет осуществ- ляться их наследование. Существует коллизия между нормами Гражданского кодекса РФ и нормами Земельного кодекса РФ, кото- рая заключается в следующем: 1 )ст. 267 Гражданского кодекса РФ предоставляет право владельцам земельного участка передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное сроч- ное пользование; 2) п. 2 ст. 21 Земельного кодекса РФ сужает правомо- чия владельцев по распоряжению земельным участ- ком, а точнее, запрещает каким-либо образом распорядиться им, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. При этом положения Гражданского кодекса РФ не отменены. В данном случае следует признать приори- тетными нормы Земельного кодекса РФ. 25. БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ По договору безвозмездного срочного пользо- вания земельным участком одна сторона обязуется передать или передает земельный участок (его часть) в безвозмездное пользование на определенный срок другой стороне, а последняя обязуется использовать земельный участок (его часть) в соответствии с целе- вым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоохранное, природуо-ресурсное, гра- достроительное и иное законодательство и вернуть земельный участок (его часть) в состоянии, пригод- ном для дальнейшего его целевого использования. Право передачи земельного участка в безвозмезд- ное срочное пользование принадлежит исполни- тельным органам государственной власти и органам местного самоуправления, уполномоченным распо- ряжаться земельными участками. Получателями рассматриваемого права могут быть только следующие категории субъектов: 1) государственные и муниципальные учреждения; 2) федеральные казенные предприятия; 3) органы государственной власти и местного само- управления; 4) граждане и юридические лица. Однако в соответ- ствии с ЗК РФ гражданам земельные участки на пра- ве постоянного (бессрочного) пользования не пре- доставляются. Основанием возникновения права безвозмездного срочного пользования земельным участком являет- ся предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В данном случае право безвозмезд- ного срочного пользования может возникнуть только у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов госу- 26. ПРАВО ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЧУЖИМ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ (СЕРВИТУТ). ВИДЫ СЕРВИТУТА Сервитут - право пользования чужой вещью в из- вестном ограниченном отношении. Сервитуты отнесе- ны ст. 216 ГК РФ к числу ограниченных вещных прав. По своей сути земельный сервитут - это: 1) вещное право на земельный участок, он будет су- ществовать до тех пор, пока существует земель- ный участок, в отношении которого он установлен; 2)он является правом на чужую вещь (землю), а не на свою; 3) обладатель сервитута приобретает право ограничен- ного пользования земельным участком, а обреме- нение участка сервитутом не лишает его владельца владения, пользования и распоряжения. При этом осуществление сервитута должно быть наименее об- ременительным для земельного участка, в отноше- нии которого он установлен; 4) сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный этим сервиту- том, к другому лицу. В земельном законодательстве закреплено два вида сервитутов: 1) частный сервитут; 2) публичный сервитут. Частный сервитут устанавливается в соответ- ствии с гражданским законодательством. Согласно п. 3 ст. 274 ГК сервитут устанавливается по соглаше- нию между лицом, требующим установления сервиту- та, и собственником соседнего участка. Сервитут может быть установлен по требованию не только лица, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, но и землепользователя, а также зем- левладельца. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным 27. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Институт возникновения прав на землю регу- лируется преимущественно нормами ЗК РФ, но в тес- ном взаимодействии с ГК и соответствующими феде- ральными законами. Пункт 1 ст. 25 ЗК РФ определяет круг оснований возникновения только тех прав на земельные участ- ки, которые предусмотрены главами 3 и 4 ЗК РФ: 1)право собственности (глава 3); 2) право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20); 3) право пожизненного наследуемого владения (ст. 21); 4)право аренды (ст. 22); 5) право ограниченного пользования чужим земель- ным участком - сервитут (ст. 23); 6) право безвозмездного срочного пользования (ст. 24). При определении основания возникновения выше- перечисленных прав на земельные участки ЗК РФ делает ссылку к основаниям, установленным граж- данским законодательством и иными федеральными законами. ЗК РФ содержит требование государственной реги- страции сделок с земельными участками, которая обязательна в случаях, указанных в федеральных за- конах. В соответствии с Гражданским кодексом РФ госу- дарственной регистрации подлежат: 1)договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. С момента регистрации данного договора последний считается заключен- ным (п. 2 ст. 558ГКРФ); 2) договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); 3)договор мены жилыми помещениями (ст. 567 со ссылкой на п. 2 ст. 558 ГК); 4) дарение недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); 5) договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты V (ст. 584 ГК РФ); Г 6) договор аренды имущества (жилого помещения), преду- сматривающий переход в последующем права собствен- ности на это имущество арендатору (п. 3 ст. 609 ГК РФ); 7) договор аренды здания или сооружения, заключен- ный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); 8) договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ); 9)договор доверительного управления недвижи- мым имуществом, которое относится к жилым по- мещениям; Юу договор доверительного управления предприятием (п. 2ст. 1017ГКОО ссылкой на п. 2ст. 558ип. Зет. 560ГКРФ). Пункт 2 ст. 25 ЗК РФ устанавливает закрытый пере- чень сделок, подлежащих государственной регистра- ции. Однако ни ГК (ст. 131), ни Закон о регистрации прав на недвижимость, ни акты земельного законо- дательства не устанавливают исчерпывающего переч- ня сделок, подлежащих государственной регистрации, а лишь определяют критерии их отнесения к сделкам, подлежащим государственной регистрации: 1)сделки, направленные на установление, изменение и прекращение вещных прав; 2) сделки, направленные на установление обременении вещных прав. Учитывая тот факт, что в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права (в том числе и права на земельные участки) могут возник- нуть из «...договоров и иных сделок, хотя и не преду- смотренных законом, но не противоречащих ему», сле- дует заключить, что сделка, прямо не предусмотренная законом, но приводящая к установлению ограниче- ний (обременении) вещных прав на земельные участ- ки, в соответствие со ст. 164 и 131 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость должна подлежать государственной регистрации. правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государ- ства, местного самоуправления или местного населе- ния, без изъятия земельных участков. Установление пуб- личного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Так, могут устанавливаться публичные сервитута для: 1) прохода или проезда через земельный участок; 2) проведения дренажных работ на земельном участке; 3) забора воды и водопоя; 4) прогона скота через земельный участок и др. Основным признаком сервитута является связь двух земельных участков, дающая право собственнику одного из них - господствующего земельного участка - требовать от собственника другого - подчиненного земельного участка - предоставления себе права ограни- ченного пользования подчиненным участком в связи с на- личием при использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без установле- ния сервитута. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать прекращения сер- витута: 1) ввиду отпадения оснований, по которым он установ- лен (например, для проезда к зданию проложена дру- гая дорога). Это означает, что, если лицо, в пользу которого установлен сервитут, объективно может удов- летворить свои потребности другим образом, в этих условиях собственник участка имеет право возбудить вопрос о прекращении сервитута; 2) если земельный участок, обремененный сервиту- том, не может вследствие этого обременения ис- пользоваться его собственником в соответствии с назначением участка. дарственной власти и органов местного самоуправ- ления путем предоставления им земельных участков по решению исполнительных органов государствен- ной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствую- щих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9-11 ЗК РФ. Максимальный срок, на который земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в безвозмезд- ное пользование, не должен превышать один год. При предоставлении земельных участков на этом праве из земель, находящихся в собственности граж- дан или юридических лиц, срок определяется догово- ром: например при предоставлении служебного на- дела - сроком трудового договора. ЗК РФ предусмотрел |