Земельное право. Отпечатано в оао Владимирская офсетная типография
 Скачать 0.77 Mb.
|
|
три случая предоставления земельных участков на этом этапе: 1 )из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, указанными ст. 29, юри- дическим лицам, которые в соответствии с Кодек- сом сохранили право получать землю в пользова- ние на праве постоянного бессрочного пользования, т. е. государственным и муниципальным учреж- дениям, казенным предприятиям, но на срок не более чем один год; 2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иными гражданами и юриди- ческими лицами на основании договора; 3) из земель организаций, указанных в п. 2 ст. 24, граж- данам в виде служебного надела. СМ 28. ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Приватизация земельных участков или их купля- продажа у государства регулируется нормами следую- щих нормативных правовых актов: 1) Земельным кодексом РФ; 2) Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципально- го имущества»; 3) Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г, № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю»; 4) решения органов власти субъектов РФ. Вступление в действие нового Земельного кодекса РФ ускорило процесс приватизации земли. Все боль- ше предприятий стали выкупать землю под находя- щимися в их собственности зданиями. Покупка-про- дажа государственных земель под промышленными объектами перестала быть исключением. В Законе содержится четкая формула расчета цены покупки земельного участка, находящегося в государ- ственной или муниципальной собственности, собствен- никами расположенных на этих земельных участках зда- ний и сооружений. До принятия ЗК РФ этот вопрос регулировался Указом Президента РФ от 1994 г. «Об утверждении программы приватизации», где цена рассчи- тывалась исходя из нормативной цены, в то время как ЗК РФ предусматривает расчет цены исходя из ставки земельного налога. Нормативная цена согласно Указу выше, чем предлагаемая сейчас в ЗК РФ, причем с ро- стом ставки земельного налога автоматически возрас- тает и цена. ЗК РФ уполномочивает субъект РФ устанав- ливать цену земли для таких участков (застроенных) 29. СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ. ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Сделки - правовая форма оборота объектов граж- данских прав. Сделки - действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или пре- кращение гражданских прав и обязанностей. Особен- ности оборота земельных участков находят отраже- ние в содержании соответствующих сделок с землей. Общие положения гражданско-правового института сделок с имуществом применяются в земельном обо- роте. Земельное законодательство предусматривает особенности совершения, например, сделок купли- продажи земельных участков, обусловленные необхо- димостью обеспечения публичных интересов. В этих случаях должен соблюдаться принцип использования земельных участков в соответствии с их целевым на- значением, контролироваться соблюдение норм пре- дельных площадей земельных участков и т. д. Специальные правила, касающиеся оборотоспособ- ности, установлены в ГК в отношении земли и других природных ресурсов. Эти объекты могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о зем- ле и других природных ресурсах. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским за- конодательством с учетом земельного, лесного, приро- доохранительного, иного специального законодатель- ства (п. 1 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аг- рарной реформы в России»). Общие положения регули- рования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности - в зе- мельном законодательстве. Пункт 1 ст. 27 ЗК предусматривает, что оборот зе- V мельных участков осуществляется в соответствии 30. ДОКУМЕНТЫ О ПРАВАХ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Свидетельство о государственной регистра- ции прав - документ, выдаваемый правообладате- лю и удостоверяющий государственную регистрацию прав и сделок (ст. 14 Федерального закона «О госу- дарственной регистрации прав на недвижимое иму- щество и сделок с ним»). Свидетельство является документом строгой отчет- ности, который имеет степень защищенности на уров- не ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер (п. 9 ст. 3 Федерального закона «О вве- дении в действие Земельного кодекса РФ»). Свидетельство выдается правообладателю - при регистрации любого вещного права на объект недви- жимого имущества; арендатору - при регистрации аренды; залогодержателю - при регистрации ипотеки. В свидетельстве указываются: 1) наименование учреждения юстиции по регистрации прав, выдавшего свидетельство; 2) дата выдачи свидетельства; реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право; 3) данные о субъектах права; 4) вид зарегистрированного права; 5)описание объекта права, его адрес (местонахож- дение) и кадастровый или условный номер; 6) существующие ограничения (обременения) права. Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах на оригинале правоустанавливающего до- кумента. На штампе регистрационной надписи на доку- ментах после слов «Произведена государственная ре- гистрация» ставится дата государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в Еди- V ном государственном реестре прав. Если одновременно с государственной регистраци- ей сделки регистрируется право, возникшее на осно- вании этой сделки, и правообладателю выдается сви- детельство о государственной регистрации права, то в штампе регистрационной надписи на документах после слов «Свидетельство о государственной реги- страции права» указывается вид зарегистрированно- го права (например, «собственности»), после этого заполняются графы «серия» и «номер» выданного свидетельства и указывается дата его выдачи. Запи- си в штампе регистрационной надписи на документах заверяются подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов. Государственные акты, свидетельства и другие до- кументы, удостоверяющие права на земельные участ- ки, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на не- движимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государствен- ном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 9 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). Кроме того, пе- речислены виды документов, которые были выданы после введения в силу указанного Закона, но до выда- чи свидетельств о государственной регистрации и ко- торые также имеют равную юридическую силу с запи- сями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Информация о произведенной регистрации и заре- гистрированных правах должна быть предоставлена органом, осуществляющим государственную регист- рацию прав на недвижимость и сделок с ней, любому обратившемуся за ней лицу. с гражданским законодательством и ЗК. В то же вре- мя в ЗК есть специальные нормы, отражающие осо- бенности заключения, например, договоров купли- продажи, аренды земельных участков. Все земельные участки, в отношении которых су- ществуют ограничения оборота, ЗК делит на два вида: 1) земли, изъятые из оборота, которые не могут при- ватизироваться и быть объектами гражданско-пра- вовых сделок; 2)земли, ограниченные в обороте, которые также не передаются в частную собственность, однако воз- можны исключения из этого правила, которые мо- гут быть установлены федеральными законами. Кроме того, они могут являться предметом граж- данско-правовых сделок на основе действующего законодательства. Из оборота изъяты земельные участки, на которых расположены различные объекты, находящиеся в феде- ральной собственности, например полностью изъяты из оборота земли государственных природных заповед- ников, земельные участки, на которых находятся зда- ния и сооружения Вооруженных Сил РФ и др. К землям, ограниченным в обороте, относятся зе- мельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, перечень которых содержится в п. 5 ст. 27 ЗК РФ, например земли лес- ного фонда, земли водного фонда, занятые находя- щимися в государственной или муниципальной соб- ственности водными объектами и т. д. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назна- чения». в следующем порядке (ст. 2 Закона о введении в дей- ствие ЗК РФ): 1)с населением свыше 3 млн человек - в размере от 5- до 30-кратного размера ставки земельного на- лога за единицу площади земельного участка; 2)от 500 тыс. до 3 млн человек - в размере от 5- до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; 3)до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений - в размере от 3- до 10-кратного разме- ра ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календар- ного года). До установления субъектом РФ цены земли приме- няется соответствующая минимальная ставка зе- мельного налога. При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитываю- щий основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. При продаже земельного участка его арендатор имеет преимущественное право его покупки. Согласно п. 7 постановления Правительства РФ № 576 «О порядке распоряжения земельными участками» установлено, что решение о приватизации принимается: 1) Минимуществом России в том случае, если приоб- ретенная недвижимость находилась в федераль- ной собственности; 2) уполномоченным органом субъекта РФ в том слу- чае, если приобретенная недвижимость находи- лась в собственности субъекта РФ либо земель- ный участок ранее был предоставлен субъектом (например, в аренду). Во всех иных случаях такое решение принимается органом местного самоуправления. СМ 31.ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ТОРГОВ Проведение земельных торгов регулируется следующими нормативными правовыми актами: 1)ГКРФ; 2)ЗКРФ; 3) Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или му- ниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утвержденными постановле- нием Правительства РФ от 11 ноября 2002 г.). Правительство РФ устанавливает порядок органи- зации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из государственных или муниципальных земель или права на заключение до- говора аренды этих земельных участков. ГО Торги являются открытыми по составу участников СЛ и проводятся в форме аукциона или конкурса. Аукцион может быть открытым или закрытым по фор- ме подачи предложений о цене или размере аренд- ной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необхо- димости установления собственником земельного участка условий по использованию земельного участка. Для участия в торгах претендент представляет орга- низатору торгов (лично или через своего представите- ля) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку и иные документы в соответствии с переч- нем, опубликованным в извещении о проведении тор- гов; юридическое лицо дополнительно прилагает к за- явке нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регис- трации юридического лица. Претендент вносит задаток на указанный в извеще- нии о проведении торгов счет организатора торгов. 32. КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторо- на (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а поку- патель обязуется принять этот земельный участок и уп- латить за него определенную денежную сумму (цену). К отношениям по купле-продаже земельных участ- ков применяются общие положения о купле-продаже гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных ЗКРФ. Особенности купли-продажи земель сельскохозяй- ственного назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сель- скохозяйственного назначения». ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспо- собности, указывая, что земельные участки могут от- чуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот до- пускается законами о земле. Существенное значение согласно ЗК РФ принадле- жит преддоговорным условиям заключения договора купли-продажи земельного участка. Несоблюдение их влечет признание договора купли-продажи недействи- тельным даже в том случае, если содержащиеся в нем условия законны. К таким условиям относятся сле- дующие: 1) предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государ- ственный кадастровый учет,.т. е. имеющий кадаст- ровый номер; 2) обязанность продавца при заключении договора предоставить покупателю имеющуюся у него инфор- мацию о земельном участке, которая может оказать V влияние на решение покупателя о приобретении 33. ИПОТЕКА (ЗАЛОГ) ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Ипотека (залог недвижимости) - комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает ос- новное, обеспечиваемое ею обязательство в целом. Особенности ипотеки земельных участков опреде- ляются нормами, установленными актами граждан- ского законодательства РФ: 1) Гражданским кодексом РФ (в гл. 23, в частности в п. 2 ст. 334, в п. 3-5 ст. 340); 2) Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недви- жимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ. Принятие Закона об ипотеке было предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК РФ следующим образом: «Залог зе- мельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке». Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипо- теке в случаях, когда самим «Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила». Земельный участок является предметом залога в ка- честве обеспечения выполнения обязательства соб- ственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения де- нежного кредита. Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федераль- ными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке). По договору об ипотеке могут быть заложены только следующие земельные участки: 1) находящиеся в собственности граждан, их объеди- нений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства; 2) приусадебные земельные участки личного подсоб- V ного хозяйства; 3) земельные участки, занятые зданиями, строения- ми или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционально- го обеспечения). Вышеуказанные участки должны отвечать следующим требованиям: 1 )они не должны относиться к земельным участкам, не подлежащим ипотеке в соответствии со ст. 62 Закона об ипотеке; 2)они должны быть выделены в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной соб- ственности. Земельные участки, за исключением земельных участ- ков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, могут быть заложены по договору об ипотеке только при условии, что права на них зарегистрированы в порядке, уста- новленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Ипотека земельного участка не распространяется на находящееся или возводимое на этом земельном участке здание или сооружение, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Особенности оценки земельного участка при его ипотеке и дополнительные требования к договору об ипотеке - оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его норма- тивной цены (ч. 1 ст. 67 Закона об ипотеке). Нормативная цена земли - показатель, характери- зующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Договор о залоге должен быть заключен в письмен- ной форме и удостоверен нотариально. Кроме того, он подлежит государственной регистрации. Несоблю- дение этого правила влечет недействительность до- говора. данного земельного участка и требования о предо- ставлении которой установлены федеральными за- конами; 3) отсутствие земельных и иных имущественных спо- ров по земельному участку, являющемуся предме- том договора купли-продажи; 4) соблюдение преимущественного права покупки зе- мельного участка из земель сельскохозяйственно- го назначения субъекта РФ или в случаях, установ- ленных законом субъехта РФ, органа местного самоуправления. Продавец земельного участка из земель сельскохо- зяйственного назначения обязан известить в письмен- ной форме высший орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о на- мерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. В случае, если субъект РФ или орган местного самоуправления отка- жется от покупки либо не уведомит продавца о намере- нии приобрести продаваемый земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в из- вещении. Купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров о его принадлежности, границах и иных земельных споров. Договор купли-продажи земельного участка заклю- чается в письменной форме и считается заключен- ным с момента его подписания сторонами как едино- го документа. Государственной регистрации в этом случае подлежит переход права собственности к по- купателю. Значение государственной регистрации - с момен- та регистрации покупатель становится собственни- ком земли (п. 2 с-г. 551 ГК РФ). Документом, подтверждающим поступление задатка на счет организатора торгов, является выписка со сче- та организатора торгов. Победитель конкурса - участник торгов, предло- живший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким побе- дителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, считается участник торгов, предложивший наибольшую дену или наибольший размер арендной платы. При равенстве предложений победителем призна- ется тот участник торгов, чья заявка была подана раньше. Результаты торгов оформляются протоколом, кото- рый является основанием для заключения с победите- лем торгов договора купли-продажи или аренды зе- мельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. |