діплом. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель
 Скачать 1.11 Mb.
|
|
3.5. Приклади визначення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки Згідно «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання визначається з урахуванням її базової вартості, коефіцієнта місцерозташування та коефіцієнта функціонального використання (Кф). Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф) приведені в додатку Г. Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою. Значення коефіцієнта Кф слід визначати відповідно до кодів економічної діяльності , а не за формою власності суб’єкта господарської діяльності. У разі, коли земельна ділянка знаходиться в стадії будівництва, або відведене під майбутнє будівництво, то до завершення будівництва, терміни якого визначені в проектній документації, при проведенні нормативної грошової оцінки необхідно застосовувати Кф = 0,5. Грошова оцінка земель різного функціонального призначення в розрізі економіко – планувальних зон в межі населених пунктів Великовільмівської сільської ради наводиться у додатку Д. При проведенні розрахунків нормативної грошової оцінки окремих земельних ділянок несільськогосподарського призначення слід враховувати , що базова вартість розрахована в цінах станом на 01.01.2013 р. Приклад 1. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що перебуває у власності громадянина А Земельна ділянка розташована в c. Великі Вільми в межах 2 економіко-планувальної зони, квартал 39. Загальна площа земельної ділянки – 0,25 га, в т.ч. під забудовою – 0,05 га, під ріллею – 0,2 га . Земельна ділянка представлена чорноземами опідзоленими і темно-сірими опідзоленими середньо змитими середньосуглинковими (50д). Базова вартість 1м2 території села, згідно грошової оцінки складає 45,42 грн/м2. Зональний коефіцієнт Км2 для економіко-планувальної зони 2 становить 1,09. Згідно карти зон прояву локальних факторів видно, що земельна ділянка примикає до вулиці без твердого покриття (0,9), без мереж водопостачання (0,9) і без газопостачання (0,9) та примикає до зон доступності до громадських центрів (1,1) і до зон громадського транспорту (1,1). Таким чином Км3 дорівнює 0,9х0,9х0,9х1,1х1,1=0,88. Дана земельна ділянка відноситься до категорії «Землі житлової забудови», згідно класифікатора видів цільового призначення земель Кф=1,0. Грошова оцінка 1м2 земельної ділянки під забудовою складає: Цн = 45,42 х 1,09 х 0,88 х 1,0 = 43,57грн. Грошова оцінка земельної ділянки під забудовою площею 500 м2 складає: 43,57 х 500 = 21785,0 грн. Грошова оцінка земельної ділянки під ріллею площею 0,2 га при вартості 1 га 12711,23 грн. складає: 12711,23 грн. х 0,2 га = 2542,25 грн. Нормативна грошова оцінка земель громадянина складає 21785,0 грн. + 2542,25 грн. = 24327,25 грн. Приклад 2. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки магазину Земельна ділянка розташована в с. Великі Вільми в межах 3 економіко-планувальної зони по вул. Шкільна, квартал 9. Загальна площа земельної ділянки – 0,02 га. Базова вартість 1м2 території села, згідно грошової оцінки складає 45,42 грн/м2. Зональний коефіцієнт Км2 для економіко-планувальної зони 3 становить 1,02 . Земельна ділянка примикає до вулиць з твердим покриттям та до мереж водопостачання і газопостачання. Згідно карти зон прояву локальних факторів видно, що земельна ділянка знаходиться в зоні пішохідної доступності до громадського транспорту (1,1). Таким чином Км3 дорівнює 1,1. Дана земельна ділянка відноситься до категорії «Землі комерційного використання», згідно класифікатора видів цільового призначення земель Кф=2.5. Повна грошова оцінка 1м2 магазину: 45,42 х 1,02 х 1,1 х 2,5 = 127,40 грн. рошова оцінка всієї земельної ділянки площею 200 м2 складає: 127,40 грн. х 200 м2 = 25480,0 грн. Приклад 3. Грошова оцінка земельної ділянки під громадською забудовою (дитячий садок) Земельна ділянка розташована в с. Великі Вільми в межах 2 економіко-планувальної зони по вул. Першотравнева, квартал 22. Загальна площа земельної ділянки – 0,6 га . Базова вартість 1м2 території села, згідно грошової оцінки складає 45,42 грн/м2. Зональний коефіцієнт Км2 для економіко-планувальної зони 2 становить 1,09 . Земельна ділянка примикає до вулиць з твердим покриттям та до мереж водопостачання і газопостачання, знаходиться в санітарно-захисній зоні (від кладовища) – (0,9). Згідно карти зон прояву локальних факторів видно, що земельна ділянка розташована в зоні пішохідної доступності до громадських центрів (1.1) і громадського транспорту (1,1). Таким чином Км3 дорівнює 0,9 х 1,1х1,1=1,089. Дана земельна ділянка відноситься до категорії «Землі громадського використання», згідно класифікатора видів цільового призначення земель Кф=0,7. Повна грошова оцінка 1м2 сільської ради: 45,42 х 1,09 х 1,089 х 0,7 = 37,74 грн. Грошова оцінка всієї земельної ділянки площею 6000 м2 складає: 37,74 грн. х 6000 м2 = 226440,0 грн. Розділ 4. Експертна грошової оцінки земельної ділянки комерційного використання. 4.1. Характеристика земельної ділянки Об'єктом оцінки є забудована земельна ділянка несільськогосподарського призначення, яка надана власникові будівлі в оренду для комерційного використання (під розміщення магазину). Об'єкт оцінки розташований на землях Великовільмівської сільської ради, в центральній частині села Великі Вільми. Відстань від об'єкту оцінки до: - адміністративного центру – 23,5 км ; - автостанції (до зупинки міжміського транспорту) – 0,3 км; - залізничного вокзалу – 23,5; Згідно земельно-кадастрової інформації обмеження та сервітути щодо користування земельною ділянкою не встановлені. На земельній ділянці розміщена кам'яна нежитлова будівля магазину площею 200 кв.м. Характеристика конструкцій будівель: - підвалини – бетонні блоки; - стіни – цегла, металевий каркас; - перекриття – металевий каркас, підшивка з досок; - підлога – бетон; - дах – шифер; - вікна - дерев'яні; - двері - дерев'яні, металеві. 4.2. Оцінка вартості земельної ділянки за методом попарного порівняння У відповідності з підходом, що базується на зіставленні цін продажу, проводиться порівняння земельної ділянки, що оцінюється, з подібними за функцією використання та характером забудови земельними ділянками, що були подані раніше. При цьому враховуються такі фактори, як правовий статус земельної ділянки, умови та дата її продажу, місце розташування фізичні та екологічні характеристики, функціональне призначення, необхідність дотримання вимог щодо використання та забудови ділянки. На практиці підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, реалізується у вигляді методу попарного порівняння з аналогами продажів та методу статистичного аналізу ринку. На оціночну вартість ділянки впливають наступні рентоутворюючі фактори: - існуючий рівень облаштованості земельної ділянки (забудована, вакантна); - тип функціонального використання ділянки (житлова забудова, землі промисловості, комерційного використання, громадського призначення, транспорту і зв’язку, рекреаційні території); - рівень соціально – економічної значимості населеного пункту в загальнонаціональній системі розселення, що виражається показником чисельності його жителів; - площа земельної ділянки, що оцінюється; - відстань об’єкту від основних рентоутворюючих центрів населеного пункту (громадсько – діловий центр, автовокзал, залізничний вокзал). Найбільщ достовірний результат за цим методом досягається при оцінці об’єктів конкретної функціональної групи, які характеризуються типовістю місця розташування, метричних параметрів, характеру забудови, інфраструктурної забезпеченості та інших ціноутворюючих факторів, що не враховуються в розрахункових формулах у вигляді поправочних коефіцієнтів. Якщо об’єкт оцінки має нетипові умови розміщення, методичні характеристики, обмеження щодо використання, особливості забудови або інші кількісні чи якісні параметри, що істотно відрізняють його від середніх, найбільш типових для сукупності об’єктів даного типу характеристик, то результат, отриманий за методом попарного порівняння, підлягає наступному аналізу і коректуванню з урахуванням індивідуальних особливостей об’єкта. Перелік земельних ділянок, що вибрані в якості об’єктів порівняння наведені в таблиці 4.1 Метод прямого порівняння з аналогами продаж заснований на внесенні поправок до вартості ділянок, продаж яких здійснилася в минулому з урахуванням класифікаційного типу об'єкту та інших властивостей і ознак оцінюваної ділянки та ділянок-аналогів. Факторний аналіз земельного ринку дозволяє зробити припущення, що найбільш вагомими групами основних ціноутворюючих факторів є: соціально-економічний статус населеного пункту, що характеризується кількістю мешканців; характер розміщення оцінюваної ділянки щодо основних місто утворюючих центрів населеного пункту (громадський центр, автовокзал, залізничний вокзал); існуючий рівень інженерної підготовки та містобудівної цінності ділянки; ефективність та раціональність використання земельної ділянки, яка вимірюється показником щільності забудови; фактичне цільове використання ділянки; конфігурація і площа ділянки;
Таблиця 4.1 Інформація про земельні ділянки, які прийняті в якості аналогів умови продажу й оцінки (конкурентність, мотивація, період експозиції, база оцінки та інші обмеження і умови цивільно-правового характеру); фактор часу, опосередкований через дату продажу; регіональний ціноутворюючий фактор, який враховує відмінності середнього рівня цін на земельні ділянки, що склалися в різних населених пунктах (ринковий мультиплікатор). Інші фактори, що певним чином впливають на рентний дохід, як свідчить практика, неможливо достовірно врахувати у кількісному вигляді. Тому для зменшення вірогідності спотворення результату в контексті завдань цієї оцінки ними доцільно зневажити. При застосуванні методу зіставлення цін продажу приймається наступне припущення - скільки коштував би об'єкт-аналог, якби в нього були такі ж самі характеристики, умови оцінки і продажу, як і в оцінюваної ділянки. Для розрахунків за об'єкти порівняння були вибрані ділянки з кодом цільового призначенням 1.11.3, які були продані за останні роки продажі в Лебединському районі і які розташовані в центральній частині населеного пункту. Відомості про об'єкти, вибрані для порівняння наведені у таблиці 4.4: фактична площа ділянок; відстань до громадського центру населеного пункту; наявність комунікацій; фактор часу, опосередкований через дату оцінки (дата прийняття рішення про продаж). За такими факторами, як інженерно-геологічні та геометричні характеристики ділянок, наявність чи відсутність сервітутів та обмежень щодо використання, мотивація продавців та покупців (умови безконкурентного продажу) усі ділянки порівнянні, тому поправки на ці фактори не враховуються. Поправочні коефіцієнти розраховуються за наступними формулами. Поправка на чисельність населення населеного пункту:  (4.1)де: Nан – чисельність населення в населеному пункті, в якому розташовано об’єкт порівняння, тис чол.; Nоц – чисельність населення в населеному пункті, в якому розташовано об’єкт оцінки, тис чол.. Поправка на площу ділянки:  (4.2)де: Sан – площа ділянки, яка приймається в якості аналога, м2; Sоц – площа ділянки, що є об’єктом оцінки, м2. Поправка, яка враховує розташування ділянки в межах населеного пункту:  (4.3)де: R1ан – відстань до адміністративного центру населених пунктів для ділянок, аналогів, км; R1оц – відстань до адміністративного центру населеного пункту для ділянки, що оцінюється. Поправка на рівень інженерної підготовки та містобудівну цінність території:  (4.4)де: Кан – комплексний показник, що характеризує рівень інженерної підготовки та містобудівну цінність території розташування об’єкту-аналога; Коц – комплексний показник, що характеризує рівень інженерної підготовки та містобудівну цінність території розташування об’єкту оцінки. Комплексний показник, що характеризує рівень інженерної підготовки території та її містобудівну цінність (К), розраховується у відповідності до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів як здобуток наступних параметрів: максимальних значень коефіцієнтів, що враховують функціонально-планувальні фактори; зворотних максимальних значень коефіцієнтів, що враховують інженерно-інфраструктурні фактори. Максимальна кількість функціонально-планувальних та інженерно-інфраструктурних факторів буде відповідати наступному значенню: пішохідна доступність до громадських центрів – 1,1; пішохідна доступність до магістралей – 1,1; пішохідна доступність швидкісного пасажирського транспорту – 1,15; наявність доріг з твердим покриттям – 1,1; наявність електропостачання – 1,05. Поправка за фактором часу може розраховуватися виходячи з індексу росту реальної заробітної плати за період, що пройшов з дати оцінки (продажу) об'єкта-аналога по дату оцінки оцінюваної ділянки. Розрахунок скоригованої питомої вартості об'єктів-аналогів приведений в таблиці 4.2. Таблиця 4.2 Розрахунок скоригованої вартості об’єктів порівняння
Таким чином, при площі 200 м2 та медіанному скоригованому значенні ціни аналогів 121,05 грн./м2 її можлива ринкова вартість дорівнює: 121,05 x 200 = 24 370,0 грн. Отже вартість ділянки, отримана методом прямого порівняння на дату оцінки становить: 24 370,0 грн. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||