діплом. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель
 Скачать 1.11 Mb.
|
|
Вступ Земля являється одним з основних елементів виробництва, за допомогою якого країна створює матеріальні цінності. Поряд з тим земля є природним об’єктом, який вже існує і не створюється людством. Грошова оцінка земельної ділянки, як нормативна так і експертна проводиться у відповідності до методик, затверджених Кабінетом Міністрів України з метою економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно – правових угод, передбачених законодавством України. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Залежно від призначення та порядку проведення грошової оцінки земельних ділянок може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, орендної плати за землю, визначення втрат сільськогосподарських і лісових угідь та економічного стимулювання національного використання та охорони земель. Нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності,втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, а земель населених пунктів - їх генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, матеріали економічної оцінки території, матеріали інвентаризації земель населених пунктів проекти забудови та розподілу території населених пунктів, місцеві правила забудови. В основі нормативної грошової оцінки лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місця розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природнокліматичних та інженерно – геологічних умов, архітектурно–ландшафтної та історико – культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення, на які відсутні матеріали економічної оцінки, визначається за аналогічними агровиробничими групами ґрунтів, які до них прилягають. На відносно гірших землях, на яких не створюється диференційований рентний дохід (з нульовим або від'ємним показником оцінки), нормативна грошова оцінка земель визначається величиною абсолютного рентного доходу - 1,6 ц зерна з гектара. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно–правових угод щодо земельних ділянок. В результаті здійснення експертної грошової оцінки земельних ділянок визначається їх оцінна вартість, яка враховується під час встановлення: - ціни продажу земельної ділянки; - стартової ціни продажу земельної ділянки. Оцінна вартість земельної ділянки визначається виходячи з її характеристики та властивостей, правового режиму, місцезнаходження, а також з урахуванням кон’юнктури ринку. При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методичних підходів. Грошова оцінка земель населених пунктів проводиться з метою створення умов для економічного врегулювання земельних відносин при передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі – продажу земельної ділянки та права оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розміру внесків до статутних фондів акціонерних товариств. Земля визнана Конституцією України основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Саме тому законодавець оцінку земель і землеоціночну діяльність відокремив від оцінки іншого майна та майнових прав у самостійний Закон внесенням змін в окремі законодавчі й нормативні акти. Завдяки підвищенню якості проведення оцінки, за останні роки помітно зріс інтерес до регулювання земельних відносин у населених пунктах, де відбуваються процеси приватизації земель, за рахунок чого місцеві бюджети поповнюються коштами від плати за землю. При цьому слід підкреслити, що надходження до місцевих і державного бюджетів від плати за землі населених пунктів удвічі більші ніж від земель сільськогосподарського призначення, які займають майже у вісім разів більшу площу на земельному фонді країни. При здійсненні грошової оцінки земель населених пунктів використовуються дані державного земельного кадастру про зовнішні межі населених пунктів, сільських рад та інших адміністративно-територіальних утворень. При цьому використовуються також картографічні матеріали держаного земельного кадастру, такі як індексні карти, чергові кадастрові плани та різного роду тематичні карти (наприклад, карти агровиробничих груп ґрунтів тощо). Розділ 1. Законодавче забезпечення грошової оцінки земель населених пунктів в Україні Законодавче забезпечення грошової оцінки земель. За Конституцією України земля – національне багатство і повинна перебувати під особливою охороною держави. Вирішення проблеми справляння плати за землю, за умов становлення ринкової економіки, стає особливо актуальним. Питання справляння цієї плати тісно пов’язане з обліком земельних ділянок, повнота та правильність ведення якого залежить від органів місцевого самоврядування, органів виконавчої влади та землевпорядних органів. Земельна реформа - важлива складова економічних перетворень, що відбуваються у нашій країні. Практичне здійснення її, впровадження різних форм власності на землю. Формування ринку земельних ділянок потребують чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, необхідним елементом якого є оцінка землі. Законодавча база є сукупністю чинних нормативно-правових актів, що регулюють суспільні відносини на території держави, окремих її частин або галузей господарства. Конституція України – Основний Закон, яким визначаються головні права, свободи й обов’язки громадян України. У статтях 13, 14, 41 та інших наведено основні принципи, на яких будуються правовідносини щодо землі.[1] Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об’єктами права власності Українського народу. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Створена на сьогодні в Україні правова та методологічна база дозволяє здійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною передумовою для формування ринку земель. Оцінка земель є важливим фактором регулювання і розвитку суспільних соціально-економічних відносин в Україні. У її практичних результатах заінтересовані як власники земель, землекористувачі, так і державні органи влади, місцевого самоврядування. Відповідно до статті 5 Закону України “ Про оцінку земель ” існує два основних види оцінки землі – нормативна та експертна. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. В той час як експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених Законом України “Про оцінку земель”, а також іншими законами. [4] Грошова оцінка земельної ділянки, як нормативна так і експертна проводиться у відповідності до методик, затверджених Кабінетом Міністрів України з метою економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно - правових угод, передбачених законодавством України. Більшість показників, які впливають на проведення грошової оцінки земель населених пунктів, визначені містобудівним законодавством і нормативною базою, що діє в цій сфері. Закон України "Про основи містобудування",[5] встановлює комплекс якісних та кількісних показників і вимог, які регламентують розробку і реалізацію містобудівної документації, проектів конкретних об'єктів з урахуванням соціальних, природно-кліматичних, гідрогеологічних, екологічних та інших умов.[6] З прийняттям нового Земельного кодексу Україна зробила ще один великий крок на зустріч ринковим відносинам. Земельний кодекс України – основний нормативний акт, який регулює земельні відносини в Україні. Чинний Земельний кодекс затверджений Верховною Радою України в 2001 році. Він складається з десяти розділів, включаючи Прикінцеві та Перехідні положення. В основних восьми розділах 212 статей. Відповідно до статі 196 Земельного кодексу України грошова оцінка земельних ділянок - є складовою частиною державного земельного кадастру. Отже, її слід розглядати як врегульований нормами чинного земельного законодавства України окремий вид земельно-кадастрової діяльності, спрямованої на одержання, поширення і використання інформації, необхідної для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва та згідно із законом розміру державного мита щодо відчуження, обміну і страхуванню земельних ділянок, що належать до державної, комунальної чи приватної власності; а також застави; визначення вартості земельних ділянок, які належать до державної або комунальної власності, у разі коли вони вносяться до статутного фонду господарського товариства; визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства або підприємства яке є власником земельної ділянки з часткою державного або комунального майна; відображення вартості земельних ділянок у бухгалтерському обліку, визначення збитків чи розміру відшкодування втрат за використання земельних ділянок у випадках, встановлених законом або договором; економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель; ринкової вартості земельних ділянок при укладанні цивільно - правових угод. Стаття 22 Земельного кодексу містить чітку норму, що при прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод. За переважним функціональним використанням, з урахуванням місцеположення й адміністративного статусу, методологією роботи категорії земель об’єднують у три групи: - оцінку земель населених пунктів, - оцінку земель сільськогосподарського призначення; - оцінку земель несільськогосподарського призначення, крім земель населених пунктів. [2] Особливістю законів є те, що вони регулюють правовідносини при здійсненні всіх видів оцінки для всіх категорій земель. Закони визначають мету, умови та найбільш загальні правила проведення оцінки. Нормативно-правовою базою проведення нормативної грошової оцінки є Земельний кодекс України, «Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», затверджений наказом Держкомзему України, Міністерством аграрної політики України, Міністерством будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України та Української академії аграних наук 27 січня 2006 р. № 18/15/21/11 та зареєстрований в Міністерстві юстиції України 5 квітня 2006 р. За № 388/12262. Нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок, згідно з законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат виробництва. Відповідно статті 5 Закону України «Про оцінку земель» Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною. Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами. Основними нормативними документами для проведення експертної грошової оцінки є Постанова Кабінету міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок" та Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах №2 від 09.01.2003р. "Про затвердження Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок". 1.2. Методичні основи проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів Нормативна грошова оцінка, як правило, застосовується при вирішенні законодавчо обумовлених задач. Тобто, встановлення розмірів земельного податку, державного мита при міні, ставок орендної плати та справляння державного мита при укладанні угод спадкування та дарування, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Нормативна грошова оцінка проводиться в ході так званої масової оцінки земель населених пунктів, затверджується відповідними рішеннями органів місцевого самоврядування і до визначення ціни продажу земельної ділянки у власність на приватизаційному, а тим більш, на вторинному земельному ринку, прямого відношення немає. Нормативна грошова оцінка земель здійснюється відповідно до «Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» та включає цілий комплекс спеціальних процедур, спрямованих на визначення вартості земельних ділянок. [11] Нормативна грошова оцінка проводиться методом капіталізації рентного доходу відповідно до встановлення нормативів. На першому етапі визначається базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту; на другому – вартість по економіко-планувальних зонах; на останньому етапі – грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням локальних факторів у межах економіко-планувальних зон. В населених пунктах рентний дохід виникає, перш за все, завдяки інфраструктурному облаштуванню території та перевагам місця розташування відносно ринків сировини, збуту та робочої сили.[21] На розмір рентного доходу впливають: - місцеположення населеного пункту у територіальних системах виробництва і розселення та особливості місце розташування земельної ділянки в його межах; - рівень інженерно-транспортного облаштування, природно-кліматичні та інженерно-геологічні умови, архітектурно-ландшафтна та історико-культурна цінність, екологічний стан території населеного пункту; - характер функціонального використання земельної ділянки.[31] Відповідно до "Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів"[11] нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки визначається за формулою:  (1.1)де: Цн – нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки, (у гривнях); В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на 1 м2 (у гривнях); Нп - норма прибутку (6%); Нк - норма капіталізації (3%); Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості тощо); Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки. Витрати на освоєння та облаштування території (В) включають вартість інженерної підготовки, головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабо струмкових пристроїв, газопостачання, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично- дорожньої мережі, міського транспорту на початок року проведення оцінки. Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховує відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності і встановлюються для певних категорій забудованих земель: житлової забудови, промисловості, гірничої промисловості та відкритих розробок, комерційного використання, громадського призначення, землі змішаного використання, транспорту та зв'язку, технічної інфраструктури, ландшафтно-рекреаційні території та інші відкриті землі. Коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки (Км), враховує вплив ренти місцеположення на загальний рентний доход. Значення даного коефіцієнту обумовлюється інтегрованою дією регіональних, зональних та локальних груп факторів і обчислюється за формулою (2):  (1.2)де: Км1 - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевих системах виробництва і розселення - регіональні фактори; Км2 - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступеню містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони) - зональні фактори; КмЗ - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від особливостей місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони - локальні фактори. З формули (2) видно, що даний коефіцієнт є добутком трьох коефіцієнтів Км1, Км2 та Км3, які характеризують залежність рентного доходу від регіональних, зональних та локальних особливостей розташування земельної ділянки. Результати нормативної грошової оцінки, що підлягають затвердженню, оформлюються у вигляді звіту, який включає: - економіко-планувальне зонування території населеного пункту; - базову вартість земель різного функціонального використання в розрізі економіко-планувальних зон; - систему коефіцієнтів, що враховують локальні особливості місце розташування окремої земельної ділянки. При оцінці земель населених пунктів виходять із порівняльної цінності і придатності території для житлової та промислової забудови і її благоустрою. Така оцінка здійснюється на основі врахування величини витрат, як при будівництві, так і при експлуатації будівель, споруд та комунікацій. Також слід враховувати інженерно - будівельні характеристики ділянок, їх розміщення на плані населеного пункту відносно існуючої забудови, транспортних зв’язків з громадськими, культурними і торговими центрами, промисловими зонами, близькість до існуючих магістралей інженерних комунікацій, стан природо - екологічного довкілля, характер попереднього використання та забруднення території. Класифікація населених пунктів має важливе значення при використанні грошової оцінки їх території. Існує декілька класифікацій населених пунктів: за категорією; чисельністю населення; адміністративним статусом; місцем у системі розселення та господарськими функціями. Виділяють три категорії населених пунктів, тобто міста; селища; села. Населений пункт – населене місце (поселення), первинна одиниця розселення людей в межах одної забудованої земельної межі.[23] Класифікація населених пунктів за чисельністю населення покладена в основу Державних будівельних норм України ДБН. Як відомо, кожний населений пункт відіграє певну роль в адміністративно-територіальному устрою України. [37],[39] За адміністративним статусом виділяють 8 категорій населених пунктів. За місцем у системі розселення пункти ділять на 6 категорій, а за господарськими функціями населені пункти ділять на 8 категорій. На грошову оцінку земель населеного пункту також впливає функціонально-планувальна структура населених пунктів. Територія населеного пункту за функціональним призначенням і характером використання ділять на селбищну, виробничу, в тому числі зовнішнього транспорту і ландшафтно-рекреаційну. Грошова оцінка території населених пунктів здійснюється в межах встановленої межі населеного пункту.[26] На методику оцінки земель впливають такі фактори: - необхідні витрати пов’язані з облаштуванням території, капітальні вкладення на створення відповідної інженерно-технічної інфраструктури; - економічні розрахунки наслідків вилучення земель із сільськогосподарського виробництва і введення їх у сферу будівництва й обслуговування громадської і промислової забудови; - економічні розрахунки результатів використання земель населених пунктів для житлового та промислового будівництва для адміністративних, культурних і комунальних будівель і споруд, будівель сфери послуг. Процес рентоутворення в межах населеного пункту відбувається, як правило, на достатньо великій та внутрішньо неоднорідній території, яка характеризується складним поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, різницею в функціонально-планувальних якостях, різним рівнем прибутковості від використання земель, що призводить до неоднорідності прояву рентоутворюючих факторів. Це обумовлює необхідність її землеоціночної структуризації - економіко-планувального зонування території. Економіко - планувальні зони встановлюються на основі оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів: 1. Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території. 2. Доступність до: - місць концентрації трудової діяльності (місць прикладання праці); - центрів громадського обслуговування; - місць масового відпочинку; - центру міста. 3. Рівень інженерного забезпечення та благоустрою території 4. Рівень розвитку сфери обслуговування населення 5. Екологічна якість території 6. Соціально-містобудівна привабливість середовища: - різноманітність місць прикладання праці; - наявність історико-культурних та природних пам'яток; - естетика архітектурної забудови тощо. Методика оцінки окремих факторів, які впливають на величину зонального коефіцієнту Км2 базується на розрахунку окремих індексів, що відображають вплив кожного фактора (або їх групи) на цінність території населеного пункту. Алгоритм розрахунку відповідає таким вимогам: 1. Значення кожного індексу мають розраховуватись від середнього значення конкретного фактора для населеного пункту (середнє значення приймається за 1). 2. Механізм зважування окремих факторів та їх груп містить чітке наукове обгрунтування (методи багатомірної статистики, соціологічне обстеження, експертна оцінка). 3. Екстремальні значення коефіцієнта Км2 вкладаються у діапазон значень таблиці 3.6. “Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів ” .[11] Існує 4 групи факторів, які впливають на зональну диференціацію цінності міських земель. Це: доступність до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку (транспортно-функціональна зручність території; екологічна якість (екологічний стан) території; інженерно-інфраструктурне забезпечення; соціально-містобудівна привабливість середовища. Принципи оцінки кожної з груп факторів описуються нижче. |