діплом. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель
 Скачать 1.11 Mb.
|
|
Методика проведення експертної грошової оцінки земель населених пунктів Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Проводиться по кожній окремо делімітованій земельній ділянці виходячи з її індивідуальних рентоутво- рюючих властивостей на підставі загальновизнаних у світовій практиці методів. Експертна оцінка здійснюється фахівцями, які мають спеціальну професійну підготовку та відповідний кваліфікаційний сертифікат Держкомзему України. Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами. При цьому земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання [40]. Експертна грошова оцінка проводиться по кожній земельній ділянці виходячи з її індивідуальних рентоутворюючих властивостей на підставі загальновизнаних у світовій практиці методів. В ході експертної грошової оцінки, як правило, визначається найбільш імовірна ринкова або інша вартість земельної ділянки, конкретний різновид якої залежить від завдань оцінки та сфери застосування отриманих результатів.[9] Оцінка земельних ділянок здійснюється з метою економічного врегулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України. Оцінна вартість, визначена в результаті оцінки земельних ділянок, враховується при визначенні: - ціни продажу земельної ділянки; - стартової ціни продажу земельної ділянки на конкурентних засадах. При проведенні експертної оцінки належить використовувати не менше трьох методичних підходів, причому обов'язковим є застосування методичного підходу, що ґрунтується на нормативній грошовій оцінці. Серед інших підходів, які можуть бути застосовані, перевага надається тим, які ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку. Вартість земельної ділянки визначається виходячи з її характеристик та властивостей, правового режиму, місцезнаходження, а також із врахуванням кон’юнктури ринку. Оцінка виконується згідно зі стандартами. [24] Стандарти оцінки – це нормативно - правове поле, в якому працює оцінювач, методологічна база його діяльності, процедури, якими користується оцінювач, а також форми подання результатів. Національний стандарт №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" є обов’язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав (далі — майно) суб’єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна [14]. Національний стандарт №2 "Оцінка нерухомого майна" є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу[15]. Оцінка ринкової вартості землі базується на таких важливих принципах: попит і пропозиція, найкращий і найвигідніший варіант використання, додаткова продуктивність, зміни і очікування. Попит і пропозиція. Взаємодія цих чинників визначає ринкову вартість, яка у свою чергу, відображається в ринкових цінах. Оскільки пропозиція землі є величиною фіксованою, то ціни на землю в конкретній місцевості визначаються чинниками попиту, наприклад, щільністю населення і темпами економічного росту, рівнями зайнятості і доходу, пропускною здатністю місцевої транспортної системи. Хоча пропозиція землі в цілому фіксована, пропозиція на ринку конкретного варіанта її використання може зростати і спадати. Принципи попиту і пропозиції пояснюють великі відмінності у вартості землі, яка розташована в межах міста і за його межами. Взагалі, чим менш рухомим є товар, тим більше його ціна залежить від місцезнаходження. Вартість землі, яка абсолютно нерухома, коливається сильніше, ніж вартість всяких інших товарів, хоча зростаюча транспортна система згладжує відмінності, які зумовлені місцезнаходженням. Принцип найкращого і найвигіднішого варіанта землекористування означає, що ринкова вартість власності залежить від потенційних варіантів використання, а не лише тільки від поточного варіанта землекористування. Цей принцип найбільш наглядний у випадку неосвоєної земельної ділянки, вартість якої буде визначатися потенційними можливостями її використання. Чим більші доходи може принести використання цієї землі, тим вищими будуть попит і ринкова вартість. Тому закономірно, що неосвоєна земля в межах міста завжди має більшу ціну, ніж аналогічна ділянка в сільській місцевості. Принцип найкращого і найвигіднішого варіанта землекористування стосується й освоєних земельних ділянок. Принцип додаткової продуктивності полягає в існуванні доходу від земельної власності. Останній встановлюється як залишковий у структурі сукупного доходу після відшкодування затрат на працю, капітал і менеджмент. Принцип додаткової продуктивності дає пояснення, чому вартість землі має значні відхилення. Якщо дві земельні ділянки використовуються для аналогічної мети і подібні одна на одну з точки зору потреби в праці, капіталі і менеджменті, але одна з ділянок за рахунок свого розміщення приносить більший сукупний дохід, ніж інша, тоді різниця в чистому прибутку буде повністю капіталізована в різниці вартостей земельних ділянок. Принцип зміни означає те, що ринкова вартість визначається динамікою економічних, політичних і демографічних чинників, наприклад, обмеженням ставок орендної плати, ставкою відсотка, станом транспортної системи і місцевими економічними умовами. Оскільки пропозиція землі фіксована, її вартість сильно залежить від коливань цих ринкових чинників. Принцип очікування, який лежить в основі методу оцінки за капіталізацією доходу, вказує, що ринкова ціна вартості дорівнює поточній вартості майбутніх доходів. У випадку неосвоєння ділянок, які відведені під комерційне використання, принцип очікування означає, що вартість землі буде відображати капіталізовану величину очікуваного чистого доходу від комерційного освоєння землі. Аналогічно, вартість неосвоєної землі, яка відведена під житлову забудову, буде відображати капіталізовану величину реальної або уявної орендної плати, яку можна буде одержати від експлуатації даної земельної ділянки. Експертна оцінка земель населених пунктів виходить з принципу визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки – розумного та можливого її використання, що має давати найвищий сукупний чистий прибуток в конкретний період часу при існуючих юридичних, містобудівних, фізичних, фінансових та інших обмеженнях і загальному характері споживчих переваг. Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки виконує дві функції: - дозволяє оцінити сучасне використання земельної ділянки з точки зору Ті потенційної прибутковості; - допомагає визначити оцінну вартість земельної ділянки у порівнянні. Встановлення найефективнішого використання земельної ділянки є необхідним етапом при визначенні її ринкової вартості.[25] Експертна грошова оцінка, на відміну від нормативної грошової оцінки, цілком базується на ринкових принципах попиту і пропозиції, кращого та найбільш ефективного використання, очікуваних змін та додаткової продуктивності землі. Процедура експертної оцінки ґрунтується на наступних методичних підходах: - доходний (капіталізація чистого доходу); - ринковий (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок); - витратний (врахування витрат на забудову та облаштування ділянки).[27] Метод капіталізації чистого доходу застосовується за умов кращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням існуючих правових обтяжень та планувальних обмежень щодо її використання. Оціночна вартість земельної ділянки Цк при прямій капіталізації визначається за формулою(16), при непрямій капіталізації – за формулою (17).   (1.3) (1.4)де: ЧОД – фактичний або очікуваний річний чистий операційний дохід, грн; Нк – норма ( ставка) капіталізації; Нd – норма (ставка)дисконтування грошових потоків; t – поточний рік, за який обчислюється чистий дохід; Т – період у роках який ураховується при дисконтуванні чистого доходу. Чистий річний дохід від забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу за умов її кращого та найбільш ефективного використання, за винятком витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об'єктів нерухомого майна,які на ній розташовані. Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки або як сума (у відсотках) безризикової процентної ставки та ризиків на інвестування, ліквідність земельної ділянки, інвестиційний менеджмент, інфляційне очікування тощо. На відміну від ставки дисконтування, ставка капіталізації враховує тільки умови (період повернення авансового капіталу і не враховує показники віддачі (прибутковості) інвестицій,а також зміну вартості грошей у часі. Метод дисконтування грошових потоків доцільно застосовувати при оцінці вакантних земельних ділянок з урахуванням фінансового профілю проекту забудови, а також ділянок, фактичне використання яких не співпадає з кращим та найбільш ефективним використанням, досягнення якого сполучено з рівновеликими по роках витратами і фінансовими результатами. Метод співставлення продажів або порівняльний методвикористовується в умовах розвинутого й активного ринку землі та нерухомості, коли інформація про продаж земельних ділянок є достовірною і доступною. У відповідності з цим методом проводиться порівняння земельної ділянки, що оцінюється, з подібними за функцією використання та характером забудови земельними ділянками, що були продані у минулому. При цьому враховуються такі фактори, як правовий статус ділянки, умови та дата її продажу, місце розташування, фізичні та екологічні характеристики, функціональне призначення, необхідність дотримання вимог щодо використання та забудови ділянки і т.д. В загальному вигляді оціночна вартість земельної ділянки методом співставлення продажів (Цсп) визначається за формулою:  (1.5)де: Ца – фактична ціна продажу об'єкта-аналога,грн; ΔЦаі – поправка до ціни продажу об'єкта-аналога відносно обєкта оцінки за фактором порівняння (додається або вираховується); n – кількість факторів порівняння. Якщо властивості ділянок, що зіставляються, перевищують або поступаються відповідним паперам ділянки, яка оцінюється,то їх фактична ціна має бути відповідно зменшена або збільшена. Приведенні таким чином ціни продажу дозволяють визначити вартість земельної ділянки,що оцінюється, як середнє значення для ранжованого ряду ( без урахування найбільшого та найменшого значення) або найбільш поширене значення серед одержаних результатів. Метод урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна(облаштування та забудову земельної ділянки) застосовується при оцінці ділянок з земельним поліпшенням або вакантних ділянок, забудова яких планується у майбутньому за умови кращого та найбільш ефективного їх використання. Цей метод є методологічно невід’ємною частиною загальної техніки залишку для землі. За цим підходом оціночна вартість земельної ділянки визначається як величина, що залишається після вилучення із очікуваної ціни продажу земельно-майнового комплексу усіх витрат на зведення будівель і споруд:  (1.5)де:Цn – очікувана ціна продажу земельно майнового комплексу, грн; Взі – відновна вартість витрат на забудову та облаштування ділянки і-го виду. Очікувана ціна продажу земельної ділянки з забудовою може визначитися на підставі методу ранкових аналогів або шляхом прямої капіталізації потенційного доходу від використання ділянки. При цьому треба слідкувати за забезпеченням порівнянності цінових показників продажу ділянки та відновної вартості капітальних вкладень на її забудову та облаштування. Вартість земельної ділянки може також визначатися шляхом поєднання методів капіталізації залишку для землі та урахування витрат на облаштування території. Спочатку методом капіталізації чистого доходу від експлуатації будівель та споруд,розташованих на земельній ділянці, встановлюється вартість забудованої ділянки. Далі визначається вклад земельних поліпшень в загальну вартість земельної ділянки, який враховується від неї за методом залишку для землі. Різниця представляє собою вартість власне земельної ділянки. Висновок щодо оцінної вартості земельної ділянки ґрунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами. Результати визначення оцінної вартості земельної ділянки перераховуються на одиницю порівняння залежно від типу і характеристик земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомого майна. Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності: збір інформації, необхідної для проведення оцінки; визначення ефективного використання земельної ділянки; вибір та обгрунтування методичних підходів оцінки; визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення; складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку; подання звіту на експертизу до органу Держземагенства. Отже, нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та дарування земельних ділянок, згідно з законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат виробництва, а експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. Розділ 2. Характеристика природно - територіальних умов населених пунктів Великовільмівської сільської ради Сумського району Сумської області 2.1. Загальні відомості про населені пункти До складу Великовільмівської сільської ради входять населені пункти: с. Великі Вільми, що є адміністративно-територіальним центром Великовільмівської сільської ради і розташоване на відстані 16 км від обласного центру м. Суми, а також с.Симонівка, с. Великий Яр, с. Павлючки. За матеріалами економічної оцінки земель, проведеної в 1993р. територія, на якій розташовані населені пункти сільської ради відноситься до 6 земельнооціночного району. Кількість садиб, чисельність населення та площу по населених пунктах наведено в таблиці 2.1. Таблиця 2.1 Відомості про кількість господарств та населення по населених пунктах Великовільмівської сільської ради
Основною структурно-планувальною одиницею сіл є квартали з одноповерховою забудовою садибного типу. Всі населені пункти сільської ради електрифіковані. Села Великі Вільми та Симонівка частково забезпеченні телекомунікаціями, більша частина вулиць має тверде покриття, частково діє мережа водопостачання та газопостачання. Через село Симонівку проходить дорога Служби автомобільних доріг в Сумській області (Суми-Ромни). В с. Великий Яр та с. Павлючки відсутні будь-які комунікації та тверде покриття. Підгрунтові води залягають, в основному, на глибині більше 3 метрів. 2.2. Природно – кліматичні умови Клімат території Великовільмівської сільської ради характеризується сприятливими умовами протягом усіх сезонів. Помірно континентальний, вологий клімат прохолодний влітку та м’який взимку. Середньо річна температура повітря становить 8-9˚С. Зима як правило починається в другій половині листопада, а закінчується в третій декаді березня. Промерзання ґрунту за зимовий період коливається від 10 до 83 см і в середньому становить 38 см. Тривалість зимового періоду становить 115-130 днів. В окремі роки тривалість його коливається від 55-80 до 155-165днів. Середня тривалість без морозного періоду становить 160-165 днів, вегетаційного - 210-220 днів. Початок весни припадає на початок другої декади березня. Середня температура за зиму становить -9˚С. Найхолодніший місяць січень при середній температурі -9-11˚С. Найнижчі температури досягли -34 градусної позначки, але в зимовий період досить часто відмічаються відлиги в середньому буває 30-33 дні. Зимові відлиги знижують загартування рослин, спричиняють утворення льодової кірки. Середня кількість опадів за зиму складає 110-140 мм, що становить 20-25% від їх річної кількості. Стійкий сніговий покрив у середньому утворюється в другій декаді грудня. Сама рання поява снігового покриву відмічається в третій декаді вересня, а найбільш пізня – в третій декаді грудня. Середня висота снігу становить 15-25 см. Але вона з року в рік змінюється. В оді роки вона може сягати 30-40 см, в інші –ледве прикриває землю – до 5 см. Весна починається з переходом середньодобової температури повітря перед 0˚С в бік підвищення, що відбувається в третій декаді березня. Найбільш ранньою датою такого переходу є 23 січня – 3 лютого, а найпізнішою – перша декада квітня. Закінчується весняний період, зазвичай на початку третьої декади травня. Тривалість періоду становить 55-65 днів. Середня температура повітря за весняний період становить 9-10˚С тепла, а середня кількість опадів складає 80-95 мм або 10-15% річної кількості. Сніговий покрив сходить, звичайно, в третій декаді березня. Відтавання ґрунту до глибини 30 см відмічається в середньому 2-7 квітня. На повну глибину грунт відтає 6-11квітня. В травні досить часто відбувається зниження температури до заморозків. Середня багаторічна дата останнього заморозку весною в повітрі припадає на 17-21 квітня, на поверхні ґрунту - 1-7 травня. Пізні весняні заморозки як на поверхні ґрунту, так і в повітрі – явище звичайне, яке повторюється майже щороку, особливо частими вони стали в останні 10-15 років. Період із середніми добовими температурами повітря вище +15˚С вважається літнім періодом. Середня температура повітря за літо становить 18.5-19.5˚С. Найтепліший місяць літа – липень, середня температура його становить 19-20˚С, а максимум 37-39˚С. Середня кількість опадів за літній період складає 200-230мм, що відповідає 35-40% річної кількості. В окремі роки відмічаються дуже рясні дощі,кількість яких значно перевищує норму ( 280-380мм). Але бувають такі роки коли опадів випадає дуже мало, лише 65-100 мм. З переходом середньодобової температури повітря через +15˚С в бік зниження починається осінь. Зазвичай це відбувається 2-6 вересня. Тривалість осіннього періоду в середньому становить 65-75 днів. Середня багаторічна температура повітря в осінній період становить 7-7,5˚С. В кінці літнього – на початку осіннього періоду по області відмічається зниження температури до заморозків. Середня дата першого заморозку в повітрі 3-7 жовтня, найбільш рання третя декада вересня. На поверхні ґрунту середня дата першого заморозку – 25-27 вересня. Тривалість без морозного періоду становить 155-160 днів. Сума опадів за осінь у середньому складає 95-120 мм або 15-20% від річної кількості.[42] На території Великовільмівської сільської ради виділені такі агровиробничі групи грунтів: чорноземи опідзолені і темно-сірі опідзолені слабозмиті середньосуглинкові (49д); чорноземи опідзолені і темно-сірі опідзолені середньо змиті середньосуглинкові (50д); чорноземи опідзолені і темно-сірі опідзолені середньо змиті важкосуглинкові (50е); чорноземи типові малогумусні та чорноземи сильнореградовані легкосуглинкові (53д); чорноземи типові і чорноземи сильнореградовані слабо змиті легкосуглинкові (55д); За результатами виконаної роботи складено експлікацію агровиробничих груп ґрунтів в населених пунктах в розрізі сільськогосподарських угідь (таблиця 2.2). Таблиця 2.2 Експлікація агровиробничих груп грунтів Великовільмівської сільської ради в розрізі сільськогосподарських угідь
Розділ 3. Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів Великовільмівської сільської ради 3.1. Визначення середньої ( базової ) вартості земель населених пунктів | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||