Проектное финансирование. Проектное финансирование. Взгляд со стороны - Сборник статей (1). Сборник статей по проблеме Проектное финансирование взгляд со стороны отражает практическое содержание дисциплины Проектное финансирование
 Скачать 7.14 Mb.
|
|
ТЕМАТИКА НИР: КУЛЬТУРА Выполнено по заданию базовой кафедры финансов и экономики Китая ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г.В. Плеханова» Финансовый факультет Подготовили: Кодолбенко Анастасия Сергеевна, Курманов Иван Сергеевич, Тихонов Александр Александрович, г. 17ОЗМ– 02/18ФА АНАЛИЗ СХЕМЫ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТА «УСАДЕБНЫЙ ТУРИЗМ» Краткое описание проекта В работе «Усадебный туризм» мы рассматриваем усадьбы в ка- честве отдельного сегмента туристского рынка, имеющего значитель- ный потенциал для привлечение туристов. Научная новизна заключается в разработке практических пред- ложений по эффективному использованию нового сегмента туристско- го рынка на основе организации работы с усадьбами. Цель работы: разработка инновационных предложений по внед- рению и активному использованию нового сегмента туристского рынка «усадебный туризм». Данная работа содержит конструктивные предложения по пол- ной реконструкции усадьбы Гребнево, подтвержденные экономическим обоснованием. Проект предусматривает создание на базе разрушенной усадьбы полноценного туристского объекта с гостиницей, пунктом об- щественного питания, дополнительными развлечениями и экскурсион- ными программами. Проект подтверждает, что финансовые вложения в будущем окупятся и принесут прибыль инвесторам. Кроме того, вос- становление ценнейшего памятника русской истории будет способ- ствовать повышению культурного уровня населения и привлечет в бюджет новые финансовые поступления. 223 Об объекте: Обстройка усадьбы началась еще в конце XVIII в. при Бибико- вых. Однако многое было переделано в 1817—1823 гг. архитектором Н. Дерюгиным, когда усадьба перешла к Голицыным. Архитектурный замысел усадьбы определяется сразу же одной, правда, чисто декора- тивной постройкой, как бы задающей тон всей планировке. На парад- ный двор посетитель попадает через триумфальные ворота, построен- ные по образцу римских. Парадный двор уподобляется своего рода римскому форуму, в глубине которого стоит главный трехэтажный дом с торжественным шестиколонным портиком. Одноэтажные галереи с боковыми купольными павильонами подчеркивают его масштаб. Архи- тектуре дома вторят два двухэтажных флигеля с пилястровыми порти- ками. Судьба усадьбы Гребнево складывалась довольно неоднозначно. В разное время ею владели наиболее влиятельные представители рос- сийской знати: Трубецкие, Галицыны, Бибиковы. Г.Р.Державин посвя- тил свое стихотворение «Ключъ» гребневскому ключу усадьбы. В кон- це XVIII в. здесь располагается крестьянское производство шелкоткац- кой продукции. С 1811 г. – первая в этой области больница (при Биби- ковой Екатерине Александровне), затем с 1832г. – первая школа (при князе Сергее Михайловиче Голицыне). В 1913 году здесь возник пер- вый в губернии подмосковный санаторий – «санатория доктора Ф.А. Гриневского». В усадьбе в 1946 году был образован первый в СССР Щелковский электровакуумный техникум, готовящий кадры для электроники. До 1991г. в древней усадьбе располагался фрязинский краевед- ческий музей, центральное здание и боковые флигели были в довольно хорошем состоянии. В роскошном главном дворце сохранялся уни- кальный двухсветный театральный зал с настоящим шедевром искус- ства – огромной люстрой. В 1991г. здесь произошел сильный пожар, уничтоживший большую часть усадьбы. Затем в 2007г. пожар вспыхнул снова, тогда окончательно обрушилась крыша, по стенам пошли тре- щины, и в настоящее время усадьба продолжает активно разрушаться, т.к. ее полная реконструкция требует огромных вложений. 224 Стоимость проекта по реконструкции усадьбы Гребнево Таблица 1 Общая стоимость реконструкции усадьбы Гребнево Объект Стоимость, тыс. руб. Площадь, кв. м Гостиница 25 430 1 320 Кафе 3 150 70 Ресторан 7 200 160 Спа-салон 2 700 60 Бальный зал 11 700 260 Здание проката спортинвентаря 3 600 80 Зимний сад 2 250 50 Спортивный зал 4 050 90 Теннисные корты (открытые) 960 - Бильярдная 4 050 90 Ландшафтные работы 6 120 - Расходы на маркетинг и рекламу 10 000 - Персонал (за 7 лет) 39 200 - ИТОГО: 120 410 2 180 Составлено авторами Стоимость строительства капитальных построек (помещений) рассчитывалась в соответствии со средней фактической стоимостью строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов, которая по данным Федеральной службы государственной статистики (Госкомстат) в 2019г. составляет 43 374 р. Необходимо отметить, что земля предоставлена в аренду на 49 лет за 1 руб/год. В данном проекте сумма была округлена до 45 тыс. руб. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.метра общей площади жилых домов определяется как сумма фактически произведенных застройщиками капитальных затрат, приходящихся на 1 кв. метр общей площади законченных стро- ительством за отчетный период жилых домов (без пристроек, надстро- ек и встроенных помещений и без жилых домов, построенных населе- нием за счет собственных и заемных средств) независимо от даты начала строительства, степени комфортности, этажности. В усадьбе Гребнево в настоящее время уже имеется действующая гостиница эконом класса на 35 номеров. Однако, для создания необхо- димой атмосферы и реализации проекта усадебного туризма необходи- мо ее переоборудование в современный комфортабельный отель 4–5*. Стоимость переоборудования гостиницы в соответствии со сметой со- ставит 25 430 тыс. руб. в сумме. 225 Таблица 2 Стоимость реконструкции усадьбы Гребнево за вычетом объема инвестиций управляющих компаний Объект Стоимость, тыс. руб. Площадь, кв. м Гостиница 16 180 1 320 Кафе 1 400 70 Ресторан 1 200 160 Спа-салон 2 700 60 Бальный зал 11 700 260 Спортивный зал 1 550 90 Здание проката спор- тинвентаря 3 600 80 Зимний сад 2 250 50 Ландшафтные работы 6 120 - Теннисные корты (открытые) 960 - Бильярдная 4 050 90 Расходы на маркетинг и рекламу 10 000 - Персонал (за 7 лет) 39 200 - ИТОГО: 100 910 2 180 Составлено авторами Таблица 3 Доходы от участия управляющих компаний Объект Инвестиции в капитальное строительство, тыс. руб. Доходы от аренды, тыс. руб. в год Гостиница 9 250 27 750 Ресторан 6 000 4 600 Кафе 1 750 2 199 Спортзал 2 500 1 854 ИТОГО: 19 500 36 403 Составлено авторами Источники финансирования Таким образом, планируемая стоимость реконструкции усадьбы составит около 120 410 тыс. руб. Усадьба является государственным историческим памятником и находится в ведении Министерства куль- туры РФ, поэтому реставрация и все виды ремонтно- восстановительных работ должны осуществляться в соответствии с действующим законодательством РФ, а именно ФЗ «Об объектах куль- турного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» от 13.05.2008 №66-ФЗ. Реконструкция зданий усадьбы будет осуществ- 226 ляться силами подрядных организаций под надзором Министерства культуры РФ. В их обязанности войдет восстановление основных не- сущих конструкций и оборудование помещений всеми коммуникация- ми. Косметический ремонт и оборудование помещений под соответ- ствующие цели будет производиться иными фирмами, которые будут арендовать помещения. Таким образом, общий объем инвестиций в проект составит 19 500 тыс. руб. от коммерческих компаний. Однако очевидно, что такие средства невозможно полностью из- влечь только из данного источника. Поэтому данным проектом преду- сматриваются дополнительные источники финансирования: Переоборудование здания гостиницы требует значительной части вложений, а именно 25 430 тыс. руб. Инвестиционная компания, которая осуществляет руководство сетью гостиниц, будет привлекаться в данный проект. Она предоставит дизайн-проект отеля по заданию заказчика. Все номера будут выполне- ны в тиле изысканной классики рубежа XVIII-XIX веков, чтобы инте- рьер отражал исторический облик отеля. Компания в течение первого года инвестирует в строительство отеля общую сумму 9 250 тыс. руб., она занимается переоборудовани- ем, управлением, рекламной деятельностью, поддержанием номерного фонда и состояния зданий в должном виде. Ежегодный доход гостини- цы при средней загрузке 60% = 32 464 тыс. руб. Таким образом, инве- стиции в переоборудование окупаются за 2 года. На втором году со- трудничества, управляющая компания выплачивает 12 000 тыс. руб. арендную плату, а начиная с третьего 15 000 млн. руб. ежегодно. Сдел- ка оформляется договором взаимного оказания услуг на срок 10 лет. Сеть ресторанов французской кухни возьмет в аренду помеще- ние ресторана, оборудует его в соответствии с принятым дизайном сети (с возможностью дальнейшего продления договора аренды). Данный ресторан великолепно дополнит атмосферу усадьбы аристократичным духом 18 века. Ресторан на 68 мест, при средней загрузке 60% и стои- мости счета 1500р, ежегодный доход = 21 344 тыс. руб. Ежегодная сто- имость аренды составит: 160 кв. м * 28 750 тыс. руб.=4 600 тыс. руб. Пространство, ассоциирующееся с гостиной, вмещает в себя до 40 персон, средняя сумма по счёту 1 400 руб., средняя загрузка 60%, тогда средний годовой доход = 12 456 тыс. руб. Компания возьмет в аренду соответствующее помещение, оборудует его в соответствии с принятым дизайном сети (с возможностью дальнейшего продления до- говора аренды). Ежегодная стоимость аренды составит: 70 кв. м * 31 420 тыс. руб.=2 199 тыс.р. 227 Сеть спортивных клубов готова открыть один из своих клубов в помещении спорт-зала усадьбы. Компания получит помещение в арен- ду на срок 3 года (с возможностью дальнейшего продления договора аренды). Инвестиции в виде оборудования и оснащения помещения необходимыми тренажерами и спортивным инвентарем составит 2 500 тыс. руб. Ежегодная стоимость аренды: 90 кв. м*20 600тыс. руб.* =1 854 тыс. руб. Весь объем ландшафтных работ будет осуществлен фирмой, ко- торая занимается ландшафтным дизайном, озеленением и благоустрой- ством загородных усадеб и городских территорий. Основные задачи: уничтожение сорных растений, разбивка газонов и клумб, подрезание деревьев и кустарников и пр. На данный объем работ предусмотрено финансирование в размере 2 070 тыс. руб. Необходимо также оформить долгосрочный кредит на 4 года на сумму 45 000 тыс. руб. Банк готов предоставить кредит на следующих условиях: ▪ цель: строительство гостиницы и других объектов гостинич- ного бизнеса, находящихся на территории Российской Федерации; ▪ срок: до 10-ти лет; ▪ 12% годовых; ▪ валюта: рубли РФ; ▪ максимальная сумма: до 80% от оценочной стоимости приоб- ретаемого объекта недвижимости; ▪ процентная ставка и условия погашения кредита определяют- ся в соответствии с индивидуальным графиком. Однако в рамках дан- ного проекта предполагается, что общая сумма по кредиту составит 50 000 тыс. руб. и будет погашена равными долями в течение 4 лет (12 500 тыс. руб. ежегодно); ▪ возможна отсрочка погашения кредита на срок до 1 года. Обеспечение залога гарантируется приобретаемой, имеющейся или строящейся недвижимостью, поручительством собственников бизнеса. Доход от реализации проекта. Разработано три туристских маршрута: ▪ «Ангел над куполом», помимо общей информации об усадьбе включает осмотр Церкви святителя Николая Чудотворца и Церкви Гребневской иконы Пресвятой Богородицы. ▪ «Знаменитые владельцы усадьбы Гребнево». На данном маршруте делается акцент не на истории самой усадьбы, она как бы уходит на второй план и служит фоном для повествования о жизни 228 знаменитых владельцев усадьбы. В рамках данного маршрута перед туристом воссоздается первоначальный облик усадьбы и жизни, проте- кавшей в ней несколько столетий назад. ▪ «Обзорный». В рамках маршрута туристов ждут большие пе- шие прогулки (по предварительной договоренности маршрут может быть пройден конно) по всей территории усадьбы, включая парк, бере- га и острова озера. Примерные цены на проведение экскурсий для группы от 10 человек следующие: взрослый билет – 270 руб., льготный – 90 руб., детский – 30 руб. Таким образом, средняя стоимость билета составит 130 руб., а годовой доход от экскурсионных программ составит 130руб.*20чел./день*240дней=624 тыс. руб. Для всех туристов, приобретающих тур «Возвращение», органи- зованы развлекательные программы в аристократичном стиле XVIII- XIX вв. Примерное содержание данных программ таково: ▪ Жизнь и быт людей, относящихся к различным слоям обще- ства, в XVIII – XIX вв. (предметы быта, этикет, занятия, профессии, развлечения); ▪ Бал и маскарад (этикет, мода, танцы), который будет прохо- дить в бальном зале; Средняя цена на человека составит 2500 руб., в стоимость билета входит прокат костюмов. Таким образом, годовой доход будет состав- лять 2 500руб.*20чел./группа*60групп=3 000тыс. руб. Стоимость проживания в гостинице устанавливает управляющая фирма, однако среднюю цену нецелесообразно устанавливать выше 3000 руб., т.к. местная гостиница в г.Фрязино в таком случае будет иметь преимущество по стоимости. Таблица 4 Расчет проектного уровня доходности гостиницы 1 местный (10 шт) 2х местный (17 шт) 3х местный (8) Стоимость номера в сутки 2500 руб. 3000 руб. 3500 руб. Доход гостиницы при загру- женности в среднем на 60% в год 5 400 000 руб. 11 016 000 руб. 6 048 000 руб. Составлено авторами Общий ежегодный доход от гостиницы = 32 464 тыс. руб. при стоимости переоборудования = 25 430 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости гостиницы составляет 2 года. 229 Ассортимент услуг спа-салона на первых порах будут узким и представлен различными видами массажа. Примерные цены: ▪ массаж общий (оздоровительный). Продолжительность 1/1,5 ч. – 1тыс./1,2тыс. руб. ▪ массаж спины и воротниковой зоны. Продолжительность 30 мин. – 0,75тыс. руб. ▪ массаж воротниковой зоны. Продолжительность 15 мин. – 0,4тыс. руб. ▪ массаж рук (до плеч). Продолжительность 20 мин. – 0,4тыс. руб. ▪ массаж ног. Продолжительность 30мин. – 0,75тыс. руб. ▪ массаж головы. Продолжительность 10 – 15мин. – 0, 4тыс. руб. ▪ тайский массаж. Продолжительность 2ч. – 2,5тыс. руб. ▪ массаж камнями (стоун-терапия). Продолжительность 2ч. – 2,5тыс. руб. Годовой доход составит около 6 300 тыс. руб. В планах имеется расширение спа-салона, чтобы посетители, от- дыхая от процедур, могли прогуляться по торговым рядам и приобре- сти сувениры, а также еду и питье. Точки питания будут представлять собой точки розничной торговли, имеющие ограниченный набор блюд готовых к употреблению без дополнительной обработки или, требую- щих незначительной тепловой обработки (подогревание). Открытие бильярдной будет приносить ежегодный доход в раз- мере: 3 стола*386р.\час*4 часа * 360 дней =1 666,7 тыс.руб. В спортивном зале будут проводиться групповые занятия. Пред- положительные цены следующие: ▪ Утро 8.00 –12.00. Цена до 250 руб.; ▪ День 12.00 –17.00. Цена до 350 руб.; ▪ Вечер 17.00–22.00 Цена до 400 руб. На территории усадьбы в настоящее время имеется действую- щий конно-спортивный комплекс (1 час занятий с тренером стоит 500 руб., также предлагается катание на лошадях и в карете по терри- тории усадьбы «Гребнево»). Оплата занятий осуществляется отдельно по желанию туриста на месте, либо включается в стоимость тура. Открытые теннисные корты (2 площадки), стоимость 300р.\час. Ожидаемый доход за сезон (4 месяца) при средней загрузке 6 человек в день: 8 чел.*300р.*120 дней = 288т.р. 230 Организация платной рыбалки на озерах Гребнево принесет за сезон (4 месяца) доход в размере: 520р\час*120 дней*8 чел.=288т.р. Прокат спортивного инвентаря в год планируется на следующем уровне: ▪ велосипеды – 110 руб./ч.*35шт.*240ч.=924 тыс. руб.; ▪ роликовые коньки – 180 руб./ч.*20пар*240ч.=864 тыс. руб.; ▪ лыжи – 392 руб./день*35пар*50дней=686 тыс. руб.; ▪ коньки – 100 руб./ч.*20пар*100ч.=200 тыс. руб.; ▪ лодка – 360руб./ч.*3шт.*300ч.=324тыс. руб. Итого ожидаемый доход от проката спортивного инвентаря со- ставит 3 000 тыс. руб. Расчет окупаемости проекта Таблица 4 Расчет окупаемости проекта. Составлено авторами. 1 год Доход, тыс. руб. Расход, тыс. руб. 45 000 (кредит) 25 430 (строительство гостиницы) 9 250 (гостиница строительство) 7 200 (ресторан строительство) 6 000 (ресторан строительство) 2 700 (строительство спа-салона) 1 750 (кафе строительство) 5 000 (маркетинг и реклама) 2 500 (спортзал строительство) 3 150 (кафе строительство) Итого:_64_500_43_480_Остаток:_21_020_2_год'>Итого: 64 500 43 480 Остаток: 21 020 2 год Доход, тыс. руб. Расход, тыс. руб. 21 020 12 500 (кредит) 12 000 (гостиница) 17 000 (работники 50 чел.) 4 600 (ресторан) 1 440 (костюмы бальные) 2 199 (кафе) 11 700 (бальный зал) 6 300 (спа-салон) 960 (теннисные корты) 624 (экскурсии) 3439,12 (налог на прибыль) 5 134 (социальные сборы) 2 000 (маркетинг и реклама) Итого: 46 743 54 173,12 Остаток: –7 430,12 231 3 год Доход, тыс. руб. Расход, тыс. руб. 15 000(гостиница) 12 500 (кредит) 4 600 (ресторан) 17 000 (работники) 2 199 (кафе) 3 476 (прокат спорт инвентаря) 6 300 (спа-салон) 4 050 (спорт зал) 624 (экскурсии) 5 134 (социальные сборы) 3 000 (балы-маскарады) 6 402,2 (налог на прибыль) 288 (теннисные корты) Итого: 32 011 48 562,2 Остаток: –16 551,2 4 год Доход, тыс. руб. Расход, тыс. руб. 15 000(гостиница) 12 500(кредит) 4 600 (ресторан) 17 000 (работники) 2 199 (кафе) 2 826 (бильярдная) 6 300 (спа-салон) 6 120 (ландшафтные работы) 624 (экскурсии) 5 134 (социальные сборы) 3 000 (балы-маскарады) 7 473 (налог на прибыль) 288 (теннисные корты) 1 000 (маркетинг и реклама) 500 (платная рыбалка) 1 854 (спорт зал) 3 000 (прокат спорт инвентаря) |