Рисунок 1 – Распределение спроса по типам квартир в % от общего объема
За февраль 2019 г. спрос на квартиры первичного рынка массово- го жилья практически не изменился.
На рисунке 2 предоставлена структура спроса на квартиры в % от общего объема по итогам февраля 2019 г.
187
*Средняя площадь экспозиции квартир комфорт-/эконом-класса, кв.м
Рисунок 2 – Структура спроса на квартиры в % от общего объема по итогам
февраля 2019 г.
Именно по причине высокого спроса и цен, находящихся на конку- рентоспособном уровне, проект заинтересует множество потребителей.
Структура проекта.
•
Образованное SPV – «Веселые застройщики».
Основные заинтересованные стороны (стейкхолдеры) и соглаше- ния между ними представлены на рисунке 3.
«Веселые застройщики» за счет синдицированного кредита при- влекают заемные средства на сумму 25 млрд. руб., срок кредитного до- говора – 66 месяцев. Предполагается привлечение средств равными долями от 4-ех банков (25% от суммы кредита): («ЗастройКаж- дыйМетрБанк», «СтройВекБанк», «ИпотечныйРайБанк» и «ОтдайПо- следнийРуБанк»).
Договор подряда подписывается с компанией
ООО «Застройщик и Ко», который распространяется на все объекты строительства на период всего проекта.
188
Рисунок 3 – Структура заинтересованных сторон
Для обслуживания территории электроэнергией и водными ре- сурсами заключены договора с ПАО «ФедСети» и «Федводоканал» со- ответственно. Договора подписаны на длительный срок и выполняются с начала строительства объектов.
Важной частью является соглашение ГЧП с Правительством
Москвы, которое предполагает предоставление территории в пользова- ние. Девелопер со своей стороны планирует бюджетную и социальную сторону проекта, а именно строительство:
1)
Детского сада (500 мест)
2)
Школы (1400 мест)
Sie me
Meralc o
«Веселые застройщики»
Договор подряда
ООО «Застро йщик и Ко»
Соглашение о ГЧП
Правительство
Москвы
Кредитный договор
«ЗастройКажд ыйМетрБанк»
«СтройВек
Банк»
«Ипотечный
РайБанк»
«ОтдайПослед нийРуБанк»
Предоставление электроэнерги и
ПАО «ФедСети»
Договор водоснаб жения
«Федводоканал»
189
3)
Поликлиники (320 посещений за смену)
Окончание проекта приведет к:
1)
Новым рабочим местам (около 4 000)
2)
Приросту населения (около 11 000 человек)
3)
Озеленению территории застройки
4)
Увеличению налоговых отчислений
Финансовая структура проекта
План финансирования проекта предполагает использование единственного источника заемных средств – синдицированного креди- та. Итоговый вариант привлечения 75% долгового капитала представ- лен в таблице 2.
Таблица 2
Финансирование проекта
Сумма
Срок
Выплата
Проценты
Синдицированный кредит
25 млрд. руб.
22 квартала
(5,5 лет)
Равными квар- тальными вы- платами (с 3 кв.
2020 года)
6% годовых
(4,5 млрд. руб.)
Итого наша переплата по кредиту составит около 4,5 млрд. руб.
Платежи по кредиту начинают происходить во время получения первой выручки от продаж квартир и паркинга.
Анализ рисков и механизмы их минимизации
Структура капитала и порядок формирования собственного ка- питала определена изменениями в Федеральном законе №214-ФЗ, ко- торые вступают в силу с 1 июля 2019 года. Использование эскроу- счетов вынуждает инвестора пользоваться банковским кредитом, но процентная ставка по нему существенно ниже из-за ряда условий. В зависимости от скорости продаж квартир и строительства жилья, став- ка постепенно снижается до отметок в 3–5% на финальных этапах.
Риски проекта представлены в таблице 3.
190
Таблица 3
Риски проекта
Риск
Распределение рис- ка
Суть риска и механизм воздействия
Секторальный риск Собственник, поку- патели
Вероятность того, что соотношение спроса и предложения, а соответ- ственно, и колебания цен могут по- влиять на стоимость объекта.
Методом минимизации данного риска может служить постоянный монито- ринг и анализ рынка недвижимости, цен, спроса и предложения.
Строительный риск Собственник
Неопределенность в величине строи- тельных издержек, сроков строитель- ства, а также возможность наличия различных дефектов строительных конструкций и нарушений техноло- гии строительного производства.
Критический риск – риск, связанный с продолжительностью строитель- ства. Для проектов, продолжающихся более 2х лет, увеличение срока строи- тельства может привести к тому, что изменения рыночной конъюнктуры кардинально изменят инвестицион- ную стоимость объекта. При исполь- зовании завышенных затрат по проек- ту можно добиться положительного результата и при негативных тенден- циях на рынке.
Риск износа
Вероятность возникновения дополни- тельных издержек на строительные работы по устранению последствий воздействия экономического износа недвижимости.
Законодательный риск
Вероятность изменения законода- тельства
Налоговый риск
Вероятность изменения налогового законодательства
Планировочный риск
Вероятность того, что изменения по- литики зонирования и планирования правительства скажутся отрицательно на стоимости недвижимости
Источник: составлено авторами по данным Интернет-журнала «НАУКОВЕДЕ-
НИЕ»
191
Вопросы и разногласия в проекте Защитники экологии часто выступают против массовой застрой- ки участков, которые до этого не были тронуты человеком, обосновы- вая это тем, что в пределах Москвы и ближайшего Подмосковья все меньше зеленых насаждений.
Разногласия в проекте могут возникнуть при согласовании доли
РФ в строительстве. Обычно, Росимущество пытается максимально завысить данный показательно, чтобы государство получило как можно больше прибыли.
Заключение Положительный эффект участия в финансировании и реализации данного проекта заключается в получении прибыли как инвестором, так и Российской Федерацией. Прибыль была рассчитана по формуле
Озерова и разделена относительно долей в строительстве. Также, нема- ловажным является факт комплексного развития района, что, несо- мненно, положительно сказывается на условиях проживания людей. В расчет были заложены повышенные суммы на
строительство и пони- женные цены продаж и аренды, что дает возможность получить при- быль даже при негативных изменениях на рынке.
Список использованных источников: 1.
Калькулятор оценки новостроек Москвы [Электронный ресурс] //
URL: https://www.irn.ru/price/
2.
Официальный сайт ПАО «Группа компаний ПИК» [Электронный ресурс] // URL: https://www.pik.ru
3.
Официальный сайт ООО «БЕСТ-Новострой» [Электронный ресурс]
// URL: https://best-novostroy.ru/.
4.
Сайт жилищного комплекса «Атмосфера» [Электронный ресурс] //
URL: http://atmosferadom.ru/parking/
5.
Сайт объявлений об аренде и продаже недвижимости «ЦИАН»
[Электронный ресурс] // URL: https://www.cian.ru
6.
РИА РЕЙТИНГ, раздел Банки. Новости [Электронный ресурс] //
URL: http://riarating.ru/banks/.
7.
Кредитный калькулятор
[Электронный ресурс]
//
URL: https://fincult.info/services/credit-calculator/
8.
Проектное финансирование [Электронный ресурс] // URL: https://дом.рф/project-finance/
9.
Финансовый менеджмент. Учебное пособие: учебное пособие /
Т.Г. Бондаренко, В.В. Коокуева, Ю.С. Церцеил. – Москва : КноРус,
2018. – 238 с.
192
10.
Финансирование инвестиционных проектов. Учебное пособие: учебное пособие / Т.Г. Бондаренко, В.В. Коокуева, Ю.С. Церцеил. –
Москва : КноРус, 2018. – 220 с. – ISBN 978–5–4365–3071–0. Москва,
2018.
11.
Бондаренко Т.Г. Особенности инвестиционного и проектного фи- нансирования // В сборнике: Механизмы снижения уязвимости бан- ковского сектора России Материалы научно-практической конфе- ренции "Сегодня и завтра банковского сектора России". 2016. С. 54–
65.
193
ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г.В. Плеханова»
Финансовый факультет
Подготовили студенты группы 17ОМ–
02/18ФА
Самончев Станислав Сергеевич,
Федосеев Максим Васильевич, Чжан Шуцзянь
Анализ схемы проектного финансирования проекта
«ПРОМЫШЛЕННОЕ ПРОИЗВОДСТВО
АВТОМОБИЛЬНЫХ ШИН»
Краткое описание проекта.
Проект «Промышленное производство автомобильных шин» представляет собой организацию нового производства в отрасли с це- лью получения прибыли.
Актуальность реализации именно этого проекта объясняется тем, что по данным Росстата из года в год увеличивались продажи автомо- бильных шин на территории РФ. Данные приведены в таблице 1.
Таблица 1
Продажи автомобильных шин на территории РФ
Год
2016 г.
2017 г.
2018 г.
Шины (млн. шт.)
60,1 65 67,5
Кроме того, есть прогноз увеличения продаж автомобилей от та- ких аналитических агентств, как Автостат и PwC 2.
Таблица 2
Прогноз увеличения продаж
Новые
2018 2019 2020 2021
Легковые автомобили (PwC и Автостат)
1,64 1,79 1,98 2,12
Поддержанные легковые автомобили
0,17 0,24 0,29 0,32
Легкие коммерческие автомобили
0,112 0,112 0,118 0,128
Средние коммерческие автомобили
0,206 0,206 0,220 0,260
Тяжелые (грузовые) коммерческие автомобили
(новые и поддержанные)
0,329 0,327 0,345 0,349
Автобусы
0,10 0,11 0,12 0,13
Строительство завода и складов для хранения материалов и гото- вой продукции предполагается в период с января по декабрь 2020 г. В январе-феврале 2021 г. предполагается закупка оборудования и его установка, а так же закупка транспорта для перевозки продукции. В
194
марте 2021 г. планируется начало производства. Чистый денежный по- ток компания намерена получать с декабря 2029 года.
Общие затраты на проект составляют около 3 178 633 000 рублей со следующей структурой.
Таблица 3
Структура финансирования проекта
Источник
Инвестиционный кредит
Государственно- частное партнер- ство
Краудфандинг
Финансирование
1 000 000 000 руб.
500 000 000 руб.
1 678 633 000 руб.
Выплата процен- тов
90 000 000 руб. в год (9%)
25 000 000 руб. в год (5%)
167 863 300 руб. в год (10%)
Предполагаемый субъект
Банк финансовых инвестиций «Бин- кор»
Фонд промыш- ленного развития
Частные инвесто- ры
Основными потенциальными потребителями товара (шинной продукции) являются владельцы легковых автомобилей. Запланирован- ный объем товара планируется реализовать благодаря постоянному ро- сту продаж автомобилей и шин на рынке (статистические данные), а так же благодаря выгодному месторасположению завода (Москва, по- селение Сосенское, участок 90/1а, м. Ольховая – находится в 1 км. от завода), которое позволяет с легкостью распространять продукцию по точкам сбыта в Москве и московской области [3].
Кроме того, с января 2021 г. по декабрь 2030 г. планируется про- ведение маркетинга с суммой постоянных затрат 18 млрд. руб. в месяц.
При возможности в затраты включается договор с автопроизводителя- ми (желательно Huyndai, BMW или любой другой популярной маркой, несколькими марками) на использование наших шин на автомобилях данных компаний на максимальную сумму 240 млрд. рублей приблизи- тельно в январе-феврале 2021 года. Это должно способствовать попу- ляризации производимых компанией шин.
Структура проекта
Компания-производитель шин создается с нуля. Основными за- интересованными лицами являются инвесторы, а так же компании, об- служивающие работу завода.
195
Заинтересованные стороны
Теперь представим стороны проекта и их место в структуре:
В первую очередь компания-производитель обращается к раз- личным инвесторам (Банку, ФПР, частным инвесторам) для получения финансирования. После получения финансирования компании необхо- димо купить участок, а потом сразу же приступить к строительству – за этим она обращается в строительную компанию и финансирует ее ра- боту заемными средствами. Строительная компания может работать благодаря использованию собственных дизельных генераторов, однако для работы предприятия необходима постоянная электроэнергия. Про- водка сетей (вода, электричество, сток и т.д.) начинается на этапе стро- ительства и заложена в бюджет стоимости здания. После строительства заключается договор с поставщиками электроэнергии.
Далее, еще на этапе строительства ведутся переговоры с произ- водителями материалов, станков и машин. Осуществление доставки материалов производится с использованием услуг поставщиков. За- ключительным пунктом является поиск точек сбыта: компания догова- ривается с торговцами, дилерами и т.д. на продажу своей продукции в их точках сбыта.
Рисунок 1 – Структура проекта
Производители материалов
Поставщики материалов
Строительная компания
Поставщик электроэнергии
Компания-производитель
Розничные торговцы, дистрибъюторы, дилеры
Инвесторы (Банк, Фонд промышленного развития, частные инвесторы
196
Поставкой готовой продукции компания занимается самостоя- тельно.
Факторы, положительно и отрицательно влияющие на возмож- ность реализации проекта.
Рисунок 2 – Факторы по проекту
В наибольшей степени на проект влияют: динамика рынка, структура себестоимости, реклама, клиентское мнение. Самым силь- ным отрицательным фактором является конкуренция.
Структура себестоимости имеет большую роль, т.к. это напря- мую влияет на качество шин, их износостойкость. Ценообразование тоже влияет на реализацию, но в меньшей степени, т.к. производитель имеет возможность ее регулировать, в отличие от увеличения стоимо- сти сырья (например, из-за инфляции).
Благодаря рекламе и клиентскому мнению формируется самая большая доля выручки. С учетом большого кол-ва конкурентов реклама для продвижения – необходимость, которую нельзя будет игнорировать.
Благодаря технологии производства и применению хороших материа- лов компания повышает качество продукции, что должно увидеть отда- чу в виде высоких оценок покупателей. Динамика рынка всегда являет- ся важным фактором, т.к. если на рынке нет динамики роста продаж, то, как правило, проект сильно рискует быть нереализованным.
Каналы сбыта играют важную роль, однако нам важно просто их большое наличие и договоренности с продавцами.
-2,00 0,00 2,00 0
10 20 30 40 50
Динамика рынка
Сезонная динамика
Конкуренция
Законодательство
Ассортимент
Ценообразование
Каналы сбыта (кол-во точек продаж)
Структура себестоимости
Клиентское мнение
Реклама (продвижение)
197
Фактором,
который тормозит рост прибыли, является конкурен- ция на рынке. На рынке шин она очень большая, существует множество производителей с хорошей репутацией, однако хорошая динамика рын- ка немного компенсирует этот негативный фактор.
Характеристика эффективности проекта:
Социальной эффективности у проекта нет, он не влияет карди- нальным образом на жизнь граждан. Цель проекта – получение прибыли.
У проекта хорошая бюджетная и экономическая (коммерческая) эффективность.
Таблица 4 Основные показатели представлены в таблице (показатели за 11 лет) Выручка от реализации
9 626 528 тыс. руб.
Затраты на производство (Вкл. З/П, сырье и т.д.)
4 366 448 тыс. руб.
Суммарный денежный поток за период (чистый де- нежный поток)
1 614 516 тыс. руб.
NPV (инвестиционный банк)
55 812 тыс. руб.
NPV (частные инвесторы)
50 902 тыс. руб.
NPV (федеральный бюджет)
20 654 тыс. руб.
NPV (территориальный бюджет)
14 997 тыс. руб.
Финансовая структура проекта и сроки [по данным источ-ников 4, 5, 6] Финансовая структура проекта по субъектам, объему финанси- рования и размерам процентных выплат является точно такой же, как и общие затраты на проект, представленные в таблице 3, т.к. весь проект финансируется за счет этих источников. Срок окупаемости для всех источников составляет 9 лет и 11 месяцев (мы вкладываемся в сроки, на которые выдают все 3 займа, а именно 10 лет). Представим объемы инвестиций и предполагаемых выплат в долях по субъектам.
Таблица 5 Финансовая структура проекта Стоимость кредита
Доля в инве- стициях
Доля в выплачива- емых процентах
Банк финансовых инве- стиций «БИНКОР»
9%
31%
32%
Фонд промышленного развития
5%
16%
9%
Частные инвесторы
10%
53%
59%
198
Таблица 6
Анализ рисков и механизмы их минимизации
Риск
Распределе- ние риска
Суть риска и механизм воздействия
Рыночный риск
Конечные потребители
Этот риск включает в себя изменение уровня цен (главным образом на материалы, из которых изготавливается продукция, топливо для грузо- виков), кол-во конкурентов и их долю на рынке.
Однако при нынешних темпах роста рынка шин и автомобилей риск уменьшения динамики рынка сведен к минимуму.
Механизмы воздействия: предлагать качествен- ную продукцию (шины с высокой износостой- костью) по ценам, не ниже и не выше средних в сегменте качественных шин (5000 – 7000 рублей за 1 шину). Так же необходимо проводить по- стоянные рекламные мероприятия: очень важно развивать бренд (что бы шины были, в положи- тельном смысле, известны как можно большему кол-ву людей в целом)
Риск недопо- лучения ис- ходных мате- риалов из-за срыва заклю- ченных дого- воров
Компания и инвесторы
Темпы производства напрямую зависят от нали- чия материалов на складе. Если в поставке ма- териалов будут задержки, то компания не смо- жет производить запланированные объемы про- дукции, сроки погашения займов увеличатся, получение чистого денежного потока будет отодвигаться на более поздний срок.
Риск срыва собственных производ- ственных пла- нов
Компания и инвесторы
Этот риск связан с неисправностью оборудова- ния. Затраты на оборудование предполагается окупать с помощью амортизации, однако для этого производство должно идти согласно гра- фикам. Остановка одного или нескольких кон- вееров может привести к полной или частичной остановке всего производства на определенный срок. Увеличивается риск необходимости доп. затрат на новое оборудование или детали для него.
Заключение
Положительный эффект участия в финансировании и реализации данного проекта заключается в возможности получения инвесторами высоких доходов (проценты от суммы инвестиций).
199
Список использованных источников
1.
О промышленном производстве в январе-феврале 2019. Росстат.
[Электронный ресурс]
//
URL: http://www.gks.ru/bgd/free/b04_03/IssWWW.exe/Stg/d04/47.htm
2.
Новости по каждому типу автомобилей. Официальные сайты Авто- стат,
PwC и др.
[Электронный ресурс]
//
URL:
1. https://www.autostat.ru/; https://www.pwc.ru/ru/industries/automotive.html
3.
Участок для застройки. ЦИАН. [Электронный ресурс] // https://www.cian.ru/sale/commercial/198923693/
4.
Финансовый менеджмент. Учебное пособие: учебное пособие /
Т.Г. Бондаренко, В.В. Коокуева, Ю.С. Церцеил. – Москва : КноРус,
2018. – 238 с.
5.
Финансирование инвестиционных проектов. Учебное пособие: учебное пособие / Т.Г. Бондаренко, В.В. Коокуева, Ю.С. Церцеил. –
Москва : КноРус, 2018. – 220 с. – ISBN 978–5–4365–3071–0. Москва,
2018.
6.
Бондаренко Т.Г. Особенности инвестиционного и проектного фи- нансирования // В сборнике: Механизмы снижения уязвимости бан- ковского сектора России Материалы научно-практической конфе- ренции "Сегодня и завтра банковского сектора России". 2016. С. 54–
65.
200
ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г.В. Плеханова»
Финансовый факультет
Подготовили:
Вертей Екатерина Вячеславовна,
Гостюнина Виктория Анатольевна,
Тюхтина Анастасия Андреевна
Гр. 17ОЗМ–
02/18ФА
АНАЛИЗ СХЕМЫ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ
ПРОЕКТА «СТРОИТЕЛЬСТВО СПОРТИВНОГО КОМПЛЕКСА
«4SPORT»
Краткое описание проекта.
Проект «4sport» представляет собой строительство комплекса четырех видов спорта.
Актуальность реализации именно этого проекта объясняется тем, что в п.т.г. Пироговский на сегодняшний день нет спортивных площа- док для групповых видов спорта. Комплекс «4sport» предусматривает
3 три площадки по четырем видам спорта: волейбол, баскетбол, мини- футбол, бадминтон. В представленной ниже рисунке (рис.1) в 2018 году проведен социальный опрос населения Министерством спорта Россий- ской Федерации по вопросу выявления наиболее популярных видов спорта.
Рисунок 1 – Самые популярные виды спорта в 2018 году
Строительство спортивного комплекса предполагается в п.г.т.
Пироговский, Московская область. Срок реализация проекта – 5 лет. В этом же году будут задокументированы отношения с поставщиками, представленными на рисунке 2, с которыми оформлены финансовые соглашения.
201
Таблица 1
Основные поставщики «4sport»
№
Поставщик
Товар, услуга
1
Группа компаний "БарсПром"
Ангар
2
ООО "Энергосбытхолдинг"
Электроэнергия
3
ВестСтрой
Профлисты
4
ООО «Аст Строй»
Душевые кабинки и санузел
5
ООО "ГК Стройкооператив"
Кап. ремонт раздевалок
6
"Мастер Тайм"
Сетка ограждающая
7
ООО "Левма"
Проф. покрытие полов
8
АВИК
Система вентиляции
9
Philips
Освещение
10
MEGASPORT
Оборудование зала
11
КинашСпорт
Оборудование зала
12
СпортОптовик
Оборудование зала
13
Атлас
Скамейки
14
Molten
Баскетбольные мячи
15
PROBALL
Волейбольные мячи
16
ComboMebel
Раздевалки
17
ООО "Асфальтирование"
Асфальтирование парковки
18
TopComputer
Компьютер
19
Миллениум Мебель
Офисная мебель
20
АО "Мосводоканал"
Водоснабжение
21
ПОЖТЕХ МОНТАЖ
Пожарная сигнализация
Общие затраты на проект составляют около 21 520 828 рублей,
50% которых было обеспечено с помощью банковского кредита и 15% посредством краудфандинга.
Таким образом, взносы в уставный капитал составили – 35%.
Таблица 1
Затраты на проект
Статья затрат
Сумма
Текущие расходы за 4 месяца (до выручки)
1 335 617
Строительство и капитальный ремонт
19 084 185
Закупка оборудования
614 436
Парковка
354 600
Разрешительная документация на деятельность
132 000
Итого:
21 520 838 202
Таблица 2 Условия финансирования Источник
Доля
Сумма
Стоимость источника
Собственный капитал 35%
7 536 251 20%
Банковский кредит
50%
10 827 423 19%
Краудфандинг
15%
3 157 164 9%
Итого: 21 520 838 Целевая аудитория комплекса – дети, люди среднего возраста, ко- торые работают по плотному графику, а
также пенсионеры, которым необходимо совмещать работу со спортом. Как правило, это люди в возрасте 17–45 лет. Средний доход занятого населения – 68 тыс. руб.
На сегодняшний день в п.г.т. Пироговский идет стройка 3х новых микрорайонов. Данный факт подразумевает рост спроса на спортивные услуги. По данным СМИ численность СВАО на 2019 год составляет
1 423 956 чел. Доля населения, заинтересованного в спорте, составляет
67,5%, в связи с чем возрастает спрос на спортивные услуги.
В данный момент времени занятость спортивных площадок воз- растает на 4–5% ежеквартально.
Таким образом, исходя из вышесказанного, можно сделать вы- вод, что выручка на данный вид услуги будет расти по мере развития инфраструктуры (жилых микрорайонов и комплексов).
Заинтересованные стороны. «4sport» заключает договора аренды с арендодателем с возмож- ностью последующего выкупа участка земли. БарсПром возводит на данном участке земли утепленный ангар, с прилегающей к нему пар- ковкой и выполняет работы по внутренней отделке комплекса.
Кроме того, «4sport» заключает договоры со спортшколами и спортивными лигами, для проведения спортивных мероприятий и тре- нировок. По условиям договора компания обязуется предоставить контрагенту помещение в почасовую аренду.
203
Рисунок 2 – Структура проекта
Источник: составлено авторами
Проведем SWOT-анализ и расставим веса:
Сильные стороны
•
Квалифицированный персонал – 0,2
•
Разнообразие предоставляемых услуг – 0,2
•
Программы тренировок, соответствующие мировым стандар- там – 0,15
•
Качественный, профессиональный инвентарь –0,1
•
Хорошая финансовая база – 0,3
•
Умеренные цены на тренировки –0,5
Слабые стороны
•
Отдалённость от центра – 0,1
Аутсорсинг
Найм персонала по ТД
4sport
Поставщики спорт. товаров
По купател и
Договор покупки
Спортшколы, спортивные лиги
Арендодате ль
БарсПром
Договор аренды
Договор сотрудничества газа
Договор строительства
Договор лизинга
Трудовой договор
Договор оказания услуг
204
•
Отсутствие четкой стратегии – 0,1
•
Отсутствие репутации – 0,3
•
Высокие риски по строительству – 0,2
•
Земля в аренду – 0,1
•
Снижение доходов населения – 0,2
Возможности
•
Популяризация здорового образа жизни – 0,2
•
Расширение – 0,1
•
Введение новых услуг – 0,2
•
Удержание постоянных клиентов – 0,3
•
Открытие новых программ для детей – 0,1
•
Открытие филиала (при росте спроса) – 0,1
Угрозы
•
Сезонность – 0,3
•
Нестабильная экономика – 0,2
•
Появление конкурентов – 0,1
•
Строительство фитнес-клубов – 0,1
•
Нарушение сроков поставки материалов – 0,2
•
Отказ в продлении договора аренды – 0,1
В ходе проведённого анализа было выявлено, что наиболее явной угрозой является сезонность, которую можно минимизировать за счет системы лояльности для постоянных посетителей, снижением цены на почасовую аренду спортивной площадки, а также возможен вариант введения абонементов на почасовое посещение любой спортивной площадки.
Наиболее явной слабой стороной является отсутствие репутации, которую мы минимизируем на предварительном этапе за счет инстру- мента финансирования – краудфандинга.
Программа лояльности также расширяет возможности данного проекта – привлечение новых посетителей за счет сезонных скидок, а также проведения спортивных мероприятий.
205
Таблица 3
Отчет о финансовых результатах
Спортивный комплекс
Руб.
окт.19
окт.20
окт.21
окт.22
окт.23
Выручка
1 080 000 2 838 000 2 730 000 2 730 000 2 838 000
Расходы на Заработ- ную плату
694 818 721 419 748 591 775 991 803 391
Отчисления во вне- бюдж фонды
209 835 217 869 226 074 234 349 242 624
Водоснабжение
99 658 103 474 107 371 111 301 115 231
Электроэнергия
100 889 104 752 108 697 112 676 116 654
Аренда
198 616 206 112 213 884 221 689 229 494
Аутсорсинг
31 800 33 491 34 752 36 024 37 296
Кредит
228 701 228 701 228 701 228 701
Прибыль до налого- обложения
(610 217)
1 222 184 1 061 930 1 009 270 1 064 610
Налог на прибыль
-
183 328 159 289 151 390 159 691
Резерв на ЧП
103 886 90 264 85 788 90 492
Чистая прибыль
(610 217)
934 970
812 376
772 091
814 426
Затраты на оборудования спортивного комплекса составят –
614436 руб. Основными поставщиками спортивного инвентаря являют- ся MEGASPORT и КинашСпорт (табл. 4).
Таблица 4
Необходимый спортивный инвентарь
Оборудование зала
Количество
Стоимость
Волейбольные сетки
3 43170
Волейбольные стойки
3 149580
Тележка для мячей
1 8585
Ворота
4 95000
Кольца баскетбольные
6 107100
Судейская вышка
3 27900
Мячи:
29
116451
Волейбольные
20 104760
Баскетбольные
6 7194
Футбольные
3 4497
Ракетки
6
9300
Бадминтон
6 9300
Скамейки/лавочки
15 55350
Итого:
614436
206
Таблица 5
Этапы строительства
Строительство:
94
дня
Этапы возведения :
Дни
Дата
1. Фундамент с закладны- ми элементами
7 01.07.2019 2. Изготовление арок
4 08.07.2019 3. Возведение и монтаж арочной конструкции
4 12.07.2019 4. Монтаж торцовых стен
7 19.07.2019 5. Доливка фундамента
3 22.07.2019 6. Утепление ангара
7 29.07.2019 7. Заключительные шаги
(форимрование пола; бе- тонированеи стен; сборка и монтаж системы венти- ляции; проводка электри- чества; подвод воды;)
12 11.08.2019 8. Капитальный ремонт
(всего ангара, включая разметку площадок)
20 31.08.2019 9. Строительство парков- ки
30 30.09.2019 10. Получение разреше- ния
50 01.06.2019
Таким образом, строительство и получение необходимой доку- ментации составляет 94 дня.
Рисунок 3 – Этапы строительства
Источник: составлено авторами
207
Далее рассмотрим риски и способы их минимизации:
1) Сбои с доставкой материалов, оборудования. Повышение сто- имости сырья. Низкое качество строительных материалов. Способ ми- нимизации: выбор проверенных поставщиков (отзывы, рекомендации, работа ранее), прописать графу качества в договоре, заключить договор с указанием цены за сырье и материалы.
2) Снижение спроса, малая посещаемость. Способ минимизации: реклама, хорошие условия для посещения, система скидок для посто- янных посетителей (например, скидка, если привел друга в спортшко- лу, и он купил абонемент на месяц).
3) Сезонность (летом загруженность меньше). Способ миними- зации: снижение стоимости посещения, система лояльности, организа- ция соревнований, участие в краудфандинге.
4) Не уложиться в указанные сроки реализации. Способ миними- зации: отслеживать график строительства, ремонта и оборудования по- мещения.
5) Недостаточный уровень профессиональной компетентности персонала. Способ минимизации: испытательный срок,
6) ЧП (пожар и др.). Способ минимизации: система пожаротуше- ния, план эвакуации, инструктаж для персонала по технике безопасно- сти.
7) Появление новых конкурентов. Способ минимизации: хоро- шая реклама, репутация.
8) Риск получения травмы. Способ минимизации:
контроль пер- сонала, таблички «Осторожно», дежурный мед. работник.
Список используемых источников 1.
Официальный сайт Работа в Москве, поиск персонала и публикация вакансий [Электронный ресурс] // URL: https://hh.ru/
2.
Российская ассоциация спортивных содружеств [Электронный ре- сурс] // URL: https://www.rasf.ru/
3.
ПАО БАНК «Открытие» [Электронный ресурс] // URL: https://www.open.ru/
4.
Национальная аудиторская компания [Электронный ресурс] // URL: https://www.naka.ru/
5.
Рынок краудфинансов в РФ: Краудфандинг, Краудинвестинг,
Краудлендинг
[Электронный ресурс]
//
URL: http://json.tv/ict_telecom_analytics_view/rynok-kraudfinansov-v-rf- kraudfanding-kraudinvesting-kraudlending–20150121044017.
208
ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г.В. Плеханова»
Финансовый факультет
Подготовлено
Спиридонов Иван Сергеевич,
1 курс, группа 17ОЗМ–02/18ФА
АНАЛИЗ СХЕМЫ ПРОЕКТНОГО
ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТА
«СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА В Г. МЫТИЩИ»
Проект строительство жилого дома в г. Мытищи представляет собой попытку автора проанализировать и оценить эффективность ин- вестиционного проекта по девелопменту жилой недвижимости, осно- вываясь на реальных данных. В работе рассматривается проект по за- стройке бывшей территории завода ОАО «Метровагонмаш» в г. Мыти- щи, Московской области.
Анализ рынка жилой недвижимости в России
Согласно исследованию Минстрой РФ [1], 26,6 млн (47%) рос- сийских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Среди них покупку жилья рассматривают 19,7 млн (35%) домохозяйств. Остаток спроса на жилую недвижимость распределяется на долгосрочную и краткосрочную аренду.
Согласно опросу общественного мнения, в период с 2018–
2023 гг, приобретать жилую недвижимость планируют 12 млн (21%) семей. Покупать недвижимость на первичном рынке планируют
9,6 млн или 17% домохозяйств [ВНИИЦОМ].
Согласно данным официальной статистики, среднегодовой объем ввода жилого жилья за последние 10 лет находился на уровне, прибли- зительно, 70 млн м2 в год. Динамика ввода жилья за период 2008–
2017 гг представлена на рисунке 1. Если пересчитать количество домо- хозяйств в площадь квартир, то спрос на первичном рынке жилой не- движимости в России может составить до 540 млн м2, что эквивалент- но, приблизительно, 7 (семи) годовым вводам жилья в многоквартир- ных домах.
209
Рисунок 1 – Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации (источник
Росстат)
Таким образом, из вышеприведенных данных можно сделать вы- вод, что на первичном рынке жилой недвижимости России существует устойчивый спрос на новое, качественное жилье. В существующих темпах роста предложения потребуется не менее 7 лет для удовлетво- рения спроса (рисунок 2). Это хороший показатель для бизнеса компа- нии-девелопера жилой недвижимости.
Рисунок 2 – Прогноз ввода жилья накопительным итогом на период 2018–
2025 г.г. (расчеты Минстрой)
Учитывая экономическую ситуацию в стране и уровень благосо- стояния населения, компании-застройщики (девелоперы) в 2015 году пересмотрели продукт, адаптируясь к изменениям спроса, и в 2016 году
64,1 59,9 58,4 62,3 65,7 70,5 84,2 85,3 80,2 79,2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
млн м2 400 540 2013 - 2017Ф
2018 - 2025П млн м2 1,35х
210
вывели на рынок принципиально новый тип жилья. Согласно данным официальной статистики (Росстат), квартиры стали меньшего размера
(снизилась общая площадь), существенно увеличилось предложение од- нокомнатных и квартир-студий. Также сократилось количество нелик- видных многокомнатных квартир (от 3-х и более комнат) (рисунок 3).
Рисунок 3 – Структура жилого фонда квартир по количеству комнат.
Источник: Росстат
Таким образом жилье на первичном рынке стало вновь доступно для населения, не смотря на снижение уровня реальных доходов. Плате- жеспособность спроса повысилась за счет уменьшения суммы сделки.
Выбор региона присутствия
Наиболее привлекательным регионом присутствия для компа- нии-застройщика (девелопера) можно назвать Центральный Федераль- ный округ, в частности Москва, Московская область и территория Но- вой Москвы. Согласно данным Росстата на конец 2017 г. на эти субъек- ты РФ приходится 13,6 % населения России или примерно 20 млн че- ловек. Москва и МО являются центрами экономического притяжения, о чем свидетельствуют данные о внутренней миграции населения (рису- нок 4). Ежегодно количество мигрантов из соседних федеральных округов составляет в среднем 765,5 тыс. человек. В основном, мигран- тов привлекают рабочие места, а также более высокая заработная плата в сравнении с остальными субъектами РФ. По итогам 2016 года среднедушевой доход по г. Москве составил 59 203 руб./месяц, а по
МО – 40 509,30 руб./месяц (г. Санкт-Петербург – 41 165,00 руб./месяц)
(Источник: Росстат).
211
Рисунок 4 – Динамика внутренней миграции населения в ЦФО из соседних
ФО. Росстат
Описание проекта
В проекте к рассмотрению предлагается земельный участок, рас- положенный в г. Мытищи Московской области. Мытищи – один из крупнейших городов-спутников Москвы, его население более
187 тысяч человек. Экономическая ситуация благополучная: в городе несколько научно-исследовательских институтов, есть крупные про- мышленные предприятия. Автодорожное сообщение с Москвой осу- ществляется с помощью Волковского шоссе и Ярославского шоссе.
Также в городе имеется железнодорожное сообщение – три пассажир- ских станции: Перловка, Тайнинская, Мытищи (20 мин до Ярославско- го вокзала). Удачное расположение и развитая транспортная инфра- структура делает город привлекательным для проживания и привлека- тельным с точки зрения инвестиций в жилищное строительство.
Рассматриваемый земельный участок площадью 20 га принадле- жит на праве собственности ОАО «Метровагонмаш». На территории участка расположены цеха и административные здания Мытищинского машиностроительного завода (ОАО «Метровагонмаш») 1897 г. по- стройки. Большинство зданий находятся в аварином состоянии.
В рассматриваемой локации возможно возведение жилого ком- плекса, общая продаваемая площадь которого составит 220,2 тыс. м
2
Для создания комфортной среды проживания помимо жилых домов планируется строительство социальных объектов таких как: детское дошкольное учреждение, общеобразовательная школа и поликлиника.
Технико-экономические показатели проекта представлены в таблице 1.
212
Таблица 1
Технико-экономические показатели проекта
Наименование объекта
Размерность
Значение
1 Земельный участок га
20,00 2 Продаваемая площадь, в т.ч.: кв.м.
220 171,90 3 Площадь квартир кв.м.
211 796,90 4 Площадь нежилых помещений кв. м.
8 375,00 5 Детские дошкольные учреждение место
575,00 6 Общеобразовательная школа место
1 150,00 7 Поликлиника посещений в смену
150,00 8 Наземный паркинг машиноместо
885,00
В соответствии с выводами выше, наиболее востребованным на первичном рынке жилой недвижимости являются проекты класса ло- укост (эконом). Для этих целей застройка жилого комплекса будет осу- ществляться домами индустриальной крупнопанельной серии, а также домами с монолитным железобетонным каркасом с навесной огражда- ющей панелью. Технология, лежащая в основе таких домов, позволяет возводить здания в кратчайшие сроки и с минимальными затратами ресурсов, не снижая при этом потребительских свойств с точки зрения комфортности и безопасности проживания.
Участники реализации проекта
Девелопмент недвижимости процесс очень сложный и разносто- ронний, охватывающий различные виды деятельности и задействует большое количество участников. Однако ответственность и риски меж- ду участниками распределяются неравномерно.
Наиболее значимым участником в процессе девелопмента явля- ется сам девелопер или Застройщик. Именно он выступает в качестве инициатора нового проекта, изучает рынок, находит земельный уча- сток, определяет концепцию нового проекта, находит финансирование, контролирует полностью весь проект и организовывает совместную работу всех остальных участников. В состав девелопера входит про- ектная команда, департамент продаж и юристы.
Очень часто девелоперские проекты являются крупномасштаб- ными и растянутыми во времени и по своей природе являются очень капиталоемкими. Обычно, кредиторы готовы финансировать будущий проект не более чем на 70% от его бюджета и при наличии соответ- ствующего обеспечения или поручительств. Остаток средств должен инвестировать в проект сам девелопер. Очевидно, что для крупномас-
213
штабных проектов собственных средств девелопера может не хватить.
Именно для этой цели девелопер привлекает инвестора. Инвесторы участвуют в собственном капитале SPV и принимают на себя часть рисков проекта, связанных с его реализацией. Участие может выра- жаться в денежных средствах или прочих активах, например, земель- ный участок.
Основным источником финансирования, особенно на первона- чальной стадии проекта, выступают коммерческие банки. Банковский кредит является наиболее распространенным и доступным источником финансирования. Однако, для его получения требуется соблюдение ря- да требований, с помощью которых банк стремиться управлять связан- ными с проектом рисками. Периодически банки-кредиторы могут устраивать аудиторские проверки строящихся объектов, а также объек- тов высокой степени готовности.
Финансовый план проекта
Для реализации нового инвестиционного проекта предполагается создание SPV, так называемый специализированный Застройщик. Это позволит снизить риски для строительных кредиторов, а также обеспе- чить целевое расходование средств. Данной структуре запрещено осу- ществлять любые иные функции кроме строительства домов, продажи квартир и эксплуатации прочего недвижимого имущества Проекта.
Аналитический срок рассмотрения проекта равным 11 лет с
2018 по 2029 гг. SPV работает обычном режиме налогообложения.
Схема финансирования проекта представлена на рисунке 5.
Рисунок 5 – Схема финансирования проекта
214
Рассматриваемый земельный участок находится в собственности
ОАО «Метровагонмаш». Согласно внутреннему отчету собственника, рыночная стоимость земли оценивается в 2 650 млн. рублей.
Для осуществления застройки данной территории необходимо выкупить права собственности на земельный участок, произвести сме- ну вида разрешенного использования (ВРИ), осуществить межевание территории с учетом генерального плана застройки.
Входе переговоров с ОАО «Метровагонмаш» была достигнута договоренность о том, что выкуп земельного участка будет произво- диться в рассрочку. Первый транш будет осуществлен в момент начала проекта, а остаток стоимости будет возмещаться по мере реализации инвестиционного проекта за счет поступлений от продажи квартир.
Сумма первого транша составит 715 млн. руб., а остальные 1 935 млн. рублей в течение проекта, что составит 10% от выручки проекта.
Для осуществления выплаты первого транша собственнику зе- мельного участка в сумме 715 млн. рублей планируется привлечение банковского кредита в сумме 1 000 млн. рублей, при этом обеспечением по кредиту будет выступать права собственности на данный земельный участок. Остаток средств в сумме 285 млн. будет израсходован на про- ведение проектных работ и на подготовительные строительные работы.
Поскольку стоимость земли превышает сумму кредита в 2,65 раз, то банк сможет его беспрепятственно предоставить, так как его риски в этом случае полностью перекрываются. По мере застройки территории земля под застроенной территорией будет передаваться в муниципаль- ную собственность г. Мытищи.
Долгосрочный кредит привлекается на 10 лет. Погашение долга и процентов будет осуществляться за счет выручки проекта. Стоимость заемных средств рассчитана как средневзвешенная ставка долгосроч- ным кредитам по данным финансовой отчетности компаний ПАО
«Группа Компаний ПИК» и ПАО «Группа ЛСР». Таким образом, стои- мость заемного капитала для рассматриваемого проекта составит 13,5% в год. Проценты за обслуживание кредита выплачиваются ежегодно.
Погашение тела долга начинается с 2020 года.
Будущие денежные потоки проекта должны обеспечить операци- онную деятельность SPV, а также быть достаточными для обслужива- ния долгосрочных обязательств. Для финансирования оборотного ка- питала и исключения кассовых разрывов SPV планирует осуществлять краткосрочные займы. Средневзвешенная стоимость краткосрочных обязательств по ТОП 10 российских банков составит 10%.
215
Поскольку земельный участок принадлежал заводу, чтобы по- строить на нем жилой квартал потребуется смена видов разрешенного использования (ВРИ) земельного участка для перевода в категорию земли для жилой застройки. Согласно расчетам, затраты на смену ВРИ составит 505,2 млн руб. Выплата данной суммы осуществляется в рас- срочку равными долями в течении четырех лет.
После приобретения земельного участка у SPV возникает обяза- тельство по выплате земельного налога. Ставка налога для Московской области составит 0,6%. Всего на налоги по земельному участку плани- руется потратить 75,5 млн. руб.
Подготовительные и проектные работы планируется осуще- ствить с 2 кв. 2018 по 4 кв. 2018г. Начало строительства первой очереди микрорайона (нового проекта) с 4 кв. 2018г.
Продажи по схеме долевого участия (ДДУ) начинаются спустя
2 месяца после начала строительства, т.е. в 4 кв. 2018г. Планируемый средний темп продаж составит 7 500 м2 в квартал или 30 000 м2 жилья в год. Данный темп продаж позволит снизить сумму первоначальны инвестиций и вести дальнейшее строительство за счет будущих по- ступлений от реализации квартир. Средняя стоимость продаваемого кв. м. составит 87 000 руб. График реализации представлен на рисунке 6.
Рисунок 6 – Поквартальный график продаж
216
Бюджет полных затрат по Проекту представлен в таблице 2, а бюджет доходов в таблице 3.
Таблица 2
Бюджет затрат по Проекту
Наименование затрат тыс. руб. руб. на 1 м
2
Стоимость земельного участка:
1 295 706 5 132
выкуп
715 000
2 832
изменение ВРИ + проценты по рассрочке
505 174
2 001
налог на землю
75 532
299
Стоимость обременений (объекты СКБ):
1 442 500 5 714
детские дошкольные учреждения
460 000
1 822
детское образовательное учреждение
812 000
3 216
поликлиника
170 500
675
наземные паркинги
360 000
1 426
Проектно-изыскательские работы:
504 912
2 000
инженерно-геологические и экологические изыскания
201 965
800
проектные работы
302 947
1 200
Подготовка территории строительства
386 228 1 530
Строительство наружных сетей + получение ТУ
1 514 736 6 000
Строительство жилых домов (включая отделку
МОП)
6 816 312 27 000
Отделка квартир и прочих нежилых помещений
1 453 776 5 759
Благоустройство придомовой территории
664 912 2 634
Непредвиденные расходы (3%)
394 301 1 562
Строительство штаба строительства
7 000 28
Затраты на ввод в эксплуатацию (0,5%)
35 882 142
Затраты на оформление прав собственности
12 623 50
Строительство офиса продаж
18 000 71
Затраты на продвижение и рекламу
875 770 3 469
Страхование ответственности Застройщика (1,2%)
242 370 960
ВСЕГО ЗАТРАТ
16 025
027
76 323
Таблица 3
Бюджет доходов по проекту (выручка)
Наименование доходов тыс. руб.
Доходы от продаж квартир
18 347 819
Доходы от продаж нежилых помещений
800 100
Доходы от продаж парковочных машиномест
196 928
ИТОГО ВЫРУЧКА
19 344 847
217
Рисунок 7 – График прогнозирования затрат и выручки проекта
Расчет стоимости капитала
В виду особенности девелоперского бизнеса, в данном инвести- ционном проекте отсутствует структура финансирования – долгосроч- ный кредит SPV получает на покупку земельного участка, а дополни- тельное финансирование операционной деятельности осуществляется через краткосрочные кредиты. Тем не менее для того, чтобы рассчитать чистую приведенную стоимость проекта необходимо определить став- ку дисконтирования.
Наиболее подходящий вариант – дисконтировать денежные по- токи проекта по средневзвешенной стоимости капитала WACC. Не- смотря на то, что проект финансируется полностью на заемные сред- ства соотношение Debt / Equity примем равным 0,7, поскольку такой
LTV является стандартной практикой в проектном финансировании для аналогичных компаний на рынке.
Стоимость собственного капитала составит:
𝑟
𝑒
= 𝑟
𝑓
+ 𝛽
𝑙𝑒𝑣
× (𝑟
𝑚
− 𝑟
𝑓
+ 𝑟
𝑟𝑢𝑠
) =
= 7,75% + 1,61 × (7,96% − 7,75% + 5,44%) = 16,8% где:
𝑟
𝑓
= 7,75% – безрисковая ставка доходности по облигациям феде- рального займа;
𝛽
𝑙𝑒𝑣
= 1,61 – коэффициент чувствительности актива к изменению рыночной доходности, посчитанный с учетом налога и LTV;
𝑟
𝑚
= 7,96% – ожидаемая доходность рыночного портфеля, по- считанная для американских фирм, занимающихся девелопментом не- движимости (по расчетам А. Дамодарана);
218
𝑟
𝑟𝑢𝑠
= 5,44% – премия за страновой риск для России по расчетам
А. Дамодарана.
Подставляя полученное значение стоимости собственного капи- тала в формулу расчета WACC:
𝑊𝐴𝐶𝐶 = 𝑟
𝑒
× (
𝐸
𝐷 + 𝐸
) + 𝑟
𝑑
× (
𝐷
𝐷 + 𝐸
) × (1 − 𝑡) =
= 16,8% × 0,3 + 13,5% × 0,7 × (1 − 20%) = 12,6%
Показатели эффективности проекта
Оценка эффективности инвестиционного проекта осуществляет- ся на базе денежных потоков. График свободного денежного потока проекта/фирмы (FCFF, free cash flow to firm) представлен на рисунке 8, показатели эффективности проекта приведены в таблице 4.
Рисунок 8. График свободного денежного потока проекта
219
Таблица 4
Показатели эффективности инвестиционного проекта FCFF
Показатель
Размерность
Значение
NPV (unlevered) млн. рублей
175,4
IRR (unlevered)
%
17
MIRR (unlevered)
%
15
Payback period лет
7
Discounted Payback period лет
5
В случае, если вместо краткосрочных кредитов дополнительное финансирование проекта будет осуществляться за счет акционеров
SPV, то тогда помимо свободного денежного потока проекта/фирмы
(FCFF, free cash flow to firm) имеет смысл рассчитывать свободный де- нежный поток для собственного капитала (FCFE, free cash flow to equity). Данный поток позволяет видеть денежные средства доступные для собственников проекта. Стоит отметить, что такой пример будем считать условным, так как в реальных условиях рациональнее исполь- зовать краткосрочную кредитную линию, чем вносить деньги в устав- ной капитал. Если проект не способен получить краткосрочное финан- сирования, то скорее всего он не жизнеспособен.
Риски проекта
Наиболее существенным риском для экономической эффектив- ности проекта может оказаться изменение законодательства, в части отмены долевого строительства. В таком случае следует пересмотреть структуру финансирования и принять решение о дальнейшем развитии проекта. Также успех проекта сильно зависит от ситуации на внешне- политической арене. Ужесточении санкций приведет с существенному сокращению темпов роста спроса на недвижимость, так как Централь- ный Банк будет вынужден перейти к ужесточению кредитно-денежной политики и, как следствие, ипотека подорожает и платежеспособный спрос на жилье в среднесрочной перспективе существенно просядет.
Все риски проекта представлены в таблице 5.
Таблица 5
Риски проекта
Риски
Последствия реа- лизации рисков
Мероприятия по устране- нию/снижению последствий рисков
Повышение ипо- течной ставки
Падение спроса
Уменьшение площади квартир
Снижение цены (возможно до –
15%)
220
Риски
Последствия реа- лизации рисков
Мероприятия по устране- нию/снижению последствий рисков
Переориентация проекта на арендное жилье
Прекращение проекта
Отмена ДДУ
Переход полно- стью на проект- ное финансиро- вание, повыше- ние стоимости строительства
Пересмотр проекта (схемы фи- нансирования)
Переориентация проекта на арендное жилье
Прекращение проекта
Инвестиционные
Перерасход сметной сто- имости
Обременения от местных властей
Найм высококлассных специали- стов
Компенсация стоимости обреме- нения за счет увеличения прода- ваемой площади
Форс-мажорные
Все что угодно
Страхование имущества и ответ- ственности
Заключение
Таким образом, опираясь на показатели эффективности инвести- ционного проекта по застройке жилого микрорайона, можно сделать вывод, что данный проект считается привлекательным для инвестиро- вания. Денежный поток, который он генерирует достаточен для возвра- та вложенных средств, обеспечивает требуемую отдачу на капитал, а также достаточен для платежеспособности и реализуемости проекта.
Данный проект имеет положительную NPV=175,4 млн.руб. Это означа- ет, что проект порождает денежные потоки с доходностью большей, чем альтернативные варианты на рынке с аналогичным уровнем риска.
Проект следует принять и утвердить к реализации.
Однако, такой крупномасштабный проект застройки территории является существенно продолжительным по времени, и полная его реа- лизация занимает 11 лет. Длинный горизонт планирования создает ве- роятность реализации как известных, так и скрытых рисков. В связи с этим в составе SPV исключительно важно иметь высокопрофессио- нальную команду менеджеров, которые смогут предупреждать, а также рационально реагировать на возникающие риски.
221
Список используемых источников
1.
Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства 2000 –
2017 гг. (отчет Министерства строительства РФ), М- 2017 г.
2.
Население России в 2017 году: доходы, расходы и социальное само- чувствие. Мониторинг НИУ ВШЭ. Итоги года (исследование) / под ред. Л.Н. Овчаровой. – М.: НИУ ВШЭ, 2018. – 41 с.
3.
Индикаторы рынка недвижимости: портал [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: https://www.irn.ru (Дата обращения 18.06.2019).
4.
ВЦИОМ: портал [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://wciom.ru/ (Дата обращения 18.06.2019).
5.
Федеральная служба государственной статистики: портал [Элек- тронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.gks.ru/ (Дата обраще- ния 18.06.2019).
6.
Муртузалиева Т.В., Данько Т.П., Шеметкова О.Л. Конкурентоспо- собность регионов в контексте современного экономического раз- вития // Маркетинг в России и за рубежом. 2017. № 2. С. 17–30.
7.
Солтаханов А.У., Бондаренко Т.Г., Чжоу Гэншэн Международный аспект финансирования инвестиционных проектов // Транспортное дело Росси. 2019. №3. http://www.morvesti.ru/izdaniya/tdr/
222
Скачать 7.14 Mb.